富兰克林购物中心

富兰克林购物中心是位于费城东北部的一个超区域购物中心，靠近雄鹿县本萨勒姆镇边界，距离费城市中心约15英里。该物业建在前自由钟公园赛马场旧址上，于1989年作为富兰克林米尔斯开业。其位置靠近伍德黑文路和骑士路，可方便前往95号州际公路和更广泛的费城地区，旨在吸引当地购物者以及来自宾夕法尼亚州、新泽西州、特拉华州、纽约州及周边市场的游客。 该购物中心由西部开发公司构想为大型奥特莱斯目的地，后来与米尔斯公司相关联，德国管理公司KanAm Grund集团参与融资和开发。由CambridgeSeven设计，原始综合体采用了受本杰明·富兰克林风筝实验启发的独特闪电形平面。其内部划分为颜色编码的街区，其异常大的规模、奥特莱斯组合、美食广场、娱乐设施和主题餐厅使其既成为零售中心又成为旅游景点。开业时，租户包括JCPenney奥特莱斯、西尔斯奥特莱斯、世界港口、49街画廊、雷丁瓷器玻璃和Phar-Mor等奥特莱斯和专业主力店。 富兰克林米尔斯成为最知名的米尔斯物业之一。在其鼎盛时期，它拥有约160万平方英尺的空间，超过100家商店、美食广场、餐厅和娱乐用途。据报道，该中心在2006年吸引了约1800万游客。其原始身份极具戏剧性：街区颜色、本杰明·富兰克林电子动画展示、视频庭院、天花板图形和其他视觉元素赋予该物业超越传统百货商店购物的独特体验。 在2000年代，所有权和管理发生了重大变化。西蒙房地产集团和法拉隆资本管理公司在2007年宣布的交易中收购了米尔斯公司投资组合，并于当年完成。该物业随后在西蒙的米尔斯平台下运营。在此期间，随着奥特莱斯零售的变化和百货连锁店减少或取消奥特莱斯形式，购物中心的租户组合和物理呈现也在演变。JCPenney于2011年作为传统百货主力店回归，取代了早期的奥特莱斯概念，但在2017年宣布再次关闭。 2014年，西蒙将该物业更名为费城米尔斯，并进行了大规模翻新。翻新引入了更现代的内部调色板、新照明、木纹地板、更新的美食广场品牌和修订的图形。品牌重塑试图将购物中心重新定位为更现代且可能更高端的目的地，但也移除了许多与富兰克林米尔斯相关的视觉特征。当地反应不一，许多居民继续使用旧名称。西蒙对米尔斯名称的商标使用也成为后来命名争议的一部分。 翻新后，该物业进入了长期的租户收缩期。西尔斯奥特莱斯于2020年成为美国货运，而几个主要租户随后离开。Sam Ash于2024年在其母公司进入第11章破产后关闭了其门店，美国货运后来在自身破产申请后关闭了所有门店。AMC费城米尔斯14影院于2025年1月租约到期后关闭，Forever 21于2025年2月作为全国门店关闭计划的一部分撤离该中心。这些离开导致空置率上升，削弱了购物中心传统的奥特莱斯中心定位。 2024年底，在仲量联行参与该资产的所有权或控制后，该物业更名为富兰克林购物中心。重新使用的富兰克林身份既反映了当地偏好，也反映了围绕费城米尔斯品牌的限制。到2026年，据报道该中心已基本空置，沃尔玛和Dave & Buster's是剩余的主要租户之一。该物业面临偿债困难、特殊服务、法院指定的运营监督，以及相比其2007年估值下降的评估价值。 Lubert-Adler Partners随后收购或同意收购该物业，并提出混合用途再开发计划，而非继续作为传统封闭式奥特莱斯购物中心运营。宣布的概念包括部分拆除和适应性再利用、室内外体育综合体、劳动力住房、酒店、餐厅和玛格丽塔维尔主题水上乐园。拟议的转型反映了美国零售房地产的更广泛转变，其中大型表现不佳的购物中心被重新定位为混合用途、娱乐、酒店、住宅或工业开发项目。因此，富兰克林购物中心既代表了历史悠久的米尔斯奥特莱斯目的地，也代表了一个从区域零售中心向再开发项目过渡的物业。

