UMH Properties
UMH Properties是一家美国房地产投资信托公司，拥有、运营、收购和开发预制房屋社区。
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概览
UMH Properties, Inc.是一家公开交易的房地产投资信托公司，专注于美国的预制房屋社区。公司起源于1968年，由Eugene W. Landy创立，当时名为United Mobile Homes, Inc.。其业务围绕收购和运营土地租赁社区展开，居民通常拥有或租赁预制房屋，同时向社区运营商租赁房屋所在的土地。这种模式使UMH能够获得经常性的场地租金收入，同时满足相对经济适用住房的需求。 公司于2006年采用UMH Properties名称，反映了其超越原公司名称的更广泛的房地产身份。在接下来的几年里，公司通过持续的收购计划进行扩张，尤其是在中西部和大西洋中部地区。公司历史记录中描述的收购包括宾夕法尼亚州、俄亥俄州、印第安纳州、密歇根州、新泽西州、纽约州、马里兰州、田纳西州、阿拉巴马州、南卡罗来纳州、佐治亚州和佛罗里达州的社区。投资组合增长策略通常涉及购买现有的预制房屋社区，改善其基础设施和运营，提高入住率，并在适当的情况下增加房屋用地或租赁房屋。 UMH的运营足迹集中在拥有成熟预制房屋市场和对低成本住房需求显著的州。其社区范围从较小的物业到较大的住宅开发项目，公司活动可能包括物业管理、基础设施投资、房屋销售和房屋租赁。除了直接拥有社区外，UMH还通过Nuveen Real Estate合资企业参与了佛罗里达州社区的共同所有权。公司还利用机会区投资结构进行扩张，包括2023年在佐治亚州的收购。 公司的增长历史包括从2013年开始的一系列收购。2013年收购了纳什维尔的Holiday Mobile Village，随后在2014年收购了宾夕法尼亚州和俄亥俄州的多个社区。2015年，从Sun Communities收购了俄亥俄州、印第安纳州和密歇根州的物业，帮助扩大了其在大湖地区的业务。随后到2022年的收购在中西部、东北部、东南部和大西洋中部地区增加了社区。交易规模差异很大，从单个社区购买到多物业组合。 UMH的品牌和业务定位侧重于可实现的预制住房、经常性房地产收入和住宅社区的专业运营。与传统的房屋建筑商或零售预制房屋销售商不同，UMH主要控制和管理支持预制房屋的社区和房屋用地。因此，其角色结合了住宅物业所有权、社区管理、住房开发和房地产投资的元素。根据提供的参考材料，公司当前的投资组合包括约135个社区和约25,700个已开发的房屋用地，包括通过Nuveen合资企业持有的两个佛罗里达州社区。随着收购、处置、开发和房屋扩建的发生，投资组合总数可能会发生变化。
沿革
UMH Properties始于1968年，当时名为United Mobile Homes, Inc.，由Eugene W. Landy创立。该业务围绕预制房屋建立，在该行业中，社区运营商拥有或控制住宅用地，并为预制房屋居民提供房屋用地和相关服务。随着时间的推移，这种运营模式发展成为一种专门的住宅房地产所有权形式，其特点是经常性的场地租金收入、社区管理、基础设施维护以及选择性的房屋安置或租赁。 公司现代企业身份可追溯到2006年，当时United Mobile Homes更名为UMH Properties, Inc.。这一变化伴随着公司发展成为预制房屋社区更广泛的所有者和运营商，并组织为公共股权房地产投资信托。UMH的核心业务不是仅仅专注于销售单个房屋，而是拥有和运营住宅社区，预制房屋用地作为主要的房地产资产。 从2010年代开始，UMH采取了积极的收购策略。2013年收购了田纳西州纳什维尔的Holiday Mobile Village。2014年增加了宾夕法尼亚州的四个社区和俄亥俄州的十个社区。次年，从Sun Communities收购了俄亥俄州、印第安纳州和密歇根州的六个物业，以及宾夕法尼亚州的另外六个社区。这些交易将公司扩展到其早期基地之外，并在中西部、大湖和大西洋中部地区建立了更大的业务。 扩张继续通过投资组合购买和单个社区收购的混合方式进行。2016年，UMH收购了俄亥俄州的三个物业。2017年增加了宾夕法尼亚州和印第安纳州的社区，并购买了马里兰州的物业。2018年收购了印第安纳州和俄亥俄州的社区，而2019年带来了俄亥俄州、宾夕法尼亚州和密歇根州的进一步收购。2019年密歇根州的交易以及俄亥俄州和宾夕法尼亚州的持续购买表明公司倾向于在其已经拥有运营经验的市场中建立密度。 收购计划在2020年代继续进行。UMH在2020年购买了宾夕法尼亚州和纽约州的社区，然后在2021年扩展到阿拉巴马州和南卡罗来纳州。同年，通过Nuveen Real Estate合资企业收购了佛罗里达州的一个社区。2022年，公司增加了宾夕法尼亚州、阿拉巴马州、密歇根州、南卡罗来纳州、俄亥俄州和新泽西州的物业，而Nuveen合作伙伴关系收购了另一个佛罗里达州社区。2023年，UMH通过合格的机会区基金收购的社区进入佐治亚州。 根据提供的参考材料，由此产生的投资组合包括约135个预制房屋社区，约25,700个已开发的房屋用地。这些社区分布在美国十二个州：新泽西州、纽约州、俄亥俄州、宾夕法尼亚州、田纳西州、印第安纳州、密歇根州、马里兰州、阿拉巴马州、南卡罗来纳州、佐治亚州和佛罗里达州。两个佛罗里达州社区通过Nuveen Real Estate合资企业运营。