Block 37
Block 37 是位于芝加哥卢普区的一个混合用途零售、住宅、娱乐和交通开发项目，占据历史性街区。
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概览
Block 37 是芝加哥市中心卢普区的一个混合用途城市开发项目，占据由西伦道夫街、北州街、西华盛顿街和北迪尔伯恩街围成的方形街区。该名称既指该地块，也指已完成的开发项目，该项目取代了一组历史商业、办公、剧院和机构建筑。该街区是詹姆斯·汤普森1830年芝加哥规划中的58个原始街区之一，使该地块与城市早期的公民和商业历史有着异常直接的联系。 到十九世纪末和二十世纪初，Block 37 已成为一个密集的市中心街区，包含剧院、办公室、零售企业和面向公民的设施。1973年，市长理查德·J·戴利宣布了一项以北卢普剧院区为重点的城市更新计划。随后的计划设想了一个大型混合用途综合体，将州街零售与酒店、办公室和住宅相结合。在哈罗德·华盛顿市长执政期间，通过1980年代建立的北卢普税收增量融资区，公共融资和重建权力得到加强。 该地块的重建引发了争议。1989年，在市政府取消麦卡锡大楼的地标保护后，现有建筑被拆除，尽管保护主义者反对。随后，由于融资问题、开发策略变化以及公共当局和私人开发商之间的纠纷，几个拟议项目失败。从1989年到2005年的大部分时间里，该街区基本空置。一个名为Gallery37的临时艺术项目，与课后事务相关，在施工恢复前利用清理后的场地进行青少年艺术教学。 米尔斯公司赢得了开发权，并于2005年从市政府手中收购了该物业。其计划要求低层为零售和娱乐空间，上层为住宅、酒店和办公部分。施工于2005年11月开始，但项目遇到成本上升、租户和承包商担忧以及米尔斯公司更广泛的财务问题。约瑟夫·弗里德联合公司后来获得了重要的开发权，特别是零售和住宅部分。2006年的施工中断以及持续的法律和财务纠纷使完工变得不确定。 弗里德的财务困难最终导致2009年违约和涉及项目零售和交通部分的止赎程序。CB理查德·埃利斯被任命为接管人，美国银行后来通过止赎出售获得控制权，CIM集团于2012年收购了购物中心部分。尽管开发历史曲折，但地上综合体最终分阶段完成。完工的项目包括大量零售、餐饮、娱乐、办公和住宅空间。住宅塔楼，称为The Marquee at Block 37或25 West Randolph Street，于2016年完工，包含690个单位。 Block 37还包括一个部分完工的地下交通设施。最初的提议是一个连接红线蓝线的CTA超级车站，并支持更快的机场通道。成本上升和缺乏拟议快速服务的资金导致CTA在建造了相当大的地下外壳后取消了车站项目。2009年，通过该开发项目开通了红线蓝线车站之间的行人连接，2013年该换乘免费。后来，无聊公司提议使用Block 37作为市中心终点站的机场快线系统，但在参考资料中并未建成。 如今，Block 37作为一个市中心的混合用途目的地，而不是一个传统的独立消费品牌。其身份与其位置、建筑、零售和住宅产品以及芝加哥中央商务区内的角色相关。
沿革
Block 37占据芝加哥最初勘测的城市街区之一。1829年，专员任命詹姆斯·汤普森勘测并规划拟议的伊利诺伊和密歇根运河周围的新兴定居点。1830年8月4日提交的规划确立了后来成为芝加哥市政发展基础的布局，包括后来被确定为Block 37的街区。其位置介于州街零售走廊、市政综合体和伦道夫街剧院区之间，使其成为城市商业历史的代表性地点。 在芝加哥大火之前，该街区包含主要的剧院活动。在十九世纪末和二十世纪初，该地区被重建并加强了办公室、商店、剧院和机构用途。到1970年，该街区有十一座建筑，包括剧院、办公室、YMCA和Stop & Shop杂货店。该街区的中心位置使其成为大规模城市更新的目标。1973年，市长理查德·J·戴利推动了北卢普剧院区的重建计划，后来的计划提出了由酒店和办公塔楼支持的零售商场。 1980年代公共参与增加。市长哈罗德·华盛顿于1987年批准了向FJV Venture提供2400万美元的补贴，而1983年创建的北卢普税收增量融资区提供了持续的公共融资机制，并帮助促进了财产整合。