先锋广场

先锋广场是位于俄勒冈州波特兰市中心的一个混合用途城市零售和办公开发项目。该综合体占据中央商务区的四个城市街区，位于西南莫里森街和泰勒街之间，以及西南第三大道和第五大道之间。其组成部分包括封闭式先锋广场购物中心、先锋塔办公楼、结构化停车场、餐厅、娱乐场所，以及包括天桥和地下部分在内的人行通道。零售物业主要分为两个相连但独立开发的展馆：中庭商店（又称先锋广场一期）和圆形大厅商店（又称先锋广场二期）。 该开发项目源于波特兰在郊区购物中心吸引顾客和零售商离开传统城市零售街区的时期，为加强市中心商业所做的努力。1980年，波特兰发展委员会开始征集大型混合用途项目的提案，旨在将既有的零售核心区与更新的特色购物区连接起来，并吸引全国性连锁店入驻市中心。1983年，劳斯公司被选为开发商，随后于1984年达成开发协议。公共融资（包括约3200万美元的税收增量债券）支持了土地整合、租户搬迁和公共停车库的建设，而劳斯公司则承诺为整个项目投入超过1.15亿美元。 最初的开发在潜在的百货商店主力租户弗雷德里克与纳尔逊和萨克斯第五大道重新考虑参与后遭遇延误。因此，该计划被重新组织为分阶段进行。先锋广场一期于1990年3月29日开业，中庭商店提供了第一个主要的零售组成部分。第二个展馆位于西南第四大道对面，于1990年代末开发。先锋广场二期（即圆形大厅商店）于2000年3月29日开业，增加了约15万平方英尺的零售空间和一个五层展馆。该综合体还包括先锋塔，一座17层的办公楼，拥有约29.6万平方英尺的空间。 先锋广场成为波特兰最著名的购物目的地之一。其租户组合将百货商店和特色零售主力店与时尚、餐饮、娱乐和全国知名品牌相结合。该综合体包括一家富豪电影院、苹果先锋广场店、蒂芙尼、美食广场、餐厅，以及在后期翻新中增加的根源美食区。根据参考资料引用的数据，2014年，它按每平方英尺销售额位列美国表现最强劲的购物中心之一。 2004年11月，通用增长地产收购了劳斯公司及其资产，所有权发生变化。布鲁克菲尔德地产随后于2018年收购了通用增长地产，使布鲁克菲尔德控制了该购物中心。相邻的先锋塔于2016年由通用增长地产单独出售给由仲量联行管理的实体，不属于购物中心当前的所有权结构。 自2010年代以来，该零售中心经历了重大变化。萨克斯第五大道于2010年关闭，其部分原空间后来被H&M、苹果和庭院屋占用。2010年至2014年间，一个临时的本地画廊倡议占据了空置的上层空间。2016年至2018年进行的翻新引入了根源美食区和其他更新，而WeWork于2017年租赁了约3万平方英尺。尽管做出了这些努力，该中心后来经历了人流量减少、工作模式改变、安全问题以及主要租户（如J.Crew、永远21和诺德斯特龙折扣店）的离开。参考资料描述该物业在2026年初仍有20多个租户，且大幅空置，尽管它仍然开放并继续接收从关闭的劳埃德中心搬迁来的企业。

先锋广场是波特兰在郊区化、封闭式郊区购物中心和工业衰退削弱传统中心城市零售的时期，为加强市中心所做的更广泛努力的一部分。在1970年代初，该市推行了市中心振兴计划，包括波特兰公交购物中心和先锋法院广场周边的改善。1980年7月，波特兰发展委员会开始规划一个四街区的混合用途项目，旨在提供高品质的零售、办公和停车设施，同时将既有的西部零售核心区与更新的特色购物区连接起来。 委员会于1981年批准了一项开发计划，并向北美各地的开发商征集提案。1983年6月，位于马里兰州哥伦比亚的劳斯公司被选中。1984年谈判达成开发协议，最初确定弗雷德里克与纳尔逊和萨克斯第五大道为百货商店主力租户。1986年1月，弗雷德里克与纳尔逊退出，项目遭遇重大挫折。萨克斯也考虑退出，促使劳斯公司和开发委员会将方案重组为分阶段项目，并缩减了初始主力租户计划。 公共部门通过约3200万美元的税收增量债券支持土地整合、租户搬迁和公共停车库的建设。劳斯公司承诺为整个开发投入超过1.15亿美元。劳斯公司成立了劳斯-波特兰公司以及负责零售和办公部分的实体。第一个零售阶段先锋广场一期在场地清理后建成，包括拆除1907年的科贝特大楼。中庭商店于1990年3月29日开业。该综合体跨越多个建筑和街区设计，天桥和地下通道帮助整合零售展馆、停车和办公元素。 第二阶段先锋广场二期在西南第四大道对面开发。建设始于1998年，计划增加约15万平方英尺的零售空间，估计成本约6000万美元。圆形大厅商店于2000年3月29日开业，尽管一些租户装修持续到夏季。这座五层展馆扩大了中心的时尚、特色零售、餐饮和娱乐产品，并在其上层包括一家富豪电影院。 劳斯公司运营该物业约十四年。2004年11月，通用增长地产以据报道120亿美元的交易收购了劳斯公司及其资产，将先锋广场置于GGP的所有权和管理之下。在接下来的十年中，该中心仍然是重要的市中心零售物业。参考资料称，2014年其每平方英尺销售额在美国排名第三，仅次于巴尔港商店和农贸市场格罗夫。 2010年代带来了租户更替和重新定位该物业的尝试。萨克斯第五大道于2010年关闭。H&M接管了原萨克斯男装店的部分空间，而足迹的其他部分后来被拆除或重新开发为苹果店和庭院屋餐厅。中庭商店空置的三楼空间于2010年暂时提供给本地艺术画廊。包括广场画廊在内的画廊倡议于2014年结束，当时GGP终止了与画廊的合作关系。 翻新工程于2016年开始，2018年完成。该项目引入了根源美食区并更新了综合体的部分区域。2017年2月，WeWork租赁了约3万平方英尺，使先锋广场成为早期纳入大型共享办公租户的购物中心之一。办公部分遵循了单独的所有权路径：2016年，通用增长地产以据报道1.22亿美元的价格将先锋塔出售给由仲量联行管理的所有权结构。因此，该塔与购物中心当前的所有权不同。 布鲁克菲尔德地产于2018年8月收购了GGP，并接管了先锋广场。在随后的几年中，该零售中心面临行人活动减少、与远程工作相关的变化以及影响波特兰市中心的安全问题。主要租户离开，包括2023年1月的J.Crew、2025年10月临时租约结束后的耐克、2025年5月美国破产申请后的永远21，以及2026年1月的诺德斯特龙折扣店。参考资料描述该购物中心在2026年初基本空置，仍有20多个租户，布鲁克菲尔德没有宣布重建计划。它还报告说，关闭的劳埃德中心的几家商户预计将在2026年夏季搬迁到先锋广场。

