费城时尚区
位于费城市中心市场街的市区区域购物和娱乐综合体，最初于1977年作为市场东廊开业。
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概览
费城时尚区是位于费城市中心市场街的一个区域购物和娱乐综合体。该物业占据了城市市场东零售走廊的战略重要地段，并与多个主要公共交通站点相连，包括杰斐逊站、第八街和第十一街。其当前身份源于市场东廊的重建，这是一个于1977年开业并于1983年扩建的封闭式市中心购物中心。 最初的廊是在费城战后城市更新时期构思的，当时市中心的百货公司面临郊区购物中心日益激烈的竞争。费城重建局和费城工业发展公司与劳斯公司合作，打造了一个封闭式、气候控制的购物目的地，旨在将郊区购物中心模式引入市中心。金贝尔斯在第一阶段运营了一个主要的旗舰店，而该综合体还包括一个美食广场、大型景观室内空间，以及直接通往区域铁路和地铁服务的地下通道。第二阶段，即廊二期，于1983年开业，以JCPenney为主要主力店。 该物业最初在商业上取得成功，最终拥有超过230家商店，零售面积约110万平方英尺。然而，随着时间的推移，购物模式的变化、来自郊区和专业零售中心的竞争、主力店的关闭以及物理环境的恶化削弱了其表现。金贝尔斯于1986年关闭，随后由斯特恩、克洛弗和凯马特等相继替代。JCPenney于2001年离开，PREIT于2003年至2004年间收购了该综合体的两部分。到2000年代末和2010年代初，商店数量大幅下降，大片区域未充分利用。 梅塞里奇于2014年收购了50%的权益，并与PREIT共同规划重大转型。廊于2015年8月关闭了大部分内部空间进行重建。计划最初考虑以奥特莱斯为导向的项目，但概念后来修订为更广泛的零售、餐饮和娱乐组合。重新设计的物业于2019年9月19日作为费城时尚区重新开放。其新建筑包括“立方体”，一个突出的玻璃中庭入口，而租户组合增加了AMC DINE-IN、Round1保龄球和街机、Primark以及其他时尚、食品和休闲运营商。 重新开放仅几个月后，COVID-19疫情爆发，暂时中断了运营并削弱了PREIT的财务状况。PREIT于2021年1月将主要管理权移交给梅塞里奇，PREIT后来在其2023年12月第二次破产申请后出售了其剩余权益。梅塞里奇因此成为该物业的全资所有者。随后的变化包括Shoppers World和Giant Heirloom Market的开业，后者于2024年12月关闭，而包括Century 21和Forever 21在内的几家零售商因公司财务困境而离开。 费城时尚区仍然是市中心主要的零售、餐饮、娱乐和交通枢纽目的地，但它继续面临入住率和运营挑战。2023年，管理层在涉及大量青年人群的骚乱后，对无人陪伴的未成年人实施了下午年龄宵禁。2022年，费城76人队提议在市场东场地的一部分建造新球馆，但该提议后来被放弃，转而探索南费城地点。到2025年，报道描述了内街零售空间的大量空置，促使梅塞里奇与CBRE合作进行租赁工作。
沿革
费城时尚区源于费城加强市场街作为市中心商业中心的努力。在购物中心之前，市场街与Strawbridge & Clothier、John Wanamaker、Gimbels、Lit Brothers、N. Snellenburg & Company和Frank & Seder等主要百货公司相关联。战后郊区化和封闭式郊区购物中心的发展削弱了市中心零售业，促使城市规划者寻求一个与公共基础设施相结合的大型现代购物项目。 成立于1946年的费城重建局和费城工业发展公司成为重建工作的核心公共合作伙伴。城市规划师埃德蒙·培根提倡在市中心建设封闭式郊区购物中心，配备气候控制、集中零售和地下行人连接。该项目于1960年代获得批准，劳斯公司被选为主要开发商。劳斯与当地建筑事务所合作，形成了一个项目实体网络，而金贝尔斯同意运营一家旗舰百货公司。 建设始于1974年。廊于1977年8月11日开业，设有名为Market Fair的大型美食广场、成熟的室内景观以及通往SEPTA铁路和地铁服务的地下通道。其早期表现支持了扩张。廊二期于1983年10月12日开业，延伸了走廊并增加了一家三层楼的JCPenney商店。原始部分随后被称为廊一期。 主力店的变化塑造了购物中心接下来的几十年。金贝尔斯于1986年在清算期间关闭。斯特恩占据了该空间，于1990年关闭，克洛弗后来在那里运营，直到其自身清算。凯马特最终于1997年接管了该位置。JCPenney于2001年1月因盈利问题关闭，伯灵顿大衣工厂取代了它。PREIT于2003年4月收购了廊，并于2004年第三季度收购了廊二期。在其高峰期，合并后的综合体覆盖约110万平方英尺，容纳超过230家商店。 购物中心的表现从2000年代和2010年代初开始下滑。商店数量下降，主力空间反复变化，上层部分变得未充分利用。2008年和2009年讨论了将Foxwoods赌场迁至该物业的提议，但未进行。凯马特于2014年宣布将关闭其门店，同时探索了新的零售配置和Century 21主力店的计划。 梅塞里奇于2014年7月购买了50%的权益，并与PREIT共同进行预算约3.25亿美元的重建。现有购物中心于2015年8月关闭进行大规模内部重建。该项目最初被定位为奥特莱斯导向的开发，一度考虑大规模拆除，但概念在2017年转变为商店、餐厅和娱乐的常规组合。