西橡树购物中心
位于德克萨斯州西休斯顿的德州6号公路与韦斯特海默路交汇处的前区域性购物中心。
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概览
西橡树购物中心是位于休斯顿阿利夫地区的区域性购物中心，坐落于城市西侧的德州6号公路与韦斯特海默路交汇处。该物业于1984年开业，此前福莱百货于1982年在该地点开业。其商圈包括休斯顿西部、能源走廊、乔治布什公园以西的社区、大凯蒂、富尔希尔以及福遍县的部分地区。其靠近10号州际公路的位置使其能够便捷地通往快速扩张的郊区社区，并最初支持了相对高端的零售定位。 最初的购物中心采用单层西班牙传教风格设计，配以大地色调、喷泉、天窗以及名为“嘉年华美食广场”的美食广场。其开业租户组合包括福莱百货、萨克斯第五大道、罗德与泰勒、梅尔文斯，以及超过120家内铺和一家最初由普利特影院运营、后由辛普莱克斯·奥迪恩运营的六屏影院。西橡树购物中心直接与城镇乡村购物中心和纪念城购物中心竞争，同时也吸引了原本可能前往夏普斯敦购物中心或西木购物中心的顾客。 购物中心早期的高端定位因1980年代石油过剩后休斯顿的经济困境而受到削弱。萨克斯第五大道和罗德与泰勒于1990年左右关闭，被西尔斯和JCPenney取代，物业转向主流郊区零售。迪拉德于1991年在一个专门建造的位置开业，随着休斯顿西部及周边郊区的扩张，购物中心在1990年代初期表现强劲。1980年代中期宣布的拟建梅西百货从未建成。 1996年舒格兰的第一殖民地购物中心开业后，西橡树面临更激烈的竞争，随后1999年凯蒂磨坊开业以及纪念城购物中心的复兴。翻新工程移除或改变了若干原有建筑特色，2004年更广泛的改造引入了德克萨斯牧场风格的内饰。娱乐和主力店的变化包括2003年休斯顿首家阿拉莫德拉夫特豪斯特许经营店的开业，后来建造了爱德华兹影院多厅影院，迪拉德转为清仓中心，以及前百货商店空间被教育、折扣和奥特莱斯租户使用。 随着商业表现疲软，该物业多次易主。太平洋零售资本合伙公司于2009年从LNR合伙公司以1500万美元收购，较之前交易价值大幅下降。梅塔投资于2017年收购了该购物中心。梅西百货于2017年3月关闭，西尔斯于2018年关闭，随后其他几家零售商也相继离开。奥特莱斯占据了前梅西百货空间，而帕莱皇家先于2019年关闭，后来作为连锁店全国性关闭的一部分停止运营。Regal的爱德华兹体育场影院于2022年9月因Cineworld破产程序而关闭。 到2023年，大多数内部走廊已不对购物者开放，仅剩少数租户。到2024年8月，内部已被木板封住，迪拉德清仓中心、奥特莱斯、福特斯学院和疯狂老板等为可进入的租户。因此，该购物中心最好被理解为一个基本关闭和废弃的区域性购物中心物业，而非运营中的封闭式购物中心。
沿革
西橡树购物中心源于1982年在休斯顿西部建立的福莱百货项目。购物中心本身于1984年在阿利夫地区开业，位于德州6号公路和韦斯特海默路。其位置靠近10号州际公路，以及休斯顿市中心以西的郊区和就业增长走廊。最初的综合体设计为单层西班牙传教风格购物中心，配以大地色调内饰、喷泉、天窗、六屏影院和嘉年华美食广场。其最初的主力店阵容——福莱百货、萨克斯第五大道、罗德与泰勒和梅尔文斯——赋予其高端区域形象，而超过120家内铺拓宽了其吸引力。 西橡树与城镇乡村购物中心和纪念城购物中心竞争，争夺能源走廊、休斯顿西部和凯蒂地区的购物者。对于福遍县的部分地区，它也提供了比夏普斯敦购物中心或西木购物中心更近的选择。梅西百货于1985年宣布计划在未使用的主力店位置开设休斯顿第五家门店，但该店从未建成。休斯顿石油相关的经济衰退随后削弱了对奢侈品零售的需求。萨克斯第五大道和罗德与泰勒于1990年左右离开，西尔斯和JCPenney接管了它们的空间，西橡树重新定位为面向中等收入郊区购物者。