维尔纽斯土地银行

维尔纽斯土地银行，立陶宛语称为Vilniaus žemės bankas，波兰语称为Wileński Bank Ziemski，是一家于1872年在维尔纽斯成立的私人股份制抵押贷款机构。它源于俄罗斯帝国在农奴解放后扩大地主信贷渠道的努力。成立于1862年的俄罗斯帝国国家银行不提供普通抵押贷款，而地主在1861年解放改革后获得机构信贷的渠道有限。1872年5月的一项银行法简化了小型银行的审批程序，促使1871年至1873年间帝国各地成立了十一家地区性土地银行。 该银行于1872年8月9日获批，并于12月开始运营。其创始资本为120万卢布，低于最初计划的150万卢布。该机构获准服务于西北边疆区和普斯科夫省。它最初在维尔纽斯、考纳斯和格罗德诺省享有近乎垄断的地位，同时与维捷布斯克、明斯克和莫吉廖夫的其他土地银行竞争。其创始人结合了当地和地区的贵族地主与俄罗斯官员、政治家、圣彼得堡金融家和技术专家。所有权最初偏向圣彼得堡投资者，但随着时间的推移转向当地地主家族。 该银行的核心业务是以房地产为抵押的长期贷款。其贷款中约70%至80%最初面向有收入的庄园所有者，其余则资助城市房产所有者，包括工业和商业借款人。由于银行不能吸收存款，它通过发行抵押债券来为贷款融资。这些债券以银行的资本和抵押财产为担保，并公开交易。借款人通常以债券而非现金获得长期融资，还款包括债券持有人的利息和银行的行政费用。贷款政策保守：贷款通常限制在评估财产价值的60%以内，农村和城市贷款有不同的最长期限。 该机构在第一次世界大战前大幅扩张。未偿贷款从1874年的500万卢布增加到1912年的1.488亿卢布。抵押庄园的数量也从1874年的148个增加到1914年的12,480个。其增长受到农业危机、1891-1892年俄罗斯饥荒、与德国的贸易紧张、1905年俄国革命以及房地产市场疲软的干扰。违约在平常时期保持低位，但在经济低迷时期急剧上升。该银行因保守的估值、对城市借款人的待遇以及愿意为负债的波兰地主家庭提供救济而受到批评。这些做法在受俄罗斯化政策以及对天主教和犹太人土地所有权限制影响的地区具有政治敏感性。 该银行的总部建于1889年至1891年间，位于今天的格迪米纳斯大道上，成为其最显眼的机构资产之一。这座新古典主义和文艺复兴复兴风格的建筑由Vikentijus Gorskis设计，与维尔纽斯私人商业银行共用。后来经过扩建，并与相邻建筑和音乐厅相连。第一次世界大战后，该银行于1920年从彼得格勒返回维尔纽斯，当时该市属于波兰第二共和国。它继续以较小的规模进行抵押贷款和债券发行，包括以波兰兹罗提计价，并一度以美元计价的债券。其活动在大萧条期间进一步减少。该银行一直运营到1939年苏联入侵波兰，此后其作为独立银行的历史结束。其前总部后来成为苏联国家银行机构，立陶宛恢复独立后，成为立陶宛银行的总部。

维尔纽斯土地银行是在俄罗斯帝国金融体系重大转型期间创建的。1861年的解放改革暴露了地主缺乏合适抵押信贷的问题，而俄罗斯帝国国家银行专注于普通房地产贷款以外的职能。1872年5月颁布的一项法律使财政部更容易批准小型私人银行，但附带旨在防止过度竞争和不稳定的限制。由此产生的地区性土地银行浪潮在1871年至1873年间催生了十一家机构。 维尔纽斯土地银行于1872年8月9日获得批准，并于12月开业。其发起人来自前立陶宛大公国最大的地主家族、俄罗斯贵族和官员、圣彼得堡银行家以及相关的商业和工程界人士。该银行以120万卢布的资本起步，并被指定覆盖西北边疆区和普斯科夫省的广阔经营区域。它在维尔纽斯、考纳斯和格罗德诺省享有特权经营权，直到1886年另一家土地银行被允许进入这些地区。 其商业模式不同于吸收存款的商业银行。该机构不能接受存款，因此通过抵押债券筹集资金。这些证券通常面值为100卢布，以银行的资本和借款人抵押的财产为担保。银行利用所得款项发放长期贷款，通常以债券而非现金形式发放给借款人。农村贷款主要面向庄园所有者，占投资组合的大部分。城市贷款支持房产所有者、商人和工业活动，但被认为更容易受到市场波动的影响。 该银行实行相对保守的贷款价值比限制，通常贷款不超过评估财产价值的60%。农村借款人可以获得长达数十年的期限，而城市期限较短。行政费用随时间降低，在1900年代达到庄园贷款0.25%和城市贷款0.5%。1912-1914年间，超过80%的借款人选择了最长的可用期限。这种结构支持了扩张，但也使该机构与农产品价格、土地政策和城市房地产市场的健康状况紧密相连。 银行的规模显著增加。未偿贷款从1874年的500万卢布增加到1912年的1.488亿卢布。抵押庄园从1874年的148个增加到1914年的12,480个，每单位土地的平均贷款额也有所增加。到十九世纪末，该银行在俄罗斯土地银行中占据重要地位，并且是为波兰土地服务的较大机构之一。由于法规限制贷款相对于资本的比例，它多次增发股票。银行还维持储备基金，并将所需储备投资于政府证券和相关资产。 扩张伴随着反复出现的压力。1890年代初的农业困难、1891-1892年俄罗斯饥荒以及与德国的贸易摩擦增加了违约。1905年革命期间及之后，财产困境加剧。该银行有时会重组或迁就负债的贵族借款人，这一政策有助于保护当地地主阶级，但引起了俄罗斯监管机构和波兰影响力反对者的批评。俄罗斯化政策、对天主教绅士和犹太人购买土地的限制以及取消赎回权的政治用途使抵押贷款管理特别具有争议性。城市贷款在建筑热潮和随后的房地产市场疲软之后也受到批评；在1901年至1907年间，许多城市房产被拍卖，其中一些造成损失。 该银行的机构身份通过其位于圣乔治大道（现格迪米纳斯大道）的总部得到加强。建设始于1889年，经过建筑竞赛后于1891年完成。该建筑由Vikentijus Gorskis设计，采用对称的新古典主义和文艺复兴复兴风格，与维尔纽斯私人商业银行共用。1910年的扩建形成了一个更大的建筑群。第一次世界大战期间，银行被疏散到彼得格勒。1920年，在维尔纽斯成为波兰第二共和国的一部分后，它返回了维尔纽斯。 在战间期的波兰，维尔纽斯土地银行继续发行抵押贷款和抵押债券，但规模大幅缩减。其证券以波兰货币计价，并一度以美元计价。该银行在大萧条期间维持了股息，尽管其1930年的贷款量仅为战前水平的一小部分。1930年代中期，房产拍卖仍在继续，涵盖城市房产和大型农村庄园。1939年苏联入侵波兰结束了该银行的独立运营。其前总部随后成为苏联国家银行机构，后来成为立陶宛银行的总部，即使历史悠久的银行消失后，该建筑仍与金融管理保持联系。

