RioCan房地产投资信托基金
加拿大一家主要房地产投资信托基金，专注于该国最大城市市场中的零售主导和混合用途物业。
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概览
RioCan房地产投资信托基金是加拿大最大的公开交易房地产投资信托基金之一。该公司拥有、开发和管理以零售物业为核心的投资组合，包括以超市为主力店的购物中心、社区中心、便利型物业、大型零售中心和封闭式购物中心。它还拥有不断扩展的混合用途和住宅开发业务，反映了传统购物中心用地在密集城市市场中角色的变化。 RioCan于1993年由Edward Sonshine创立，当时名为Counsel REIT，并成为加拿大最早的房地产投资信托基金之一。它于1994年在多伦多证券交易所完成首次公开募股。1995年，该信托重组了其资产管理结构，并采用了RioCan这一名称，该名称源自“零售、工业、办公、加拿大”。其早期增长通过收购和加拿大房地产市场的整合实现。值得注意的交易包括1995年从Ivanhoe Inc.购买渥太华的五个购物中心，以及1998年从Burnac Inc.收购九个中心。同年，RioCan完成了对Realfund REIT的敌意收购，创建了一个市值超过10亿加元的企业，并使其成为当时加拿大最大的房地产投资信托基金。 该公司在2010年代扩展到美国。2006年与Ramco-Gershenson Properties Trust的拟议合资企业未能完成，但RioCan后来在房地产价值低迷时建立了美国业务。到2012年，其约15%的收入来自美国。RioCan随后选择专注于加拿大。2015年12月，它以约27亿加元的价格将其美国投资组合出售给Blackstone Real Estate Partners VIII，并利用部分收益以约7.15亿加元收购了Kimco Realty在相关合资企业中的权益。 RioCan的战略日益强调加拿大主要大都市区域，特别是多伦多、蒙特利尔、渥太华、卡尔加里、埃德蒙顿和温哥华。2017年，它宣布计划出售约20亿加元的资产，主要位于较小的城市中心，同时增加其六大市场产生的收入比例。该战略旨在将资本和管理注意力集中在人口增长、交通基础设施和再开发潜力更强的市场。 该信托还通过在其零售平台上增加住宅开发来应对电子商务和消费者购物模式的变化。大约从2015年开始，它开始规划在选定的购物中心地点或旁边建造高层公寓和其他混合用途项目。2018年，RioCan推出了RioCan Living品牌；当时，计划涵盖八个购物中心地点的约2,800套住宅单元。这种方法使公司能够将零售、租赁住房和城市集约化结合起来，同时保留既有商业物业的便利和服务功能。 RioCan的投资组合包括多伦多的Lawrence Allen Centre、渥太华的Chapman Mills Marketplace、RioCan Centre Kingston和Burlington Centre等物业。其零售物业通常以超市、初级百货商店或其他经常性需求租户为主力店。该公司历来寻求限制对任何单一租户的依赖；2017年，Loblaw是其最大租户，约占租金收入的5%。截至2024年，参考资料将RioCan描述为拥有188处物业，净可租赁面积约3300万平方英尺，企业价值约143亿加元。该资料中确定的首席执行官是Jonathan Gitlin。
沿革
RioCan始于1993年，当时Edward Sonshine创立了Counsel REIT。该信托是加拿大最早的房地产投资信托基金之一，并于1994年在多伦多证券交易所上市。1995年，它重组了其资产管理安排，并更名为RioCan REIT，这是“零售、工业、办公、加拿大”的缩写形式。重组以报告中的500万加元付款为代价，将资产管理职责内部化。 收购是RioCan早期扩张的核心。1995年，它以4250万加元从Ivanhoe Inc.购买了渥太华的五个购物中心，使当时包含29处物业的投资组合规模几乎翻了一番。1998年，它从Burnac Inc.购买了九个购物中心，这是其当时最大的一笔收购。RioCan还通过1998年成功敌意收购Realfund REIT寻求整合。该交易创建了一个价值超过10亿加元的信托，并使RioCan成为当时加拿大最大的房地产投资信托基金。 该公司在2000年代探索了国际增长。2006年宣布的与Ramco-Gershenson Properties Trust的10亿加元美国合资企业未能完成。RioCan后来于2010年进入美国，利用较低的房地产价值。到2012年，美国业务产生了RioCan约15%的收入，管理层曾讨论增加这一份额。该战略后来被逆转。2015年12月，RioCan以约27亿加元的价格将其美国投资组合出售给Blackstone Real Estate Partners VIII。出售部分受到加元相对价值的影响。RioCan利用部分收益以约7.15亿加元收购了Kimco Realty在合资企业中的股份。 RioCan还开发并调整了其加拿大零售平台。2011年，它宣布与Tanger Factory Outlet Centers成立合资企业，开发10至15个加拿大奥特莱斯中心，计划投资约10亿加元。与此同时，主要零售租户的变化影响了该信托。Zellers门店的出售和关闭，随后Target Canada的进入和退出，造成了空置和租赁相关挑战。Target最终向RioCan支付了1.32亿加元以退出其租约。 从大约2015年开始，RioCan开始超越纯粹的零售物业模式。电子商务和购物习惯的变化增加了对传统购物中心的压力，并鼓励公司利用再开发、住宅建设和混合用途规划来增加现有场地的价值。该计划包括在渥太华Westgate Mall等购物中心或附近建造高层公寓。