迪拉德于1991年开设了一家新建的百货商店，随着西部郊区开发的加速，购物中心在1990年代初期表现良好。 1996年舒格兰的第一殖民地购物中心开业后，竞争环境发生了变化。尽管西橡树保留了一些独特的租户，但新中心吸引了福遍县的顾客。西橡树通过翻新回应，移除了若干原有设计元素，包括喷泉、一座显眼的时钟以及美食广场和走廊的部分装饰。2003年所有权变更，Somera投资合伙公司和Coastwood资本集团从CB Richard Ellis投资者的一家附属公司收购了购物中心。那一年，前影院成为休斯顿首家阿拉莫德拉夫特豪斯特许经营店。 2004年进行了更大规模的翻新。根据引用的参考材料，该项目耗资约930万美元，采用德克萨斯牧场风格主题，将大部分地板更换为大理石，改造了公园庭院，并在美食广场增加了壁炉。翻新旨在回应竞争对手物业的改进，特别是Galleria和纪念城购物中心，以及第一殖民地购物中心的计划扩建。2005年，美国投资物业公司从Somera和Coastwood合伙公司购买了该物业。 随着凯蒂磨坊、复兴的纪念城购物中心、CityCentre和LaCenterra提供奥特莱斯、生活方式、餐饮、娱乐和升级的购物体验，西橡树继续失去重要性。城镇乡村购物中心于2004年关闭，并被重新开发为CityCentre，而新的郊区中心从购物中心的前商圈中夺走了更多支出。2009年，太平洋零售资本合伙公司以1500万美元从LNR合伙公司购买了西橡树。这笔交易反映了物业早期价值的重大下降；确切的比较在引用的维基百科材料中报告，此处不作为当前财务估值独立重述。 该物业进行了多次尝试以替换离开的主力店并加强其娱乐产品。JCPenney于2005年关闭后，福特斯学院搬入其前空间。迪拉德于2010年将其运营转为清仓中心，仅使用一楼。帕莱皇家于2011年11月在一个主力店空间开业，但后来关闭了其西橡树门店。Regal娱乐集团于2011年同意建造一座14屏爱德华兹影院多厅影院，取代阿拉莫德拉夫特豪斯，并需要拆除前梅尔文斯翼的大部分。前梅尔文斯空间也曾短暂由Steve & Barry's占用，之后该零售商于2009年破产。 主力店基础继续收缩。梅西百货于2017年1月宣布关闭，该店于同年3月27日关闭。梅塔投资有限公司于2017年收购了该物业。西尔斯于2018年1月宣布离开；其汽车中心于当月晚些时候关闭，主店于4月初关闭。奥特莱斯随后于2018年占据前梅西百货场地。帕莱皇家于2019年关闭，Bed Bath & Beyond于2020年离开。Regal的爱德华兹体育场影院于2022年9月因Cineworld破产而关闭。 到2023年6月，据报道只有迪拉德清仓中心、奥特莱斯、福特斯学院、疯狂老板和两家内铺仍在营业，大多数内部走廊关闭。到2024年8月，内部购物中心已被木板封住，只能进入有限的一组租户。因此，西橡树购物中心从一个运营中的区域性购物中心转变为一个基本关闭的物业，仅存孤立的商业和教育用途。
- 2024
封闭式购物中心被木板封住
[1]到8月，内部已被木板封住，仅剩少数租户可进入。
- 2022
爱德华兹体育场影院关闭
[1]该影院于9月在Cineworld破产程序期间关闭。
- 2018
西尔斯关闭且奥特莱斯搬入
[1]西尔斯离开该物业，而奥特莱斯占据了前梅西百货位置。
- 2017
梅西百货关闭且所有权变更
[1]梅西百货于3月关闭其门店，梅塔投资于同年晚些时候收购了购物中心。
- 2011
爱德华兹影院多厅影院宣布
[1]Regal同意在购物中心建立一座14屏爱德华兹影院多厅影院。
- 2010
迪拉德转为清仓中心
[1]迪拉德将其西橡树运营缩减为一楼清仓中心形式。
- 2009
太平洋零售资本合伙公司收购该物业
[1]太平洋零售资本合伙公司在物业价值大幅恶化期间从LNR合伙公司购买了购物中心。
- 2004
重大内部翻新
[1]德克萨斯牧场风格翻新改变了内部、地板、公园庭院和美食广场。
