公共存储

公共存储是一家美国房地产投资信托公司，主要专注于自助仓储物业。公司于1972年由B·韦恩·休斯和肯尼斯·沃尔克·Jr.在南加州创立，帮助确立了自助仓储作为可投资房地产类别的地位，并从单一设施发展成为美国最大的仓储运营商之一。其设施服务于家庭、企业、学生、军人以及需要车辆或季节性存储的客户。 公司的最初概念源于休斯在德克萨斯州考察时对迷你仓储模式的观察。公共存储最初以“Private Storage Spaces Inc.”的名义运营，但在创始人认为原名令人困惑且未能传达预期品牌形象后更名。第一家设施于1972年在加利福尼亚州埃尔卡洪开业。业务迅速达到盈亏平衡，到1974年扩展到约20个地点。 在早期增长阶段，公共存储主要依赖房地产有限合伙而非传统借贷。公司开发设施，将权益出售给投资者，并继续赚取开发和管理收入。这种融资模式在高利率限制债务融资房地产开发期间支持了扩张。到1980年代末，公共存储已达到约1000个地点，规模远超其最接近的美国竞争对手。 1980年代和1990年代初，税收和投资环境发生变化。税收改革削弱了房地产有限合伙的一些优势，而合伙市场也走弱。公共存储通过整合关联实体并将多个合伙转换为房地产投资信托来应对。1995年，公共存储与Storage Equities合并，交易价值约6.79亿美元，形成了现代公开交易的REIT结构。公司后来通过收购扩张，包括1998年收购Storage Trust Realty和2006年收购Shurgard Storage Centers。 Shurgard交易增加了数百处物业，包括大量欧洲资产，拓宽了公共存储的地理覆盖。公司随后在加利福尼亚、华盛顿大都会区和达拉斯-沃斯堡地区等市场收购了单个物业和资产组合。其2023年从黑石集团关联公司收购Simply Self Storage增加了127处物业和约900万净可出租平方英尺。 公共存储的主要业务仍然是自助仓储设施的所有权和运营。它还代表第三方业主管理设施，并提供租户保险、包装材料、搬家用品及相关服务。其超过90%的收入归因于自助仓储运营。根据引用的公司和参考信息，截至2024年12月31日，公共存储运营3,073个设施，包含约2.21亿净可出租平方英尺，并为其他业主管理307个设施。 该品牌定位于广泛的物理可用性、醒目的橙色品牌标识、标准化的设施运营和灵活的租赁安排。其客户通常按月租赁单元，单元大小和访问安排因设施而异。与其他自助仓储运营商一样，公共存储面临租户保险实践、财产损坏和盗窃索赔、留置权拍卖程序以及租金上涨的审查。尽管存在这些争议和其他仓储REIT的竞争压力，它仍然是美国自助仓储领域活跃的上市领导者。

