韦斯特菲尔德霍顿广场
位于加利福尼亚州圣地亚哥市中心的地标性五层露天购物中心，后来重新开发为霍顿园区。
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概览
韦斯特菲尔德霍顿广场是霍顿广场的前称，是位于加利福尼亚州圣地亚哥市中心的一个大型露天购物和娱乐综合体。它于1985年8月9日开业，是开发商欧内斯特·W·哈恩的标志性项目，旨在扭转传统市中心零售区的衰落，当时美国的购物活动日益转向郊区购物中心。该项目占据了煤气灯街区旁约六个半街区，结合了零售商店、餐厅、电影院、停车场、公共空间以及与周围市中心街道的连接。 该中心因其建筑而特别引人注目。由乔恩·杰德及其新成立的杰德合伙公司设计，霍顿广场摒弃了传统购物中心封闭、统一布局的模式。其五层围绕一个三层高的对角步行庭院布置，杰德将其描述为“骨架”。色彩鲜艳的外墙、错落的高差、单向坡道、戏剧性的女儿墙、柱廊、意想不到的转弯、死胡同以及对欧洲城市空间的视觉参考，营造了一种故意令人迷失方向的环境。该设计借鉴了雷·布拉德伯里关于在城市中安全迷失的乐趣的想法，并成为后现代商业建筑和杰德所称的“体验式建筑”的有影响力的范例。 开业伴随着大量的公众关注。据报道，一场预演晚会吸引了数千名嘉宾，而开业当天的活动吸引了大量人群。在第一年，该物业的访客数量远高于典型的购物中心，到1980年代末，它被视为圣地亚哥最受欢迎的景点之一。该购物中心最初有四个主要百货公司主力店：The Broadway（后来成为梅西百货）、Mervyn's、诺德斯特龙和J·W·罗宾逊。其他租户包括娱乐、餐厅、时尚零售商、专卖店和电影院。与该场地相关的历史和文化元素包括杰索普钟、巴尔博亚剧院、莱西姆剧院和附近的霍顿广场公园。 随着物业的成熟，其商业表现变得更加复杂。观察人士指出，该建筑使该中心成为旅游目的地，但游客并不总能转化为高价值的零售客户。百货公司的关闭和零售商的破产逐渐削弱了租户组合。Mervyn's于2006年离开，诺德斯特龙于2016年关闭，而最后一家主要主力店梅西百货于2020年4月在与物业新业主达成协议后关闭了其门店。Regal电影院综合体也于2019年关闭。 该物业于1998年出售给西田集团，并更名为韦斯特菲尔德霍顿广场。在2014年西田的澳大利亚和新西兰资产分拆为Scentre Group之后，美国物业仍与西田公司有关联。西田公司于2018年被Unibail-Rodamco收购，但霍顿广场综合体于同年出售给斯托克代尔资本合伙公司进行再开发。 斯托克代尔提议将这座老化的购物中心改造成一个名为“霍顿园区”的办公和零售项目，重点是科技和生物技术企业。该计划保留了原有结构的重要部分，同时增加了新的建筑系统和现代工作空间。尽管一些报道将该项目描述为拆除，但再开发被定义为适应性再利用，而不是完全摧毁。因此，前韦斯特菲尔德购物中心的身份随着该场地转变为混合用途的商业园区而结束。
沿革
成为霍顿广场的再开发概念源于圣地亚哥在1970年代初更新其历史悠久的市中心的努力。该市于1972年通过了一项再开发提案，欧内斯特·W·哈恩于1974年获得了独家谈判协议。哈恩于1978年以约一百万美元的价格收购了该场地，但需满足停车和更广泛的市中心改善要求，包括圣地亚哥有轨电车、会议中心和中心城开发公司的进展。 由于设计分歧、企业搬迁、拆除现有结构以及历史保护团体的反对，该项目遭遇了延误。哈恩最初委托设计了一个更传统的封闭式购物中心设计，但该市的再开发机构认为它过于保守。乔恩·杰德于1977年被聘请修改概念。到1980年代初，杰德已经开发出激进开放、垂直分层的方案，成为完工的购物中心。该设计移除了传统的屋顶，将动线围绕一个对角庭院布置，并使用建筑不规则性使中心感觉像一个城市区域，而不是单一建筑。 施工始于1982年，这个耗资约1.4亿美元的项目于1985年8月9日开业。它立即被公认为建筑和商业实验。购物中心的开幕仪式吸引了大量人群，该中心在第一年吸引了数千万次访问。它的受欢迎程度帮助确立了圣地亚哥市中心作为居民和游客目的地的地位，尽管批评者后来认为其作为景点的知名度并不总能转化为强劲的传统零售支出。与普通购物中心相比，食品和娱乐占活动的比例异常大。 最初的主力店阵容包括The Broadway、Mervyn's、诺德斯特龙和J·W·罗宾逊。The Broadway后来成为梅西百货。