RACER信托
RACER信托是一家独立的美国环境修复和工业地产再开发信托，由原通用汽车破产财产创建。
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概览
RACER信托，全称“振兴汽车社区环境响应信托”，是根据美国纽约南区破产法院批准的同意令于2011年3月成立的独立信托。其成立源于2009年通用汽车公司的第11章破产，该公司在将可行运营资产出售给新的通用汽车公司后更名为汽车清算公司。RACER负责接管未转移给重组后汽车制造商的大量原通用汽车地产。 该信托有两项紧密相关的职责。首先，它管理与原通用汽车工业场地相关的环境义务，包括调查、修复、监测、监管协调和长期管理。其次，它营销、出售或以其他方式转让地产以供生产性再利用，重点是工业投资、就业、税基增长和社区振兴。RACER不是政府机构。美国是其唯一受益人，而信托根据设立它的和解协议和同意令独立运作。 成立时，投资组合覆盖14个州的89个地点。这些资产包括超过7000英亩的主要工业用地和大量前工厂和商业建筑空间，使RACER成为当时美国最大的工业地产所有者之一。环境义务不仅限于信托仍拥有的地产：RACER还保留了对某些已由破产财产出售的地点的清理和监测责任。总共有60个地点承担环境义务。 RACER的环境项目最初由美国财政部提供的近5亿美元资金以及信托资产相关的收益和投资收入支持。清理工作在联邦和州监管机构的监督下进行。信托通常寻求监管完成文件，如“无需进一步行动”决定，当修复要求已满足时。必要时，可根据和解框架提供补充资金，但需相关签署方批准。 地产处置不仅仅基于最高名义报价。RACER评估购买价格以及预期的就业创造、税收和其他经济效益、对清理成本的影响、社区和政府意见以及买方的声誉和信誉。信托通常倾向于有具体计划重用现有建筑、改善工业资产和创造就业的买家，而不是简单地拆除设施并出售其组件。地方官员、社区领导和经济开发组织被咨询以帮助确定合适的未来用途。 显著的再开发成果包括前俄亥俄州莫雷恩和凯特林工业地产，这些设施最终成为福耀玻璃美国大型汽车玻璃运营基地；前堪萨斯州堪萨斯城资产支持了由塑料奥姆尼和通用汽车占用的新工业建筑；密歇根州庞蒂亚克地产被再开发为M1赛道汽车社区，后来被包括联合批发抵押贷款公司等公司重用；以及前印第安纳波利斯冲压厂场地，其后续所有权和再开发计划涉及印第安纳波利斯动物园和印第安纳经济发展公司。 RACER的行政受托人是EPLET有限责任公司。破产法院在RACER成立时任命EPLET为五年任期，并在2016年和2021年续任。埃利奥特·P·劳斯，前美国环境保护局高级官员和Crowell & Moring律师事务所合伙人，在参考资料中被认定为EPLET的管理成员。由于RACER是一个信托而非面向消费者的商业品牌，其主要公共角色是机构性的：环境责任管理、工业土地管理和传统汽车场地向新经济用途的过渡。
沿革
RACER信托源于2009年金融危机期间通用汽车公司的重组。2009年6月1日，旧通用汽车在纽约南区美国破产法院申请第11章保护。相关实体，包括修复和负债管理公司和环境公司修复公司，也进入破产程序。2009年7月，法院批准将可行运营资产出售给新的通用汽车公司。前公司随后更名为汽车清算公司（MLC），并保留了重组后的汽车制造商未收购的一系列负债和地产。 在有效解散之前，MLC被分为五个信托。这些结构处理不同类别的索赔和资产：一个用于一般无担保债权人，RACER用于物业管理和环境响应，一个石棉人身伤害信托，一个用于诉讼事项的诉讼避免信托，以及一个用于未解决的债务人持有问题的贷款人信托。RACER于2011年3月通过法院批准的同意令和和解协议成立，涉及MLC、相关债务人、美国、多个州、圣雷吉斯莫霍克部落和EPLET有限责任公司。 RACER获得了分布在14个州的前通用汽车地点组合。成立时，该组合包含89个地点、358块土地和超过7000英亩的土地，以及近4000万平方英尺的结构。一些地产在信托成立前已售出，但某些场地的环境责任仍由RACER承担。因此，信托既获得了房地产资产，也承担了调查、清理和监测与早期汽车和工业运营相关的污染的持续义务。 和解协议赋予RACER双重使命。它需要在信托拥有期间管理物业，执行或监督所需的环境工作，并在物业易手后保留清理通道。同时，它需要出售或转让场地以供有益再利用。RACER的初始资金包括美国财政部提供的近5亿美元，加上投资收入和物业相关收益。清理计划在和解框架内建立，监管机构监督工作，并在批准的预算不足时可能提供补充资金。 信托的再开发模式强调协调而非直接的公共开发支出。