彩虹中心工厂直销店
位于纽约州尼亚加拉大瀑布市中心的前封闭式购物中心和直销中心，于2000年关闭，后部分改建为教育和酒店用途。
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概览
彩虹中心工厂直销店是位于纽约州尼亚加拉大瀑布市中心的一个零售综合体，最初于1982年作为彩虹中心购物中心开业。该物业由巴尔的摩的Cordish公司开发，作为旨在恢复尼亚加拉大瀑布市中心商业重要性的广泛城市更新努力的一部分。其设计借鉴了与巴尔的摩Harborplace等成功滨水区和市中心项目相关的节日市场模式。购物中心占据了毗邻尼亚加拉大瀑布冬季花园（1977年开放的室内植物园）的停车坡道结构的前两层。 彩虹中心购物中心于1982年7月2日正式开业，拥有60多家店面、一个美食广场以及国家和本地租户的混合。其主要主力店是Beir's百货公司，这是一家自19世纪末以来一直以Beir名义经营的尼亚加拉大瀑布老牌零售商。其他租户包括The Gap、Casual Corner、RadioShack和GNC。餐饮服务商包括Häagen-Dazs、Chez Chocolat、Palis Hamburg和It's Greek To Me。该购物中心还作为社区活动和季节性活动的场所，包括与冬季灯节相关的庆祝活动。 该中心在其存在的大部分时间里经营困难。其位于停车结构内的位置产生了尴尬的布局，商店和餐馆不易从周围街道看到或进入。该购物中心还面临困难的区域条件：尼亚加拉大瀑布市中心与郊区零售竞争，旅游模式正在变化，该物业难以吸引来自布法罗和安大略省尼亚加拉大瀑布的居民。Beir's于1986年关闭，移除了其原始主力店，进一步削弱了综合体。 1990年2月，Cordish将该物业重新定位为直销中心，更名为彩虹中心工厂直销店。前Beir's空间被Burlington Coat Factory占用，并增加了一个西部区域场外投注休息室。这一转变旨在提高竞争力，但该物业继续面临来自附近的尼亚加拉工厂直销购物中心（现为尼亚加拉大瀑布时尚奥特莱斯）的压力。还增加了Saks Off 5th，但竞争对手的直销中心仍然是更强的区域目的地。Prime Retail于1997年12月以8900万美元收购了竞争对手的尼亚加拉直销物业，加剧了竞争环境。 Burlington Coat Factory于1999年关闭。Cordish宣布彩虹中心工厂直销店将于2000年9月底关闭，同时最初保留场外投注业务。该公司还考虑将该场地改造成娱乐区，与其向娱乐导向的市中心开发更广泛转变一致。该重建并未发生。OTB休息室于2005年10月关闭，此后前购物中心基本被废弃。 2010年10月，David S. Cordish将该物业出售给尼亚加拉县社区学院，用于教育和烹饪用途。前综合体的一部分于2012年9月作为尼亚加拉大瀑布烹饪学院重新开放，并设有Barnes & Noble书店。烹饪学院占地约90,000平方英尺，据引用的参考材料，开发成本据报道为2600万美元。前购物中心的其余部分被清空，多年未使用，并因故意破坏和忽视而恶化。 2014年，通过纽约州和Uniland开发公司的合作，宣布了拟议的室内水上乐园和酒店项目Water Falls Resort。拟议的1.5亿美元项目于2019年12月被取消，因为评估确定其经济上不可行。2021年，帝国州发展及其USA Niagara子公司推进了综合体剩余约200,000平方英尺部分的新重建努力。Marvel Architects被选中制定一个混合用途项目的计划，该项目包括零售、餐厅以及旨在加强旅游业和市中心步行便利性的改善措施。因此，前直销中心成为了一个重建场地，而非一个运营中的零售品牌。
沿革
彩虹中心工厂直销店起源于一项市中心重建计划，该计划是在尼亚加拉大瀑布经历长期经济衰退后制定的。1967年11月，尼亚加拉大瀑布城市更新机构制定了彩虹中心项目1号城市更新计划。该计划覆盖了市中心的一大片区域，边界为尼亚加拉街、第三街、彩虹大道和展望街。它提议拆除老化的工业建筑、重组街道和小巷、扩大停车位并创建景观步行空间。尽管原始总体规划的许多部分从未完成，但它支持了主要市政项目，包括1974年开放的尼亚加拉大瀑布会议和市政中心，以及1977年建成的尼亚加拉大瀑布冬季花园。 1979年，巴尔的摩的Cordish公司被选中根据75年租约安排开发最后一个主要组成部分。该公司在冬季花园旁边建造了一个停车坡道，于1981年完工。