奥林匹亚与约克

奥林匹亚与约克是一家加拿大房地产开发公司，在20世纪90年代初倒闭前曾是世界上最大的商业地产开发商之一。该公司起源于多伦多的奥林匹亚地板和瓷砖公司，与赖希曼家族有关。保罗、阿尔伯特和拉尔夫·赖希曼从地板业务扩展到仓库、商业建筑和大型城市开发，建立了一种以收购、融资、开发和运营办公物业为核心的商业模式。 公司早期在多伦多的工作包括仓库和商业项目，以及唐米尔斯路上大规模的弗莱明登公园开发项目。其在加拿大的标志性项目是多伦多市中心的加拿大第一广场。奥林匹亚与约克在1971年通过竞争性投标赢得了国王街和湾街交叉口最后一块主要未开发地块的开发权，这里是加拿大金融区的象征性中心。该项目面临政治阻力，并在多伦多市长戴维·克龙比任内一度暂停，但赖希曼家族最终获得批准并完成了这座塔楼。加拿大第一广场成为加拿大最高的建筑，也是该国现代办公市场的标志性建筑。 在20世纪80年代，奥林匹亚与约克在加拿大以外积极扩张。它在市场低迷时期收购了大量纽约办公楼，据报道以约3亿美元购买了九座摩天大楼，后来该投资组合的价值大幅上升。纽约成为其主要的运营基地，公司还在曼哈顿和美国其他地方收购了额外的地标性物业。它还获得了世界贸易中心旁边的炮台公园城的开发权。该项目成为世界金融中心，一个由办公塔楼和公共空间组成的大型综合体，使奥林匹亚与约克成为全球重要的开发商。 公司还进行了重大的英国扩张。1980年，它收购了英国地产公司，这有助于促成伦敦道格斯岛的金丝雀码头项目。金丝雀码头规划面积约83英亩，是那个时代最雄心勃勃的城市更新和办公开发项目之一。其标志性塔楼一号加拿大广场在竣工时是英国最高的建筑。该项目受到英国经济衰退、办公空间需求疲软、金融机构不愿从传统伦敦金融城搬迁以及交通基础设施（包括朱比利线延长线）延误的影响。大部分空间空置，而开发需要持续融资。 奥林匹亚与约克同时实现了超越房地产的多元化。其活动包括控制布林科公司、持有阿比提比-普赖斯的主要股份、收购海湾加拿大公司，以及在涉及海勒姆·沃克-古德勒姆和沃茨的20世纪80年代有争议的斗争后对联合利昂进行重大投资。这些交易增加了集团的复杂性，并使其暴露于核心开发业务之外。其房地产策略严重依赖债务、资产价值、再融资以及来自大型互联投资组合的现金流。 伦敦和纽约商业地产的低迷对该结构造成了严重压力。随着金丝雀码头需要更多资金，曼哈顿物业价值和现金流减弱，公司面临不断升级的融资问题。保罗·赖希曼于1992年3月辞去总裁职务，奥林匹亚与约克于当年5月申请破产保护，据报道负债超过200亿美元。原始组织于1993年2月被解散。其剩余资产和业务围绕一个较小的继任者——奥林匹亚与约克地产公司进行了重组。 赖希曼家族后来通过奥林匹亚与约克地产公司和O&Y房地产投资信托基金重建了加拿大的房地产业务。这些实体回到了加拿大……