富兰克林购物中心的所在地曾由自由钟公园赛马场占用，该赛马场于1963年开业，举办过挽车赛马和纯种马赛。赛马场在1970年代吸引了大量人群，但面临来自本萨勒姆镇基斯通赛马场（现为帕克斯赛马场）日益激烈的竞争。自由钟公园于1985年永久关闭，在伍德黑文路和骑士路附近创造了大型再开发机会。 1980年代后期，西部开发公司提议在前赛马场旧址上建造一个大型奥特莱斯购物中心。该项目效仿了弗吉尼亚州波托马克米尔斯的成功，成为与米尔斯概念相关的另一个大型开发项目。KanAm Grund集团参与了融资和开发结构，而CambridgeSeven负责设计。赛马场拆除后，施工于1988年左右开始。 该购物中心于1989年5月11日作为富兰克林米尔斯开业，其促销活动被称为“终结所有购物中心的购物中心”。它被设计为目的地奥特莱斯中心，而不是传统的封闭式购物中心。其闪电形平面参考了本杰明·富兰克林的风筝实验，内部划分为红色、蓝色、黄色和绿色街区。该物业还使用多个入口、美食广场、主题餐厅、视频庭院、天花板展示和突出的本杰明·富兰克林电子动画人物来营造戏剧性的购物环境。 最初的主力店包括JCPenney奥特莱斯、西尔斯奥特莱斯、世界港口、49街画廊、雷丁瓷器玻璃和Phar-Mor。随着时间的推移，该物业扩大并改变了其组合，同时保持了对工厂奥特莱斯和折扣零售的重视。在其高峰期，它占地约160万平方英尺，据报道每年吸引数百万游客。2006年，估计年访问量约为1800万。 米尔斯公司经历了财务困难，并受到美国证券交易委员会的审查。西蒙房地产集团和法拉隆资本管理公司于2007年收购了米尔斯投资组合，并于4月完成交易。富兰克林米尔斯随后作为西蒙的米尔斯平台的一部分运营。新所有权带来了与西蒙零售物业组合的更紧密整合，但并未消除大型奥特莱斯中心和封闭式购物中心面临的长期挑战。 2011年，JCPenney宣布将作为传统百货商店回归该物业。此前，随着零售商转向远离奥特莱斯门店，最初的JCPenney奥特莱斯形式关闭。新的百货商店运营并未永久持续：JCPenney于2017年宣布该门店将关闭，并于当年7月31日关闭。 西蒙于2014年9月宣布富兰克林米尔斯将更名为费城米尔斯。品牌重塑伴随着由Bergmann Associates设计的大规模翻新。该项目用更克制的现代美学取代了许多较旧的装饰元素，包括更新的照明、木纹地板、中性色调和新的美食广场名称。以前的Cafe Court和Cafe Freedom概念成为Dining Pavilion 1和Dining Pavilion 2。翻新旨在现代化购物中心并支持更高端的定位，但许多当地居民批评移除该物业独特的富兰克林主题景点，并继续称其为富兰克林米尔斯。 在2010年代末和2020年代，该物业经历了日益严重的空置。西尔斯奥特莱斯于2020年成为美国货运，剩余的零售组合越来越依赖折扣店、娱乐和大型租户。2024年，Sam Ash在其母公司进入第11章破产后关闭了其门店。美国货运后来申请破产并关闭了所有门店。财务压力也影响了所有权结构：一笔大型物业贷款进入特殊服务，OPEX CRE Management于2024年10月被任命为法院指定的接管人，负责监督日常运营。 该物业于2024年12月在仲量联行参与所有权或控制后更名为富兰克林购物中心。随后发生了更多离开。AMC费城米尔斯14影院于2025年1月租约到期时关闭，Forever 21于2025年2月在全国破产相关的门店关闭计划中撤离，其他前主力店和专业租户也离开了。到2026年，据报道该购物中心空置率很高，沃尔玛和Dave & Buster's是更突出的剩余租户。 Lubert-Adler Partners宣布了一项以混合用途综合体为中心的再开发提案。该概念要求部分拆除、在可行的情况下适应性再利用、室内外体育综合体、约250套劳动力住房、约150间客房的酒店、餐厅和玛格丽特维尔主题水上乐园。该提案反映了该物业从标志性奥特莱斯中心向再开发地点的转变，这种转变是由零售经济变化、债务压力、租户离开以及对混合用途目的地日益增长的需求所塑造的。

