帕克酒店及度假村

帕克酒店及度假村是一家总部位于美国的房地产投资信托基金，专注于酒店所有权。该公司于2017年1月通过希尔顿全球的房地产资产从更广泛的希尔顿公司结构中分离而成立。该交易旨在将酒店房地产置于REIT结构中，同时允许希尔顿追求更轻资产的战略，专注于酒店管理、特许经营及相关服务。 成立时，帕克酒店成为美国最大的公开交易住宿REIT之一，拥有67家酒店。其业务主要基于拥有酒店房地产，而不是传统意义上的面向消费者的酒店连锁。其许多物业在希尔顿全球授权的品牌下运营，包括希尔顿、双树、大使套房、Curio、华尔道夫和Signia by Hilton。其他物业曾在万豪、凯悦等酒店公司的品牌下运营。酒店管理通常由希尔顿或其他第三方运营商根据合同安排进行。 自分拆以来，公司积极重塑其投资组合。2018年，它以约5.19亿美元出售了13处被视为非核心资产的物业，包括其大部分国际资产。2019年，帕克完成了对Chesapeake Lodging Trust的收购，交易价值约为10亿美元现金和9.78亿美元股票。此次收购增加了18家酒店，并扩大了帕克在希尔顿品牌之外的敞口，包括在万豪、凯悦等旗下运营的酒店。帕克随后继续处置部分物业：2019年和2020年出售了10家酒店，2021年出售5家，2022年出售4家。这些交易反映了投资组合管理、对战略重要的美国市场的集中以及资本循环利用的努力。 帕克的投资组合包括大型会议酒店、城市全方位服务酒店和目的地度假村。著名物业包括檀香山的希尔顿夏威夷村、圣胡安的加勒比希尔顿、芝加哥希尔顿、纽约中城希尔顿、新奥尔良河畔希尔顿、奥兰多布纳维斯塔湖希尔顿、唯客乐希尔顿、奥兰多华尔道夫、奥兰多博内特溪Signia by Hilton以及旧金山联合广场JW万豪酒店。公司的投资组合通常强调高档和豪华资产，拥有大量客房，并面向团体、会议、休闲和商务旅行需求。 公司在COVID-19大流行后旧金山面临重大压力，因为商务旅行疲软、会议活动减少和物业估值下降影响了两家主要酒店的前景。2023年，旧金山联合广场希尔顿和Parc 55旧金山被置于接管状态，并通过代替止赎契约转让给抵押持有人。该行动代表了投资组合的重大缩减，并凸显了大型城市酒店面临的财务挑战。 帕克酒店及度假村仍然是一家活跃的公开交易酒店REIT。其投资模式基于拥有机构品质的住宿房地产、投资组合优化、选择性收购和处置，以及与主要酒店品牌的运营关系。因此，公司的身份更接近酒店房地产所有者和投资平台，而不是以单一标准化旗帜为客人服务的独立酒店品牌。

帕克酒店及度假村源于希尔顿全球决定将其酒店房地产与其运营和特许经营业务分离。2017年1月，希尔顿完成了分拆，创建了一家独立上市的REIT，其主要目的是拥有酒店物业。该安排旨在利用REIT可用的税收待遇，并让希尔顿更灵活地运营轻资产酒店模式。成立时，帕克酒店是最大的公开交易酒店REIT之一，持有67家酒店。 新公司继承了一个集中于大型高品质酒店的投资组合，其中许多带有希尔顿相关品牌并由希尔顿管理。其资产包括会议型城市酒店、度假物业以及服务商务和休闲旅客的全方位服务酒店。尽管这些物业通过其各自的酒店品牌对客人可见，但帕克酒店主要作为房地产所有者。这一区别塑造了公司的战略：价值创造取决于入住率、房价、餐饮活动、团体需求、物业改善、融资以及最终出售或收购资产。 2018年，帕克开始了重大的投资组合优化计划。它以约5.19亿美元出售了13家被归类为非核心的酒店。处置包括公司大部分国际物业，减少了投资组合的地理范围，并增加了对美国住宿市场的重视。同年，海航集团以约14亿美元出售了其在帕克酒店的所有股份。海航通过其早期对希尔顿全球的投资与帕克建立了联系。 帕克在2019年通过收购Chesapeake Lodging Trust再次扩张。该交易包括约10亿美元现金和9.78亿美元帕克股票，增加了18家酒店。Chesapeake的物业拓宽了帕克的品牌组合，因为许多收购的酒店在万豪、凯悦等旗下运营，而非希尔顿品牌。此次合并加强了帕克作为多品牌酒店所有者的地位，并增加了其在多个美国住宿市场的敞口。 在Chesapeake交易后，帕克继续循环资本并精简其资产。2019年和2020年出售了10家酒店，随后2021年出售5家，2022年出售4家。公司还在这一时期出售了其在美国以外的剩余物业。由此产生的投资组合更集中于美国资产，包括主要城市酒店、度假村以及具有会议和团体业务潜力的大型物业。 疫情及其后果对依赖企业旅行、会议和国际游客的酒店造成了特别压力。旧金山是一个重要的例子。帕克的旧金山联合广场希尔顿和Parc 55旧金山面临收入预期疲软和物业价值下降。2023年，这两处物业进入接管状态，并通过代替止赎契约实际上转让给抵押持有人。这一事件对公司来说是一个显著的挫折，也是其投资组合的重大变化。 帕克酒店及度假村继续作为一家公开的酒店REIT运营。其当前业务以高档和豪华酒店的所有权和资产管理为中心，日常运营通常由希尔顿或其他酒店管理公司处理。公司的投资组合和战略仍受旅行需求、利率、物业估值、翻新要求、品牌关系以及美国住宿周期表现的影响。

