林荫大道购物中心
位于内华达州天堂市的一座单层超区域购物中心，也是拉斯维加斯谷最古老的购物中心。
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概览
林荫大道购物中心是一座单层超区域购物中心，位于内华达州天堂市马里兰公园大道与沙漠旅馆路交汇处，靠近拉斯维加斯大道。它是拉斯维加斯谷运营时间最长的零售目的地之一，通常被认为是该谷现存最古老的购物中心。该物业占地约75英亩，可租赁零售面积约118万平方英尺。2024年，约有80家租户，但其租户组合随时间发生了显著变化，传统百货公司逐渐让位于折扣零售、娱乐、社区组织、专业市场、食品企业、学校、呼叫中心和其他非传统购物中心用途。 该项目于1963年以“公园大道购物中心”的名义宣布，后来被称为“林荫大道购物中心”，在1968年3月6日以“林荫大道购物中心”的名称开业。其最初的开发团队包括拉斯维加斯的公园大道投资公司和当地知名房地产人物哈里·拉尔、欧文·莫拉斯基和默夫·阿德尔森。哈斯和海尼公司随后成为业主和开发商。建筑概念唤起了欧洲村庄的风格，其标志性入口由约翰·格雷厄姆设计，他的作品还包括西雅图的太空针塔。早期的百货公司主力店包括西尔斯、百老汇、JCPenney和Ronzone's。西尔斯和百老汇在封闭式购物中心本身开业之前就已开业，帮助该项目在最初几年确立了主要零售目的地的地位。 在20世纪70年代，该购物中心受益于靠近拉斯维加斯大道以及马里兰公园大道作为零售走廊的发展。其位置距离拉斯维加斯大道约1.5英里，使其对游客和当地居民都有用。1981年时尚秀购物中心开业以及后来其他主要购物中心（包括日落画廊）的开发加剧了竞争。林荫大道购物中心通过1984年的翻新和1990年至1992年间完成的更大规模的扩建和翻新来应对。该项目增加了零售空间、美食广场、停车甲板和广泛的安全基础设施。多年来，该购物中心一直是拉斯维加斯最大的购物中心，但在2002年时尚秀购物中心扩建后失去了这一地位。 该物业在大衰退期间面临进一步压力。百货公司关闭和客流减少削弱了中心的部分区域，而2008年迪拉德的关闭尤其影响了附近的商店。所有权和运营控制权从通用增长地产公司转移到其2012年分拆的Rouse Properties。财务困境导致2013年丧失抵押品赎回权，之后Sansone公司于当年11月通过新成立的所有权结构收购了该购物中心。Sansone发起了一项重大的重新定位计划，重点是修复老化物业、改善安全和景观、增加Wi-Fi和更新的装饰，并吸引反映周边社区的租户。 重新定位的核心要素是转向附近的西班牙裔和菲律宾裔人口。社区团体、西班牙裔博物馆、文化组织、西班牙语媒体、墨西哥风格的专业零售商和文化节帮助将空置空间转变为社区导向的用途。到2016年，据报道西班牙裔顾客占购物中心顾客的比例高达80%。2021年完工的西班牙裔主题市场和美食大厅El Mercado成为这一战略的主要组成部分，包含近190家小型企业或供应商空间。2022年，一家西班牙语广播电台开始在那里运营。 传统主力店持续变化。梅西百货和JCPenney于2017年关闭，而西尔斯于2019年关闭。前主力店空间的部分已被改造为呼叫中心、学校、娱乐和其他用途。当前或最近的景点包括Goodwill、John's Incredible Pizza Company、Marshalls、One World Interactive Aquarium、El Mercado和Galaxy Theatres。因此，林荫大道购物中心与其说是传统的百货公司购物中心，不如说是一个混合零售、娱乐、食品、文化和社区目的地。其长期身份与适应性再利用、与当地人口结构的契合以及其在拉斯维加斯零售格局中的历史作用紧密相连。
沿革
林荫大道购物中心始于1963年9月宣布的一项拟议零售开发项目，名为“公园大道购物中心”。该项目计划建在马里兰公园大道和沙漠旅馆路的东南角，该地区后来成为拉斯维加斯谷的主要商业走廊之一。公园大道投资公司（Paradise Homes的子公司）提议开发该项目，当地房地产人物哈里·拉尔、欧文·莫拉斯基和默夫·阿德尔森参与其中。哈斯和海尼公司于1965年1月接管成为业主和开发商。 设计委托给德克萨斯州的Robert R. Weber and Associates，并构思为具有欧洲村庄特色的封闭式购物环境。约翰·格雷厄姆设计了醒目的入口，而Charles Luckman and Associates设计了百老汇百货公司的三层建筑。西尔斯的建设于1964年6月开始，整个购物中心和百老汇的工作于1965年进行。JCPenney的建设在延长设计过程后于1966年6月开始。1966年4月29日，在未来的百老汇入口附近埋下了一个时间胶囊，内华达州官员和当地媒体出席；它打算在一个世纪后打开。 