普罗维登斯广场
零售 / 自有品牌
未认领位于罗德岛州普罗维登斯市中心的大型封闭式购物中心，作为重要的城市零售和再开发项目而开发。
最近更新 2026年10月14日
概览
普罗维登斯广场是位于罗德岛州普罗维登斯市中心的一座大型封闭式购物中心，毗邻罗德岛州议会大厦和普罗维登斯车站。该综合体由陶布曼公司开发，于1999年8月20日开业，被视为普罗维登斯二十世纪末市中心振兴的核心元素。它占据了一个突出的城市地块，靠近以前的市政、教育、交通和工业用途，旨在将区域购物与餐厅、娱乐、停车以及周边街道的人行连接相结合。 该购物中心三层楼的总可出租面积约为140万平方英尺，是罗德岛州最大的购物中心。在规划过程中，由于批评最初的没有窗户的混凝土概念会与普罗维登斯的历史城市特色相冲突，其建筑进行了修改。最终设计由普罗维登斯建筑师弗里德里希·圣弗洛里安和波士顿的ADD Inc.联合完成，采用砖砌、屋顶塔楼、大型停车结构和玻璃封闭的天桥，将购物中心呈现为一个内部组织的城市区域，而不是传统的低层郊区中心。最终建设成本远超早期估算，挖掘过程中记录了与前罗德岛州监狱相关的地基。 该开发项目源于市长小约瑟夫·R·保利诺于1987年提出的倡议，后来由市长文森特·“巴迪”·钱奇作为其更广泛的“文艺复兴”计划的一部分重新启动并推进。该项目需要涉及市政府、罗德岛州、美铁、贷款机构和潜在百货商店租户的谈判。1995年修订的安排通过将5000个车位车库的建设责任转移给开发商，同时提供临时销售税保留安排，减少了州的敞口。普罗维登斯还同意长期免除房产税。这些公共激励措施以及购物中心对市中心商业的影响成为反复争论的话题。 开业时，普罗维登斯广场的主要百货商店主力店包括Lord & Taylor、Filene's和Nordstrom，以及Dave & Buster's、Showcase Cinemas多厅影院、餐厅和全国性零售连锁店。早期入驻率和游客活动强劲，但该中心也引发了关于停车费、车库导航、交通以及可能将购物者从较小的市中心商业区转移的担忧。随着美国百货零售业的重组，主力店发生了变化：Lord & Taylor于2005年被JCPenney取代，Filene's于2006年成为Macy's，JCPenney于2015年关闭，Nordstrom于2019年离开，Boscov's于同年晚些时候在原来的Nordstrom空间开业。 在2010年代和2020年代初期，普罗维登斯广场经历了商店关闭、空置和消费者行为的变化。原来的JCPenney区域被改造成停车场，停车系统也进行了重组。购物中心越来越多地追求体验式零售、娱乐、餐饮、快闪店和区域供应商概念。Level99是一个互动游戏和餐饮场所，于2024年1月在一个大型前主力店区域开业。2020年的COVID-19关闭以及乔治·弗洛伊德谋杀案后抗议活动相关的抢劫进一步影响了运营和公众看法，尽管购物中心于当年6月重新开放。 2024年10月，罗德岛州高等法院将该物业置于州接管状态，此前贷款机构指控一笔最初报告为3.05亿美元的贷款违约，据称本金和利息近2.59亿美元未偿还。Centennial Real Estate Management LLC于2024年11月取代Brookfield Properties成为运营商，而Brookfield在接管期间保留合法所有权。接管人的职责包括稳定日常运营、保留租约、解决物理和安全需求以及准备物业……
沿革
普罗维登斯广场的所在地有着悠久的公民和制度历史。从1838年到1877年，它曾是罗德岛州监狱的所在地，包括与1845年约翰·戈登被处决相关的遗址，历史记载称这是罗德岛州最后一次合法处决。1854年，那里建立了一所教师培训学校。该机构后来发展成为罗德岛教育学院，最终成为罗德岛学院，然后于1958年迁至芒特普莱森特社区。此后，该场地大部分被用作停车场。 1987年，市长小约瑟夫·R·保利诺提出了在普罗维登斯建造一个大型城市购物中心的想法。他最初的提议估计耗资3亿美元，包括百货商店、办公楼和酒店，目标是在1990年代初开业。由于土地整合困难（包括涉及美铁的谈判）以及开发参与者之间的变化，该计划被推迟。当巴迪·钱奇于1991年重返市长职位时，他将购物中心纳入其市中心“文艺复兴”议程，并努力吸引主要主力店，包括Macy's和Nordstrom。 该项目在政治上仍然存在争议。