桑尼维尔市中心
位于加利福尼亚州桑尼维尔市中心的前两层购物中心及再开发地块。
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概览
桑尼维尔市中心是位于加利福尼亚州桑尼维尔市中心的一个两层购物中心。它于1979年在一个约36英亩的地块上开业，该地块以马蒂尔达大道、华盛顿大道、桑尼维尔大道和爱荷华大道为界，占据了该市市中心的大部分区域，仅墨菲大道的一个街区除外。该项目取代了包括桑尼维尔广场在内的早期零售开发，旨在为该市打造一个大型商业中心。 该购物中心开业时拥有主要百货公司主力店，后来与梅西百货、蒙哥马利沃德和JCPenney相关联。蒙哥马利沃德最终关闭，塔吉特接管了其替代空间。JCPenney直到1992年才入驻，而购物习惯的变化和来自更新区域中心的竞争导致了该物业的长期衰退。到21世纪初，该中心已严重空置，大部分活动集中在主力店。在推广为WAVE（即步行与村庄娱乐）的时期，该市开始寻求更宏大的混合用途替代方案，包括零售、餐饮、娱乐、办公、住宅以及以市民为中心的中央广场。 再开发在财务和法律上陷入困境。2007年，Downtown Sunnyvale Mixed Use LLC和Downtown Sunnyvale Residential LLC接管了该项目。这些实体将Sand Hill Property Co.（与硅谷开发商Peter Pau有关）与RREEF（德意志银行旗下的房地产投资管理公司）结合在一起。他们的计划旨在打造一个高端混合用途目的地，部分以圣何塞的Santana Row为蓝本。该项目由Wachovia银行提供的1.088亿美元贷款融资，该银行后来被富国银行收购。 施工涉及拆除大部分购物中心，但再开发未能完成。2009年，在塔吉特被新店取代且其他建筑仍未完工后，开发实体违约。富国银行启动止赎程序，并在2011年8月的拍卖无人竞标后取得所有权。涉及Pau、富国银行和物业转让尝试的诉讼随后使进一步施工拖延了数年。2015年加州上诉法院的裁决以及加州最高法院拒绝复审，实际上结束了主要诉讼。 由摩根大通资产管理公司、Sares Regis Group和Hunter Properties组成的新所有权集团于2015年底获得市批准，并于2016年接管。再开发项目经过修改并更名为CityLine Sunnyvale。计划中的Redwood Square周围一些部分建成的零售结构被拆除，而住宅楼、餐厅、零售空间、办公室、电影院和超市的计划则以修订形式推进。一家拥有12块屏幕的AMC影院和Whole Foods Market于2020年10月开业。梅西百货是前购物中心的主要主力店之一，于2019年3月关闭了其在桑尼维尔的商店，后来的提案要求将其原址替换为额外的混合用途建筑和一个约一英亩的公园。 因此，桑尼维尔市中心不再作为传统的封闭式购物中心运营。其物理和商业遗产通过更广泛的CityLine Sunnyvale再开发得以延续，该开发已将原购物中心场地的大部分转变为混合用途的城市区域。
沿革
桑尼维尔市中心是作为加利福尼亚州桑尼维尔市一个主要的市中心零售项目而开发的。1976年6月，桑尼维尔市议会批准在马蒂尔达大道、华盛顿大道、桑尼维尔大道和爱荷华大道围成的约36英亩地块上建造该中心。该地块包含了该市市中心的大部分区域，但墨菲大道的一个街区除外。拆除工作始于1977年，包括拆除已有约二十年历史的零售开发项目桑尼维尔广场。 该购物中心于1979年作为两层购物中心开业。其开发伴随着由居民Fern Ohrt领导的当地保护工作。与桑尼维尔第一座市政厅相关的六棵红杉和雪松树（最初由当地居民捐赠）被保留在综合体中心的开放区域。该项目还受到1978年批准的加州第13号提案的影响。该措施减少了桑尼维尔原本预期用于偿还与市中心相关债券的房产税收入，并改变了围绕开发的财务假设。第三个主要主力店JCPenney直到1992年才入驻，使该市的财务复苏更加困难。 该物业随后经历了多次所有权变更。