西尔斯于1965年11月17日开业，百老汇于1966年10月17日开业。封闭式中心于1968年3月6日上午10点开业，内华达州州长保罗·拉克索尔特和州参议员弗洛伊德·兰姆参加了剪彩仪式。原始物业包含约75万平方英尺，26家商店和四家百货公司：百老汇、JCPenney、西尔斯和Ronzone's。它是拉斯维加斯第二家封闭式购物中心，仅次于较小的查尔斯顿广场。 在20世纪70年代，该购物中心成为该谷地领先的购物目的地之一。其靠近拉斯维加斯大道的位置吸引了游客，而当地增长支持了马里兰公园大道的企业。所有权多次变更：克莱斯勒房地产公司于1969年收购了该物业，Balcor Realty Investors于1974年购买，MEPC American Properties和Schroder Real Estate于1978年收购，MEPC后来成为唯一所有者。1981年时尚秀购物中心开业以及拉斯维加斯地区其他中心开业后，零售环境变得更加竞争激烈。林荫大道购物中心于1984年进行了翻新。 一项重大扩建和翻新于1990年10月开始，并于1992年8月完成。该项目增加了约15万平方英尺的零售空间，一个24,000平方英尺的美食广场，以及三个多层停车甲板。它还引入了140摄像头监控系统，并扩大了停车场巡逻。到1998年，购物中心占地约125万平方英尺。通用增长地产公司当年从MEPC购买了它。该物业一直是拉斯维加斯最大的购物中心，直到2002年时尚秀购物中心扩建。 租户名单随着百货公司连锁店的变化而演变。Ronzone's于1974年成为Diamond's，后来于1986年转换为Dillard's。百老汇于1996年成为梅西百货。1991年开设了一家新的更大的Dillard's，Marshalls于1983年作为主力店加入该物业。在20世纪90年代末的鼎盛时期，购物中心有超过120家商店、餐厅和一个美食广场。迪拉德于2008年经济衰退期间关闭，由此导致的客流损失导致了更多关闭。 大衰退从2008年开始导致访问量和入住率持续下降。管理层越来越寻求服务附近的西班牙裔和菲律宾裔社区。墨西哥爱国委员会于2011年开业，随后内华达西班牙裔博物馆和墨西哥Vivo舞蹈工作室和文化艺术中心于2012年开业。购物中心还举办了Fiestas Patrias、五月五日节活动、菲律宾独立日活动和其他文化节目。增加了西班牙语媒体业务，包括2013年的KMCC设施和2022年与El Mercado相关的广播电台。 Rouse Properties于2012年1月接管所有权和运营。到2012年底，报告的租赁空间超过占用空间，因为许多租户已关闭或尚未开业。债务问题导致2013年6月丧失抵押品赎回权。Sansone公司于2013年11月通过Boulevard Ventures LLC和相关所有权安排购买了该购物中心。新业主于2014年12月开始翻新，包括建筑维修、耐旱景观、新油漆、美食广场Wi-Fi、装饰艺术风格外观处理和增强的安全性。重新定位针对中产阶级西班牙裔消费者，并寻求超越传统百货公司模式的租户。三年内，报告的租户入住率从约75%上升到95%。 梅西百货和JCPenney于2017年关闭，西尔斯于2019年关闭。前主力店空间已被改造为呼叫中心、学校、娱乐和其他社区用途。El Mercado于2021年10月开业，成为主要的西班牙裔导向市场和美食目的地。截至2024年，该物业继续运营，约有80家租户，包括Goodwill、John's Incredible Pizza Company、Marshalls、One World Interactive Aquarium、El Mercado和Galaxy Theatres。其当前模式反映了购物中心从以百货公司为主导的区域中心向混合零售、文化、娱乐和社区目的地的转变。
- 2022
西班牙语广播电台开业
[1]一家西班牙语广播电台开始在El Mercado的工作室运营。
- 2021
El Mercado开业
[1]一个西班牙裔主题市场和美食大厅开业，成为购物中心基于社区的重新定位的主要新组成部分。
- 2019
西尔斯关闭
[1]最初的西尔斯主力店在运营超过五十年后结束运营。
- 2017
梅西百货和JCPenney关闭
[1]两家主要百货公司主力店离开该物业，加速了向适应性再利用的转变。
- 2014
Sansone翻新开始
[1]在Sansone公司的领导下，一项广泛的物理和运营振兴计划开始。
- 2013
丧失抵押品赎回权和Sansone收购
[1]购物中心进入丧失抵押品赎回权程序，随后由Sansone公司通过新的所有权结构收购。
- 2012
Rouse Properties接管控制权
