原奥特莱斯购物中心
原奥特莱斯购物中心是位于威斯康星州基诺沙的前室内奥特莱斯购物中心，最初于1982年以工厂直销中心的名义开业。
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概览
原奥特莱斯购物中心是位于美国威斯康星州基诺沙地区布里斯托尔的一个室内奥特莱斯购物中心。它于1982年10月1日以工厂直销中心的名义开业，成为威斯康星州第一家奥特莱斯购物中心。该物业由Kenneth B. Karl开发，位于94号州际公路和威斯康星州50号公路交叉口附近，旨在吸引往返于威斯康星州东南部和芝加哥地区的购物者。 该中心最初拥有27家商店，面积约120,000平方英尺。在1980年代多次扩建，到1990年达到约117家商店和超过400,000平方英尺。其客户群主要是区域性的而非本地：当时的报道表明，许多游客来自基诺沙以外，尤其是芝加哥地区。该购物中心最初的吸引力在于集中了工厂直销店和折扣品牌商品，营造了一个目的地式的室内购物环境。 在1980年代末和1990年代，竞争变得越来越困难。位于以南约三英里处的Lakeside Marketplace于1988年开业，规模较小，但提供更高档的商品，同时方便芝加哥地区的购物者。位于伊利诺伊州以南约14英里处的Gurnee Mills于1991年开业，规模更大，进一步分割了区域奥特莱斯购物市场。后来的竞争还来自更新的中心，如Johnson Creek奥特莱斯中心和Prime Outlets Pleasant Prairie。 该物业多次易主。德克萨斯州阿灵顿的Clearview Investments Ltd.于1998年1月以1700万美元购买了该购物中心，并宣布计划进行翻新并吸引替代租户。同年晚些时候，该物业采用了原奥特莱斯购物中心的名称。伊利诺伊州迪尔菲尔德的Jaeger & Jaeger于2000年收购了该购物中心。据报道，交易时入住率约为80%，2001年约为85%，但这仍低于一些较新的竞争性奥特莱斯中心报告的入住率。 到2003年底，入住率已降至约61%。2004年1月，贷款机构GMAC Commercial Mortgage Corporation和LaSalle National Bank寻求法律补救措施，指控2000万美元贷款违约，并要求将该物业在警长拍卖会上出售。贷款机构于2004年2月收回该物业，并寻求新的买家。American Realty Advisors与Tucker Development Corporation合资于2004年12月收购了该地块。合作伙伴最初计划将其继续作为奥特莱斯中心运营，同时准备将其长期重建为约300,000平方英尺的社区购物中心。 到2006年1月，购物中心北部的拆除工作已开始。在重建过程中，剩余租户被整合到南翼，签订短期租约。到2006年8月，拆除工作完成，Ashley HomeStore的建设正在原购物中心的一部分进行。据报道，额外计划包括三栋各约8,000平方英尺的商业建筑、一家拥有121间客房的酒店以及四个未来开发地块。因此，原来的奥特莱斯购物中心不再作为购物中心运营，其场地已转向更广泛的社区零售和商业用途。
沿革
原奥特莱斯购物中心起源于工厂直销中心，由Kenneth B. Karl在威斯康星州布里斯托尔开发。1982年6月开始建设，位于94号州际公路和威斯康星州50号公路附近，这是一个交通导向的位置，旨在吸引威斯康星州东南部和芝加哥地区的购物者。该中心于1982年10月1日开业，拥有27家商店和约120,000平方英尺的零售空间。它的开业使其成为威斯康星州第一家奥特莱斯购物中心。 该物业在其第一个十年内多次扩建。到1990年，它拥有约117家商店，面积超过400,000平方英尺。其贸易区域远远超出基诺沙，当时的报道将芝加哥地区描述为特别重要的游客来源。该购物中心的商业模式依赖于目的地购物：顾客前往一个集中的室内综合体，提供工厂直销店和多个品牌的折扣商品。 随着其他奥特莱斯和价值导向的零售开发项目在附近开业，该中心的竞争环境恶化。位于以南约三英里处的Lakeside Marketplace于1988年开始运营。虽然规模较小，但它提供了更高档的选择，并且对芝加哥购物者来说位置便利。Gurnee Mills于1991年在以南约14英里处开业，规模大得多。后来，包括Johnson Creek奥特莱斯中心和Prime Outlets Pleasant Prairie在内的奥特莱斯中心也报告了更强的入住率，并争夺相同的区域客户群。 德克萨斯州阿灵顿的Clearview Investments Ltd.于1998年1月以1700万美元购买了该购物中心。新业主宣布了翻新和租户招募计划，该物业在同年晚些时候更名为原奥特莱斯购物中心。伊利诺伊州迪尔菲尔德的Jaeger & Jaeger于2000年收购了该购物中心。当时入住率约为80%，2001年升至约85%，但这些数字落后于较新的区域奥特莱斯物业。 复苏并未持续。到2003年底，报告入住率已降至61%。2004年1月，GMAC Commercial Mortgage Corporation和LaSalle National Bank对业主提起诉讼，指控2000万美元贷款违约，并寻求警长拍卖。该物业于2004年2月归还给贷款机构，之后他们寻求买家。American Realty Advisors于2004年12月与Tucker Development Corporation合资收购了该地块。 新业主最初预计在有限时间内继续奥特莱斯运营，但他们的更广泛计划是用一个约300,000平方英尺的社区购物中心取代老化的购物中心。到2006年1月，北部的拆除工作已经开始，而剩余租户在短期租约下从南翼运营。到2006年8月，拆除工作完成。Ashley HomeStore的建设已经开始，额外计划包括三栋较小的商业建筑、一家拥有121间客房的酒店和四个未来开发地块。因此，奥特莱斯购物中心不复存在，取而代之的是一个以重建为导向的商业场所。
