菲利普斯堡购物中心
位于新泽西州沃伦县美国22号公路旁的前封闭式购物中心，自1989年运营至关闭并拆除。
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概览
菲利普斯堡购物中心是一座位于新泽西州沃伦县美国22号公路旁的封闭式购物中心。尽管名称如此，该物业实际位于菲利普斯堡以东，横跨洛帕特孔格镇和波哈特孔格镇边界。它服务于利哈伊谷东部地区，该区域市场以宾夕法尼亚州阿伦敦为中心，同时也服务于新泽西州西部的社区。 皇冠美国公司于1985年宣布该项目。最初的开发计划以Bradlees、西尔斯和Hess's为主要主力店。由于Bradlees在开发期间关闭门店，皇冠美国用凯马特替代了该空间。由于高速公路通道和污水处理系统问题，施工被推迟，原定于1987年的开业时间被延后。购物中心最终于1989年9月24日开业，主力店为凯马特、Hess's和西尔斯，另有约90家小型商店。开业时交通异常繁忙：超过7000人参加了开业典礼，美国22号公路上的拥堵据报道延伸至双向约一英里。Hess's在该购物中心开设了其在新泽西州唯一的分店，开业当天吸引了大量人群，以至于原定的剪彩仪式未能举行。 租户组合随时间发生了重大变化。JCPenney于1990年3月加入该中心。Hess's于1994年被出售给The Bon-Ton，该主力店转变为Bon-Ton百货商店。凯马特于2002年因破产相关的门店关闭而离开，Kohl's后来收购并重新开发了原凯马特空间，于2004年4月在那里开业。PREIT于2003年收购了皇冠美国资产组合，并考虑与CREATE Architecture合作进行现代化改造，但改造未能实施。 PREIT于2013年以1150万美元的价格将该物业出售给Mason Asset Management和Namdar Realty Group。那时，购物中心正面临日益严重的空置和来自附近购物中心的竞争。JCPenney于2014年1月宣布其菲利普斯堡购物中心门店将作为全国性缩减的一部分关闭，空置空间后来于2017年成为Black Rose Antiques & Collectibles的所在地。Spin Me Round Records也在附近开业，而Gold's Gym占据了与几家前小型商店相关的空间。 在2017年底和2018年初西尔斯和Bon-Ton宣布关闭后，购物中心的衰落加速。西尔斯于2018年1月28日关闭，Bon-Ton于2018年4月29日关闭。2018年8月一场暴雨导致原西尔斯大楼屋顶坍塌，受影响的区域被封锁，剩余租户被迫向Kohl's一侧迁移。原西尔斯和Bon-Ton大楼于2019年被拆除。包括Old Navy在内的其他租户也搬到了附近地点。 2019年，业主表示该物业更适合购物中心以外的用途。2019年12月，大多数剩余租户收到租约终止通知，封闭式购物中心于2020年7月关闭。Black Rose Antiques于2020年1月宣布关闭，而Kohl's表示由于独立拥有，将继续营业。一项以约85.2万平方英尺仓库为中心的再开发提案推迟了全面拆除。剩余购物中心结构的拆除工作于2024年2月开始，并于2024年7月完成，菲利普斯堡购物中心作为购物中心的实体存在就此终结。
沿革
菲利普斯堡购物中心起源于皇冠美国公司1985年提出的在新泽西州沃伦县美国22号公路旁建设区域封闭式购物中心的提案。该场地靠近菲利普斯堡，但实际位于洛帕特孔格镇和波哈特孔格镇。皇冠美国最初选择Bradlees、西尔斯和Hess's作为主力店。由于Bradlees正在缩减门店规模，凯马特在开发计划中取代了它。高速公路和污水处理基础设施问题推迟了项目，该项目原定于1987年开业。 购物中心于1989年9月24日开业，主力店为凯马特、Hess's和西尔斯，另有约90家小型租户。开业是当地的一件大事。超过7000人参加，22号公路交通拥堵，Hess's因人群过多而未进行原定的剪彩仪式。JCPenney于1990年3月扩大了主力店阵容。Hess's于1994年被出售给The Bon-Ton，该门店继续以Bon-Ton品牌运营。 该中心的第一次重大主力店更替发生在2002年凯马特因破产程序关闭时。Kohl's后来收购了该空间，并于2004年4月在那里开设门店。PREIT于2003年收购了皇冠美国的资产组合，并探索与CREATE Architecture合作进行翻新。该概念本会使老化的中心呈现更现代的外观，但项目被放弃。PREIT最终于2013年以1150万美元的价格将菲利普斯堡购物中心出售给Mason Asset Management和Namdar Realty Group。 购物中心进入了长期的租户流失期。JCPenney于2014年1月宣布关闭，原百货商店空间后来被Black Rose Antiques & Collectibles重新利用，后者于2017年开业。Spin Me Round Records也在原JCPenney区域附近开业，而Gold's Gym占据了早期租户离开留下的空间。这些新增提供了替代吸引力，但并未扭转传统百货商店模式的整体衰退。 西尔斯于2017年11月宣布关闭，并于2018年1月28日退出。The Bon-Ton背负约11亿美元债务，宣布更广泛的关闭潮，并于2018年4月29日关闭其菲利普斯堡门店。同年8月，暴雨导致原西尔斯大楼约200平方英尺的屋顶部分坍塌。