1993年，钱奇和州长布鲁斯·桑德伦前往西雅图，试图说服诺德斯特龙家族参与。1994年当选的州长林肯·阿尔蒙德在竞选期间批评了该项目的融资，并质疑其经济持久性。他后来于1995年重新谈判了安排。在修订后的结构下，开发商将私下资助一个5000个车位的停车库，而州政府允许开发商在二十年内保留每年前600万美元的销售税收入。普罗维登斯还同意在同一时期免除每年约450万美元的房产税。支持者将这些让步视为市中心更新的工具；批评者则认为这是对私人零售开发的大量公共援助。 普罗维登斯市议会于1996年批准了修订后的计划，预算为3.6亿美元。购物中心建在以前称为Ray's Park & Lock的砾石停车场上。早期的建筑计划提出了一座 largely 没有窗户的混凝土结构，但居民、规划者和市议员反对该设计会对普罗维登斯的城市特色产生敌意。最终概念由弗里德里希·圣弗洛里安与波士顿的ADD Inc.共同领导，使用砖块、塔楼和多样化的内部空间，旨在暗示一个小城市并呼应普罗维登斯的工业历史。挖掘揭示了前监狱的地基，在继续施工前进行了记录。完成的项目耗资约4.6亿美元，比修订后的估计高出约1亿美元。 普罗维登斯广场于1999年8月20日在General Growth Properties所有权下开业。其最初的百货商店主力店是Lord & Taylor、Filene's和Nordstrom。Dave & Buster's、Showcase Cinemas、餐厅、专卖零售商、大型停车库以及横跨西交易街的玻璃封闭天桥使综合体超越了传统购物。该购物中心被宣传为城市再开发的基石，与Waterplace Park和普罗维登斯河改道等项目并列。入住率和客户活动最初强劲，到2001年，据报道该中心接近满租。 然而，购物中心持续引发争论。一些独立零售商认为它转移了来自已建立的市中心区的顾客，而城市规划者质疑在历史悠久的市中心建造大型内向型郊区风格购物中心的适当性。游客抱怨停车费和车库导航困难。9·11袭击后活动暂时下降。Lord & Taylor于2003年在更广泛的公司收缩期间关闭，JCPenney于2005年接管了该空间。Filene's于2006年在联邦百货公司收购五月百货公司后转变为Macy's。 普罗维登斯广场在2000年代成为一次不寻常抗议活动的场所。2003年，艺术家迈克尔·汤森德、阿德里安娜·巴尔德斯-扬和六位合作者在影院下方和停车区附近的一个未使用的内部空间中建造了一个隐蔽的公寓。该团体反对购物中心对鹰广场社区的影响，并间歇性居住在该空间四年多。公寓有家具但没有自来水。2007年，汤森德在一位访客被保安注意到后被发现。他最初的入室盗窃指控被减为非法侵入；他在不抗辩后被判处缓刑，并被禁止进入购物中心。这一事件后来成为纪录片《秘密购物中心公寓》的主题，该片于2025年在美国影院上映。 2010年代带来了越来越多的主力店和专卖店更替。Borders在其母公司于2011年破产后关闭，而Arden B.、Bailey Banks & Biddle、The Body Shop和其他零售商也离开了。JCPenney于2015年宣布关闭，其前商店区域在2016年翻新期间被改造成停车场。停车区域更名为北车库和南车库，并增加了停车引导系统。Brookfield Properties于2018年通过收购General Growth Properties获得了该购物中心。Nordstrom于2019年1月关闭，Boscov's于同年9月在原Nordstrom空间开业。 普罗维登斯广场于2020年3月16日根据普罗维登斯市的大流行命令关闭，并于6月1日重新开放。在重新开放当天，据报道，在乔治·弗洛伊德谋杀案后的抗议和骚乱中，有12至18家商店遭到抢劫。这一干扰加剧了长期存在的空置、购物模式变化和租户更替等挑战。管理层通过寻求更多体验式用途来应对，包括娱乐场所、快闪概念和区域食品运营商。Level99于2024年1月在原JCPenney区域开业。 财务压力在2023年和2024年加剧。2024年10月，罗德岛州高等法院将普罗维登斯广场置于州接管状态，此前贷款机构指控一笔3.05亿美元的贷款违约，并声称本金和利息近2.59亿美元。Centennial Real Estate Management于11月取代Brookfield Properties成为运营商，而Brookfield在此过程中仍是合法所有者。接管旨在维持运营、保留租约、改善物业并促进可能的出售。2025年，接管人宣布了涉及车库基础设施和安全的计划，引入了晚间青少年准入政策，并在遭到强烈反对后暂停了提议的停车费上涨。该物业于2025年8月获准挂牌。Showcase Cinemas预计于2026年1月离开，Apple Cinemas被宣布为其潜在替代者。
