蒸汽镇市场

蒸汽镇市场是位于宾夕法尼亚州斯克兰顿市中心的一个购物和混合用途中心。该物业占据了前特拉华、拉克瓦纳和西部铁路调车场的一部分，该调车场在20世纪70年代末被康雷尔公司废弃。其开发构想于20世纪80年代，作为斯克兰顿市中心振兴的重大项目，该市的中央商务区经历了显著衰退和社会问题。该项目得到了宾夕法尼亚州州长罗伯特·P·凯西一世的支持，并由博斯科夫百货公司和Shopco咨询公司通过斯克兰顿购物中心联合体开发。 施工需要拆除几座现有建筑，包括1992年4月5日对五座建筑的爆破。这个耗资约9000万美元的项目于1993年作为蒸汽镇购物中心开业。其开业获得了CNN的全国电视报道，凯西州长出席了开业仪式。该中心设计为拉克瓦纳大道上的两层封闭式购物中心，其百货商店主力店之间设有长条形停车结构，二楼美食广场俯瞰蒸汽镇国家历史遗址。一座人行天桥将美食广场区域与历史遗址连接起来，将购物中心与斯克兰顿的主要旅游景点之一相连。 博斯科夫一直是该物业最持久的主力店，并继续与中心紧密相关。邦顿于2000年迁入购物中心，但在2014年1月31日租约到期后离开。该物业随后经历了严重的入住率和财务危机。一笔4050万美元的抵押贷款于2013年7月到期，购物中心于2014年3月进入止赎程序。当时的报道将困难归因于债务、租金收入下降、来自蒙特奇商店和维尤蒙特购物中心的竞争，以及在线商务带来的更广泛压力。在止赎时，购物中心据报道约有65%的入住率，随着更多零售商和娱乐租户离开，空置率后来达到约75%。 该物业在2014年警长拍卖中以名义出价出售给LNR Partners，因为未达到底价。Zamias Services随后接管了管理。后来在2015年的在线拍卖中，中标价为525万美元。约翰·巴萨利加最终以5,512,500美元（含买方溢价）收购了该物业，部分资金来自邓莫尔第一国家社区银行提供的420万美元抵押贷款。该物业通过Steamtown 300 LLC运营。 2016年5月，巴萨利加宣布将蒸汽镇购物中心更名为蒸汽镇市场。重新定位旨在通过引入教育、医疗、健身、娱乐、食品和本地供应商用途，使物业超越传统的封闭式购物中心零售。已宣布或已开发的举措包括卢泽恩县社区学院卫星校区、电影院、室内游乐场和公共市场。斯克兰顿公共市场于2017年底开业，拥有区域食品企业、餐饮店和手工艺品卖家。其他著名租户和用途包括Delta Medix、Crunch Fitness和社区服务。该物业还因多次出现在以斯克兰顿为背景的NBC情景喜剧《办公室》中而受益。因此，其当前身份是市中心市场和混合用途社区目的地，而不仅仅是传统的百货商店购物中心。