• 2018

  布鲁克菲尔德通过收购GGP取得控制权

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  布鲁克菲尔德地产收购了GGP，成为该购物中心的所有者和管理者。

• 2017

  WeWork签署购物中心租约

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  WeWork租赁了原画廊空间约3万平方英尺。

• 2016

  零售翻新开始

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  先锋广场开始了一项翻新计划，该计划于2018年完成。

• 2014

  先锋广场按每平方英尺销售额位列美国顶级购物中心

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  参考资料将该购物中心按每平方英尺销售额列为全国第三。

• 2004

  GGP收购劳斯公司

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  通用增长地产收购了劳斯公司及其投资组合，包括先锋广场。

• 2000

  圆形大厅商店开业

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  先锋广场二期于3月29日开业，将综合体扩展到西南第四大道以东。

• 1990

  中庭商店开业

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  先锋广场一期于3月29日开业，作为第一个零售阶段。

• 1984

  开发协议谈判达成

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  该市和劳斯公司就混合用途项目达成了开发协议。

• 1983

  劳斯公司被选为开发商

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  经过竞争性提案过程，劳斯公司被选中开发市中心综合体。

• 1980

  市中心混合用途项目进入规划

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  波特兰发展委员会开始规划一个靠近先锋法院广场的四街区零售、办公和停车项目。

一个服务于波特兰市中心的城市混合用途购物和娱乐目的地，将封闭式零售展馆与餐厅、办公室、停车场和交通接入相结合。

• 城市购物中心 · 1990

  先锋广场购物中心

  该开发项目的主要零售组成部分由多个建筑和楼层组成，通过天桥和地下通道连接。它将时尚、特色零售、餐饮、娱乐和服务结合在市中心环境中，而非郊区校园。

• 零售展馆 · 1990

  中庭商店

  中庭商店又称先锋广场一期，是该项目的第一个阶段，于1990年开业。该展馆形成了最初的封闭式零售目的地，并在多个楼层包括百货商店、特色、时尚、餐饮和服务租户。

• 零售展馆和娱乐场所 · 2000

  圆形大厅商店

  圆形大厅商店又称先锋广场二期，于2000年在西南第四大道对面开业。这座五层展馆扩大了零售综合体，并在其上层包括富豪电影院。

• 美食广场 · 2018

  根源美食区

  根源美食区是2016年至2018年完成的翻新工程的一部分。它代表了该物业通过集中的餐饮和社交空间扩大其产品范围的努力，超越传统零售。

• 办公楼 · 1990

  先锋塔

  先锋塔，又称先锋广场办公楼，是位于西南第五大道888号的17层A级办公塔楼。它提供约29.6万平方英尺的办公空间，是与购物中心分开的商业组成部分。

• 2017

  在购物中心增加共享办公空间战略

  背景

  翻新创造了大量空间，可以支持传统零售以外的用途。

  采取的行动

  WeWork租赁了约3万平方英尺，成为购物中心中早期的大型共享办公租户。

  后续影响

  该租约通过将办公和联合办公用途引入以前的画廊空间，使综合体的租户组合多样化。

  来源

• 2016

  开始大规模零售翻新战略

  背景

  购物中心面临不断变化的零售条件和空置空间，包括以前的画廊区域。

  采取的行动

  先锋广场启动了翻新工程，增加了根源美食区并现代化了综合体的部分区域。

  后续影响

  翻新于2018年完成，并伴随着WeWork在以前画廊空间的大规模租约。

  来源

• 1986

  将项目重组为分阶段进行战略

  背景

  弗雷德里克与纳尔逊退出了拟议的开发项目，萨克斯第五大道也重新考虑其作为主力租户的角色。

  采取的行动

  劳斯公司和波特兰发展委员会将计划修订为分阶段项目，并采用较小的初始主力租户配置。

  后续影响

  修订后的计划使第一个零售阶段得以进行，并最终促成了先锋广场一期于1990年开业。

  来源

1. 1Pioneer Placeen.wikipedia.org