随着公司收购、开发、扩建或处置物业，投资组合构成和地理总数可能会发生变化。 UMH的商业模式结合了长期房地产所有权和社区运营。居民可能拥有自己的预制房屋，同时租赁其下方的土地，在某些地方，UMH可以提供租赁房屋或促进房屋销售。因此，公司从房屋用地占用和相关的住宅运营中赚取收入，而不是从传统的公寓楼或传统的单户住宅分区中赚取收入。其战略主张与预制房屋相对于许多形式的现场建造住房成本较低有关，尽管社区表现取决于当地就业、家庭形成、融资条件、监管、基础设施、入住率和居民需求。 如今，UMH Properties最好被理解为一个专业的公共REIT和住房运营商，而不是一个消费产品品牌。其主要身份建立在预制房屋社区组合、纪律严明的物业收购、区域运营规模以及在多个美国市场提供可实现的住宅空间之上。
- 2023
佐治亚州机会区收购
[1]UMH通过合格的机会区基金收购了佐治亚州的一个社区。
- 2022
多州收购计划
[1]UMH收购了宾夕法尼亚州、阿拉巴马州、密歇根州、南卡罗来纳州、俄亥俄州和新泽西州的社区；其Nuveen合资企业增加了另一个佛罗里达州社区。
- 2021
东南部扩张和Nuveen合作伙伴关系
[1]UMH收购了阿拉巴马州、南卡罗来纳州和俄亥俄州的社区，并通过其Nuveen合资企业增加了佛罗里达州的一个社区。
- 2020
纽约加入运营足迹
[1]公司收购了宾夕法尼亚州和纽约州的社区。
- 2019
中西部和宾夕法尼亚州增长
[1]UMH购买了俄亥俄州、宾夕法尼亚州和密歇根州的社区。
- 2018
印第安纳州和俄亥俄州收购
[1]公司收购了印第安纳州的三个社区和俄亥俄州的三个社区。
- 2017
在宾夕法尼亚州、印第安纳州和马里兰州扩张
[1]UMH收购了宾夕法尼亚州的六个社区、印第安纳州的两个社区和马里兰州的一个物业。
- 2016
进一步收购俄亥俄州物业
[1]投资组合中增加了三个俄亥俄州物业。
- 2015
大湖地区扩张
[1]UMH从Sun Communities收购了俄亥俄州、印第安纳州和密歇根州的六个社区，并增加了宾夕法尼亚州的六个社区。
- 2014
宾夕法尼亚州和俄亥俄州投资组合扩张
[1]公司收购了宾夕法尼亚州的四个社区和俄亥俄州的十个社区。
产品与定位
一家专注于预制房屋社区和可负担住房的专业美国住宅房地产所有者和运营商。
住宅房地产
预制房屋社区
UMH的主要运营资产是专为预制房屋设计的社区。公司拥有或运营土地、道路、公用设施、便利设施和其他共享基础设施，同时为居民提供有组织的住宅环境。社区可能包含居民拥有的房屋、公司拥有的租赁房屋以及为额外占用准备的房屋用地的混合。业绩通常与入住率、场地租金、运营成本、当地住房需求和社区管理质量相关。
土地租赁住房
预制房屋用地
房屋用地是出租给预制房屋居民的个人住宅地块。它们构成了UMH土地租赁模式的核心经常性收入产品。房屋用地可以包括道路、公用设施连接、社区便利设施和物业管理服务的通道。UMH可以通过改善基础设施、填补空置地块、扩大已开发区域以及维护周围住宅环境来增加社区的价值和容量。
住宅租赁
租赁预制房屋
在选定的社区中，UMH拥有可供出租的预制房屋。这为家庭提供了购买预制房屋的替代方案，同时允许公司赚取房屋租金和，取决于安排，相关的房屋用地收入。租赁房屋还允许UMH在可用地块上放置额外的占用单元，并扩大其社区内可负担住房的选择。
房地产开发
社区开发和扩建
UMH的房地产活动包括改善现有社区和开发额外的住宅容量。工作可能涉及道路、公用设施、场地准备、便利设施、景观美化以及支持预制房屋所需的其他基础设施。开发和扩建通过增加已控制土地的生产性使用来补充收购，并帮助社区随着时间的推移容纳更多居民。
品牌决策
2023
使用合格的机会区基金进行佐治亚州扩张战略背景
UMH继续地理扩张，同时使用旨在用于合格机会区项目的投资结构。
采取的行动
公司通过其合格的机会区基金收购了佐治亚州的一个预制房屋社区。
后续影响
该交易将UMH的既定运营足迹扩展到佐治亚州。
2021
通过Nuveen Real Estate合资企业扩张并购背景
UMH寻求将其预制房屋平台扩展到佛罗里达州，同时使用合资企业结构。
采取的行动
UMH-Nuveen合资企业收购了佛罗里达州的一个社区。
后续影响
该合作伙伴关系使UMH能够接触佛罗里达州的社区运营，并在2022年进行了另一次佛罗里达州收购。
Acquisition consideration. $22.2 million (2021)
2015
从Sun Communities收购六个社区并购背景
UMH正在中西部和大湖地区扩大其预制房屋社区投资组合。
采取的行动
公司从Sun Communities收购了俄亥俄州、印第安纳州和密歇根州的六个物业。
后续影响
该交易扩大了UMH的区域运营足迹，并增加了来自成熟预制房屋所有者的社区。
Acquisition consideration. $68.6 million (2015)
2006
采用UMH Properties身份战略背景
公司自成立以来一直以United Mobile Homes的名称运营，并正在发展成为预制房屋社区更广泛的所有者和运营商。
采取的行动
它将公司名称更改为UMH Properties, Inc.。
后续影响
新身份强调了公司的房地产所有权和社区运营业务。
近期事件
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