蒸汽镇市场始于20世纪80年代斯克兰顿市中心振兴的提议。该开发部分由阿尔·博斯科夫组织，他的百货公司业务在Crown American收购Hess's后无法进入Crown American的购物中心。博斯科夫百货公司和Shopco咨询公司成立了斯克兰顿购物中心联合体来开发该项目。该地点使用了前特拉华、拉克瓦纳和西部铁路调车场的大约一半，该调车场在20世纪70年代末被康雷尔公司废弃。 该项目需要拆除该地区许多建筑，该地区以前与毒品和卖淫有关。1992年4月5日，五座建筑被爆破，最终建设成本约为9000万美元。完工的购物中心于1993年以蒸汽镇购物中心的名义开业。开业在CNN上全国播出，宾夕法尼亚州州长罗伯特·P·凯西一世出席，他在确保支持和资金方面发挥了重要作用。 该中心建在斯克兰顿市中心的拉克瓦纳大道上。它包含两层零售楼层，上层设有美食广场，并通过人行天桥与蒸汽镇国家历史遗址相连。其停车基础设施包括一个车库，延伸在博斯科夫大楼和前邦顿及蒙哥马利沃德空间之间。购物中心后来通过NBC情景喜剧《办公室》的多次露面而为全国观众所熟知，该剧的虚构背景是斯克兰顿。 邦顿于2000年从凯瑟奥克购物中心迁入购物中心。2003年，Steamtown Mall Partners取代斯克兰顿购物中心联合体成为物业经理。购物中心的所有权和管理后来面临对蒙特奇商店开发的反对，但挑战在法庭上未成功。 重大衰退始于2010年代初。邦顿在2014年1月31日租约到期时离开。其他离开的包括American Eagle Outfitters、ATOS Chicken & Waffles、As Seen on TV、Cinnabon/Carvel、Steamtown Pub and Grill、Express、Abercrombie & Fitch、Hollister、Lids、Nathan's Hot Dogs、The Bodywork Store和f.y.e。Steamtown 8 Cinemas也关闭了，因为运营商Marquee Cinemas拒绝续租，理由是无力融资转换为数字投影设备。2014年，部分停车甲板因恶化而关闭，维修费用估计约为1000万美元。 财务危机集中在2013年7月11日到期的4050万美元抵押贷款上。业主无法履行义务，止赎于2014年3月7日开始。租金收入低、债务、来自附近购物中心的竞争和在线零售被认为是促成因素。当时入住率约为65%，后来降至约25%。公共融资也使情况复杂化：斯克兰顿为与开发相关的贷款提供了担保，而会计和还款问题影响了联邦HUD相关资金。阿尔·博斯科夫通过博斯科夫百货公司提供了超过71.5万美元，用于支付错过的城市贷款还款。 2014年7月15日的警长拍卖底价约为3730万美元，但未达到该价格。LNR Partners以1,567.71美元加上成本和税费收购了该物业。与罗伯特·博卢斯相关的竞争性出价被拒绝，因为它取决于赌场许可证的批准。博斯科夫没有出价，理由是要求价格过高，尽管该公司继续运营和翻新其商店。Zamias Services在出售后接管了管理。 LNR Partners后来通过在线拍卖提供该物业。拍卖被推迟，起拍价降低以鼓励参与。博斯科夫考虑出价，但保留了对重大变更的租约相关否决权，阿尔·博斯科夫反对将中心改造成农贸市场的提议。最终中标价为525万美元。约翰·巴萨利加以5,512,500美元（含买方溢价）完成了收购，其中420万美元来自邓莫尔第一国家社区银行的抵押贷款。该物业通过Steamtown 300 LLC运营。 2016年5月，巴萨利加宣布了新的蒸汽镇市场名称和专注于混合用途的战略。计划包括卢泽恩县社区学院卫星校区、电影院、大型室内游乐场和本地供应商空间。斯克兰顿公共市场于2017年底开业，增加了区域食品和手工艺品企业。该中心的持续身份结合了博斯科夫百货商店零售与医疗、教育、健身、食品、娱乐和本地市场用途。

• 2017

  斯克兰顿公共市场开业

  [1]The Marketplace at Steamtownen.wikipedia.org

  一个本地供应商市场开业，拥有区域食品企业和手工艺品卖家。

• 2016

  更名为蒸汽镇市场

  [1]The Marketplace at Steamtownen.wikipedia.org

  该物业采用现名，同时宣布转向混合用途和社区导向的项目。

• 2015

  约翰·巴萨利加收购该物业

  [1]The Marketplace at Steamtownen.wikipedia.org

  随后的拍卖导致巴萨利加通过Steamtown 300 LLC收购。

• 2014

  止赎和警长拍卖

  [1]The Marketplace at Steamtownen.wikipedia.org

  该物业进入止赎程序，后来在警长拍卖中未达到底价后由LNR Partners收购。

• 2003

  Steamtown Mall Partners接管管理

  [1]The Marketplace at Steamtownen.wikipedia.org

  Steamtown Mall Partners取代斯克兰顿购物中心联合体成为管理者。

• 2000

  邦顿迁入购物中心

  [1]The Marketplace at Steamtownen.wikipedia.org

  邦顿从凯瑟奥克购物中心迁出，成为购物中心的主要主力店之一。

• 1993

  蒸汽镇购物中心开业

  [1]The Marketplace at Steamtownen.wikipedia.org

  斯克兰顿市中心购物中心在20世纪80年代构思的开发项目后开业，耗资约9000万美元。

斯克兰顿市中心的购物和混合用途目的地，结合了百货商店零售、特色购物、食品、本地供应商、教育、健康服务、健身和娱乐。在2016年更名后，该物业在传统购物中心运营之外，强调了社区和适应性再利用功能。