- 2025
接管运营重组
[1]该物业寻求基础设施改进、可能的出售、新的影院运营商和修订的访客政策。
- 2024
Level99开业，接管开始
[1]Level99于1月开业，而该物业在涉嫌贷款违约后于10月进入州接管状态。
- 2020
大流行关闭和重新开放
[1]购物中心根据城市命令于3月关闭，并于6月1日重新开放。
- 2019
Boscov's成为主力店
[1]在Nordstrom腾出其原始主力店位置后，Boscov's于9月开业。
- 2018
Brookfield收购购物中心的母公司
[1]Brookfield Properties通过收购General Growth Properties获得了普罗维登斯广场的控制权。
- 2015
JCPenney关闭
[1]JCPenney于8月28日关闭了其在普罗维登斯广场的门店，作为全国性缩减计划的一部分。
- 2006
Filene's成为Macy's
[1]在联邦百货公司收购五月百货公司后，Filene's主力店转变为Macy's。
- 2005
JCPenney取代Lord & Taylor
[1]JCPenney在Lord & Taylor腾出的空间开业。
- 1999
购物中心开业
[1]普罗维登斯广场于8月20日开业，最初的百货商店主力店为Lord & Taylor、Filene's和Nordstrom。
- 1996
修订后的建设计划获批
[1]普罗维登斯市议会批准了修订后的开发计划，预算为3.6亿美元。
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产品与定位
一个市中心的区域购物和娱乐中心，结合了百货商店、专卖零售、餐厅、休闲场所和结构化停车。
百货商店 · 2006
梅西百货
梅西百货是普罗维登斯广场的主要百货商店主力店之一。它占据原Filene's空间，该空间在联邦百货公司于2006年收购五月百货公司后进行了转换。该商店提供广泛的服装、配饰、美容、家居和季节性商品，并有助于支撑购物中心传统的比较购物服务。在接管期间，其未来受到关注，因为梅西百货已宣布一项针对表现不佳地点的全国性计划，尽管普罗维登斯广场门店与长期租约相关。
百货商店 · 2019
博斯科夫百货
博斯科夫百货于2019年9月26日在普罗维登斯广场开业，接管了原诺德斯特龙主力店位置。这家区域百货连锁店提供服装、鞋类、配饰、化妆品、家居用品、家具和其他一般商品。它的到来在诺德斯特龙离开后恢复了大量的百货商店存在，并代表了在中心寻求更多娱乐导向租户的同时维持购物中心传统主力店零售结构的努力。
互动娱乐和餐饮 · 2024
Level99
Level99是一个互动游戏和餐饮场所，于2024年1月23日在购物中心三楼开业。它的到来说明了普罗维登斯广场从主要依赖传统商品零售转向体验式用途，这些用途能够为活动、社交场合、食品和娱乐产生访问量。该场所占据了一个与购物中心早期百货商店配置相关的大型前主力店区域。
电影院 · 1999
Showcase Cinemas
Showcase Cinemas是普罗维登斯广场最初的娱乐租户之一，并在综合体内经营一家多厅影院多年。该影院为购物中心作为晚间和休闲目的地而非仅仅是购物设施的角色做出了贡献。2025年，Showcase表示计划于2026年1月离开，促使接管人寻求提前终止租约并寻找替代运营商。
电影院 · 2025
Apple Cinemas
Apple Cinemas于2025年被宣布为普罗维登斯广场Showcase Cinemas的计划继任者。该替代旨在在Showcase预期离开后保留购物中心内的影院和娱乐功能。据报道，运营预计于2025年11月初开始。
争议事件
营销活动
品牌决策
2025
暂停计划中的停车费上涨涨价背景
购物中心在财务重组期间宣布了十多年来首次停车费上涨。
采取的行动
在租户和社区强烈反对后，计划于6月1日生效的上涨于5月29日无限期暂停。
后续影响