该结构的前两层被改造成一个封闭式购物中心，模仿节日市场概念。Cordish的参考点是巴尔的摩的Harborplace，这是由Rouse公司开发的一个成功的市中心项目。由此产生的彩虹中心购物中心于1982年7月2日正式开业。 购物中心包含60多个传统零售店面和一个名为Bon Appetit的美食广场。其主力店是Beir's百货公司，这是一家当地机构，其历史可追溯到Edwin Beir于1891年左右创立的Beir Bros.。国家租户包括The Gap、Casual Corner、RadioShack和GNC。购物中心还举办公共活动，并受益于季节性旅游，特别是与冬季灯节相关的假日节目。尽管有这些吸引力，该中心的表现并不始终如一。 核心问题部分是建筑上的。由于购物中心被插入停车场，许多商店和餐馆是凹陷的或难以从公共领域看到。因此，该物业缺乏与传统临街购物中心相关的自然行人流量。它还与郊区零售竞争，并难以从布法罗、安大略省尼亚加拉大瀑布和周边旅游市场吸引足够的客户。Beir's于1986年关闭，移除了原始主力店，使中心的商业地位更加脆弱。 Cordish于1990年2月尝试进行重大重新定位，将彩虹中心购物中心转换为彩虹中心工厂直销店。前Beir's空间成为Burlington Coat Factory，并引入了西部区域场外投注休息室。直销概念旨在吸引注重价值的购物者，并更直接地与尼亚加拉工厂直销购物中心（后来更名为尼亚加拉大瀑布时尚奥特莱斯）竞争。该策略并未解决中心潜在的可达性和竞争问题。增加了Saks Off 5th，但竞争对手的直销目的地仍然更成功。Prime Retail于1997年12月以8900万美元收购了竞争对手物业后，竞争压力增加。 Burlington于1999年关闭。Cordish随后宣布直销中心将于2000年9月30日关闭，要求大多数租户离开，而OTB业务暂时继续。Cordish考虑将该场地用作娱乐区，反映了公司对娱乐主导的城市开发日益增长的兴趣，例如巴尔的摩的Power Plant Live!。物业上的通知将关闭描述为装修，但提议的转型从未发生。OTB业务最终于2005年10月关闭，使前购物中心完全废弃。 2010年10月，David S. Cordish亲自将废弃物业出售给尼亚加拉县社区学院。学院计划将该场地用于烹饪学院、学生经营的餐厅和书店。这些计划产生了尼亚加拉大瀑布烹饪学院和Barnes & Noble门店，于2012年9月开业。烹饪学院占地约90,000平方英尺，据报道重建成本为2600万美元。 后来的计划继续变化。2014年，纽约州和布法罗地区的开发商Uniland开发公司提议建设Water Falls Resort，一个1.5亿美元的室内水上乐园和酒店综合体。该计划于2019年12月因经济可行性问题被取消。前购物中心的大部分内部被剥离并保持空置，导致失修和故意破坏累积。2021年，帝国州发展通过USA Niagara开发公司征求约200,000平方英尺的新重建提案。Marvel Architects被选中推进涉及零售、餐厅、旅游用途和改善市中心步行连通性的混合用途概念。因此，该物业的历史从购物中心开发转变为直销重新定位、废弃、部分机构再利用和长期混合用途重建。
- 2021
混合用途重建规划推进
[1]帝国州发展和USA Niagara选择Marvel Architects规划剩余空置空间的混合用途重建。
- 2019
Water Falls Resort提案被取消
[1]拟议的室内水上乐园和酒店项目因经济可行性问题被放弃。
- 2012
烹饪学院和书店开业
[1]尼亚加拉大瀑布烹饪学院和Barnes & Noble书店在前购物中心的一部分开业。
- 2010
物业出售给尼亚加拉县社区学院
[1]废弃物业由Cordish转让用于教育和烹饪重建。
- 2005
OTB休息室关闭
[1]剩余的场外投注业务关闭，使前购物中心完全废弃。
- 2000
彩虹中心工厂直销店关闭
[1]该中心于9月30日永久关闭，未能在区域直销市场中有效竞争。
- 1997
竞争对手直销中心被Prime Retail收购
[1]Prime Retail以8900万美元收购了竞争对手尼亚加拉工厂直销购物中心，增加了对彩虹中心的竞争压力。
- 1990
购物中心改建为直销中心
[1]Cordish将该物业重新推出为彩虹中心工厂直销店，增加了Burlington Coat Factory和一个区域场外投注休息室。
