沃诺维亚
一家专注于租赁住房、物业管理、开发及相关服务的欧洲大型住宅房地产公司。
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概览
Vonovia SE是一家总部位于德国北莱茵-威斯特法伦州波鸿的欧洲住宅房地产公司。它拥有、管理、开发和维护租赁住房，主要投资组合在德国，并在瑞典和奥地利也有业务。该公司还提供与物业相关的服务，包括维修、现代化改造、能源改善、租户服务和住宅开发。其规模使其成为欧洲最大的私人住宅房东之一，也是德国最大的私人公寓所有者。 该业务源于Deutsche Annington，一家围绕收购和管理原德国铁路员工住房而成立的公司。公司通过购买更多住宅组合进行扩张，包括2005年收购大型Viterra组合。2013年在法兰克福证券交易所上市，2015年收购GAGFAH后更名为Vonovia，随后通过收购和合作扩大了地理和运营范围。重大交易包括收购奥地利的Conwert Immobilien和BUWOG，收购瑞典住房公司Victoria Park和Hembla，以及收购Deutsche Wohnen。 Vonovia的投资组合模式将长期租赁所有权与集中管理和内部技术服务相结合。其BUWOG业务集中了集团大部分住宅开发活动，既为保留在投资组合中建造住房，也为出售而建造。Vonovia Technischer Service通过大型内部技术工人组织进行维护、维修和现代化改造。公司还推广能源效率、光伏安装和建筑存量脱碳，作为其可持续发展战略的一部分。 公司组织为欧洲公司（Societas Europaea），设有管理委员会和监事会。其股票在法兰克福证券交易所的受监管Prime Standard板块交易，并已被纳入德国和欧洲主要股票指数，包括DAX和STOXX Europe 600。Vonovia的增长和市场集中度引起了租户团体、工会、政治家和监管机构的关注，尤其是在柏林和其他住房紧张的市场。公开辩论集中在租金水平、现代化成本、住房可负担性、私有化以及整合大型住宅房东的后果上。 从2022年起，利率上升、建筑成本上涨和房地产估值下降改变了公司的财务环境。Vonovia于2023年暂停未开工的新建项目，减少开发雄心，并出售或合作部分投资组合以管理杠杆。公司在大量房地产减记后报告了2023年的大幅亏损。尽管面临这些压力，它仍然是住宅物业的活跃所有者和管理者。2024年和2025年，它继续进行投资组合交易，并通过控制权和利润转移协议进一步整合Deutsche Wohnen。Luka Mucic于2025年被任命为首席执行官，计划于2026年1月1日接替长期担任首席执行官的Rolf Buch。
沿革
Vonovia的起源可以追溯到世纪之交德国铁路改革期间与德国铁路员工相关的住房私有化。在Nomura Holdings的支持下，并与英国的Annington Homes有关联的Deutsche Annington，在与德国政府谈判后收购了这些房产的很大一部分。私有化过程包括租户保护措施，如居住权、租金上涨限制以及租户购买房屋的机会。 Deutsche Annington随后从公司和公共部门所有者那里汇集了更多的住宅组合。其最重要的早期扩张是2005年从E.ON的Viterra房地产业务中购买超过15万套公寓。这笔交易使Deutsche Annington成为德国住宅地产的市场领导者，并因转让规模和对金融化所有权的担忧而受到工会和租户倡导者的批评。该公司最初将租金收入与选择性公寓销售（包括租户私有化）相结合，但后来放弃了广泛的租户销售目标，更专注于租赁所有权和投资组合收购。 全球金融危机使再融资更加困难，并促使公司寻求公开上市。Rolf Buch于2013年成为首席执行官，Deutsche Annington于当年在法兰克福证券交易所完成首次公开募股，此前曾多次推迟。2015年，它与GAGFAH合并，交易价值约39亿欧元，并采用Vonovia名称。新名称旨在支持更现代、更国际化的形象，而行政和法定总部迁至波鸿。Vonovia于2015年进入DAX，成为该指数中首家房地产代表。 随后，公司扩展到德国以外。2017年宣布与法国的Société Nationale Immobilière（现与CNC Habitat有关）建立合作伙伴关系。2018年，Vonovia收购了Conwert Immobilien和BUWOG，在奥地利建立了领先地位，并增加了大量的住宅开发平台。它还通过Victoria Park增加了在瑞典的持股，于2019年实现全资拥有，并收购了瑞典竞争对手Hembla。 Vonovia与Deutsche Wohnen的关系多年来一直存在争议。2015年的收购要约失败，尽管它帮助阻止了Deutsche Wohnen与LEG Immobilien的计划合并。Vonovia于2021年再次提出收购。联邦卡特尔办公室批准了该交易，但最初的接受水平不足。随后的报价通过了所需门槛，收购于当年晚些时候完成。此次合并增加了Vonovia在柏林和其他德国住房市场的存在，并加剧了关于集中、租金和住房公共控制的政治辩论。这场辩论恰逢柏林公投支持将大型房东的住房存量转为公共所有权。Vonovia和Deutsche Wohnen还同意向柏林州出售大量公寓。 2022年，经营环境急剧变化，利率和建筑成本在长期廉价融资后上升。2023年1月，Vonovia停止了尚未开始的新建项目，并放弃了此前增加6万套公寓的目标。