日落滨海大道
日落滨海大道是位于俄勒冈州希尔斯伯勒东南部的一个露天购物中心。
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概览
日落滨海大道是一个露天购物中心，位于俄勒冈州希尔斯伯勒东南部的图阿拉廷谷高速公路和明特桥路交叉口。该中心由Real Property Resources, Inc.开发，于1980年代规划，建在大部分为农田的土地上。经过漫长的审批过程，于1989年开业，期间附近居民提出反对意见，担心交通、道路延伸、住房密度以及大型商业开发与现有独户住宅区的兼容性。 项目在规划期间发生了很大变化。早期概念包括一个较大的、部分覆盖的购物中心，并在部分地块上开发住宅。为回应社区反对，开发商取消了拟议的公寓部分，并将更多土地用于商业用途。希尔斯伯勒规划部门和市议会最终批准了所需的综合规划和土地使用变更，同时俄勒冈州土地使用上诉委员会也审议了上诉。最终方案是一个约312,000平方英尺的露天中心，建筑呈东西向长条排列，另有面向高速公路的建筑物、大量停车位以及包括新交通信号灯在内的基础设施改善。 开业时，日落滨海大道的主要租户是Target和Lamonts，其他租户包括Safeway、PayLess Drugs和Seafirst Bank。该中心成为重要的郊区零售目的地，并与一些企业从希尔斯伯勒市中心搬迁有关，包括Safeway。随着全国连锁店和本地服务零售商入驻，其零售组合随时间变化。1991年的扩建扩大了中心的一栋建筑，后来的租户包括Rite Aid、Factory 2U、Jo-Ann Fabrics、Petco以及其他服务和专业零售商。Target拥有自己的商店和底层部分物业，通常与中心的可租赁区域分开处理。 所有权多次变更。科威特投资局通过Bay 605 Corp.于1992年收购了该中心。Bay 605于2002年将其出售给Pan Pacific Retail Properties，Pan Pacific随后于2006年被Kimco Realty Corporation收购。Kimco后来于2010年将部分物业出售给以色列的BIG Group。2010年代末的物理变化包括2017年新增约6,500平方英尺的建筑，以及2018年在原停车区域增设麦当劳。Pine Tree于2022年3月购买了该中心。 该中心总可租赁面积约为261,000平方英尺，Target额外占用约102,000平方英尺，并拥有约2,090个停车位。其主要主力租户包括Target、Ross Stores、Rite Aid和Safeway，尽管租户名单在几十年间有所变化。日落滨海大道仍然是一个社区和区域零售物业，而非消费品品牌，其身份源于其位置、露天形式、主力租户和服务导向的租户组合。
沿革
日落滨海大道起源于Real Property Resources, Inc.于1986年1月宣布的一项重大希尔斯伯勒土地开发提案。开发商调查了在当时的东南21大道和图阿拉廷谷高速公路约100英亩的土地上建造购物中心的可能性。该地块大部分是农田，其中约32英亩指定用于商业用途，其余指定用于住宅开发。早期概念设想中心面积高达300,000平方英尺，并保留在住宅部分开发公寓或其他住房的可能性。 该提案很快遭到周边居民的反对。邻居们反对拟议的公寓部分，认为高密度住房不适合附近的独户住宅区。他们还反对计划延伸Cypress街，这将把一条死胡同变成连接Main街和图阿拉廷谷高速公路穿过32大道的集散路线。拟议零售综合体产生的交通以及项目与现有社区的关系成为公众辩论的核心问题。 1986年5月，Real Property Resources取消了公寓提案，并提议将原本考虑用于住房的近12英亩土地用于额外的商业开发。不同阶段的计划从约350,000平方英尺的露天中心到拥有四个主力店和高达400,000平方英尺的封闭式购物中心不等。开发商的不断变化的设计和土地使用请求导致希尔斯伯勒规划委员会多次推迟决定，同时考虑公众关切。低密度住房仍然是剩余地块更广泛开发概念的一部分。 规划委员会于1986年8月批准了一项综合规划变更，允许一些以前指定用于住宅的土地支持购物中心。该决定在次月得到确认。11月，希尔斯伯勒市议会一致投票授权将约12英亩土地转为商业用途。反对者于1986年12月向俄勒冈州土地使用上诉委员会提出上诉。开发商于1987年1月正式请求相应的分区变更，引发了进一步的反对。在LUBA接受该市大部分立场且该市举行额外听证会后，最终开发批准于1987年8月授予。 1987年11月提交的最终计划要求建造一个约312,000平方英尺的露天中心，延伸约2,000英尺，并从图阿拉廷谷高速公路后退，另有六座建筑靠近高速公路。该项目被命名为日落滨海大道，并宣布Target和Lamonts为主力租户。开发成本估计约为2200万美元，预计创造约770个全职工作岗位。波特兰的Benner Stange Associates担任建筑师，Wilsey and Ham担任工程师。基础设施工程包括约100万美元的区域改善和图阿拉廷谷高速公路上的两个新交通信号灯。 开发商于1988年2月购买了土地。Target设计为约102,000平方英尺，Lamonts约45,000平方英尺，并留有空间容纳另外三个主力店。日落滨海大道于1989年开业。其初始租户组合包括Target、Lamonts、Safeway、PayLess Drugs和Seafirst Bank。PayLess利用新地点在俄勒冈州推出新店形式。该中心的到来影响了更广泛的希尔斯伯勒零售格局，包括Safeway在内的几家企业在市中心搬迁到新的郊区开发项目。 该物业于1991年扩建，B栋增加了约6,000平方英尺。1989年11月，原开发商几乎将该中心出售给一个未公开的加州信托，交易据报道在2100万至2500万美元之间，但该交易最终并未建立持久的所有权变更。