- 1986
Beir's百货公司关闭
[1]历史悠久的当地百货公司主力店永久关闭。
- 1982
彩虹中心购物中心开业
[1]购物中心于7月2日举行正式盛大开业，拥有60多家商店，以Beir's百货公司为主力店。
产品与定位
最初定位为市中心节日市场，后来重新定位为服务于尼亚加拉大瀑布旅游和区域购物者的直销中心。
封闭式购物中心 · 1982
彩虹中心购物中心
原始零售形式于1982年作为市中心节日市场开业。它包含60多家商店、一个美食广场以及一系列国家和本地租户，包括The Gap、Casual Corner、RadioShack、GNC和Beir's百货公司。其零售空间整合到冬季花园旁边停车坡道的较低楼层。
直销中心 · 1990
彩虹中心工厂直销店
直销形式于1990年推出，旨在解决购物中心疲软的财务表现并与附近的尼亚加拉工厂直销购物中心竞争。Burlington Coat Factory占据了前Beir's主力空间，而Saks Off 5th和其他价值导向的零售用途是后来租户组合的一部分。
烹饪教育和酒店设施 · 2012
尼亚加拉大瀑布烹饪学院
2012年在物业被尼亚加拉县社区学院收购后，在前购物中心的一部分开业。该设施提供烹饪教育空间，并包括一个学生经营的餐厅概念，为废弃的零售结构提供了新的机构和旅游导向用途。
书店 · 2012
Barnes & Noble书店
Barnes & Noble门店于2012年9月与尼亚加拉大瀑布烹饪学院一起开业，占据部分再利用的前购物中心空间。
营销活动
- 2010教育和烹饪再利用
Niagara Falls, New York
购物中心被废弃后，尼亚加拉县社区学院收购了该场地，并计划建设烹饪学院、学生餐厅和书店。
结果. 尼亚加拉大瀑布烹饪学院和Barnes & Noble于2012年在前综合体的一部分开业。
- 1990工厂直销重新定位
United States
Cordish将购物中心的格式和名称改为彩虹中心工厂直销店，增加价值导向的零售和一个场外投注休息室，以与附近的尼亚加拉直销中心竞争。
结果. 重新定位并未产生可持续的复苏，该中心于2000年关闭。
- 1982盛大开业和节日市场启动
Niagara Falls, New York · Regional tourism market
开业将彩虹中心定位为模仿节日市场概念的市中心景点，结合零售、餐饮、公共活动和靠近冬季花园的优势。
结果. 该中心吸引了游客并举办了社区和假日活动，但其不寻常的停车坡道布局导致了长期商业表现不佳。
品牌决策
2021
推进混合用途重建计划战略背景
前购物中心的大部分在仅部分场地进行教育再利用后仍然空置和恶化。
采取的行动
帝国州发展和USA Niagara选择Marvel Architects规划一个包含零售、餐厅和改善市中心连接的混合用途综合体。
后续影响
该项目被提出作为支持旅游和改善步行性的方式；可用材料中未确定已完成的重建结果。
2014
提议Water Falls Resort战略背景
州和地方重建努力寻求前购物中心物业的旅游导向用途。
采取的行动
纽约州与Uniland开发公司合作，提议建设一个室内水上乐园和酒店项目。
后续影响
该提案于2019年12月因经济可行性问题被取消。
Proposed project cost. (2014 proposal)
2000
关闭直销中心并考虑娱乐再利用战略背景
该中心继续失去商业相关性，Burlington Coat Factory已于1999年关闭。
采取的行动
Cordish关闭了购物中心，不再接待常规租户，并考虑将其改造成娱乐区。
后续影响
娱乐区计划从未实现，该物业一直废弃至2010年出售。
1990
将封闭式购物中心改建为直销中心战略背景
彩虹中心因盈利能力弱、停车场内布局不便以及来自其他零售地点的竞争而陷入困境。
采取的行动
Cordish将该物业重新推出为彩虹中心工厂直销店，将前Beir's空间转换为Burlington Coat Factory，并增加了一个OTB休息室。
后续影响
直销策略未能克服区域竞争，该物业于2000年永久关闭。
- Fashion Outlets of Niagara Falls — 竞争对手的直销中心仍然是更受欢迎的区域目的地。
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