• 2023

  旧金山物业转让给贷款人

  [1]Park Hotels & Resortsen.wikipedia.org

  旧金山联合广场希尔顿和Parc 55旧金山进入接管状态，并通过代替止赎契约实际上转让给抵押持有人。

• 2019

  收购Chesapeake Lodging Trust

  [1]Park Hotels & Resortsen.wikipedia.org

  帕克以约10亿美元现金和9.78亿美元股票收购了Chesapeake Lodging Trust，增加了18家酒店。

• 2018

  非核心投资组合出售

  [1]Park Hotels & Resortsen.wikipedia.org

  帕克以约5.19亿美元出售了13家酒店，包括其大部分国际物业。

• 2018

  海航集团出售其股份

  [1]Park Hotels & Resortsen.wikipedia.org

  海航集团以约14亿美元处置了其在帕克酒店及度假村的全部投资。

• 2017

  希尔顿房地产分拆完成

  [1]Park Hotels & Resortsen.wikipedia.org

  希尔顿全球完成了将其酒店房地产资产分拆为帕克酒店及度假村，使公司成为一家拥有67家酒店的独立上市酒店REIT。

一家公开交易的住宿REIT，专注于在美国主要市场拥有高档和豪华酒店、大型会议物业和目的地度假村。帕克酒店及度假村强调机构规模的房地产所有权、投资组合优化以及与成熟酒店公司的运营合作伙伴关系，而不是将自己呈现为单一面向客人的酒店品牌。

• 酒店房地产 · 2017

  高档和豪华酒店所有权

  帕克酒店拥有大型高档和豪华酒店的全部或部分权益。这些资产包括全方位服务的城市物业、目的地度假村以及服务会议和团体需求的酒店。个别物业通常在希尔顿或其他酒店公司授权和管理的酒店品牌下运营，而帕克保留房地产所有权角色。

• 酒店房地产 · 2017

  城市和会议酒店

  公司的投资组合包括拥有大量客房、会议设施、餐厅和其他便利设施的主要市中心酒店。这些物业定位于在美国门户和高流量市场捕捉企业旅行、会议、团体活动和休闲需求。

• 度假村房地产 · 2017

  目的地度假村

  帕克的度假资产包括在夏威夷、佛罗里达和波多黎各等市场的大型目的地物业。这些酒店通常依赖休闲旅行、延长住宿、会议和度假设施，使投资组合暴露于季节性旅游和度假需求。

• 2023

  将两家旧金山酒店转让给抵押持有人战略

  背景

  收入预测下降和物业价值降低对旧金山联合广场希尔顿和Parc 55旧金山造成了严重压力。

  采取的行动

  这些物业进入接管状态，并通过代替止赎契约实际上转让给贷款人。

  后续影响

  帕克退出了这两处物业，标志着其在旧金山敞口的重大缩减，并展示了疲软的城市酒店经济的影响。

  来源

• 2019

  收购Chesapeake Lodging Trust并购

  背景

  帕克寻求扩大其住宿投资组合，并分散其主要与希尔顿相关的酒店敞口。

  采取的行动

  帕克以现金加股票交易收购了Chesapeake Lodging Trust，增加了18家酒店，包括在万豪、凯悦等品牌下运营的物业。

  后续影响

  该交易增加了帕克的规模，并分散了其品牌和运营公司敞口。

  Transaction consideration. Approximately $1 billion in cash plus $978 million in stock (2019)

  来源

• 2018

  将投资组合集中于核心资产战略

  背景

  帕克在分拆后审查了其投资组合，并确定了一组其认为非核心的物业，包括其大部分国际资产。

  采取的行动

  公司以约5.19亿美元出售了13家酒店。

  后续影响

  帕克减少了其国际敞口，并更加重视美国酒店房地产。

  Total sale proceeds. $519 million (2018)

  来源

• 2017

  通过希尔顿分离采用REIT结构战略

  背景

  希尔顿寻求将其房地产资产与其酒店运营、特许经营和品牌业务分离。

  采取的行动

  酒店物业被置于一个名为帕克酒店及度假村的独立上市REIT中。

  后续影响

  该结构赋予帕克酒店房地产所有权的责任，同时支持希尔顿的轻资产战略。

  来源

1. 1Park Hotels & Resortsen.wikipedia.org
2. 2Park Hotels & Resorts official websitepkhotelsandresorts.com