伍斯特中心廊

伍斯特中心廊（Worcester Center Galleria）是马萨诸塞州伍斯特市中心的一座大型封闭式购物中心。它于1971年7月29日开业，是伍斯特中心城市更新项目的核心部分。该项目将市中心大片土地改造成零售、办公和停车综合体，包括一个约100万平方英尺的两层购物中心，以及相连的100 Front Street和120 Front Street办公塔楼。其建筑中心是一个由拱形屋顶覆盖的大型开放式内部区域，设计灵感据说来自米兰的维托里奥·埃马努埃莱二世拱廊。项目还包括一个拥有4300个停车位的停车库，当时被称为世界上最大的停车结构。 该廊最初定位为区域购物目的地，而非仅仅是社区零售中心。其最初的锚定租户包括Filene's、Jordan Marsh和Kennedy's，在1970年代和1980年代初期，该购物中心吸引了大量客流。其市中心位置、大规模、办公塔楼连接和充足的停车位使其成为伍斯特最突出的商业项目之一。然而，该购物中心的成功在很大程度上依赖于锚定商店的实力和持续的区域光顾。 到1980年代末，该廊开始衰落。Filene's和Jordan Marsh离开，减少了购物中心吸引顾客的能力，而新的郊区中心——包括Auburn Mall和Greendale Mall——以更现代的布局和便利的汽车通道争夺同一批顾客。空置店铺增多，原有的零售概念越来越难以维持。 1994年，伍斯特中心联合公司将该物业出售给新英格兰发展公司。新业主逐渐关闭或拆除了剩余商店，同时试图将该综合体重新定位为折扣购物目的地。1994年10月29日，该物业以“伍斯特公共时尚折扣店”的名称重新开业。重新开业用折扣和价值导向的租户取代了原来的百货公司锚定商店，如Sports Authority、Bed Bath & Beyond、Saks Off Fifth Avenue Outlet、Media Play和Filene's Basement（后来被VF Factory Outlet取代）。重新配置的中心包含126家折扣店，并得到了由演员朱迪思·莱特（Judith Light）参与的宣传活动支持。 折扣策略并未恢复该物业早期的突出地位。1996年名称缩短为“伍斯特公共折扣店”，但该中心继续挣扎。1997年Wrentham Village Premium Outlets的开业在马萨诸塞州创造了一个更大、更具区域吸引力的折扣竞争对手，吸引了伍斯特的顾客。业务下滑和未续租的租约逐渐使该物业空置。 Berkeley Investments与资本合作伙伴Starwood Capital于2004年6月22日宣布计划收购该折扣中心。宣布后，租约普遍未续签，该中心于2006年4月永久关闭。前购物中心场地随后被纳入CitySquare计划，这是一个旨在结合零售、住宅和办公空间的混合用途再开发项目。CitySquare因其靠近公共交通而被宣传为交通导向型开发。 再开发因Berkeley Investments寻求租户和融资而遭遇长时间延误。第一阶段于2008年5月获得城市批准。2009年3月，Unum Group同意在计划项目中租赁超过17.5万平方英尺，帮助解锁了2500万美元的州拆迁资金。前购物中心部分区域的拆除于2010年9月开始，随后于2011年5月进行可见的外部拆除。计划要求保留部分停车基础设施，而曾使用购物中心地下室一部分的伍斯特山麓剧院因资金不足于2009年5月暂停运营。因此，该廊主要作为前城市更新项目的一部分而存在。

伍斯特中心廊是伍斯特市中心一项大规模城市更新计划的主要零售组成部分。在建设之前，市中心的一大片区域被清理，为综合商业和办公综合体让路。由此产生的项目包括两层廊、100 Front Street和120 Front Street办公塔楼，以及一个拥有4300个停车位的停车库。购物中心于1971年7月29日开业，内部有一个大型中庭，上方是拱形屋顶。其建筑概念与欧洲的带顶购物廊有关，特别是米兰的维托里奥·埃马努埃莱二世拱廊。 最初的购物中心面积约为100万平方英尺，开业时拥有包括Filene's、Jordan Marsh和Kennedy's在内的百货公司锚定商店。在最初的十五年里，它是一个成功的区域目的地，也是伍斯特市中心再开发最明显的象征之一。其百货公司、专卖店、办公连接和充足停车位的组合为其提供了广泛的客户群。 该物业在1980年代末开始衰落。Filene's和Jordan Marsh的离开移除了两个最重要的客流生成器，而郊区竞争对手如Auburn Mall和Greendale Mall提供了替代的购物环境。空置率增加，廊原有的以百货公司为中心的模式变得不那么可行。 新英格兰发展公司于1994年从伍斯特中心联合公司收购了该物业，并试图通过转换为折扣零售来重振它。该中心于1994年10月29日重新开业，名为伍斯特公共时尚折扣店。新格式改变了租户名单、物理呈现和商业身份。Sports Authority、Bed Bath & Beyond、Saks Off Fifth Avenue Outlet、Media Play和Filene's Basement是替代租户之一；Filene's Basement后来成为VF Factory Outlet。据报道，该中心包含126家折扣店，并使用演员朱迪思·莱特进行大型促销活动。1996年名称缩短为伍斯特公共折扣店。 重新定位并未产生持久的转机。1997年Wrentham Village Premium Outlets的开业提供了一个更大的折扣竞争对手，进一步降低了伍斯特物业的区域吸引力。零售活动在接下来的几年里下降。Berkeley Investments和Starwood Capital于2004年宣布收购，之后租约未续签，中心空置。伍斯特公共折扣店于2006年4月关闭。 该场地随后被规划为CitySquare，一个结合零售、办公和住宅用途的混合用途项目。该开发因其市中心位置和公共交通便利而被描述为交通导向型。进展缓慢，部分原因是开发商难以获得租户和融资。第一阶段于2008年获得市政批准。2009年Unum Group承诺租赁超过17.5万平方英尺，帮助激活了2500万美元的州拆迁资金。前购物中心的部分区域于2010年9月开始拆除，2011年5月开始可见的外部拆除。曾占用前购物中心地下室部分的伍斯特山麓剧院因资金问题于2009年5月暂停运营。该廊现在是一个已不复存在的零售物业，既让人想起伍斯特1970年代市中心更新的雄心，也让人想起在不断变化的区域零售市场中维持大型封闭式购物中心的挑战。