公共存储起源于南加州，当时房地产开发商B·韦恩·休斯在访问德克萨斯州时遇到了新兴的迷你仓储模式。休斯和肯尼斯·沃尔克·Jr.于1972年8月创立了公司，初始投资5万美元。第一家设施在加利福尼亚州埃尔卡洪建成，名称为Private Storage Spaces Inc.。公司很快采用了公共存储的名称，因为原名被认为令人困惑，且创始人希望保留可识别的PS首字母。 第一家设施在相对较低的入住率下达到盈亏平衡。该模式的经济性很有吸引力：存储单元每平方英尺的租金收入可与一些传统房地产相媲美，而建筑和维护支出较少。Public Storage Management Inc.于1973年成立，到1974年公司已开发约20个地点。 休斯倾向于避免高债务，并通过房地产有限合伙为扩张融资。公共存储开发设施并将权益出售给外部投资者，同时获得开发、管理和参与收入。其自身的合伙工具Public Storage Partners Ltd.在1970年代末完成了早期发行。南加州房地产价值上涨、入住率强劲和租金上涨使该结构对投资者具有吸引力。在1980年代中期，公司每年筹集数亿美元，并利用这些资本扩展到加利福尼亚以外的美国主要大都市地区。 公司经常将设施相对靠近放置。这使得本地开发和管理职能可以共享，并使市场级广告更高效。然而，随着竞争推高土地成本、租金增长放缓以及一些加利福尼亚以外的项目遇到天气和劳动力困难，扩张在1980年代中期放缓。公共存储还在办公楼公园进行了不成功的投资。肯尼斯·沃尔克后来退休，休斯收购了他的权益。 公共存储于1984年通过成立PS Reinsurance扩大了服务模式，为存储物品提供保险。到1980年代末，公司已开设第1000个地点，并成为美国最突出的自助仓储运营商之一。其投资平台吸引了数十亿美元的大量投资者基础，到1991年，公司已建立超过150个相关有限合伙和REIT。 1986年的税收改革削弱了房地产有限合伙的优势，合伙市场随后下滑。公共存储开始将合伙转换为REIT，整合关联实体，并收购相关公司的权益。Storage Equities于1980年创建，用于收购自助仓储物业，成为公司重组的核心。1995年，公共存储与Storage Equities合并，交易报告约6.79亿美元，形成了以公共存储名称合并的公开交易REIT。同年，公司创建了PS Orangeco，销售箱子、包装产品、卡车租赁和其他搬家相关用品。1998年以约4亿美元收购Storage Trust Realty。 国际扩张在2006年变得更加重要，当时公共存储以约55亿美元的交易价值收购了Shurgard Storage Centers。该交易增加了624个地点，包括欧洲的141个。公共存储此前曾在2000年和2005年尝试收购Shurgard。该交易后来涉及分拆结构，公共存储保留了少数股权。 从2010年起，公司继续通过资产组合和单个物业收购扩张。这些包括2010年从A-American Self Storage收购30个设施，2013年收购44处Stor-All资产组合，2020年从Beyond Self Storage收购36处物业，2021年收购ezStorage资产组合，以及2021年收购All Storage。2023年，公共存储从黑石关联公司收购Simply Self Storage，增加127处物业和约900万净可出租平方英尺。它还试图收购Life Storage，但未成功，Extra Space Storage完成了竞争交易。 截至2024年12月31日，引用的参考资料描述公共存储运营3,073个自助仓储设施，约2.21亿净可出租平方英尺。它还代表其他业主管理307个设施。公司的运营仍集中在自助仓储，辅以租户保险、包装产品和管理服务。其业务面临涉及财产损坏索赔、盗窃索赔、保险管理、留置权拍卖和租金上涨的反复批评，但公共存储继续作为主要的上市自助仓储REIT运营。

• 2023

  收购Simply Self Storage

  [1]Public Storageen.wikipedia.org

  公司从黑石关联公司收购了Simply Self Storage，增加了127处物业和约900万净可出租平方英尺。

• 2021

  收购ezStorage资产组合

  [1]Public Storageen.wikipedia.org

  公司以约18亿美元收购了华盛顿大都会区的48处物业。

• 2021

  收购All Storage

  [1]Public Storageen.wikipedia.org

  公共存储收购了All Storage，增加了56处物业和约750万净可出租平方英尺，主要位于达拉斯-沃斯堡。

• 2020

  收购Beyond Self Storage资产组合

  [1]Public Storageen.wikipedia.org

  公共存储收购了36处物业，包含约360万净可出租平方英尺。

• 2006

  收购Shurgard

  [1]Public Storageen.wikipedia.org

  公共存储完成了约55亿美元的Shurgard Storage Centers收购，增加了美国和欧洲的设施。

• 1998

  收购Storage Trust Realty

  [1]Public Storageen.wikipedia.org

  公司以约4亿美元的交易收购了Storage Trust Realty。

• 1995

  重组为合并的REIT

  [1]Public Storageen.wikipedia.org

  公共存储与Storage Equities合并，交易报告约6.79亿美元，并采用合并的公开交易REIT结构。

• 1989

  达到第1000个地点

  [1]Public Storageen.wikipedia.org

  公共存储开设了大约第1000个地点，并成为美国最大的运营商，远超最接近的竞争对手。

• 1984

  引入保险业务

  [1]Public Storageen.wikipedia.org

  成立PS Reinsurance，为客户存储的物品提供保险。

• 1975

  创建Public Storage Partners

  [1]Public Storageen.wikipedia.org

  公司建立了自己的房地产有限合伙工具，为额外的存储开发融资。

• 1973

  成立物业管理子公司

  [1]Public Storageen.wikipedia.org

  成立Public Storage Management Inc.以支持公司的设施运营。

• 1972

  公司成立并开设第一家设施

  [1]Public Storageen.wikipedia.org

  B·韦恩·休斯和肯尼斯·沃尔克·Jr.创立了公司，最初名为Private Storage Spaces Inc.，并在加利福尼亚州埃尔卡洪开设了第一家设施。

一家大规模、主流至高端定位的自助仓储服务商，结合全国性设施网络与REIT所有权、第三方管理、保险及搬家用品服务。

• 自助仓储 · 1972

  自助仓储单元

  公共存储的核心产品包括多种尺寸的可租赁存储单元，用于存放家庭物品、商业库存、文件、设备和其他财物。设施通常提供灵活的租赁条款，并可能提供门禁控制、电梯、温控单元、在线账户管理和现场客户服务等功能，但可用功能因地点而异。

