国家广场购物中心
位于华盛顿特区市中心的一座16层综合用途建筑，曾以容纳三层封闭式节日市场“国家广场购物中心”而闻名。
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概览
国家广场是华盛顿特区市中心的一座16层综合用途建筑，占据宾夕法尼亚大道西北和F街西北之间、第13街和第14街之间的一个街区。该建筑毗邻国家新闻大厦，包含办公室、临街零售和餐饮、停车场以及一个与中庭相连的内部通道。它最著名的是曾容纳“国家广场购物中心”，这是一个三层封闭式购物中心，是在振兴华盛顿市中心传统商业区的努力中开发的。 该项目源于20世纪70年代末的一项公私合作再开发计划。1978年12月，Quadrangle Development Corporation、The Rouse Company和Marriott Corporation围绕一项拟议的1.1亿美元开发项目成立了合资企业。周边的宾夕法尼亚大道地区曾遭受空置房产、停车场、零售活动减少以及城市动荡的长期影响。该项目旨在恢复商业活力，同时保护和改造重要的历史建筑。 零售部分的规划始于1980年，作为国家新闻大厦更广泛再开发的一部分。工程包括修复1927年的建筑，并增加约80,000平方英尺的零售和办公空间，围绕一个大中庭组织。宾夕法尼亚大道开发公司通过历史保护相关的激励措施支持私人投资。由于保护要求限制了重大的结构干预，The Rouse Company无法简单复制巴尔的摩Harborplace和波士顿Faneuil Hall Marketplace的露天市场形式。相反，它创建了一个封闭的、部分位于地下且与中庭相连的零售环境，位于国家新闻俱乐部总部下方和旁边。 购物中心的第一阶段于1984年5月14日开业，拥有53家商店，零售空间约71,000平方英尺。第二阶段于1985年4月25日开业，增加了约40家商店。该综合体与第一家JW万豪酒店、翻新的国家剧院和修复后的国家新闻大厦一同开放，并被宣传为对市中心复兴的重大贡献。早期租户包括Melart Jewelers、Sight and Sound Electronics、August Max、Record Town和Brooks Fashions。该综合体还包括地下停车场和一个突出的多层中庭。 零售概念在20世纪80年代末及随后的几十年中陷入困境。其内向型布局使商店难以从街道上看到和到达，而许多商店则藏在内部区域。该项目还缺乏强大的主力租户，并面临停车和维护挑战。James W. Rouse后来承认设计效率低下。Filene's Basement于1998年开业，试图吸引客流，但购物中心继续流失租户。 The Rouse Company于2004年被General Growth Properties收购。General Growth随后推出了Eat at National Place，这是一个美食广场，于2005年6月开业，拥有十多个供应商，包括Five Guys和Moe's Southwest Grill。在更广泛的购物中心于2008年因空置、来自其他区域购物目的地的竞争以及大衰退的影响而关闭后，美食广场成为该物业主要的幸存公共零售部分。通往JW万豪酒店的通道也在一段时间内继续使用。 与国家新闻大厦相关的零售业务于2011年出售给Quadrangle Development Corporation和AEW Capital Management。后来的所有权和管理层多次变更。前购物中心的大厅和中庭于2018年进行了翻新，配备了新的照明、更新的楼梯和栏杆、黑白内饰处理以及名为The Nexus的办公空间。这些变化反映了从封闭式购物中心零售向办公、餐饮和临街商业用途的转变。 Eat at National Place在经营十五年后于2020年5月永久关闭，COVID-19大流行加剧了该美食广场的困境。一家原位于美食广场内的Verizon门店迁至附近地址，并采用了更简洁的Verizon标识。到2020年代初，前购物中心区域已被重新利用或挂牌用于办公、零售和餐饮用途，包括餐厅、一家星巴克门店和其他现代设施。该物业现在通常被称为National Place，而非The Shops at National Place。其零售部分与CBRE相关联，而办公管理则与Jones Lang LaSalle相关联。最初的购物中心品牌已不复存在，但National Place建筑仍是一个活跃的综合用途物业。
沿革
