SmartCentres

SmartCentres是一家总部位于安大略省旺市的加拿大房地产投资信托基金。其核心业务是开发、拥有、租赁和管理以零售为导向的房地产，尤其是郊区大型零售中心。其投资组合历来与沃尔玛紧密相关：大多数物业都将沃尔玛作为主要或主力租户，这使得双方关系成为SmartCentres开发模式、租户组合和公众形象的核心。 该公司于1994年由创始人Mitchell Goldhar创立，当时名为FirstPro购物中心。其早期增长建立在高效规划的零售中心之上，这些中心服务于郊区社区，通常将大型沃尔玛门店与互补租户相结合。该模式强调便利的地理位置、地面停车场和靠近主要道路，反映了加拿大都市区大型零售扩张的趋势。到2011年，公司表示在其历史上平均每三周开设一家新购物中心，到2015年已开发约5000万平方英尺的空间。 SmartCentres利用与Calloway REIT的交易来循环资本并资助进一步开发。从2003年开始，FirstPro向Calloway出售多组物业，包括2003年11月以1亿加元出售九个中心，随后几年进行了更大规模的交易。2004年、2005年、2006年和2008年又进行了进一步出售。这些交易大幅增加了Calloway的规模，并加强了两家组织之间的业务关系。2015年，Calloway REIT正式收购SmartCentres，交易金额约11亿加元，并获得24处物业。Calloway随后采用SmartREIT名称，该信托于2017年更名为SmartCentres REIT。 尽管零售大型中心仍是投资组合的基础，SmartCentres日益寻求向城市、混合用途和交通导向型开发多元化。其项目包括参与安大略省旺市的Vaughan Metropolitan Centre（一个规划中的市中心区域），以及多伦多Leslieville社区的混合用途项目StudioCentre。公司还考虑将部分零售场地用于其他用途，包括仓库和物流空间。这一战略反映了零售地产经济的变化、电子商务的增长以及通过住宅、办公、交通和社区用途提升土地价值的潜力。 SmartCentres还尝试将实体零售地点与在线商务联系起来。Penguin Pick-Up取货点已在多个SmartCentres物业设立，其中一些与沃尔玛联合品牌。这些取货点允许客户在指定地点领取在线订单，尤其降低了郊区购物者的配送成本。Penguin品牌呼应了SmartCentres的企鹅标志，该标志描绘了一群提着购物袋的企鹅。 根据参考期报告，该信托运营着庞大的加拿大购物中心组合，持有数十亿加元的资产。其地理分布集中在安大略省，并在魁北克省、不列颠哥伦比亚省和其他加拿大省份有业务。该公司仍然是加拿大零售房地产的主要所有者和开发商，在历史上以沃尔玛为主导的大型中心平台与混合用途强化和其他形式的物业再开发之间取得平衡。

SmartCentres的历史可追溯至1994年由米切尔·戈德哈创立的FirstPro购物中心。该公司开发了一种可复制的加拿大零售物业模式，以郊区大型零售中心为核心，沃尔玛通常作为主要主力租户。这些中心通常将大型门店与较小的互补零售商相结合，并位于主要道路附近，以服务不断增长的郊区人口。 在加拿大大型零售增长期间，公司迅速扩张。到2011年，据称其历史上平均每三周开设一家新购物中心。到2015年，已开发约5000万平方英尺的空间。其扩张部分得益于物业循环。从2003年开始，FirstPro向规模较小的卡尔加里信托Calloway REIT出售成组已建成或开发中的物业，以筹集资金用于新建设。交易包括2003年以1亿加元出售九个购物中心，2004年以3亿加元出售12个购物中心，2005年以11亿加元出售35个购物中心，2006年以10亿加元出售16处物业，以及2008年以3.75亿加元出售六个购物中心。2005年的交易使Calloway的规模大约翻了一番，并加深了两家企业之间的关系。 FirstPro于2006年更名为SmartCentres Inc.。2015年，Calloway REIT以约11亿加元的交易接管SmartCentres，并获得24处物业。Calloway随后更名为SmartREIT，并于2017年采用SmartCentres REIT名称。由此产生的信托保留了SmartCentres品牌及其庞大的零售物业平台。 SmartCentres与沃尔玛的关联既是商业优势，也是公众争议的来源。在参考期内，约72%的物业以沃尔玛为主力租户，而沃尔玛约占租金收入的26%和面积的42%。这种集中度使投资组合具有可识别的租户基础，但也使公司面临与大型零售开发相关的批评和规划纠纷。多伦多东部拟议的大型零售中心引起了相当大的反对，并被安大略市政委员会否决。不列颠哥伦比亚省Salmon Arm的一个项目因环境问题于2009年延迟，尽管购物中心最终于2013年建成。 随着时间的推移，公司超越了纯粹的郊区大型中心模式。SmartCentres成为安大略省旺市新兴中央商务区Vaughan Metropolitan Centre的主要开发商之一。其参与包括支持交通基础设施，一个服务于地铁站的公交总站因公司出资而以其命名。公司还成为多伦多Leslieville地区混合用途开发项目StudioCentre的主要开发商。它探索将部分零售物业转换为仓库用途，并寻求在现有场地增加住宅、办公和其他高密度组成部分的机会。 公司还通过Penguin Pick-Up应对电子商务。这些地点设在SmartCentres物业内，使用公司的企鹅图案，为客户提供在线订单的指定取货点。部分地点与沃尔玛联合品牌。该模式将实体零售地点与在线履约联系起来，部分目的是降低沃尔玛的配送成本，同时为购物者提供比送货上门更便宜的选择。 截至参考期，SmartCentres运营着庞大的加拿大投资组合，收入最大份额来自安大略省，其次是魁北克省和不列颠哥伦比亚省。因此，其演变过程是从专注于沃尔玛主导的郊区购物中心的开发商，转变为结合零售收入、物业再开发、混合用途项目和电子商务相关设施的更广泛房地产平台。

