菲利普斯·爱迪生公司
菲利普斯·爱迪生公司是一家美国房地产投资信托基金，专注于拥有、运营和开发以杂货店为核心的购物中心。
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概览
菲利普斯·爱迪生公司是一家美国房地产投资信托基金（REIT），专门从事以杂货店为核心的购物中心。公司拥有并运营以超市和其他基本服务租户为核心的零售物业，并辅以其他商店和服务，以满足社区日常购物需求。其投资组合集中于社区和邻里购物中心，而非区域性封闭式商场或广泛的商业地产组合。 公司由迈克·菲利普斯和杰夫·爱迪生于1991年创立，他们曾在陶布曼中心工作。他们的初始策略是投资于社区和邻里购物中心。菲利普斯·爱迪生于1992年收购了第一处物业，随后通过一系列私人投资基金进行扩张，逐步建立了全国性的零售房地产收购、开发、租赁、融资和管理平台。 公司扩张的一个重要阶段涉及创建非上市REIT工具。2010年，它推出了Phillips Edison—ARC Shopping Center REIT Inc.，随后在2013年推出了Phillips Edison–ARC Grocery Center REIT II, Inc.。2014年，这些工具更名为Phillips Edison Grocery Center REIT I和Phillips Edison Grocery Center REIT II。这些结构为公司提供了额外的资本筹集渠道，并在公开交易的REIT市场之外投资于以杂货店为核心的购物中心。 2015年，菲利普斯·爱迪生将其战略投资和净租赁投资业务部门分拆为独立公司PECO Real Estate Partners。此次分拆使菲利普斯·爱迪生能够专注于其既定战略，即扩大和改善以杂货店为核心的购物中心组合。其运营模式包括内部团队负责租赁、物业管理、会计、收购、处置、开发和融资，从而对大部分物业生命周期进行控制。 公司于2021年7月成为公开交易的REIT，在纳斯达克上市，股票代码为PECO。公开上市标志着公司从早期的私人基金和非上市REIT结构向公共股权平台的转变。根据所引用的公司描述，菲利普斯·爱迪生全资拥有268个购物中心，并在美国31个州共同拥有21个额外设施的权益。其按租赁面积计算的最大租户包括Publix、Kroger、Albertsons和Walmart，反映了其对以杂货店为核心的零售和必需型消费者流量的重视。 菲利普斯·爱迪生总部位于俄亥俄州赛科莫镇，并在犹他州盐湖城和佐治亚州亚特兰大设有办事处。其业务集中于美国购物中心房地产的拥有和增值，以杂货店为核心，较小的租户提供租户多元化和本地便利。因此，公司的定位与基本零售、经常性入住需求、物业级运营和长期投资组合管理相关，而非传统零售品牌下的消费品。
沿革
菲利普斯·爱迪生公司由迈克·菲利普斯和杰夫·爱迪生于1991年创立，他们曾是陶布曼中心的员工。创始人创立该业务是为了投资于社区和邻里购物中心，这是面向本地和经常性消费者需求的零售房地产细分市场。公司于1992年收购了第一处物业，然后通过一系列私人基金进行扩张，利用这些工具在美国各地的市场收购和开发购物中心资产。 公司的战略越来越强调以杂货店为核心的物业。这些中心通常将超市置于零售物业的核心，并围绕它布置较小的租户，如服务企业、餐馆和便利导向的零售商。菲利普斯·爱迪生发展了内部能力，涵盖租赁、物业管理、会计、收购、处置、开发和融资，使其能够直接管理投资和运营过程的很大一部分。 2010年，菲利普斯·爱迪生推出了其首个非上市REIT——Phillips Edison—ARC Shopping Center REIT Inc.。2013年，它成立了第二个工具——Phillips Edison–ARC Grocery Center REIT II, Inc.。这些实体拓宽了公司的资本筹集和投资结构，超越了私人基金。2014年，这两个非上市工具更名为Phillips Edison Grocery Center REIT I和Phillips Edison Grocery Center REIT II，使其名称更直接地与公司的杂货中心重点保持一致。 2015年，菲利普斯·爱迪生将其战略投资和净租赁投资业务部门分拆为独立公司PECO Real Estate Partners。该交易缩小了菲利普斯·爱迪生所声明的战略重点，即增长和改善以杂货店为核心的购物中心。这标志着一个重要的投资组合和运营模式决策：菲利普斯·爱迪生没有维持更广泛的零售房地产策略组合，而是将其身份和资源集中在以杂货店为导向的社区和邻里物业上。 公司在2016年获得了认可，被《Inc.》杂志列为增长最快的私营公司之一，并被《国家房地产投资者》评为按平方英尺计算的第十四大零售业主。这些引用反映了公司在公开上市前达到的规模，尽管它们本身并不确立财务业绩或估值。 2021年7月，菲利普斯·爱迪生成为纳斯达克公开交易的REIT，股票代码为PECO。上市提供了公共股权结构，此前多年通过私人基金和非上市REIT运营。公司描述的投资组合包括268个全资拥有的购物中心和21个额外设施的权益，共覆盖美国31个州。按租赁面积计算的主要租户包括Publix、Kroger、Albertsons和Walmart。 菲利普斯·爱迪生总部位于俄亥俄州赛科莫镇，并在犹他州盐湖城和佐治亚州亚特兰大设有办事处。其当前业务围绕美国各地以杂货店为核心的购物中心的拥有、运营、开发、租赁和增值。公司的核心主张基于必需型零售地点、超市主力店、多元化的较小租户和综合房地产管理，而非面向消费者的产品线。
