圣若瑟安老院
前身为香港一所天主教安老院，现存的建筑群为获评级的古迹。
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概览
圣若瑟安老院是香港黄大仙牛池湾的一所罗马天主教安老院，由法国创立的慈善修会“贫穷小姊妹会”营办，专门照顾有需要的长者。虽然该处后来成为安老院，但最初是一座私人别墅，并非专为安老而建。 该物业占地约23万平方英尺（约2.1万平方米），位于清水湾道35号。现存最早建筑“别墅”建于1919年，是一座单层新古典主义殖民风格平房。物业原属陈景裕，他曾任德忌利士洋行买办，亦是中华总商会创办董事之一。1926年，该地售予贫穷小姊妹会。1930年代的扩建工程涉及远东信贷公司。 院舍在高峰期有超过十座建筑，重要的现存部分包括别墅、门楼和A座宿舍。1930年代中期的门楼沿用别墅的新古典主义风格，并刻有“JMJ”字样，代表耶稣、玛利亚和若瑟。A座宿舍建于约1932至1933年，建筑风格独特，采用现代主义或装饰艺术风格，包括水平线条、圆角、线性规划等，带有当时远洋邮轮的美学特征。圣若瑟小堂及B、C座宿舍后来已被拆卸。 1930年代，该院曾收容因日本侵华而流离失所的人士。其慈善营运模式主要依赖公众捐款和筹款。然而，到了二十一世纪初，维修这座老化建筑群以符合消防及安全规定变得昂贵。因此，该地成为政策争议的焦点：保育人士希望保护这座重要的历史建筑群，而营运者和潜在发展商则认为重建新院舍更为实际和财政上可持续。 古物古迹办事处于2000年留意到该址。2001年，整个物业及其重要建筑被列为一级历史建筑；一级评级本身并不等于法定古迹。后来通过转移发展权达成妥协。2002年，保利达控股获得发展权，但须在上水兴建新院舍安置院友。其后九龙建业计划收购该发展权，并重建整个地段，同时保留别墅、门楼和A座宿舍。 院友于2003年迁往上水新院舍。2004年12月，城市规划委员会有条件批准重建计划，黄大仙区议会于2005年1月讨论有关建议。计划拟建一个大型综合项目，结合商业和住宅楼宇，并保留历史建筑。历史建筑拟纳入商场综合体内，以玻璃罩保护，最终开放予公众欣赏。建议亦包括社区设施（包括安老院舍）及改善清水湾道和彩虹港铁站附近的交通。 因此，前安老院既是一所社会福利机构，也是一个古迹遗址。其历史展示了天主教慈善工作、香港城市发展压力、适应性再利用和二十世纪早期建筑保育之间的互动。现有参考资料未能确定原安老院目前的营运状况，或每项重建建议的最终落实情况。
沿革
现称圣若瑟安老院的所在地最初是一座私人别墅，与陈景裕有关，他是德忌利士洋行的买办，也是中华总商会的创办董事之一。现存的别墅建于1919年，是一座单层新古典主义殖民风格平房。其柱廊、多利克柱式和正式入口反映了当时的建筑惯例。 1926年，该物业售予贫穷小姊妹会，这是一个法国创立的罗马天主教慈善修会。该修会将该地改建和扩建为长者住宿照顾设施。1930年代的扩建工程与远东信贷公司有关。院舍最终有超过十座建筑，包括住宿、宗教和服务设施。别墅曾用作修女宿舍，直至院舍及院友后来迁往别处。 门楼于1930年代中期增建，沿用别墅的新古典主义风格，并展示“JMJ”字样，代表耶稣、玛利亚和若瑟。A座宿舍建于约1932至1933年，采用对比鲜明的现代主义或装饰艺术风格，包括线性规划、水平线条、圆角和朴素的圆柱。其形式被形容为“邮轮风格”，令人联想到当代远洋邮轮。圣若瑟小堂及B、C座宿舍其后被拆卸。 1930年代，该院承担额外的人道角色，为逃避日本侵华的人士提供庇护。随着时间推移，该机构依赖捐款和筹款支持其工作。维修历史建筑的成本，特别是符合消防和安全规定，成为主要关注点。这促使讨论将院友迁往现代化设施，并重建原有土地。 