• 2011

  可见的外部拆除开始

  [1]Worcester Center Galleriaen.wikipedia.org

  随着CitySquare建设的推进，外部拆除于5月18日变得可见。

• 2010

  拆除开始

  [1]Worcester Center Galleriaen.wikipedia.org

  前购物中心的部分区域于9月13日开始拆除。

• 2008

  CitySquare第一阶段获批

  [1]Worcester Center Galleriaen.wikipedia.org

  城市批准了计划用于前购物中心场地的混合用途再开发的第一阶段。

• 2006

  零售运营结束

  [1]Worcester Center Galleriaen.wikipedia.org

  折扣中心于4月永久关闭。

• 2004

  宣布收购和再开发过渡

  [1]Worcester Center Galleriaen.wikipedia.org

  Berkeley Investments和Starwood Capital宣布计划收购该折扣中心。

• 1997

  Wrentham Village Premium Outlets开业

  [1]Worcester Center Galleriaen.wikipedia.org

  附近一个更大的折扣目的地增加了对伍斯特中心的竞争压力。

• 1996

  名称变为伍斯特公共折扣店

  [1]Worcester Center Galleriaen.wikipedia.org

  该物业采用了缩短的折扣中心名称。

• 1994

  折扣中心重新开业

  [1]Worcester Center Galleriaen.wikipedia.org

  新英格兰发展公司于10月29日将该物业重新开业为伍斯特公共时尚折扣店。

• 1986

  高峰期结束

  [1]Worcester Center Galleriaen.wikipedia.org

  随着主要锚定商店离开和郊区购物中心争夺顾客，购物中心的最强时期让位于衰落。

• 1971

  伍斯特中心廊开业

  [1]Worcester Center Galleriaen.wikipedia.org

  这座两层购物中心于7月29日作为伍斯特中心城市更新项目的一部分开业。

最初定位为锚定伍斯特市中心的大型区域封闭式购物中心；后来在关闭和再开发之前重新定位为价值导向的折扣中心。

• 封闭式购物中心 · 1971

  原始廊零售组合

  原始中心提供百货公司和专卖店零售，以Filene's、Jordan Marsh和Kennedy's为锚定。其广泛的商品供应旨在通过大型市中心封闭式购物形式服务于伍斯特及周边地区。

• 折扣购物中心 · 1994

  伍斯特公共时尚折扣店

  1994年的重新开业将物业转向折扣和价值零售。租户包括Sports Authority、Bed Bath & Beyond、Saks Off Fifth Avenue Outlet、Media Play和Filene's Basement（后来被VF Factory Outlet取代）。据报道，重新配置的中心包含126家折扣店。

• 1994伍斯特公共时尚折扣店重新开业活动

  Worcester, Massachusetts · New England

  折扣中心重新开业得到了由演员朱迪思·莱特作为代言人的广泛宣传活动支持。

  结果. 该活动为重新开业带来了知名度，但折扣重新定位并未创造持久的复苏。

  来源

• 2006

  用CitySquare取代购物中心战略

  背景

  封闭式购物中心及其折扣继任者不再具有商业可持续性。

  采取的行动

  该物业被关闭，购物中心的部分区域被拆除，用于结合零售、住宅和办公的混合用途项目。

  后续影响

  再开发在获得租户和融资时遭遇延误；拆除于2010年开始，2011年进行了可见的外部拆除。

  Planned CitySquare project cost. $563 million (Reported during the CitySquare redevelopment planning period)

  来源

• 2004

  收购折扣中心并转向再开发并购

  背景

  折扣中心继续经历业务下滑和空置。

  采取的行动

  Berkeley Investments和Starwood Capital宣布计划收购该物业，随后租约未续签。

  后续影响

  中心空置并于2006年4月关闭，使该场地能够再开发为CitySquare。

  来源

• 1994

  将传统购物中心转换为折扣中心战略

  背景

  原始购物中心面临锚定商店离开、空置和郊区购物中心竞争的压力。

  采取的行动

  新英格兰发展公司关闭或拆除了剩余商店，改变了租户组合和布局，并将该物业重新开业为伍斯特公共时尚折扣店。

  后续影响

  折扣形式带来了新租户，但未能恢复持续的业务；1996年名称缩短，中心最终于2006年关闭。

  来源

1. 1Worcester Center Galleriaen.wikipedia.org