- 2021
纳斯达克上市
[1]菲利普斯·爱迪生成为纳斯达克公开交易的REIT，股票代码为PECO。
- 2015
投资业务分拆
[1]菲利普斯·爱迪生将其战略投资和净租赁投资部门分拆为PECO Real Estate Partners。
- 2014
REIT工具更名
[1]公司将其非上市REIT更名为Phillips Edison Grocery Center REIT I和Phillips Edison Grocery Center REIT II。
- 2013
创建第二个非上市REIT
[1]菲利普斯·爱迪生创建了Phillips Edison–ARC Grocery Center REIT II, Inc.。
- 2010
推出首个非上市REIT
[1]公司推出了其首个非上市REIT工具——Phillips Edison—ARC Shopping Center REIT Inc.。
- 1992
收购第一处物业
[1]菲利普斯·爱迪生收购了其第一处购物中心物业，并开始通过私人投资基金建立更广泛的投资组合。
- 1991
公司成立
[1]迈克·菲利普斯和杰夫·爱迪生创立公司，投资于社区和邻里购物中心。
产品与定位
一家专注于以杂货店为核心的社区和邻里购物中心的专业美国零售REIT，具备涵盖收购、开发、租赁、物业管理、融资和处置的综合能力。
零售房地产 · 1991
以杂货店为核心的购物中心
菲利普斯·爱迪生的主要产品是其在美国各地以杂货店为核心的购物中心组合。超市提供主要客流锚点，而相邻租户则扩大了中心的便利性和服务组合。公司通过综合房地产功能拥有、租赁、管理、开发、收购和处置这些物业。
非上市REIT · 2014
Phillips Edison Grocery Center REIT I
一个非上市房地产投资信托工具，通过公司首个Phillips Edison–ARC购物中心REIT的更名而创建。它旨在投资于以杂货店为导向的购物中心房地产，在公开交易的REIT结构之外。
非上市REIT · 2013
Phillips Edison Grocery Center REIT II
2013年创建并随后更名为Phillips Edison Grocery Center REIT名称的第二个非上市REIT工具。其声明的投资方向是以杂货店为中心的零售物业。
品牌决策
2021
过渡到公开交易的REIT其他背景
公司此前通过私人基金和非上市REIT工具进行扩张。
采取的行动
菲利普斯·爱迪生于2021年7月在纳斯达克上市，股票代码为PECO。
后续影响
公司获得了公开市场上市，并继续作为专注于以杂货店为核心的购物中心的公开交易REIT运营。
2015
将公司重点放在以杂货店为核心的购物中心上战略背景
菲利普斯·爱迪生曾运营战略投资和净租赁投资业务部门，以及其购物中心活动。
采取的行动
公司将那些业务部门分拆为PECO Real Estate Partners，使菲利普斯·爱迪生能够专注于增长和改善其以杂货店为核心的购物中心组合。
后续影响
菲利普斯·爱迪生所声明的业务重点变得更加狭窄，并与以杂货店为核心的社区和邻里零售物业更加紧密地保持一致。
近期事件
- 尚未确定
报道
Phillips Edison重申2026年FFO指引并将收购目标上调至6亿至7亿美元[2]
据标题报道，Phillips Edison & Company重申其2026年FFO指引，并将收购目标上调至6亿至7亿美元。
- 尚未确定
报道
Phillips Edison & Company 发布2026财年盈利指引[3]
据MarketBeat报道，Phillips Edison & Company, Inc.（NASDAQ: PECO）发布了2026财年盈利指引。
- 尚未确定
报道
Phillips Edison & Company扩大与Northwestern Mutual的合资企业[2]
据标题报道，Phillips Edison & Company扩大了与Northwestern Mutual的合资企业。
报道
Realto 推出二级交易平台[4]
Realto 通过执行 Phillips Edison & Co. B 类受限股份交易，正式推出其平台。
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