国家广场源于20世纪70年代末一项恢复华盛顿市中心宾夕法尼亚大道走廊商业活动的努力。1978年12月，Quadrangle Development Corporation、The Rouse Company和Marriott Corporation为一个拟议的1.1亿美元项目成立了合资企业。该地区经历了长期的投资减少、空置建筑、停车场和纪念品零售下滑。再开发还与相邻的1927年国家新闻大厦的保护和现代化有关。 零售部分从1980年开始规划，作为约2800万美元再开发计划的一部分。该项目旨在增加零售和办公空间，同时保护历史建筑，并通过封闭式中庭和通道连接附近物业。宾夕法尼亚大道开发公司通过税收和保护激励措施鼓励投资。施工于1982年2月开始。设计由HTB, Inc.准备，而The Rouse Company通过其华盛顿特区的TRC Holding Company和Rouse–National Press Management, Inc.负责零售开发。 The Rouse Company曾凭借Harborplace和Faneuil Hall Marketplace等节日市场获得关注。国家广场提供了一个更困难的设置，因为保护规则阻止了与露天展馆相关的广泛结构变化。因此，该公司将国家广场购物中心开发为一个三层封闭且部分位于地下的市场，与国家新闻大厦及其 atrium 相连。这成为节日市场理念在大型历史城市办公楼中的一种不寻常的适应。 第一阶段于1984年5月14日开业，拥有53家商店，占地约71,000平方英尺。开业恰逢第一家JW万豪酒店开业、国家剧院翻新和国家新闻大厦工程。第二阶段于1985年4月25日开业，增加了约40家商店。该项目包括约450个地下停车位，当地官员和开发商将其作为华盛顿市中心恢复商业健康的证据。 该概念未达到预期的长期表现。其零售空间大多隐藏在周围街道之外，通道混乱，许多租户位于综合体深处。开发还缺乏传统的主力租户。The Rouse Company依赖大型租户，后来招募了Filene's Basement，于1998年开业，但这些措施并未扭转更广泛的衰退。综合体面临高维护成本、停车限制、不断变化的零售模式、联合车站和五角大楼城市时尚中心等竞争中心的竞争，以及与大衰退相关的更广泛低迷。 General Growth Properties于2004年11月收购了The Rouse Company。在General Growth的管理下，该物业通过Eat at National Place进行了进一步的重新定位尝试，这是一个美食广场，于2005年6月开业，拥有十多个供应商。在国家广场购物中心于2008年作为购物中心关闭后，它成为主要的活跃零售特色。美食广场和通往JW万豪酒店的连接在购物中心关闭后幸存了一段时间，而其他区域则空置或被考虑用于办公转换。 2011年6月，General Growth将国家新闻大厦的零售业务出售给Quadrangle Development Corporation和AEW Capital Management。2015年4月，Quadrangle提议拆除购物中心，取而代之的是一座13层、约283,000平方英尺的建筑。历史考虑导致该计划被放弃。相反，现有空间被逐步重新利用。2018年对前购物中心大厅进行的大规模翻新引入了新的照明、更新的楼梯和栏杆、新的黑白视觉方案以及名为The Nexus的办公空间。 所有权和管理继续演变。Normandy Real Estate Partners于2016年收购了国家新闻大厦，后来的物业变更将Columbia Property Trust和随后的Cannon Hill Capital Partners带入了建筑的所有权历史。后来的翻新增加了会议室、自行车存放处、健身中心、当代零售和SPiN乒乓球俱乐部场地。Eat at National Place于2020年5月在COVID-19大流行造成的干扰期间永久关闭。到2020年代初，该物业作为国家广场运作，是一座综合用途的办公、餐饮和临街零售建筑，而不是传统的封闭式购物中心。CBRE与零售运营相关，Jones Lang LaSalle负责办公管理。最初的购物中心身份已不复存在，但该建筑仍在积极使用。
- 2020
美食广场永久关闭
[1]Eat at National Place在运营十五年后永久关闭。
- 2018
前购物中心大厅现代化
[1]中庭和前购物中心大厅进行了翻新，引入了更新的公共区域和办公空间。
- 2015
购物中心拆除提案被放弃
[1]由于历史考虑，拟议的拆除和替换项目被放弃。
- 2011
零售业务转移
[1]General Growth将与该建筑相关的零售业务出售给Quadrangle Development Corporation和AEW Capital Management。
- 2008
购物中心关闭
[1]购物中心停止作为一般购物中心运营，尽管美食广场和酒店通道暂时保持活跃。