罗宾逊大楼最终被拆除，而其场地被纳入霍顿广场公园的扩建。Mervyn's于2006年关闭，其空间被后来的租户分割。娱乐和专卖租户反复变化，包括Planet Hollywood、FAO Schwarz、Sam Goody、餐厅和电影院运营商。几家零售商的破产和关闭反映了美国零售业的更广泛变化，而不是该物业的单一事件。 西田于1998年收购了该中心，并更名为韦斯特菲尔德霍顿广场。在西田时期，业主与市政府合作创建了霍顿广场公园，该公园于2016年在拆除前罗宾逊-梅大楼后开放。该项目增加了公共活动空间、喷泉、表演设施和其他市政设施。与此同时，购物中心的百货公司基础减弱。诺德斯特龙于2016年宣布离开，梅西百货成为唯一的主要主力店。 斯托克代尔资本合伙公司于2018年8月以据报道1.75亿美元的价格购买了该综合体，并提出了“霍顿园区”，一个部分侧重于科技和生物技术公司的办公和零售改造。该计划遭到保护倡导者的反对，他们认为具有建筑意义的购物中心应受到历史保护。该市于2019年5月批准了一项土地使用豁免，减少了该物业所需的零售量。梅西百货于当年晚些时候就再开发及其租约提起诉讼，但于2020年1月与斯托克代尔达成协议关闭门店。 Regal的影院运营于2019年2月关闭，梅西百货于2020年4月停止运营。大规模工作于2020年6月开始。改造保留了原始建筑材料和结构钢的很大一部分，同时增加了隔热、机械系统和办公基础设施。再开发标志着霍顿广场作为西田品牌购物中心的结束，以及其向混合用途工作场所和零售园区的过渡。
- 2020
梅西百货关闭，适应性再利用开始
[1]梅西百货于4月关闭，大规模改造工作于6月开始，该场地向霍顿园区过渡。
- 2018
斯托克代尔收购该物业
[1]斯托克代尔资本合伙公司收购了该综合体，并宣布了办公零售改造计划。
- 2016
霍顿广场公园开放
[1]购物中心旁的扩建公共公园在前罗宾逊-梅场地再开发后举行了盛大开幕。
- 1998
西田所有权开始
[1]该物业出售给西田集团，并更名为韦斯特菲尔德霍顿广场。
- 1985
霍顿广场开业
[1]这座五层市中心购物中心于8月9日开业，采用乔恩·杰德独特的后现代设计。
- 1982
施工开始
[1]在设计争议和保护相关延误之后，这个非传统露天购物中心开始施工。
- 1974
哈恩获得开发谈判权
[1]开发商欧内斯特·W·哈恩获得了拟议购物中心项目的独家谈判协议。
- 1972
市中心再开发提案通过
[1]圣地亚哥通过了一项计划，翻新历史悠久的市中心广场区域，并刺激更广泛的城市中心再开发。
产品与定位
一个市中心目的地购物中心，定位为传统郊区购物中心的体验式替代品，结合零售、娱乐、公共空间和极具特色的后现代建筑。
购物中心 · 1985
霍顿广场购物中心
核心产品是一个五层露天城市购物中心，围绕一个对角的三层步行庭院组织。它结合了百货公司、专卖零售、餐厅、电影院、健身、停车场和公共流通空间。其商业主张既依赖于建筑体验和市中心访问，也依赖于传统购物。
混合用途办公和零售开发 · 2020
霍顿园区
斯托克代尔资本合伙公司提出的后西田再开发项目保留了原有结构的主要部分，同时将物业改造成办公空间，并辅以底层零售、食品、饮料和娱乐用途。该概念强调科技和生物技术租户，而不是以百货公司为主导的购物。
品牌决策
2020
从购物中心转变为办公零售园区战略背景
该物业失去了主要主力店，包括诺德斯特龙和梅西百货，而其电影院和许多较小的零售商也离开了。
采取的行动
斯托克代尔开始了一项大型适应性再利用计划，保留了大量结构材料，同时将建筑现代化为办公室和选定的零售用途。
后续影响
霍顿广场不再作为传统的西田购物中心运营，进入了新的混合用途开发阶段。
First-phase redevelopment loan. 330 million USD (March 2020)
2018
出售给斯托克代尔资本合伙公司并购背景
主力店活动下降和零售模式变化削弱了传统购物中心模式。
采取的行动
斯托克代尔资本合伙公司购买了该综合体，并提议将其改造成“霍顿园区”。
后续影响
西田品牌的购物中心逐渐关闭，取而代之的是一个适应性再利用的办公和零售项目。
Reported acquisition price. 175 million USD (August 2018)
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