受损一侧被关闭，受影响的租户迁至Kohl's附近。自约2000年起在购物中心运营的Old Navy于2018年9月离开，迁至附近的购物中心。 原西尔斯大楼于2019年8月被拆除，原Bon-Ton大楼于10月被拆除。同年，包括AT&T、Gold's Gym、H&M和Victoria's Secret在内的更多租户离开。3月，业主代表Elliot Nassim表示该物业更适合购物中心以外的用途。12月23日，剩余租户收到通知，要求他们在30天内搬离。封闭式内部于2020年7月关闭。Black Rose Antiques于2020年1月宣布离开，而Kohl's保持独立运营。 2021年1月，Mason Asset Management宣布计划用约85.2万平方英尺的仓库取代购物中心。原拆除时间表被推迟，全面拆除于2024年2月开始。剩余结构于2024年7月被移除。因此，菲利普斯堡购物中心经历了二十世纪末区域购物中心的常见生命周期：初期快速增长、百货商店更替、空置增加、部分适应、关闭，以及最终将场地转换为拟议的物流用途。
- 2024
剩余结构被拆除
[1]拆除工作于2月开始，并于7月完成。
- 2020
内部购物中心关闭
[1]在剩余租户被指示搬离后，封闭式内部于7月关闭。
- 2019
主力店大楼被拆除
[1]原西尔斯和Bon-Ton大楼在年内被拆除。
- 2018
西尔斯和Bon-Ton离开
[1]西尔斯于1月关闭，Bon-Ton于4月关闭，移除了购物中心两个传统主力店。
- 2017
Black Rose Antiques开业
[1]Black Rose Antiques & Collectibles于1月1日在原JCPenney空间开业。
- 2013
所有权变更为Mason和Namdar
[1]PREIT将该物业出售给Mason Asset Management和Namdar Realty Group。
- 2004
Kohl's开业
[1]Kohl's于4月在原凯马特主力店空间开业。
- 2002
凯马特关闭
[1]凯马特在破产相关的门店缩减中关闭了其购物中心门店。
- 1994
Hess's变为The Bon-Ton
[1]The Bon-Ton收购了Hess's门店，并将该主力店转换为自己的百货商店品牌。
- 1990
JCPenney开业
[1]JCPenney于3月在购物中心开业。
产品与定位
服务于新泽西州西部和利哈伊谷东部的区域封闭式购物中心，采用传统百货商店主力店模式，后来转向专卖零售、古董、健身和其他非传统用途。
零售业态 · 1989
百货商店零售
购物中心的主要产品是百货商店，销售服装、鞋类、家居用品、化妆品、家具和一般消费品。其主力店阵容随时间从Hess's、凯马特和西尔斯转变为Bon-Ton、Kohl's和JCPenney。百货商店是中心的主要客流来源，并塑造了其最初的区域购物中心定位。
专卖零售 · 2017
Black Rose Antiques & Collectibles
Black Rose Antiques & Collectibles自2017年起占据原JCPenney空间。它的存在代表了该空间从传统百货商店用途的重大转变，提供古董和收藏品作为目的地导向的专卖零售吸引点。该店于2020年1月宣布关闭。
专卖零售 · 2017
Spin Me Round Records
Spin Me Round Records在购物中心后期在原JCPenney区域附近开业。唱片店业态为日益依赖非传统租户和本地目的地用途的中心增加了音乐专卖零售商。
健身服务 · 2017
Gold's Gym
Gold's Gym于2017年在购物中心开业，占据与几家前小型零售和餐饮租户相关的空间。该健身俱乐部展示了将物业租户基础多元化、超越服装和百货购物的尝试，尽管后来在购物中心更广泛的租户外流中关闭。
品牌决策
2021
提出仓库再开发计划战略背景
封闭式购物中心已经关闭，其传统主力店基础已基本消失。
采取的行动
Mason Asset Management宣布计划拆除剩余购物中心，并开发约85.2万平方英尺的仓库。
后续影响
公布的时间表被推迟，剩余结构的拆除于2024年2月开始，并于2024年7月完成。
2019
物业战略从封闭式零售转向其他用途战略背景
购物中心失去了主要主力店和众多小型租户，而业主正在评估该场地的未来用途。
采取的行动
Mason Asset Management表示该物业更适合购物中心以外的用途，并进行了包括租户离开和拆除原主力店大楼在内的过渡。
后续影响
剩余租户于12月收到终止通知，内部购物中心于2020年7月关闭。
2013
PREIT将物业出售给Mason Asset Management和Namdar Realty Group并购背景
在PREIT收购皇冠美国资产组合后，购物中心经历了租户更替，需要针对不断变化的区域零售环境制定战略。
采取的行动
PREIT将所有权转让给Mason Asset Management和Namdar Realty Group。
后续影响
新所有权期间，租户进一步流失、部分拆除、租约终止、封闭式内部关闭，以及拟议的仓库再开发。
Reported sale price. $11.5 million (2013)
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