它开始出售或合作部分投资组合以减少债务和保持流动性。Apollo Global Management于2023年收购了Südewo组合的少数股权，而柏林公寓销售于2024年进行。Vonovia在减记其房地产持有价值后，录得2023年重大亏损。 2024年12月，Vonovia和Deutsche Wohnen同意了一项控制权和利润转移安排。特别股东大会于2025年1月批准了该协议，赋予Vonovia对Deutsche Wohnen管理和利润的指导权，同时为外部股东提供合同补偿或换股选择。2025年5月，Vonovia宣布Luka Mucic为下一任首席执行官。他计划于2026年1月1日就职，接替自2013年以来一直领导公司的Rolf Buch。该集团继续作为综合性的住宅房东、开发商、维护提供商和物业服务企业运营，可持续性、能源现代化和数字化运营仍然是重要的战略主题。
- 2025
Luka Mucic被指定为首席执行官继任者
[1]监事会任命Luka Mucic接替Rolf Buch，该变动计划于2026年1月进行。
- 2023
新建计划缩减
[1]Vonovia暂停了未开工的新建项目，并放弃了此前建造6万套额外公寓的目标。
- 2021
完成对Deutsche Wohnen的收购
[1]修订后的公开报价获得了足够的接受度，使Vonovia得以控制Deutsche Wohnen。
- 2019
全资拥有Victoria Park
[1]Vonovia完成了对瑞典住房公司Victoria Park的全资收购。
- 2018
收购BUWOG和Conwert
[1]这些交易扩大了Vonovia在奥地利的投资组合，并通过BUWOG增加了住宅开发能力。
- 2015
GAGFAH合并及更名为Vonovia
[1]公司完成了与GAGFAH的合并，并采用Vonovia名称。
- 2015
纳入DAX指数
[1]Vonovia成为德国DAX指数中首家房地产公司。
- 2013
法兰克福证券交易所上市
[1]Deutsche Annington在因融资和市场条件而推迟后完成了首次公开募股。
- 2005
收购Viterra
[1]Deutsche Annington从E.ON的Viterra房地产业务中收购了超过15万套公寓，成为德国住宅市场领导者。
- 2001
Deutsche Annington成立
[1]后来成为Vonovia的公司前身是围绕住宅物业组合的收购和管理而成立的。
产品与定位
一家大规模、综合性的住宅房东和住房服务提供商，强调投资组合规模、运营效率、现代化、可持续性和长期租赁所有权。
住宅租赁
租赁住房
Vonovia的核心业务是在德国、瑞典和奥地利的长期租赁住房。投资组合包括城市和区域市场的公寓，并提供租赁、租户管理和物业管理服务。公司以机构规模运营，将分散的地方运营与集中的投资组合管理相结合。
住宅开发 · 2018
BUWOG开发
BUWOG是Vonovia的开发平台。它开发住宅项目，用于添加到Vonovia自己的投资组合中，或出售给投资者或自住业主。该业务使集团在土地开发、项目执行和交付新房方面具备能力，同时与其现有的租赁组合相辅相成。
物业服务
Vonovia技术服务
Vonovia Technischer Service为集团物业提供维护、维修、现代化改造和相关技术工作。内部模式旨在提高运营控制和服务可用性，同时支持建筑升级和能效工作。
建筑现代化
能源现代化和光伏服务
公司提供与能源性能、脱碳和可再生能源发电相关的建筑改善活动。其可持续发展计划包括计划在住宅屋顶上扩大光伏安装，并减少其建筑存量的排放。
争议事件
营销活动
- 2021太阳能屋顶与气候战略
Germany
Vonovia宣布计划到2050年在3万个屋顶上安装太阳能系统，作为其气候和可持续发展议程的一部分。该计划将可再生能源发电与其住宅组合的现代化联系起来。
结果. 公司继续报告可持续发展目标，尽管引用的材料表明，在2021年公告时，只有约1000个屋顶安装了太阳能。
品牌决策
2024
同意Deutsche Wohnen控制权和利润转移协议并购背景
收购完成后，Vonovia寻求对Deutsche Wohnen进行更深入的公司整合，并安排管理指导和利润转移。
采取的行动
两家公司于2024年12月签署协议。股东大会于2025年1月批准，为Deutsche Wohnen的外部股东提供补偿和换股选择。
后续影响
根据批准的协议，Deutsche Wohnen的管理和利润受Vonovia的指导。
2023
暂停未开工的新建项目战略背景
利率上升、建筑成本上涨和房地产估值下降使新开发和债务融资更加困难。
采取的行动
Vonovia停止了尚未开始的新建项目，并放弃了此前建造6万套额外公寓的目标。
后续影响
这一决定标志着从通过开发扩张转向资本保全、投资组合管理和债务削减。
2021
推进对Deutsche Wohnen的收购并购背景
Vonovia此前在2015年未能收购Deutsche Wohnen。2021年的新报价面临接受度和政治挑战，但获得了联邦卡特尔办公室的监管批准。
采取的行动
Vonovia修订并推进其报价，直到超过60%的Deutsche Wohnen股东接受，完成了收购。
后续影响
这笔交易使Vonovia在德国的规模大幅扩大，并增加了对其市场份额的审查，尤其是在柏林。
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