• 商业仓储

  商业存储

  商业客户使用公共存储设施存放库存、记录、工具、固定装置和溢出空间。该服务面向需要灵活容量而不承诺传统仓库或长期商业租赁的小型企业和组织。

• 特种仓储

  车辆存储

  部分设施提供车辆和其他大型物品的存储选项。可用性和允许的车辆类型因物业而异，产品通常设计用于寻求汽车、休闲车、船只或类似设备的路外存储的客户。

• 保险服务 · 1984

  租户保险

  公共存储及其关联保险企业提供与客户存储物品相关的保护产品。这些产品旨在解决盗窃或财产损坏等某些风险，受保单条款、除外责任、索赔要求和保额限制的约束。

• 搬家用品 · 1995

  包装和搬家用品

  通过其相关零售业务，公共存储提供箱子、包装材料、搬家用品，并在某些时期或地点提供卡车租赁服务。这些产品补充了存储租赁体验，并支持客户将物品搬入或搬出设施。

• 2019

  山火后涨价罚款

  公共存储因在2017年北加州山火后将价格提高超过10%而被罚款14万美元。

  来源

• 2007

  军人客户的物品在留置权拍卖中被出售

  一名在美国军队服役的客户在伊拉克期间，因存储付款问题导致物品被出售。该事件引起了负面宣传，之后公共存储道歉并支付了赔偿。

  来源

• 租户保险索赔纠纷

  客户和调查报告声称，与公共存储相关的保险产品下的入室盗窃和财产损坏索赔难以获得或根据保单要求被拒绝。两个州的保险监管机构批评了关联保险公司的做法，一项集体诉讼声称客户在保费经济性方面受到误导。

  来源

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• 2023

  竞购Life Storage并购

  背景

  公共存储试图通过收购另一家主要存储运营商来扩张。

  采取的行动

  公共存储提交了对Life Storage的竞标，但Extra Space Storage最终出价更高。

  后续影响

  公共存储未完成对Life Storage的收购，而是继续寻求其他资产组合机会。

  • Extra Space Storage — Extra Space Storage 提交了成功竞购 Life Storage 的竞争性报价。

  来源

• 2006

  收购Shurgard Storage Centers并购

  背景

  公共存储寻求扩大规模和地理覆盖，此前曾尝试收购Shurgard但未成功。

  采取的行动

  公司收购了Shurgard Storage Centers，增加了624个设施，包括欧洲的141个。

  后续影响

  该交易大幅扩大了公共存储的投资组合和国际曝光度，尽管后来的结构涉及分拆，公共存储保留了少数股权。

  Acquisition value. $5.5 billion (2006)

  来源

• 1995

  整合为公开交易的REIT战略

  背景

  税收待遇的变化和对房地产有限合伙需求的减弱降低了公司早期融资模式的吸引力。

  采取的行动

  公共存储与Storage Equities合并，并将相关业务重组为合并的公共存储REIT结构。

  后续影响

  重组创造了现代公共存储业务运营的企业和资本市场平台。

  Transaction value. $679 million (1995)

  来源

• 2021-04-13

  Public Storage宣布以18亿美元收购ezStorage[3]Public Storage宣布以18亿美元收购ezStoragefinanznachrichten.de

  报道日期：2021-04-13

  Public Storage宣布以18亿美元收购ezStorage。该资产组合包括位于华盛顿特区、弗吉尼亚州和马里兰州的48处自助仓储物业；交易预计于2021年5月完成。

• 2020-11-04

  Public Storage 公布第三季度业绩[4]Public Storage 公布第三季度业绩finanznachrichten.de

  报道日期：2020-11-04

  Public Storage 公布第三季度盈利 2.4692 亿美元，或每股 1.41 美元，低于去年同期的 3.3736 亿美元及每股 1.93 美元；收入则增长 0.2% 至 7.3066 亿美元。

1. 1Public Storageen.wikipedia.org
2. 2Public Storage official websitepublicstorage.com
3. 3Public Storage宣布以18亿美元收购ezStoragefinanznachrichten.de
4. 4Public Storage 公布第三季度业绩finanznachrichten.de