温莎公园购物中心
位于德克萨斯州圣安东尼奥的前封闭式购物中心，后重新开发为办公园区和商业园区。
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概览
温莎公园购物中心是位于德克萨斯州圣安东尼奥东北部的一个封闭式购物中心，靠近35号州际公路和瓦尔泽姆路。由梅尔文·西蒙联合公司开发，于1976年开业，是圣安东尼奥第一个拥有四个主要主力店的购物中心。其最初的主力店包括蒙哥马利·沃德、JCPenney、迪拉德和乔斯克，同时该中心还包含一百多家较小的商店和服务设施，以及一家拥有五个放映厅的联合艺术家电影院。该购物中心旨在服务于圣安东尼奥东北部快速增长的住宅区，并被誉为当时当地市场上最大的封闭式购物中心。 该物业在1980年代进行了扩建和变化。1984年开始的扩建中增加了一家梅尔文百货店，1987年迪拉德收购了乔斯克。原乔斯克空间的一部分被改造成美食广场和额外的零售区域。西蒙还进行了一次重大翻新，约于1990年完成，用西南风格的设计取代了早期的内部装饰，包括天窗、大理石地板、喷泉和八角形舞台。在其最强时期，该购物中心约有135家租户，入住率非常高。 1988年西蒙在附近开设了罗林奥克斯购物中心后，该中心的前景开始减弱。在1990年代，包括购物中心及其交通设施附近的枪击和杀人事件在内的多起暴力事件损害了温莎公园的声誉，并导致顾客流量下降。零售活动也转向更新的竞争对手，包括奥林匹亚公园大道的论坛。2001年蒙哥马利·沃德关闭，2002年迪拉德撤离，2004年JCPenney迁至罗林奥克斯购物中心，使该物业日益空置。政府机构、教堂、社会组织、夜总会和跳蚤市场式的集市占据了部分剩余空间，而传统零售业则持续下滑。梅尔文百货于2005年8月31日关闭，该购物中心不再作为购物中心运营。 该物业随后进入第二阶段。2007年，Rackspace收购了原购物中心，并将大部分建筑改造成其公司总部，称为“城堡”。此次重新开发是在市政边界变更将场地划入独立郊区温德克雷斯特之后进行的。建筑师和城市规划师安德烈斯·杜安尼参与了改造，引入了办公室、会议室、健身中心、咖啡店、艺术装置、雨水蓄水池、双冲式马桶以及其他适应性再利用功能。该项目于2009年获得LEED金级认证，并帮助刺激了周边零售、住宅和公共空间的发展。原购物中心还保留了一些零售历史的视觉元素，包括霓虹灯美食广场标志。 远程工作减少了Rackspace对大型总部的需求。该公司于2022年宣布计划离开该物业，后来迁至较小的总部。2024年初，工业商业地产有限责任公司收购了该建筑，该场地更名为温德克雷斯特国际商业园。因此，温莎公园购物中心不再是一个运营中的零售品牌或购物中心，但其物理结构仍然是大型购物中心向办公和商业园区重新开发的一个例子。
沿革
梅尔文·西蒙联合公司于1974年1月宣布温莎公园购物中心，以应对圣安东尼奥东北部的住宅增长。该开发项目计划成为一个四主力店的封闭式购物中心，早期确定了蒙哥马利·沃德、JCPenney和迪拉德，乔斯克作为第四个主要主力店加入。JCPenney于1976年6月开业，而温莎公园、迪拉德和乔斯克于1976年7月29日向公众开放。蒙哥马利·沃德已于1975年10月开始运营。该中心包含约115家商店和服务设施，以及一家拥有五个放映厅的联合艺术家剧院。 该购物中心由达拉斯的戈登·西贝克联合公司设计，该公司还设计了西蒙后来的英格拉姆公园购物中心。温莎公园在1980年代中期进行了扩建，增加了梅尔文百货，这是其在圣安东尼奥的第一家门店。1987年迪拉德收购乔斯克后，迪拉德将原乔斯克的大部分空间归还给西蒙。一层变成了美食广场，设有十二个餐厅空间和额外的零售区域，而迪拉德保留了另一部分用于家居商品。西蒙在1987年至1990年间对中心进行了翻新，引入了西南视觉主题、天窗、大理石地板、喷泉和八角形舞台。在此期间结束时，该中心报告约有135家租户，入住率接近95%。 1988年7月罗林奥克斯购物中心开业，距离不远，造成了直接的内部竞争。温莎公园的衰落在上世纪90年代加速，多起暴力事件影响了公众看法。1991年，VIA大都会交通停车换乘设施发生一起致命刺伤事件。1992年，一名青少年试图射杀敌对帮派成员，在购物中心公交站附近杀死了一名无关女性。1994年，一起驾车枪击损坏了蒙哥马利·沃德的窗户，同年晚些时候，购物中心内的一场纠纷升级为枪击，导致一名受害者死亡。这些事件导致VIA终止了在西蒙圣安东尼奥购物中心的租约，并促使1995年在温莎公园开设了贝尔县警长部门附属机构。 零售模式也发生了变化。客流从瓦尔泽姆路地区转向更新的目的地，特别是奥林匹亚公园大道的论坛。到2001年，西蒙正在考虑非传统用途，如小企业孵化器。蒙哥马利·沃德于2001年全国性关闭，移除了一大主力店。迪拉德于2002年1月关闭，当时报告的入住率已降至约45%，西蒙将该物业出售给北卡罗来纳州的惠查德房地产公司。惠查德考虑过奥特莱斯中心改造，并委托了重新开发提案，但剩余的百货商店继续离开。JCPenney于2004年迁至罗林奥克斯购物中心，梅尔文百货于2005年8月31日关闭。该购物中心随后不再作为传统购物中心运营。2004年，海湾景贷款服务公司已向惠查德送达了止赎通知。2005年，空置的蒙哥马利·沃德大楼还被用作卡特里娜和丽塔飓风灾民的临时避难所。 