- 2005
Eat at National Place开业
[1]一个拥有本地和国家供应商的美食广场作为重新定位努力的一部分开业。
- 2004
Rouse投资组合被General Growth Properties收购
[1]General Growth Properties收购了The Rouse Company及其投资组合，包括与国家广场相关的权益。
- 1998
Filene's Basement成为主要租户
[1]Filene's Basement开业，作为表现不佳的零售综合体的尝试性主力店和客流生成器。
- 1985
第二阶段零售开业
[1]第二阶段增加了约40家商店，完成了初始市场扩张。
- 1984
购物中心第一阶段开业
[1]第一阶段零售开业，拥有53家商店，约71,000平方英尺的空间。
产品与定位
一个市中心的综合用途和商业物业，其最初的封闭式节日市场概念后来被办公、餐饮和临街零售用途所取代。
封闭式购物中心 · 1984
国家广场购物中心
国家广场最初的封闭式三层市场及零售部分。它于1984年和1985年分两个阶段开业，包含时尚、电子产品、珠宝、唱片、折扣零售、餐厅和大型租户。作为The Rouse Company节日市场模式的改编，它将内部零售区域与国家新闻大厦和一个大中庭连接起来。购物中心在多年空置和顾客通道不畅后于2008年作为一般购物目的地关闭。
美食广场 · 2005
Eat at National Place
General Growth Properties于2005年推出的美食广场概念，旨在为陷入困境的综合体提供一个更易到达和频繁使用的目的地。它容纳了十多个供应商，包括Five Guys和Moe's Southwest Grill，服务于上班族、游客、旅游团和附近顾客。该运营在更广泛的购物中心关闭后继续，但在2020年5月COVID-19期间永久关闭。
办公空间 · 2018
The Nexus
在翻新的前购物中心大厅和中庭内创建的办公空间。其引入是物业从封闭式购物中心向综合用途办公、餐饮和临街零售环境转变的一部分。
综合用途房地产
国家广场综合用途物业
当前的国家广场物业结合了上层办公室与临街零售和餐饮，并保留或重新利用了原始中庭和通道的部分。后来的改进包括会议设施、自行车存放处、健身设施和当代商业场所。
品牌决策
2018
将前购物中心大厅改造成当代办公和便利空间换代背景
前零售综合体的大部分区域空置或不适合传统购物中心用途。
采取的行动
大厅和中庭进行了翻新，配备了新的照明、更新的流通元素、更新的饰面和The Nexus办公空间。
后续影响
该干预支持了国家广场作为综合用途办公和商业物业的重新定位。
2015
放弃拟议的购物中心拆除战略背景
Quadrangle Development Corporation考虑用新的办公楼取代过时的购物中心。
采取的行动
由于历史考虑，拆除和替换计划被放弃。
后续影响
现有建筑和内部空间被保留，并逐步翻新或重新利用。
2008
结束一般购物中心运营战略背景
高空置率、来自其他区域购物中心的竞争、通道限制和大衰退削弱了零售主张。
采取的行动
国家广场购物中心作为购物中心关闭，保留了有限的美食广场和酒店通道功能。
后续影响
物业开始了向办公、餐饮和临街零售用途的长期转变。
2005
推出Eat at National Place战略背景
General Growth Properties在收购The Rouse Company的投资组合后，寻求增加每日访问量，使物业对上班族和游客更有用。
采取的行动
业主开设了一个拥有十多个本地和国家供应商的美食广场。
后续影响
美食广场比更广泛的购物中心存活更久，但最终于2020年永久关闭。
1998
增加Filene's Basement作为客流生成租户战略背景
购物中心缺乏强大的主力租户，自20世纪80年代末以来一直面临租户和通道问题。
采取的行动
Filene's Basement在综合体内开业，试图提供一个可识别的大型目的地。
后续影响
该租户未能扭转封闭式购物中心的长期衰退。
1980
将节日市场模式适应历史办公楼战略背景
The Rouse Company希望应用与Harborplace和Faneuil Hall Marketplace相关的商业方法，但保护限制和现有的国家新闻大厦限制了结构变化。
采取的行动
开发商选择了封闭的、部分地下且与中庭相连的零售布局，而不是露天展馆。
后续影响
这种适应产生了一个独特的城市综合体，但导致了街道可见性差和顾客通道困难，这些因素后来与购物中心的疲软表现有关。
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