• 百货商店 · 1993

  博斯科夫

  博斯科夫是该物业的主要长期百货商店主力店，也是与中心相关的少数原始主要租户之一。它销售各种服装、配饰、家居用品、美容产品、季节性商品和其他百货商店类别。在止赎期间，博斯科夫门店继续运营，据报道是连锁店中销售额较强的门店之一。

• 美食大厅和本地供应商市场 · 2017

  斯克兰顿公共市场

  斯克兰顿公共市场将物业的供应扩展到传统连锁零售之外。它为区域餐饮、食品供应商、手工艺品卖家和其他本地企业提供空间，强化了2016年向社区市场和本地商业目的地的重新定位。

• 餐饮服务 · 1993

  美食广场

  二楼美食广场区域是中心的核心建筑和游客特色。它俯瞰蒸汽镇国家历史遗址，并通过人行天桥与遗址相连，为购物中心提供了面向旅游的公共空间，以及餐厅和快餐功能。

• 教育 · 2016

  卢泽恩县社区学院卫星校区

  卫星校区代表了该物业更名后向混合用途的过渡。它的存在为前零售环境增加了教育功能，并支持中心作为市中心社区设施而非纯粹购物中心的角色。

• 医疗服务

  Delta Medix

  Delta Medix是与市场相关的著名非零售租户之一。其医疗服务用途说明了该物业努力用服务型租户填补前零售空间，这些租户可以独立于百货商店购物产生定期社区访问。

• 健身

  Crunch Fitness

  Crunch Fitness是与市场混合用途租户基础相关的健身中心租户。健身用途提供定期访问，并补充中心的零售、食品、教育和医疗产品。

• 2016市场重新定位和更名

  Scranton · Northeastern Pennsylvania

  业主宣布了新名称，并将该物业呈现为更广泛的市场，预期的教育、娱乐、食品和本地商业用途旨在减少对传统购物中心零售的依赖。

  结果. 更名后，斯克兰顿公共市场开业，社区、医疗、健身和教育租户继续使用该物业。

  来源

• 2016

  从封闭式购物中心转向混合用途市场战略

  背景

  该物业遭受了主力店离开、高空置率、传统零售需求下降和基础设施需求延期。

  采取的行动

  业主将名称改为蒸汽镇市场，并宣布了教育、娱乐、食品、本地供应商和社区用途。

  后续影响

  斯克兰顿公共市场于2017年开业，而医疗、健身和教育租户成为中心运营模式的一部分。

  来源

• 2015

  通过止赎后拍卖出售物业并购

  背景

  LNR Partners在2014年警长拍卖后营销该不良物业，担心空置和停车甲板维修延期。

  采取的行动

  约翰·巴萨利加通过Steamtown 300 LLC以5,512,500美元（含买方溢价）收购了该物业。

  后续影响

  巴萨利加保留了购物中心用途，并追求混合用途重新定位，而不是立即将场地转换为其他用途。

  Acquisition price. $5.25 million winning auction bid → $5,512,500 including five percent buyer's premium (2015 auction and completed acquisition)

  来源

• 2014

  止赎程序开始其他

  背景

  4050万美元的抵押贷款于2013年7月到期，而入住率和租金收入面临压力。

  采取的行动

  该物业于2014年3月进入止赎程序，随后在警长拍卖中出售。

  后续影响

  LNR Partners在警长拍卖中收购了购物中心，管理权后来移交给Zamias Services。

  Mortgage principal. $40.5 million mortgage (Mortgage maturity on July 11, 2013; foreclosure beginning March 7, 2014)

  来源

1. 1The Marketplace at Steamtownen.wikipedia.org
2. 2The Marketplace at Steamtown official websitethemarketplaceatsteamtown.com