[1]Rouse Properties接管所有权和运营，同时继续西班牙裔和菲律宾裔市场战略。
- 2011
社区导向的租户战略开始
[1]购物中心开始增加西班牙裔社区组织和文化用途，以应对当地人口结构的变化。
- 1998
通用增长地产公司收购购物中心
[1]通用增长地产公司从MEPC购买该物业。
- 1996
百老汇成为梅西百货
[1]百老汇主力店转换为梅西百货品牌。
产品与定位
一个以社区为导向的拉斯维加斯地区购物和娱乐目的地，将传统零售与西班牙裔和菲律宾裔文化节目、专业市场、食品、家庭景点以及前百货公司空间的适应性再利用相结合。
市场和美食大厅 · 2021
El Mercado
一个西班牙裔主题市场和美食目的地，于2021年完工。El Mercado在购物中心内提供大量小型供应商空间、食品企业和文化导向的产品。它的存在反映了该物业从依赖全国性百货公司向服务于周边西班牙裔社区的相关本地组合的战略转变。
电影院和娱乐
Galaxy Theatres
在购物中心内运营的电影院景点，为该物业作为零售中心和娱乐目的地的角色做出贡献。
家庭娱乐
One World Interactive Aquarium
一个互动水族馆景点，占据购物中心空间，代表业主努力引入非典型百货公司或专业零售租户的体验式租户。它以前与SeaQuest连锁店有关。
家庭餐饮和娱乐
John's Incredible Pizza Company
一个家庭导向的餐厅和娱乐租户，将餐饮与景点相结合。它的存在符合购物中心2013年后增加能够产生超越传统购物访问量的目的地的战略。
折扣零售 · 1983
Marshalls
一家折扣百货风格零售商，在主购物中心以南的独立建筑中运营。Marshalls在20世纪80年代成为主力级租户，并且仍然是该物业活跃零售组合的一部分。
价值零售
Goodwill
一家价值导向的零售租户，包括在购物中心活跃的主力或主要租户中。它的存在说明了在几家传统百货公司离开后，该物业租户基础的多样化。
营销活动
- 2013菲律宾社区活动
Las Vegas Valley · Filipino community
购物中心举办了庆祝菲律宾自豪感和菲律宾独立日的大型活动，作为其更广泛的社区导向节目的一部分。
结果. 该节目拓宽了购物中心超越其西班牙裔重点战略的文化吸引力。
- 2012Fiestas Patrias和五月五日节活动
Las Vegas Valley
购物中心举办了西班牙裔文化活动，包括Fiestas Patrias和五月五日节庆祝活动，同时容纳社区组织和文化节目。
结果. 这些活动强化了购物中心作为社区中心而非仅传统零售物业的角色。
- 2011西班牙裔社区和文化重新定位
Las Vegas Valley · Hispanic community · Filipino community
管理层开始用西班牙裔社区组织、文化团体、专业零售商和活动填补空置空间。该计划响应了周边贸易区内人口结构的变化，并试图使购物中心成为定期的社区聚会场所。
结果. 顾客访问量增加，购物中心在西班牙裔和菲律宾裔居民中形成了更强的身份认同。
品牌决策
2021
开设El Mercado新品背景
购物中心的重新定位强调西班牙裔导向的零售、食品、文化和社区用途。
采取的行动
El Mercado作为西班牙裔主题市场和美食大厅开业，拥有大量供应商空间。
后续影响
El Mercado成为购物中心当前租户和社区战略的突出组成部分。
2014
启动以社区为中心的购物中心全面改革战略背景
Sansone认为该物业在物理上过时，并寻求提高其对中产阶级西班牙裔顾客的吸引力。
采取的行动
业主开始进行外部和内部维修、新油漆、耐旱景观、改善安全、美食广场Wi-Fi和装饰艺术风格的外墙处理。
后续影响
三年内，报告的租户入住率从约75%上升到95%，而租户组合扩展到传统购物中心零售商之外。
Planned overhaul cost. $25 million (2014 renovation program)
2013
通过Sansone公司收购购物中心并购背景
该物业遭受了客流下降、入住率低、主力店关闭和丧失抵押品赎回权程序。
采取的行动
Sansone公司通过Boulevard Ventures LLC和相关所有权安排收购了该购物中心，保留该物业作为运营中的购物中心。
后续影响
新所有权发起了一项重新定位计划，重点是物理改进、安全、社区相关性和非传统租户。
Acquisition price. $54.5 million (November 2013)
来源2 个来源
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