• 1939

  独立运营结束

  [1]Vilnius Land Banken.wikipedia.org

  苏联入侵波兰结束了该银行作为独立机构的运营。

• 1920

  返回维尔纽斯

  [1]Vilnius Land Banken.wikipedia.org

  第一次世界大战后，银行返回其前总部维尔纽斯，并在波兰第二共和国下恢复抵押贷款和债券业务。

• 1915

  战时疏散

  [1]Vilnius Land Banken.wikipedia.org

  第一次世界大战期间，银行从维尔纽斯疏散到彼得格勒。

• 1912

  贷款组合达到1.488亿卢布

  [1]Vilnius Land Banken.wikipedia.org

  未偿贷款从1874年的500万卢布增长到1.488亿卢布。

• 1905

  革命时期的金融压力

  [1]Vilnius Land Banken.wikipedia.org

  1905年俄国革命导致抵押债券价格下跌，并加剧了贷款违约和财产困境。

• 1891

  新总部竣工

  [1]Vilnius Land Banken.wikipedia.org

  建筑师Vikentijus Gorskis设计的新古典主义和文艺复兴复兴风格建筑竣工，并与维尔纽斯私人商业银行共用。

• 1889

  总部建设开始

  [1]Vilnius Land Banken.wikipedia.org

  银行在维尔纽斯圣乔治大道的新总部开始建设。

• 1886

  区域经营专营权结束

  [1]Vilnius Land Banken.wikipedia.org

  圣彼得堡-图拉土地银行被允许在维尔纽斯、考纳斯和格罗德诺省运营，结束了该银行此前在这些地区的特权地位。

• 1872

  批准与成立

  [1]Vilnius Land Banken.wikipedia.org

  该银行于8月9日获批，并于12月开始运营，作为一家服务于西北边疆区和普斯科夫省的私人股份制抵押银行。

一家保守的地区性土地抵押机构，结合了贵族和商业所有权与长期房地产融资。它对西北边疆区的地主庄园所有者尤为重要，同时也支持城市房产和工业发展。

• 抵押贷款 · 1872

  长期庄园抵押贷款

  该银行的主要产品是以有收入的庄园和农业地产为抵押的长期信贷。此类贷款在其早期运营中约占贷款的70%至80%。融资通常限制在评估财产价值的60%以内，期限可达数十年。借款人需偿还抵押债券持有人的利息以及银行的行政费用。

• 抵押贷款 · 1872

  城市房产抵押贷款

  该银行以城市住宅、商业和工业房产为抵押发放贷款。城市贷款逐渐在投资组合中占据更大份额，但被认为比庄园融资风险更高。1902年的一项政府规定将城市贷款限制在未偿贷款的30%，此前担心投机或过度房产贷款。

• 固定收益证券 · 1872

  抵押债券

  由于银行不能吸收存款，它通过发行以资本和抵押财产为担保的债券来为抵押贷款融资。这些证券向公众出售并在市场上交易。利率随时间变化，以响应政府政策、战争和市场状况；在战间期，债券以波兰兹罗提发行，并一度以美元发行。

• 1920

  恢复战间期抵押贷款业务战略

  背景

  在战时疏散和地区政治重组后，银行返回维尔纽斯。

  采取的行动

  它根据波兰第二共和国的金融条件恢复发行抵押贷款和抵押债券。

  后续影响

  业务以较小的规模继续，后来受到大萧条和1939年苏联入侵的制约。

  来源

• 1902

  城市贷款限制其他

  背景

  快速的城市贷款和对房地产市场过热的担忧导致政府施加投资组合限制。

  采取的行动

  城市贷款被限制在未偿贷款的30%。

  后续影响

  该银行继续为城市借款人服务，到1915年，其未偿贷款达到3590万卢布，涉及2,891处房产。

  来源

• 1886

  适应新的区域竞争战略

  背景

  当另一家土地银行被允许进入维尔纽斯、考纳斯和格罗德诺省时，该银行在这些地区的早期经营特权被削弱。

  采取的行动

  该银行继续在其既定领土上运营，并与不断扩张的俄罗斯土地银行网络竞争。

  后续影响

  其地位仍然重要，但不再拥有同等程度的区域排他性。

  来源

1. 1Vilnius Land Banken.wikipedia.org