• 2018

  Penguin Pick-Up网络达到76个地点

  [1]SmartCentresen.wikipedia.org

  取货网络扩展到SmartCentres物业，包括部分沃尔玛联合品牌站点。

• 2017

  信托更名为SmartCentres REIT

  [1]SmartCentresen.wikipedia.org

  继任信托采用了SmartCentres REIT名称。

• 2015

  Calloway REIT接管

  [1]SmartCentresen.wikipedia.org

  Calloway REIT以约11亿加元的交易收购SmartCentres。

• 2013

  Salmon Arm购物中心建成

  [1]SmartCentresen.wikipedia.org

  因环境问题延迟的项目最终在不列颠哥伦比亚省Salmon Arm建成。

• 2011

  报告快速开发速度

  [1]SmartCentresen.wikipedia.org

  据报道，该公司在其历史上平均每三周开设一家新购物中心。

• 2006

  公司采用SmartCentres名称

  [1]SmartCentresen.wikipedia.org

  FirstPro购物中心更名为SmartCentres Inc.。

• 2003

  首次向Calloway REIT出售物业

  [1]SmartCentresen.wikipedia.org

  FirstPro以1亿加元向Calloway REIT出售九个购物中心，作为资本循环策略的一部分。

• 1994

  FirstPro购物中心成立

  [1]SmartCentresen.wikipedia.org

  米切尔·戈德哈创立了后来成为SmartCentres的业务。

一个以大型、便利的零售中心和主要大型零售商为核心租户的加拿大零售物业平台，正日益转向混合用途、城市和交通导向型开发。

• 零售房地产 · 1994

  大型零售中心

  SmartCentres的核心产品是郊区大型零售中心：一种围绕大型主力租户（历史上通常是沃尔玛）设计的零售综合体，并为互补零售商和服务提供额外空间。这些物业通常强调便利的道路通道、广阔的地面停车场和广泛的辐射区域。该模式一直是公司加拿大投资组合和开发模式的基础。

• 城市房地产

  混合用途开发

  SmartCentres已多元化进入将零售与住宅、办公、交通和其他城市用途相结合的项目。这种方法使公司能够强化部分零售场地，并参与创建更密集的区域。Vaughan Metropolitan Centre和StudioCentre是公司超越独立郊区购物中心的例子。

• 电子商务物流

  Penguin Pick-Up

  Penguin Pick-Up地点在SmartCentres物业内或附近提供在线订单的指定取货点。该服务将实体零售房地产与电子商务履约联系起来，尤其与沃尔玛配送相关。地点最初主要在郊区，后来出现在城市环境中，包括联合品牌站点。

• 交通导向型开发

  Vaughan Metropolitan Centre

  Vaughan Metropolitan Centre是安大略省旺市规划中的中央商务区，SmartCentres是其主要开发商之一。该项目代表了公司参与更高密度、交通连接的城市开发，而不仅仅是传统的郊区零售。

• 2009

  环境问题延迟Salmon Arm项目

  不列颠哥伦比亚省Salmon Arm的SmartCentres购物中心开发因环境问题而延迟。该项目最终于2013年建成。

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• 2000

  多伦多东部大型零售中心提案遭到反对

  拟议中的SmartCentres大型零售中心在多伦多东部引发大量反对，部分反映了对大型零售开发以及公司与沃尔玛紧密关联的更广泛担忧。该提案最终被安大略市政委员会否决。

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• 2018Penguin Pick-Up

  Canada

  SmartCentres利用其企鹅品牌标识建立取货点网络，旨在将在线订购与在零售物业的便捷取货联系起来。部分地点与沃尔玛相关，旨在提供比送货上门更便宜的选择。

  结果. 截至2018年1月，该网络已达到76个地点，并从郊区站点扩展到部分城市区域。

  来源

• 2017

  采用SmartCentres REIT身份战略

  背景

  在Calloway交易和中间的SmartREIT身份之后，信托将其公司名称与既定的SmartCentres物业品牌对齐。

  采取的行动

  信托更名为SmartCentres REIT。

  后续影响

  SmartCentres名称成为合并后的加拿大零售房地产平台的主要身份。

  来源

• 2015

  Calloway REIT收购SmartCentres并购

  背景

  经过两家组织多年的物业交易，Calloway REIT采取行动正式接管SmartCentres。

  采取的行动

  Calloway以约11亿加元的交易收购SmartCentres及24处物业。

  后续影响

  Calloway采用SmartREIT身份，后来将信托更名为SmartCentres REIT，保留了SmartCentres品牌。

  Reported transaction value. $1.1 billion (2015)

  来源

• 2003

  通过物业销售开始资本循环战略

  背景

  公司寻求额外资金以支持持续的零售中心建设和扩张。

  采取的行动

  FirstPro开始向Calloway REIT出售已建成或开发中的购物中心，首先以1亿加元出售九个购物中心。

  后续影响

  这些销售与Calloway建立了多年关系，并帮助公司循环资本用于进一步开发。

  Property sale value. $100 million (November 2003)

  来源

• 多元化进入城市和混合用途开发战略

  背景

  不断变化的零售条件和从大型土地持有中释放价值的需要，促使公司寻求超越传统郊区大型中心的用途。

  采取的行动

  SmartCentres扩大了对Vaughan Metropolitan Centre和StudioCentre等项目的参与，并考虑在部分物业进行仓库转换。

  后续影响

  该战略将公司的定位从以沃尔玛为主导的零售房东，拓展为更加多元化的开发平台。

  来源

1. 1SmartCentresen.wikipedia.org