Rackspace于2007年收购了该物业，用作公司总部。此次交易恰逢市政边界调整，将包括原购物中心在内的约221英亩土地划入温德克雷斯特。Rackspace聘请安德烈斯·杜安尼进行适应性再利用项目，将购物中心的大部分改造成办公室和协作设施。翻新后的综合体称为“城堡”，包括会议室、两层滑梯、健身中心、咖啡设施、艺术装置以及重新利用的布拉克里奇公园空中缆车吊舱。保留的霓虹灯美食广场标志将新办公环境与场地的零售历史联系起来。环保改进帮助该物业于2009年获得LEED金级认证。 到2012年，约有3200名Rackspace员工在该场地工作，校园影响了周边发展。附近的零售、多户住宅和公共空间项目越来越针对与科技劳动力相关的较高收入。Rackspace还创建了一个社区公园，并将内部环路命名为“狂热之地”，反映其“狂热支持”的企业价值观，另一条路称为“Racker路”。 COVID-19时代向远程工作的转变使大型总部日益未被充分利用。Rackspace于2022年宣布打算腾退，并支付了租约终止费。随后就北东独立学区是否有权根据2007年安排获得部分款项产生争议，而圣安东尼奥声称其是唯一受益人。2024年初，工业商业地产有限责任公司购买了该建筑。该物业更名为温德克雷斯特国际商业园，开始了作为商业和工业重新开发的第三阶段，而非购物中心。
- 2024
商业园区转换
[1]工业商业地产有限责任公司收购了该物业，成为温德克雷斯特国际商业园。
- 2022
Rackspace宣布离开
[1]Rackspace宣布计划离开未充分利用的总部，迁至较小的设施。
- 2009
LEED金级认证
[1]重新开发的办公综合体获得LEED金级认证。
- 2007
Rackspace收购
[1]Rackspace收购了原购物中心，并开始将其改造成“城堡”公司总部。
- 2005
零售运营结束
[1]JCPenney前一年已迁走，梅尔文百货于8月31日关闭，结束了购物中心的零售时代。
- 2002
迪拉德关闭和所有权变更
[1]迪拉德撤离，入住率急剧下降，西蒙将该物业出售给惠查德房地产公司。
- 2001
蒙哥马利·沃德关闭
[1]蒙哥马利·沃德的全国性关闭移除了中心的主要主力店之一。
- 1990
重大翻新完成
[1]西南主题翻新引入了天窗、大理石地板、喷泉和八角形舞台。
- 1988
罗林奥克斯购物中心开业
[1]西蒙在约十分钟路程外开设了一个竞争的东北圣安东尼奥购物中心。
- 1987
美食广场改造和翻新
[1]迪拉德收购乔斯克使西蒙能够将原主力店空间的一部分改造成美食广场和额外的零售区域。
产品与定位
最初定位为服务于圣安东尼奥东北部的主要区域性封闭购物中心；后来重新定位为企业办公园区，并从2024年起成为商业园区。
零售物业 · 1976
封闭式购物中心
最初的温莎公园购物中心提供了一个大型气候控制的零售环境，拥有百货主力店、专卖店、服务、餐饮以及一家拥有五个放映厅的联合艺术家电影院。它旨在服务于圣安东尼奥东北部不断增长的住宅人口，并最初以其四主力店配置而与众不同。
企业办公园区 · 2007
城堡
城堡是Rackspace在原购物中心建筑中的适应性再利用总部。其设计保留了部分购物中心元素，同时增加了办公室、会议室、员工便利设施、环境系统、艺术装置以及大型滑梯和重新利用的空中缆车等独特功能。
商业园区 · 2024
温德克雷斯特国际商业园
在2024年出售给工业商业地产有限责任公司后，原购物中心和办公园区被重新定位为温德克雷斯特国际商业园。新身份反映了商业和工业地产策略，而非消费零售。
品牌决策
2024
出售物业用于商业园区重新开发并购背景
Rackspace在总部缩减后不再需要大型办公园区。
采取的行动
工业商业地产有限责任公司收购了该建筑，并采用了温德克雷斯特国际商业园的名称。
后续影响
在购物中心关闭和Rackspace占用结束后，该场地进入了新的商业地产阶段。
2022
缩减总部规模战略背景
远程工作的普及使Rackspace原购物中心总部的大部分空间未被充分利用。
采取的行动
Rackspace宣布将腾退该物业，迁至较小的总部，并支付租约终止费。
后续影响
此次离开先于2024年将该物业出售并转换为温德克雷斯特国际商业园。
Lease termination fee. 9000000 (2022)
2007
收购并重新利用原购物中心并购背景
Rackspace在扩张时需要更多总部空间，而原购物中心已基本空置。
采取的行动
Rackspace收购了该物业，并将其改造成“城堡”，一个大型企业办公园区。
后续影响
重新开发为场地带来了数千名员工，获得了LEED金级认证，并刺激了周边零售、住房和公共空间投资。
Purchase price. 27000000 (2007)
1987
将原乔斯克空间改造成美食广场战略背景
迪拉德收购乔斯克后，选择将部分原主力店空间归还给购物中心所有者，而不是继续将其全部用于百货零售。
采取的行动
西蒙将上层改造成美食广场，设有十二个餐厅空间，并增加了零售区域，而迪拉德保留了部分用于家居商品。
后续影响
该项目拓宽了购物中心的餐饮供应，并构成了在附近罗林奥克斯购物中心开业前后进行的更广泛翻新的一部分。
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