• 2026

  混合用途再开发宣布

  [1]Franklin Mallen.wikipedia.org

  Lubert-Adler Partners宣布了一项结合体育、住房、酒店、餐厅和水上乐园用途的再开发概念。

• 2025

  AMC和Forever 21离开

  [1]Franklin Mallen.wikipedia.org

  AMC影院在租约到期后关闭，而Forever 21在全国重组和门店关闭计划中离开。

• 2024

  任命接管人并更名

  [1]Franklin Mallen.wikipedia.org

  OPEX CRE Management被任命监督运营，该物业后来恢复富兰克林购物中心名称。

• 2020

  西尔斯奥特莱斯成为美国货运

  [1]Franklin Mallen.wikipedia.org

  该物业的西尔斯奥特莱斯运营采用美国货运名称。

• 2017

  JCPenney关闭

  [1]Franklin Mallen.wikipedia.org

  JCPenney门店于7月31日关闭，作为零售商全国门店缩减计划的一部分。

• 2014

  费城米尔斯品牌重塑宣布

  [1]Franklin Mallen.wikipedia.org

  西蒙宣布将富兰克林米尔斯更名为费城米尔斯，并进行大规模翻新。

• 2011

  JCPenney作为传统主力店回归

  [1]Franklin Mallen.wikipedia.org

  JCPenney宣布在购物中心开设传统百货门店，此前早期的奥特莱斯形式已 discontinued。

• 2007

  西蒙收购米尔斯投资组合

  [1]Franklin Mallen.wikipedia.org

  西蒙房地产集团和法拉隆资本管理公司完成对米尔斯公司投资组合的收购。

• 1989

  富兰克林米尔斯开业

  [1]Franklin Mallen.wikipedia.org

  奥特莱斯购物中心于5月11日开业，进行了大规模启动活动，并采用了独特的本杰明·富兰克林风格设计。

• 1985

  赛马场关闭

  [1]Franklin Mallen.wikipedia.org

  自由钟公园赛马场永久关闭，为再开发腾出场地。

• 1963

  自由钟公园赛马场开业

  [1]Franklin Mallen.wikipedia.org

  未来的购物中心所在地开始作为自由钟公园赛马场运营，举办挽车赛马和纯种马赛。

一个大型区域性购物和娱乐目的地，历史上以奥特莱斯和折扣零售为中心，现在随着空置率上升和传统购物中心客流下降，定位为混合用途再开发。

• 零售目的地 · 1989

  奥特莱斯和折扣零售

  该购物中心历史核心产品是广泛的工厂奥特莱斯和折扣零售商集合，涵盖服装、鞋类、家居用品、体育用品、电子产品和百货商品。其大型足迹和区域通道使其能够服务于日常购物者和寻求折扣品牌商品的游客。

• 餐饮 · 1989

  餐饮馆

  该物业运营两个主要美食广场区域。以前以Cafe Court和Cafe Freedom等名称闻名，在2010年代翻新期间更名为Dining Pavilion 1和Dining Pavilion 2。美食广场支持了该中心作为长时间停留的购物和娱乐目的地的角色。

• 娱乐 · 1989

  娱乐和休闲用途

  娱乐一直是该物业零售的重要补充，包括主题餐厅、视频庭院、多厅影院和Dave & Buster's。一些早期景点在现代化过程中被移除，而随着传统零售占用率下降，剩余的娱乐用途变得越来越重要。

• 2006

  米尔斯公司财务调查

  米尔斯公司面临财务困难，并在其投资组合被西蒙房地产集团和法拉隆资本管理公司收购前受到美国证券交易委员会调查。

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• 2014费城米尔斯品牌重塑和翻新

  Philadelphia metropolitan area

  西蒙引入了费城米尔斯名称和更新的视觉形象，作为大规模物理翻新的一部分，旨在现代化该物业并扩大其吸引力。

  结果. 翻新使内部现代化，但名称变更和移除富兰克林主题特色在当地反应不一。

  来源
• 1989终结所有购物中心的购物中心

  Philadelphia · Pennsylvania · New Jersey · Delaware · New York

  开业活动将富兰克林米尔斯呈现为一个异常大的奥特莱斯目的地，并强调其规模、新颖性和区域旅游潜力。

  结果. 该购物中心成为著名的区域购物和旅游景点。

  来源

• 2026

  提议转换为混合用途综合体战略

  背景

  高空置率、租户离开、债务偿还问题和零售需求下降使得继续作为传统奥特莱斯购物中心运营越来越困难。

  采取的行动

  Lubert-Adler Partners提议部分拆除和适应性再利用，包括体育设施、劳动力住房、酒店、餐厅和主题水上乐园。

  后续影响

  该提案将把该物业从零售主导的目的地转变为混合用途的娱乐、酒店、住宅和休闲综合体。

  Estimated redevelopment cost. Approximately $100 million (2026)

  来源

• 2024

  恢复富兰克林购物中心名称战略

  背景

  该物业面临入住率下降、债务压力和当地对费城米尔斯身份的持续抵制。

  采取的行动

  在仲量联行参与该物业后，购物中心更名为富兰克林购物中心。

  后续影响

  这一变化恢复了当地居民更熟悉的名称，而该物业则走向可能的再开发。

  来源

• 2014

  将富兰克林米尔斯更名为费城米尔斯战略

  背景

  西蒙寻求现代化和重新定位大型奥特莱斯中心，因为其零售环境发生了变化。

  采取的行动

  该物业更名为费城米尔斯，并进行了大规模内外翻新。

  后续影响

  翻新后的设计移除了几个独特的富兰克林主题元素，并引起了不同的当地反应；许多居民继续使用旧名称。

  来源

1. 1Franklin Mallen.wikipedia.org
2. 2Philadelphia Mills official mall pagesimon.com