古物古迹办事处于2000年开始关注该建筑群。保育地位引起关注，担心该址的历史价值可能降低拟议重建的商业可行性。2001年，该址及其主要建筑被列为一级历史建筑。2002年，转移发展权机制提供折衷方案：发展商可进行新建设，同时保留历史建筑，并在上水兴建新院舍。保利达控股在符合该条件下获得相关发展权，而九龙建业则与随后的拟议收购和重建计划有关。 院友于2003年迁往上水。重建计划于2004年12月获城市规划委员会有条件批准，并于2005年1月11日由黄大仙区议会讨论。建议拟建一个综合发展项目，包括购物商场、住宅楼宇和社区设施，同时保育别墅、门楼和A座宿舍。保留建筑拟置于商业综合体内的大型玻璃罩下，并开放予公众参观和展览。地区讨论亦涉及交通压力、行人连接、道路改善和社区咨询的需要。 该址代表了社会照顾历史和建筑保育的交汇点。其有记录的历史最详尽的是二十世纪初至2000年代的重建讨论；现有资料未能确认拟议商业项目的最终完成情况或前院舍的现状。
- 2005
区议会审议
[1]黄大仙区议会讨论交通、社区设施及历史建筑保育事宜。
- 2004
有条件规划许可
[1]城市规划委员会有条件批准重建计划。
- 2003
迁往上水
[1]院友从原牛池湾院舍迁往上水新院舍。
- 2002
发展权折衷方案
[1]转移发展权安排将重建与保育及兴建新院舍联系起来。
- 2001
列为一级历史建筑
[1]该址及其主要建筑获评为一级历史建筑。
- 2000
开始古迹评估
[1]古物古迹办事处开始关注该址的历史价值。
- 1935
增建门楼
[1]1930年代中期的门楼扩建了院舍，并呼应别墅的新古典主义设计。
- 1932
A座宿舍建成
[1]A座宿舍建于约1932至1933年，采用现代主义或装饰艺术“邮轮风格”。
- 1926
物业由贫穷小姊妹会购入
[1]该地售予营办安老院的罗马天主教慈善修会。
- 1919
别墅建成
[1]该址现存最早建筑，为一座单层新古典主义殖民风格平房。
产品与定位
一所天主教慈善安老机构，其历史悠久的香港院舍后来成为平衡社会福利、古迹保育和市区重建的案例研究。
安老服务
长者住宿照顾服务
该机构的主要服务是通过天主教慈善模式为长者提供住宿照顾和支援。原校舍包括住宿及相关设施，并在1930年代收容因战争而流离失所的人士。现有资料未指明个别医疗计划、收费或当前服务安排。
古迹物业
历史建筑群
前安老院是一个历史建筑群，而非传统商业产品。其主要现存部分包括1919年的别墅、1930年代中期的门楼和约1932至1933年的A座宿舍。这些建筑代表了殖民新古典主义和战间期现代主义或装饰艺术设计。
品牌决策
2004
推进融合古迹的重建计划战略背景
重建计划旨在创造商业和住宅价值，同时保留该址最重要的历史建筑。
采取的行动
九龙建业建议将别墅、门楼和A座宿舍纳入商场综合体，以玻璃罩保护，并最终开放予公众参观和展览。
后续影响
城市规划委员会于2004年12月有条件批准，区议会于2005年1月审议交通和社区影响。
2002
采用转移发展权安排战略背景
历史建筑维修费用高昂，而保育要求令土地重建计划复杂化。新设施被认为对院友和营运更为实际。
采取的行动
发展权在保留主要历史建筑及在上水兴建新院舍的条件下转移。
后续影响
院友于2003年迁往上水，而原址仍是综合重建计划的主题。
Proposed payment by Kowloon Development to the Little Sisters of the Poor. HKD 520 million (2002 proposal)
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