这一事件表明接管期间停车政策的敏感性，并在进一步审查之前维持了现有费率。
2024
在州接管下运营战略背景
贷款机构指控Brookfield拖欠大额物业贷款，且大量本金和利息仍未偿还。
采取的行动
罗德岛州高等法院将该物业置于接管状态。Centennial Real Estate Management承担运营责任，而Brookfield在此过程中保留合法所有权。
后续影响
接管侧重于稳定日常运营、保留租约、改善物业并为可能的出售做准备。
Loan principal and interest allegedly outstanding. Nearly $259 million (October 2024 receivership proceeding)
2020
在COVID-19大流行期间关闭并重新开放其他背景
普罗维登斯市下令购物中心的非必要商业活动在大流行期间停止。
采取的行动
普罗维登斯广场于3月16日关闭，并于2020年6月1日向公众重新开放。
后续影响
关闭加剧了现有的入住率和租户更替压力。
2016
将原JCPenney区域改造成停车场战略背景
JCPenney的关闭在百货零售业更广泛的变化中留下了一个大型空置主力店空间。
采取的行动
前主力店区域被改造成停车场，购物中心后来增加了停车引导系统并重新命名了其车库。
后续影响
这一变化减少了传统零售面积，并在购物中心寻求新用途的同时支持了停车容量和流通。
1995
重组公私融资战略背景
该项目面临关于公共支持水平和长期可行性不确定性的政治批评。
采取的行动
州政府和开发商修订了安排，包括私人融资停车库、临时销售税保留和普罗维登斯房产税豁免。
后续影响
修订后的结构使项目得以继续进行，同时继续引发关于公共补贴和开发风险的辩论。
Initial annual sales-tax receipts retained by developer. $6 million (Annual amount for 20 years under the revised 1995 arrangement)
近期事件
- 2025
接管人宣布停车、安全和基础设施改进[1]
其他
接管人约翰·多尔西宣布了解决停车库、安全和更广泛物业状况的计划，然后在当年晚些时候离开接管角色。
- 2025
青少年准入政策生效[1]
监管
购物中心推出了一项政策，要求18岁以下的访客在下午5点后由21岁或以上的成年人陪同。
- 2025
计划中的停车费上涨被暂停[1]
定价
提议的停车费上涨引起了租户和社区成员的批评。接管人在计划生效日期之前无限期暂停了上涨。
- 2025
Showcase Cinemas准备离开普罗维登斯广场[1]
其他
Showcase Cinemas表示预计于2026年1月离开。接管人寻求提前终止租约并寻找替代影院运营商。
- 2025
Apple Cinemas被宣布为替代影院运营商[1]
产品发布
Apple Cinemas被宣布为Showcase Cinemas的计划替代者，预计运营将于2025年11月初开始。
- 2024
Level99在普罗维登斯广场开业[1]
产品发布
互动游戏和餐饮场所Level99在第三层的一个前大型主力店区域开业，作为购物中心向体验式用途转变的一部分。
- 2024
普罗维登斯广场进入州接管状态[1]
破产 · 监管
在贷款机构指控Brookfield拖欠大额物业贷款后，罗德岛州高等法院下令接管。Centennial Real Estate Management成为运营管理方，而Brookfield保留合法所有权。
- 2020
购物中心在COVID-19大流行期间关闭[1]
监管
作为大流行措施的一部分，普罗维登斯于2020年3月下令购物中心关闭。它于6月1日重新开放，尽管中断加剧了现有的入住率和零售压力。
- 2020
乔治·弗洛伊德抗议骚乱期间商店遭抢劫[1]
其他
据报道，6月1日，在乔治·弗洛伊德谋杀案抗议活动相关的骚乱中，购物中心有12至18家商店遭到抢劫。
- 2019
Nordstrom离开普罗维登斯广场[1]
其他
Nordstrom在自1999年作为开业主力店运营后关闭了其在普罗维登斯广场的原始门店。Boscov's随后占据了前百货商店空间。
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