Target的商店被排除在拟议出售之外，因为Target拥有其建筑和约八英亩土地。 1992年5月，Bay 605 Corp.通过科威特投资局以近2100万美元收购了该购物中心。该中心于2002年2月再次以约2860万美元出售给Pan Pacific Retail Properties。交易涉及约256,000平方英尺的可租赁空间，而Target单独拥有的商店不在该数字之内。当时，该物业据报道已出租98%，并吸引了十个报价。Pan Pacific于2006年被Kimco Realty Corporation收购，Kimco后来于2010年将部分购物中心出售给BIG Group。 该中心在2009年经历了孤立的公共安全事件，包括归因于三名青少年的广泛破坏行为以及因奥克兰突袭者队帽子争执引发的刺伤事件。这些事件并未改变该中心的基本零售功能。物理重建在2010年代末继续进行：2017年在东南角新增约6,500平方英尺的建筑，取代了以前的换油和洗车建筑，2018年在部分原停车区域增设了麦当劳。 Pine Tree于2022年3月购买了日落滨海大道。该物业现在包括一个露天零售综合体，总可租赁面积约261,000平方英尺，加上Target单独拥有的约102,000平方英尺设施，以及约2,090个停车位。主要主力租户包括Target、Ross Stores、Rite Aid和Safeway。其他租户随时间变化，以前的租户包括Jo-Ann Fabrics、Fashion Bug、El Pollo Loco、Staples、Emporium和Tuesday Morning。该中心继续作为希尔斯伯勒的郊区购物和服务目的地。
- 2022
Pine Tree收购日落滨海大道
[1]Pine Tree于3月购买了该购物中心。
- 2018
增设麦当劳
[1]在部分原停车区域开发了麦当劳。
- 2017
新增东南角建筑
[1]一座约6,500平方英尺的新建筑取代了以前的汽车服务结构。
- 2010
部分物业出售给BIG Group
[1]Kimco将部分购物中心出售给以色列的BIG Group。
- 2006
Kimco Realty成为Pan Pacific的母公司所有者
[1]Kimco Realty Corporation收购了Pan Pacific Retail Properties。
- 2002
Pan Pacific Retail Properties收购该中心
[1]Pan Pacific Retail Properties从Bay 605 Corp.购买了该中心。
- 1992
Bay 605 Corp.收购该中心
[1]科威特投资局通过Bay 605 Corp.购买了日落滨海大道。
- 1991
首次记录扩建
[1]B栋扩大了约6,000平方英尺。
- 1989
购物中心开业
[1]日落滨海大道作为服务希尔斯伯勒及周边社区的大型露天零售中心开业。
- 1988
购买开发用地
[1]Real Property Resources收购了该中心的土地并开始建设。
产品与定位
一个以便利为导向的郊区露天购物中心，通过全国性主力零售商、杂货店、药店、专卖店、餐厅和服务相结合，服务于希尔斯伯勒及周边社区。
主力百货商店 · 1989
Target
Target自中心开发以来一直是日落滨海大道的主要主力租户之一。其约102,000平方英尺的商店由Target单独拥有，连同相关土地，因此通常不包括在描述中心直接可租赁区域的数字中。该商店提供一般商品、家居用品、服装、杂货和相关服务。
杂货店 · 1989
Safeway
Safeway是日落滨海大道的早期租户和重要的杂货主力店。其从希尔斯伯勒市中心搬迁到该中心说明了当地零售活动向郊区综合体的转变。该商店满足日常食品、家居和药房相关的购物需求。
折扣服装零售商
Ross Stores
Ross Stores已被确定为日落滨海大道的主要主力租户之一。折扣形式通过提供折扣服装、鞋类、配饰和家居商品，补充了中心更广泛的便利和价值导向的零售组合。
药房和药店
Rite Aid
Rite Aid一直是该中心的主要药店主力店，提供处方服务、健康产品、个人护理用品和便利商品。它延续了中心早期PayLess Drugs在药房导向租户组合中的存在。
百货商店 · 1989
Lamonts
Lamonts是最终规划阶段宣布的两个主力租户之一，占用计划约45,000平方英尺的商店。该百货连锁店是中心开业初期定位的一部分，但现在是前租户。
药店 · 1989
PayLess Drugs
PayLess Drugs是开业初期的租户，并利用其日落滨海大道门店在俄勒冈州推出新形式。其存在为中心在第一个运营期间提供了重要的药房和日常需求组成部分。
品牌决策
2018
2017
1991
扩建B栋其他背景
开业后，随着租户需求和零售需求的发展，中心调整了其物理足迹。
采取的行动
B栋增加了约6,000平方英尺。
后续影响
该建筑达到约15,000平方英尺，后来与包括Petco在内的租户相关。
1987
采用露天中心设计战略背景
早期概念包括带多个主力店的封闭式购物中心，而后期计划响应了场地条件、社区关切和预期的郊区环境。
采取的行动
最终设计指定了一个约312,000平方英尺的露天中心，从图阿拉廷谷高速公路后退，并设有额外的面向高速公路的建筑。
后续影响
露天形式成为日落滨海大道的定义性物理和商业身份。
1986
用额外商业空间取代拟议的公寓战略背景
原始场地概念包括可能的公寓开发，但附近居民反对预期的密度及其与周围独户住宅区的关系。
采取的行动
Real Property Resources取消了公寓部分，并提议将近12英亩土地用于额外的商业开发。
后续影响
修订后的计划仍然有争议，但最终支持了购物中心所需的批准。
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