RioCan于2018年正式推出RioCan Living品牌。推出时，计划在八个购物中心地点建造约2,800套住宅单元。 2017年10月，RioCan宣布了进一步的组合集中计划。它打算在2019年前出售约20亿加元的物业，主要位于较小的城市中心，同时专注于多伦多、蒙特利尔、渥太华、卡尔加里、埃德蒙顿和温哥华。这六个市场已经产生了约75%的收入，既定目标是将这一比例提高到约90%。该战略将RioCan定位在密集、高增长的城市地点，这些地点的零售物业可以支持住宅集约化和以交通为导向或混合用途的开发。 RioCan的运营组合包括以超市和初级百货商店为主力店的中心、社区和便利中心、大型零售中心和封闭式购物中心。命名的物业包括多伦多的Lawrence Allen Centre、渥太华的Chapman Mills Marketplace、RioCan Centre Kingston和Burlington Centre。该公司历来寻求避免过度依赖单一租户；2017年，其最大租户Loblaw约占租金收入的5%。截至2024年，参考资料将RioCan描述为拥有188处物业，净可租赁面积约3300万平方英尺，企业价值约143亿加元。该资料中确定的首席执行官是Jonathan Gitlin。
- 2018
RioCan Living推出
[1]RioCan推出了其住宅开发品牌RioCan Living。
- 2017
主要市场集中战略
[1]该信托宣布计划出售约20亿加元的资产，并专注于加拿大六个主要城市。
- 2015
退出美国投资组合
[1]RioCan将其美国投资组合出售给黑石集团，并开始重新聚焦加拿大。
- 2010
美国扩张开始
[1]RioCan在房地产价格相对较低的时期扩展到美国。
- 1998
Burnac投资组合收购
[1]RioCan从Burnac Inc.购买了九个购物中心，这是其当时最大的一笔收购。
- 1998
Realfund REIT收购
[1]RioCan成功完成了对Realfund REIT的敌意收购，并成为当时加拿大最大的房地产投资信托基金。
- 1995
名称和管理重组
[1]该信托将资产管理职责内部化，并采用了RioCan REIT的名称。
- 1995
渥太华购物中心收购
[1]RioCan以4250万加元从Ivanhoe Inc.收购了渥太华的五个购物中心。
- 1994
首次公开募股
[1]该信托在多伦多证券交易所完成了首次公开募股。
- 1993
Counsel REIT成立
[1]Edward Sonshine创立了Counsel REIT，这是加拿大早期的房地产投资信托基金之一。
产品与定位
一家加拿大城市房地产所有者和开发商，将必需型零售资产与住宅集约化和混合用途再开发相结合，聚焦主要大都市市场。
商业房地产
零售购物中心
RioCan的核心资产是产生收入的零售物业。投资组合包括封闭式购物中心、大型零售中心、社区中心和便利型地点。许多物业以超市、初级百货商店或其他经常性需求零售商为主力店，帮助它们服务于日常购物和本地服务，而不是仅仅依赖可自由支配的购物中心客流。
住宅和混合用途开发 · 2018
RioCan Living
RioCan Living是公司的住宅开发平台。它支持在现有购物中心物业上或旁边增加公寓和混合用途组件。该模式旨在集约化城市用地，增加租赁住房，并创建零售、住宅和社区用途的更综合组合。
房地产开发
混合用途再开发
RioCan通过将商业空间与住宅塔楼或其他城市用途相结合，对选定的零售用地进行再开发。这一战略应对电子商务压力和土地稀缺，同时寻求保留便利的零售服务，并从加拿大主要城市的优越位置获取额外价值。
品牌决策
2018
通过RioCan Living进行住宅集约化战略背景
电子商务和消费者行为的变化增加了传统零售业态的压力，而城市土地价值为集约化现有购物中心用地创造了机会。
采取的行动
RioCan推出了RioCan Living，并在选定的购物中心物业规划了住宅项目。
后续影响
宣布的管道涵盖八个购物中心地点的约2,800套单元。
2017
集中在加拿大六个大都市市场战略背景
RioCan寻求减少对较小城市中心的敞口，并专注于规模更大、人口增长和再开发潜力更大的市场。
采取的行动
公司宣布计划出售约20亿加元的物业，并专注于多伦多、蒙特利尔、渥太华、卡尔加里、埃德蒙顿和温哥华。
后续影响
管理层表示，这六个市场已经产生了约75%的收入，最终可能占约90%。
Planned asset sales. Approximately C$2 billion (Announced October 2017; target through 2019)
2015
退出美国市场战略背景
RioCan重新评估了其国际投资组合，并选择将资本集中在加拿大。
采取的行动
它将其美国投资组合出售给Blackstone Real Estate Partners VIII，并利用部分收益进行其他投资组合交易。
后续影响
该交易使RioCan主要专注于加拿大物业和国内主要城市市场。
Sale price. Approximately C$2.7 billion (December 2015)
1998
收购Realfund REIT并购背景
RioCan寻求在加拿大分散的REIT行业中进行整合，并对Realfund REIT发起了敌意收购。
采取的行动
该信托完成了收购，创建了一个市值超过10亿加元的合并企业。
后续影响
RioCan成为当时加拿大最大的房地产投资信托基金。
Combined market value. More than C$1 billion (1998)
来源2 个来源
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