一些业主违约或卷入合同诉讼，而购物中心则因消费者偏好变化以及来自更新、更大购物目的地的竞争而遭受损失。到2002年，该中心除主要主力店外基本空置。在此期间，它以WAVE（即步行与村庄娱乐）的名称进行推广，但该品牌未能扭转中心的衰退。该市转而寻求类似传统市中心的替代概念，包括商店、餐厅、电影院、高层公寓和一个名为Redwood Square的中央公共空间。 2007年，Downtown Sunnyvale Mixed Use LLC和Downtown Sunnyvale Residential LLC负责该物业和再开发。这些实体将Peter Pau的Sand Hill Property Co.（持有约5%股份）与德意志银行旗下的房地产投资业务RREEF（持有剩余约95%股份）结合在一起。他们的提案设想了一个受圣何塞Santana Row影响的高端零售、住宅和办公综合体。开发商从Wachovia银行借款1.088亿美元；Wachovia后来被富国银行收购。 再开发遇到了严重的财务问题。到2009年6月，原购物中心大部分已被拆除，塔吉特已被新店取代，许多替代建筑尚未完工。开发实体违约。Peter Pau表示RREEF在未经他同意的情况下做出了违约决定，而富国银行开始止赎程序。2011年8月的止赎拍卖没有竞标者，富国银行因此拥有该物业。该银行将地块出售给另一开发商的努力随后受到涉及Pau的诉讼的阻碍。争议引发了多起诉讼和上诉，市官员认为诉讼阻止了潜在的开发团队完成项目。 到2015年1月，塔吉特和梅西百货仍是主要零售租户，而苹果和诺基亚在马蒂尔达大道沿线设有办公室。大多数零售和娱乐区域未完工，计划的住宅也未完成。加州上诉法院于2015年1月和5月驳回了Pau的上诉。2015年8月12日，加州最高法院拒绝复审，实际上为新的所有权安排扫清了道路。 富国银行于2015年11月宣布计划将物业出售给由摩根大通资产管理公司、Sares Regis Group和Hunter Properties组成的所有权集团。经过市审查，桑尼维尔市议会于12月确认该集团符合必要要求。2016年7月宣布的修订协议保留了住宅、餐厅、零售和影院组成部分，但减少或改变了Redwood Square周围计划的零售建筑。新团队于2016年9月完成交易并接管。项目更名为CityLine Sunnyvale，Redwood Square周围未完工的钢架被拆除，以便建立临时公园。 替代区域逐渐增加了新用途。2017年宣布了一家拥有12块屏幕的AMC影院，并于2020年10月与Whole Foods Market一起开业。梅西百货于2019年1月宣布其桑尼维尔门店将作为全国性收缩的一部分关闭，该店于当年3月关闭。由于梅西百货大楼此前已售出，开发商后来提议在Redwood Square周围新建一组混合用途建筑。该提案于2020年提交，包括一个约一英亩的公园和一座办公楼，以取代原百货大楼；第一阶段于2021年1月获得批准。因此，原来的封闭式购物中心已不再作为传统购物中心运营，而其大部分地块已被纳入CityLine Sunnyvale混合用途区域。
- 2021
前梅西百货地块计划获批
[1]前梅西百货地块的混合用途建筑、办公楼和公园计划的第一阶段获得批准。
- 2020
AMC和Whole Foods开业
[1]一家拥有12块屏幕的AMC影院和Whole Foods超市作为替代混合用途区域的一部分开业。
- 2016
CityLine Sunnyvale再开发开始
[1]修订后的开发协议获得通过，新团队接管，项目获得CityLine Sunnyvale品牌。
- 2015
诉讼结束并授权出售
[1]州上诉法院的裁决和加州最高法院拒绝复审案件，消除了出售的主要法律障碍。
- 2011
富国银行取得所有权
[1]在止赎拍卖失败后，富国银行取得该物业的所有权。
- 2009
再开发贷款违约
[1]再开发实体在建设未完成时违约1.088亿美元贷款。
- 2007
新的再开发实体接管