- 2006
购物中心被拆除
[1]拆除完成，该场地开始向社区导向的商业开发过渡。
- 2004
贷款机构收回所有权和重建所有权
[1]在贷款违约诉讼之后，贷款机构收回了该物业；American Realty Advisors和Tucker Development于当年晚些时候收购了它。
- 2000
Jaeger & Jaeger收购
[1]该物业再次易手，报告入住率约为80%。
- 1998
所有权变更和品牌重塑
[1]Clearview Investments收购了该物业，提议进行翻新，并将其更名为原奥特莱斯购物中心。
- 1991
Gurnee Mills开业
[1]规模大得多的Gurnee Mills综合体的开业在区域奥特莱斯市场增加了一个主要竞争对手。
- 1990
早期扩建达到峰值规模
[1]该中心已发展到约117家商店和超过400,000平方英尺。
- 1988
Lakeside Marketplace在附近开业
[1]一个竞争性的奥特莱斯中心在以南约三英里处开业，增加了对原购物中心的压力。
- 1982
工厂直销中心开业
[1]原奥特莱斯中心在威斯康星州布里斯托尔开业，拥有27家商店和约120,000平方英尺，成为威斯康星州第一家奥特莱斯购物中心。
产品与定位
一个区域性、目的地导向的室内奥特莱斯购物中心，通过大量集中的折扣工厂直销店，服务于威斯康星州东南部和芝加哥地区的购物者。
奥特莱斯零售 · 1982
工厂直销零售店
该购物中心的主要产品是大量工厂直销店，销售折扣品牌商品。可用的组合包括服装、鞋类、配饰、家居用品和其他日用商品，但具体的租户组合在其运营期间发生了变化。
购物中心 · 1982
室内奥特莱斯购物目的地
作为一个室内区域购物中心，原奥特莱斯购物中心为价值导向的购物提供了一个集中的目的地。在其报告的最大规模下，该综合体容纳了约117家商店，面积超过400,000平方英尺。
品牌决策
2004
从奥特莱斯购物中心向社区购物中心过渡战略背景
入住率大幅下降，该物业面临来自较新的区域奥特莱斯中心的压力。
采取的行动
American Realty Advisors和Tucker Development计划暂时运营该场地，然后将其重建为约300,000平方英尺的社区购物中心。
后续影响
购物中心于2005年和2006年分阶段拆除。Ashley HomeStore建在该物业的一部分上，并计划进行额外的商业和酒店开发。
1998
品牌重塑和提议的翻新战略背景
Clearview Investments在附近奥特莱斯中心竞争加剧的情况下收购了该物业，并寻求提高其吸引租户和购物者的能力。
采取的行动
业主宣布了翻新计划，并在同年晚些时候将工厂直销中心更名为原奥特莱斯购物中心。
后续影响
该物业继续运营，但后来入住率减弱，购物中心最终走向重建。
Acquisition price. $17 million (January 1998)
近期事件
- 2006
拆除开始，购物中心场地被重新开发[1]
其他
北部首先被拆除，剩余租户被整合到南翼，到8月整个购物中心被拆除。Ashley HomeStore正在该场地的一部分进行建设。
- 2004
贷款机构在涉嫌贷款违约后寻求出售[1]
诉讼 · 破产
在入住率降至约61%后，GMAC Commercial Mortgage Corporation和LaSalle National Bank就涉嫌2000万美元贷款违约寻求法律行动，并要求进行警长拍卖。
- 2004
American Realty Advisors和Tucker Development收购该地块[1]
并购
贷款机构后来将该物业转让或出售给American Realty Advisors和Tucker Development，后者计划暂时运营该奥特莱斯中心，然后进行重建。
- 2000
Jaeger & Jaeger收购原奥特莱斯购物中心[1]
并购
Jaeger & Jaeger在报告入住率约为80%时购买了该物业。
- 1998
Clearview Investments收购并重新命名该物业[1]
并购
Clearview Investments Ltd.以1700万美元购买了该购物中心，宣布了翻新计划，后来将其名称从工厂直销中心改为原奥特莱斯购物中心。
- 1991
Gurnee Mills加剧了区域竞争[1]
其他
位于布里斯托尔以南的规模大得多的Gurnee Mills奥特莱斯综合体的开业，给工厂直销中心的区域客户群带来了额外压力。
- 1990
工厂直销中心扩建至超过400,000平方英尺[1]
其他
经过几次早期扩建，该中心达到约117家商店和超过400,000平方英尺，其大部分贸易来自基诺沙以外。
- 1988
Lakeside Marketplace增加了本地奥特莱斯竞争[1]
其他
位于以南约三英里处的Lakeside Marketplace的开业引入了一个附近的竞争性奥特莱斯中心，其商品组合更高档。
- 1982
工厂直销中心在布里斯托尔开业，拥有27家商店[1]
其他
该奥特莱斯中心于10月1日向公众开放，拥有27家商店，占地约120,000平方英尺。它成为威斯康星州第一家奥特莱斯购物中心。
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