更名为费城时尚区的项目于2019年9月19日开业。四层玻璃入口“立方体”成为该项目的建筑焦点。 重新开业后的租户计划扩展了该物业的娱乐角色。AMC DINE-IN Fashion District 8于2019年11月开业，在长期缺席后为市中心提供了多厅影院。Round1保龄球和街机于2019年12月开业，Primark于2021年9月开业。疫情暂时关闭了重新开放的综合体，并加剧了PREIT的财务压力。梅塞里奇于2021年1月接管了主要管理，PREIT最终在其2023年破产申请后将其剩余所有权权益转让给梅塞里奇。 后来的发展反映了重新定位的努力和持续的不稳定性。Shoppers World于2021年取代了Century 21，而Giant Heirloom Market在前百货公司空间开业，并于2024年12月关闭。2022年宣布的76 Place球馆提议将占据市场东场地的一部分，但反对和替代协议导致76人队放弃了该计划。2023年，购物中心因骚乱而实施了基于年龄的下午宵禁。到2025年，仍有大量空置，梅塞里奇聘请CBRE支持租赁。因此，该物业继续作为一个活跃但面临挑战的城市购物中心，其重要性源于其位置、交通连接以及在市场东持续重建中的作用。
- 2023
梅塞里奇成为唯一所有者
[1]PREIT在其第二次破产申请后出售了其剩余股份。
- 2021
梅塞里奇接管主要管理
[1]在PREIT破产相关重组后，梅塞里奇接管了主要控制权。
- 2019
费城时尚区开业
[1]转型后的物业于9月19日以零售、餐饮和娱乐形式开业。
- 2015
重建关闭
[1]廊于8月关闭了大部分内部空间，以进行结构重建和重新定位。
- 2014
梅塞里奇获得一半权益
[1]梅塞里奇收购了50%的股份，并与PREIT共同规划重大重建。
- 2003
PREIT收购廊
[1]PREIT从劳斯公司收购了原始廊部分。
- 2001
JCPenney离开
[1]JCPenney因盈利问题关闭其门店；伯灵顿后来占据该空间。
- 1986
金贝尔斯关闭
[1]金贝尔斯在连锁清算期间关闭了其廊门店。
- 1983
廊二期开业
[1]第二阶段于10月12日开业，延伸了封闭式购物中心并增加了JCPenney主力店。
- 1977
廊开业
[1]原始市场东廊于8月11日开业，设有百货公司、专卖店、美食广场和交通连接设施。
产品与定位
一个位于市中心的城市购物、餐饮、娱乐和交通目的地，服务于费城居民、通勤者、游客和区域购物者。
购物中心 · 2019
费城时尚区
占据前市场东廊场地的主要零售和娱乐综合体。它结合了服装、折扣零售、餐饮、休闲和娱乐租户，采用市中心、交通连接的形式。该物业由主要运营商锚定，包括伯灵顿、Primark、AMC DINE-IN Fashion District 8和Round1保龄球和街机，尽管其租户组合随时间反复变化。
封闭式区域购物中心 · 1977
市场东廊
原始封闭式购物中心于1977年开业，并于1983年通过廊二期扩建。它旨在将郊区风格的购物环境带入费城市中心，设有百货公司、专卖店、美食广场、景观室内空间以及通往城市铁路和地铁网络的地下连接。当重建后的综合体作为费城时尚区重新开放时，该身份被停用。
电影院和娱乐 · 2019
AMC DINE-IN Fashion District 8
一个八屏幕的AMC DINE-IN多厅影院，于2019年11月在重建综合体的三楼开业。它的到来在长时间缺席后恢复了费城市中心的多厅影院存在，并加强了该物业以娱乐为导向的定位。
娱乐场所 · 2019
Round1保龄球和街机
一个保龄球和街机娱乐场所，于2019年12月在费城时尚区开业。它构成了该综合体将传统购物与目的地休闲活动相结合的战略的一部分。
营销活动
- 2014时尚区重建计划
Philadelphia
梅塞里奇和PREIT推动了一项重大重建，旨在用更现代的都市零售和娱乐目的地取代老化的廊。该计划包括大规模物理重建、新入口、修订的流通和不断变化的租户策略。
结果. 该项目最终于2019年9月以费城时尚区的开业告终，尽管随后仍存在空置和运营挑战。
品牌决策
2023
2023
梅塞里奇获得完全所有权并购背景
PREIT进入第二次破产程序，并寻求处置资产和权益。
采取的行动
PREIT将其在费城时尚区的剩余股份出售给梅塞里奇。
后续影响
梅塞里奇成为唯一所有者，并继续努力稳定入住率和租赁。
2019
费城时尚区的推出新品背景
前廊在多年入住率下降和主力店更替后需要新的身份和物理形式。
采取的行动
重建后的综合体于9月19日作为费城时尚区向公众开放。
后续影响
该物业获得了新的娱乐和时尚租户，但其重新开放后几个月内就出现了疫情相关的干扰。
2017
重建概念从奥特莱斯转向混合用途购物中心战略背景
该项目在规划期间被宣传为奥特莱斯导向的目的地，但开发商在重建进行中重新考虑了形式。
采取的行动
计划中的奥特莱斯概念被放弃，转而采用更广泛的零售、餐饮和娱乐组合，以费城时尚区为名。
后续影响
修订后的概念于2019年开业，包括电影院、保龄球和街机场所、时尚零售商、餐厅和重新设计的公共入口。
近期事件
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