- 2003
阿拉莫德拉夫特豪斯进入休斯顿
[1]前辛普莱克斯·奥迪恩影院成为休斯顿首家阿拉莫德拉夫特豪斯特许经营店。
- 1996
第一殖民地购物中心开业
[1]舒格兰的第一殖民地购物中心开业加剧了对福遍县购物者的竞争。
产品与定位
最初是服务于休斯顿西部和富裕郊区增长区域的高端区域性购物中心，西橡树后来重新定位为主流且日益折扣化的购物中心，最终沦为部分空置、基本关闭的物业。
零售 · 1984
百货商店零售
西橡树最初通过福莱百货、萨克斯第五大道、罗德与泰勒、梅尔文斯、西尔斯、JCPenney、迪拉德和梅西百货专注于百货商店购物。这些租户提供服装、配饰、家居用品、化妆品和一般百货商品。随着时间的推移，随着竞争加剧和客户群变化，百货商店组合从高端全国连锁转向主流、清仓和奥特莱斯形式。
折扣零售 · 2010
奥特莱斯和清仓零售
在后期阶段，西橡树越来越依赖价值导向的零售。迪拉德转为清仓中心形式，奥特莱斯于2018年接管了前梅西百货主力店空间。这些用途代表了从购物中心最初的全价区域百货商店主张转向折扣商品和较低管理费用的占用。
娱乐 · 1984
影院和娱乐
影院是西橡树购物中心反复出现的部分。最初的六屏场地由普利特影院运营，后来由辛普莱克斯·奥迪恩运营。2003年成为休斯顿首家阿拉莫德拉夫特豪斯特许经营店，后来的再开发产生了由Regal运营的14屏爱德华兹影院多厅影院。爱德华兹场地于2022年在Cineworld破产期间关闭。
餐饮服务 · 1984
餐饮
最初的购物中心包括嘉年华美食广场，后来进行了改造，增加了壁炉等功能。餐饮和娱乐旨在补充零售产品并支持更长的停留时间，尽管可用的参考材料未建立后来餐厅的完整列表。
教育
教育服务
福特斯学院在百货商店关闭后占据了前JCPenney主力店空间。其存在说明了购物中心后期将空置零售区域适应非零售用途，因为传统主力店模式减弱。
品牌决策
2017
出售给梅塔投资并购背景
西橡树经历了入住率下降、主力店关闭以及来自更新零售和生活方式中心的竞争加剧。
采取的行动
梅塔投资有限公司收购了该物业。
后续影响
购物中心继续失去主要租户，包括西尔斯，而后期入住率集中在清仓、奥特莱斯、教育和折扣用途。
2011
爱德华兹影院多厅影院开发新品背景
前影院运营正在被替换，购物中心寻求一个重要的娱乐主力店。
采取的行动
Regal娱乐集团同意开设一座14屏爱德华兹影院多厅影院，需要再开发前梅尔文斯翼的部分区域。
后续影响
该影院成为物业后期的主要吸引力之一，但最终于2022年在Cineworld破产期间关闭。
2010
迪拉德转为清仓中心形式战略背景
购物中心的百货商店基础正在收缩，其零售主张变得更加价值导向。
采取的行动
迪拉德将其运营限制在一楼清仓中心。
后续影响
这一变化保留了一个主要租户，同时减少了购物中心的全价百货商店存在规模。
2004
德克萨斯牧场风格翻新战略背景
西橡树面临来自翻新的休斯顿购物中心、凯蒂磨坊和第一殖民地购物中心即将扩建的更激烈竞争。
采取的行动
该物业进行了大规模内部改造，改变了地板和公园庭院，并在美食广场增加了壁炉。
后续影响
翻新使中心焕然一新，但并未阻止其长期重要性下降，因为生活方式中心和竞争性购物中心夺走了更多商圈支出。
Renovation cost. $9.3 million (2004)
1990
向主流郊区零售重新定位战略背景
休斯顿石油相关的经济衰退减少了对购物中心最初高端百货商店定位的需求，而萨克斯第五大道和罗德与泰勒离开。
采取的行动
西橡树用西尔斯和JCPenney替换了离开的高端主力店，并将其租户策略转向更广泛的中产阶级郊区受众。
后续影响
购物中心在1990年代初期表现强劲，尽管其竞争地位在更新的郊区中心开业后后来减弱。
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