然而，相互竞争的私人提案一再失败。城市和开发商考虑了几种塔楼配置，包括Murphy/Jahn方案、Solomon Cordwell Buenz计划（带有非常高的住宅塔楼和万豪酒店）以及Kohn Pedersen Fox设计。没有一个进展到完成。 最具争议的阶段始于1989年的拆除。城市批准清理该街区，以便为包含零售、酒店、办公和住宅功能的大型混合用途项目让路。被认定为芝加哥地标的麦卡锡大楼在拆除前失去了地标地位。保护组织挑战了该决定，但伊利诺伊州最高法院裁定私人组织缺乏质疑城市行动的资格。清理后的场地随后空置了大约十六年，因为连续的重建方案失败。 米尔斯公司最终赢得了城市开发权竞赛，并于2005年11月11日购买了该物业。11月15日举行了奠基仪式。拟议的综合体围绕低层零售和娱乐空间组织，包括三个主要结构：住宅公寓塔楼、酒店塔楼和计划用于CBS旗下WBBM-TV的广播中心塔楼。确切组合随时间变化，包括讨论用另一座住宅建筑取代酒店。计划的综合体设计有透明的临街立面和大型零售和娱乐基地。 财务和组织问题很快扰乱了项目。米尔斯面临其他开发的损失、流动性压力以及2006年正式化的SEC会计调查。在Block 37，承包商因付款担忧暂停工作，潜在租户重新考虑承诺。米尔斯与Golub & Co.之间也发生了关于办公租赁、楼面面积测量、开发批准和住宅部分权利的争议。法院裁决允许米尔斯终止Golub的住宅开发合同，并将该部分转让给约瑟夫·弗里德联合公司。 到2009年，弗里德资金耗尽，技术上违约了项目融资。贷款人寻求对零售和交通部分进行止赎。法院于2009年11月剥夺了弗里德的开发权，并指定CB理查德·埃利斯为接管人。弗里德后来被认定对部分成本承担个人责任。美国银行在2011年的止赎出售中获得了该物业，CIM集团于2012年4月完成了对购物中心部分的收购。 完成的开发包括零售、餐饮、娱乐、办公和住宅元素。住宅部分最终交付为The Marquee at Block 37，一座38层、690单元的塔楼，于2016年完工。该开发还包含芝加哥Pedway的一部分和地下交通结构。最初的CTA超级车站概念将连接红线蓝线并支持机场快线服务，但成本超支和缺乏更大快线系统的资金导致取消。大约一个车站外壳留在地下，而现有线路之间的行人连接于2009年开放，并于2013年免费使用。 因此，Block 37既代表一个功能性的市中心混合用途综合体，也代表芝加哥重建的长期案例研究。其历史结合了历史保护争议、公共补贴、失败的发展提案、公司财务困境、止赎、所有权变更、住宅建设和不完整的交通基础设施。
- 2018
宣布芝加哥快线提案
[1]城市选择无聊公司谈判一项私人资助的机场快线服务提案，以Block 37为市中心终点站。
- 2016
The Marquee住宅塔楼完工
[1]位于25 West Randolph Street的38层、690单元住宅塔楼完工。
- 2013
CTA Pedway换乘免费
[1]CTA取消了红线蓝线之间行人连接的额外换乘费。
- 2012
CIM集团完成收购
[1]CIM集团完成了从美国银行购买购物中心部分的交易。
- 2011
止赎将控制权转移给美国银行
[1]美国银行通过止赎相关的信用投标获得了该物业。
- 2009
指定接管人并开放Pedway连接
[1]法院剥夺了约瑟夫·弗里德的开发权，指定CB理查德·埃利斯为接管人，并授权部分开放地下行人连接和一楼零售。
- 2005
米尔斯公司收购并开始重建
[1]米尔斯从芝加哥购买了该物业，并于11月正式破土动工混合用途项目。
- 1991
Gallery37艺术项目开始
[1]玛吉·戴利的非营利组织开始在清理后的场地上的帐篷里为青少年提供视觉艺术课程。
- 1989
现有建筑被拆除
[1]在麦卡锡大楼失去地标保护后，该街区被清理，为拟议的大型混合用途重建项目让路。
- 1983
创建北卢普税收增量融资区
[1]该区为城市更新和财产整合提供了公共融资框架。
产品与定位
位于芝加哥卢普区中心的混合用途目的地，结合零售、餐饮、娱乐、办公、住宅以及市中心交通连接。
购物中心 · 2009
Block 37零售和娱乐综合体