RACER咨询地方政府、社区团体和经济开发组织以确定合适的未来用途，准备营销材料，并根据和解标准评估报价。这些标准包括财务充足性、就业创造、税收或其他社区利益、对清理成本的潜在影响、受影响政府和社区的意见以及买方的信誉。RACER预计会考虑公平市场价值原则，其运营模式通常防止捐赠物业作为再开发补贴。销售和租赁收益有助于资助税收、安保、维护、保险和行政费用。 几笔交易展示了该模式。2011年，RACER将俄亥俄州的莫雷恩工业用地和莫雷恩装配厂物业出售给工业地产集团。这些场地后来成为福耀玻璃美国主要制造运营的地点，以及其他工业租户。2013年，RACER将其堪萨斯州堪萨斯城资产出售给北点开发公司，后者创建了中央工业园。该场地随后支持了由塑料奥姆尼汽车能源和通用汽车占用的设施。2014年，RACER将密歇根州庞蒂亚克的两处物业出售给M1赛道，其再开发创建了一个私人车库和赛车运动目的地。其他庞蒂亚克交易支持了乔治·W·奥赫公司的搬迁和联合批发抵押贷款公司的扩张。 RACER于2018年将前印第安纳波利斯冲压厂场地出售给安布罗斯地产集团。安布罗斯提议进行大型混合用途再开发，但该计划后来因城市未履行项目协议而放弃。该场地的部分随后被出售给印第安纳波利斯动物园和印第安纳经济发展公司。这些后来的变化表明，RACER的角色通常在合规处置后结束或缩小，而环境义务和再开发结果可能在新业主下继续。 行政治理一直与EPLET有限责任公司相关。EPLET于2011年被任命为初始五年任期，2016年再次任命，2021年又任命一届。RACER仍然是一个独立信托，其唯一受益人是美国，而不是重组后的通用汽车公司的子公司或传统的房地产开发公司。
- 2018
印第安纳波利斯冲压厂物业被出售
[1]RACER将103英亩的印第安纳波利斯场地出售给安布罗斯地产集团，用于计划中的混合用途再开发。
- 2014
庞蒂亚克物业出售给M1赛道
[1]两处前庞蒂亚克物业被出售给M1赛道，用于赛车运动和私人车库再开发。
- 2013
堪萨斯城物业被出售
[1]北点开发公司收购了RACER在堪萨斯州堪萨斯城的74英亩资产，并建立了中央工业园。
- 2011
RACER信托成立
[1]破产法院同意令和和解协议创建了RACER，以管理前通用汽车地产、环境义务和处置活动。
- 2011
莫雷恩物业被出售
[1]工业地产集团收购了RACER在俄亥俄州的莫雷恩工业用地和莫雷恩装配厂物业，后来实现了福耀玻璃美国公司的重大工业再利用。
- 2009
通用汽车进入第11章破产
[1]通用汽车公司申请破产保护，启动了最终将可行运营资产与遗留地产和负债分离的重组。
- 2009
旧通用汽车更名为汽车清算公司
[1]在法院批准将运营资产出售给新的通用汽车公司后，前公司更名为汽车清算公司。
产品与定位
一家独立的环境响应和工业再开发信托，专注于将遗留的通用汽车地产转化为生产性、创造就业的用途，同时履行清理和长期管理义务。
环境服务 · 2011
环境修复
RACER管理与原通用汽车制造和工业运营相关的污染调查、清理和监测项目。工作在联邦和州监管机构的监督下进行，并可能在物业出售后继续，前提是信托保留完成其义务所需的通道。
工业房地产 · 2011
工业地产处置
RACER营销并出售或转让前通用汽车土地、建筑和相关资产。报价不仅基于价格，还基于就业潜力、税基影响、社区优先事项、清理影响和买方信誉进行评估。
资产管理 · 2011
物业托管
在物业仍由其控制期间，RACER维护场地、支付房产税并管理保险、安保和其他持有要求。这种管理旨在保持可销售性，同时环境和再开发过程继续进行。
品牌决策
2018
处置印第安纳波利斯冲压厂物业其他背景
前印第安纳波利斯金属中心是一个大型遗留工业场地，在通用汽车运营结束后需要新的用途。
采取的行动
RACER将103英亩的物业出售给安布罗斯地产集团，后者提议在怀特河沿岸进行混合用途再开发。
后续影响
拟议项目后来因城市未履行项目协议而放弃。安布罗斯随后将部分场地出售给印第安纳波利斯动物园，其余部分出售给印第安纳经济发展公司。
2011
采用清理与再利用运营模式战略背景
RACER的创建是为了解决环境责任以及破产财产中遗留的空置前通用汽车物业的经济后果。
采取的行动
信托结合了环境修复、场地管理和物业营销，同时根据包括就业和社区利益在内的和解标准评估潜在买家。
后续影响
该模式使前汽车场地能够被转移用于制造、物流、商业和其他再开发用途，同时清理和监测义务在明确控制下继续进行。
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