[1]Downtown Sunnyvale Mixed Use LLC和Downtown Sunnyvale Residential LLC接管并提出大型混合用途项目。
- 2002
购物中心陷入严重衰退
[1]该中心（当时以WAVE推广）除主力店外基本空置，促使市寻求替代再开发。
- 1992
JCPenney成为主要主力店
[1]在购物中心运营十多年后，JCPenney成为第三个主力租户。
- 1979
购物中心开业
[1]桑尼维尔市中心作为两层购物中心在36英亩的市中心地块上开业。
产品与定位
一个面向市中心的区域购物中心，后来演变为规划中的混合用途再开发项目，结合零售、餐饮、住宅、办公、娱乐和公共空间。
零售 · 1979
百货零售
该购物中心的主要商业产品是百货购物。其历史上的主要主力店包括梅西百货、蒙哥马利沃德和JCPenney，塔吉特后来在蒙哥马利沃德关闭后占据了其相关空间。这些商店提供服装、家居用品、消费品和其他一般零售类别。
购物中心 · 1979
桑尼维尔市中心封闭式购物中心
原来的两层购物中心是该项目的核心零售产品。它将百货主力店与较小的零售和餐饮租户结合在市中心地块上。随着物业失去租户以及再开发计划取代了大部分原始结构，封闭式购物中心模式逐渐衰落。
混合用途开发 · 2016
CityLine Sunnyvale
CityLine Sunnyvale是后来应用于原市中心地块的混合用途品牌。修订后的概念结合了住宅、办公、餐饮、零售、娱乐和公共空间，而不是重建原来的封闭式购物中心。其已完成的组成部分包括电影院和超市，而额外的场地规划已涉及前梅西百货位置。
营销活动
- 2002WAVE
Sunnyvale, California
衰退中的购物中心被推广为WAVE，即“步行与村庄娱乐”的缩写，作为将其定位为超越传统购物中心的努力的一部分。
结果. 重新定位未能阻止大量空置以及随后用混合用途市中心区域取代该物业的决定。
品牌决策
2020
开设AMC影院和Whole Foods部分新品背景
替代项目正在作为混合用途区域而非封闭式购物中心开发。
采取的行动
一家拥有12块屏幕的AMC影院和Whole Foods超市在原市中心地块开业。
后续影响
这些开业为CityLine Sunnyvale区域增加了娱乐和杂货用途。
2019
关闭梅西百货主力店战略背景
梅西百货宣布全国性收缩，其桑尼维尔门店是削减的一部分。
采取的行动
梅西百货宣布关闭桑尼维尔门店，该店于2019年3月关闭。
后续影响
开发商提议用混合用途建筑、办公楼和公园取代原百货公司地块。
2016
修改并重新命名再开发项目战略背景
诉讼结束后，新所有权集团收购了该物业，早期的再开发计划需要修订。
采取的行动
市和开发商采用了修改后的计划，并引入CityLine Sunnyvale品牌，减少或改变了Redwood Square周围计划的零售建筑。
后续影响
施工分阶段恢复，产生了具有住宅、零售、娱乐和食品相关用途的混合用途区域。
2007
追求高端混合用途再开发战略背景
由Sand Hill Property Co.和RREEF支持的新开发实体寻求取代衰退的购物中心。
采取的行动
开发商提出了部分以圣何塞Santana Row为蓝本的零售、住宅和办公用途。
后续影响
该项目由Wachovia银行1.088亿美元贷款融资，但在2009年完工前违约。
Development loan. $108.8 million loan outstanding at default (2007-2009)
2002
用混合用途市中心取代衰退的购物中心战略背景
购物中心除主力店外基本空置，并面临来自更新购物目的地的竞争。
采取的行动
桑尼维尔寻求结合零售、餐饮、娱乐、住宅和中央Redwood Square的再开发概念。
后续影响
该项目最终经历了多次所有权变更、拆除、融资问题和诉讼，然后被修订并重新命名。
1976
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