Block 37的低层被规划和建设为市中心零售、餐饮和娱乐目的地。设计强调透明的临街立面和突出的角落，将开发与州街和周边卢普区连接起来。整体计划设想约400,000平方英尺的零售、娱乐和餐饮空间，以及大量办公空间。
住宅公寓 · 2016
The Marquee at Block 37
The Marquee at Block 37，也称为25 West Randolph Street，是与重建相关的已完工住宅塔楼。这座38层建筑包含690个住宅单元，是现代综合体的主要住宅部分。
交通和行人基础设施 · 2009
芝加哥Pedway连接
Block 37包含芝加哥Pedway的一段，连接CTA红线Lake站附近与蓝线Washington站。该连接于2009年开放，CTA于2013年使换乘免费。
交通基础设施
Block 37超级车站外壳
最初的重建包括一个地下CTA超级车站，旨在连接红线蓝线并支持机场快线服务。由于成本上升和资金问题，该项目被取消，留下一个部分完工的地下结构，而不是一个功能性的快线车站。
争议事件
2007
开发权和租赁诉讼
Golub & Co.与米尔斯就办公空间测量、Morningstar租赁安排、所需城市批准以及项目住宅部分的权利发生诉讼。该争议最终使米尔斯能够终止Golub的住宅开发合同，并将该部分转让给约瑟夫·弗里德联合公司。
2006
米尔斯公司财务和会计困难
米尔斯面临失败项目的损失、流动性压力以及证券交易委员会的会计调查，该调查后来正式化。这些问题加剧了Block 37建设和租赁的不确定性。
1989
拆除和地标保护争议
Block 37的清理引发了大量公众反对，特别是麦卡锡大楼在拆除前被剥夺了地标地位。保护组织挑战了城市的行动，但伊利诺伊州最高法院认为这些组织缺乏提起诉讼的资格。
品牌决策
2018
追求私人融资的机场快线概念战略背景
CTA超级车站和早期的机场快线概念在成本上升和公共资金不足后被取消。
采取的行动
芝加哥选择无聊公司谈判一项私人融资的快速交通提案，连接Block 37与奥黑尔国际机场。
后续影响
参考资料描述了该提案和谈判选择，但未确认系统已建成或投入服务。
2012
CIM集团收购购物中心部分并购背景
美国银行在止赎后控制了该物业。
采取的行动
CIM集团完成了对约305,000平方英尺购物中心部分的谈判购买。
后续影响
该交易确立了CIM集团作为已完工零售部分的主要所有者。
2009
开发商违约后指定接管人其他背景
约瑟夫·弗里德联合公司资金耗尽，面临零售和交通部分的止赎程序。
采取的行动
法院剥夺了弗里德的开发权，并将项目置于CB理查德·埃利斯作为接管人的管理下。
后续影响
美国银行后来通过止赎获得该物业，随后CIM集团收购了购物中心部分。
Construction loan balance reported in foreclosure litigation. $205 million original construction loan; $128.5 million reportedly owed as of August 25, 2009 (2009)
2005
米尔斯公司被选为总开发商战略背景
在多次计划失败后，芝加哥进行了开发权竞赛。
采取的行动
城市选择米尔斯，该公司购买了物业并开始建设以零售为主导的混合用途综合体。
后续影响
施工遇到财务、租赁和承包商困难，开发权后来在多方之间转移。
1989
清理历史街区以进行混合用途重建战略背景
城市官员和开发商寻求用包含零售、酒店、办公和住宅的大型项目取代密集的历史街区。
采取的行动
城市批准拆除，包括麦卡锡大楼在其地标指定被移除后。
后续影响
拟议的重建没有立即进行，该场地在2005年恢复施工前基本空置。
近期事件
- 尚未确定
Edwards Realty Company以3000万美元收购Block 37购物中心[3]
报道日期：
Edwards Realty Company以3000万美元收购了芝加哥卢普区的Block 37购物中心，该购物中心迎来新所有者。
来源3 个来源
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