奥林匹亚与约克始于赖希曼家族在多伦多的奥林匹亚地板和瓷砖公司的延伸。保罗、阿尔伯特和拉尔夫·赖希曼在开展更大的城市项目之前，先涉足仓库和商业建筑。弗莱明登公园是一个重要的早期开发项目，但该公司决定性的加拿大突破是赢得了多伦多国王街和湾街交叉口著名地点的开发权。加拿大第一广场在经历了漫长的政治和审批纠纷后竣工，成为加拿大最高的建筑和多伦多金融区的标志。 公司的增长在20世纪80年代加速。它在市场低迷时期购买了一批纽约摩天大楼，在曼哈顿建立了重要存在，并获得了炮台公园城的开发权。由此产生的世界金融中心成为该公司最著名的成功案例之一。奥林匹亚与约克还通过收购英国地产公司扩展到英国，并在伦敦道格斯岛开发了金丝雀码头。一号加拿大广场成为该项目的标志性塔楼，当时是英国最高的建筑。然而，该项目遭遇了经济衰退、租户需求有限、交通连接延误以及习惯于伦敦金融城的金融企业的抵制。 除了房地产运营，奥林匹亚与约克还在其他行业进行了大量投资，包括布林科、阿比提比-普赖斯、海湾加拿大和联合利昂。这种多元化与日益杠杆化的业务结构同时发生。伦敦和纽约办公市场的同时疲软损害了房地产现金流，并使再融资变得困难。随着金丝雀码头需要持续支持，其曼哈顿资产受到低迷影响，公司的债务变得不可持续。 保罗·赖希曼于1992年3月辞去总裁职务，公司于5月申请破产。据报道其债务超过200亿美元。原始组织于1993年2月被解散。赖希曼家族保留了一个较小的继任者——奥林匹亚与约克地产公司，后来通过O&Y房地产投资信托基金重建了加拿大房地产平台。这些企业拥有加拿大多个城市的物业，直到2005年出售给布鲁克菲尔德地产公司。奥林匹亚与约克持久的历史重要性在于其在塑造多伦多金融核心、曼哈顿下城炮台公园城天际线和伦敦金丝雀码头区方面的作用。

• 2005

  重建的加拿大房地产业务被出售

  [1]Olympia & Yorken.wikipedia.org

  奥林匹亚与约克地产公司和O&Y房地产投资信托基金被出售给布鲁克菲尔德地产公司。

• 1993

  原始公司被解散

  [1]Olympia & Yorken.wikipedia.org

  原始奥林匹亚与约克组织被拆分，赖希曼家族保留了一个较小的继任者。

• 1992

  申请破产

  [1]Olympia & Yorken.wikipedia.org

  在房地产市场崩溃和高杠杆融资结构失败后，公司申请破产。

• 1987

  控制权争夺后投资联合利昂

  [1]Olympia & Yorken.wikipedia.org

  在涉及联合利昂和海勒姆·沃克的广为人知的法律斗争之后，奥林匹亚与约克成为联合利昂的最大股东。

• 1985

  收购海湾加拿大

  [1]Olympia & Yorken.wikipedia.org

  该集团收购了海湾加拿大公司，该交易因重大税收优惠而引发争议。

• 1981

  收购阿比提比-普赖斯股份

  [1]Olympia & Yorken.wikipedia.org

  奥林匹亚与约克收购了阿比提比-普赖斯82%的控股权。

• 1980

  英国和加拿大多元化开始

  [1]Olympia & Yorken.wikipedia.org

  公司收购了英国地产公司，并获得了布林科公司的控股权，既扩大了地理范围，也增加了工业敞口。

• 1971

  加拿大第一广场项目获得

  [1]Olympia & Yorken.wikipedia.org

  奥林匹亚与约克赢得了多伦多国王街和湾街交叉口的竞争性开发机会，从而建造了加拿大第一广场。

• 1967

  奥林匹亚与约克开发公司成立

  [1]Olympia & Yorken.wikipedia.org

  赖希曼兄弟正式将他们的房地产业务组建为奥林匹亚与约克开发有限公司。

• 1950

  赖希曼家族进入商业地产

  [1]Olympia & Yorken.wikipedia.org

  该家族的奥林匹亚地板和瓷砖公司扩展到多伦多的仓库和其他商业建筑，为后来的开发公司奠定了基础。

大型国际商业地产开发商，专注于地标性办公塔楼、金融区和城市更新项目。

• 商业办公塔楼 · 1971

  加拿大第一广场

  位于多伦多金融区的标志性办公塔楼，由奥林匹亚与约克在赢得国王街和湾街开发竞赛后开发。该项目成为加拿大最高的建筑，并帮助赖希曼企业成为加拿大商业地产的主要力量。

• 商业办公综合体

  世界金融中心

  位于曼哈顿下城世界贸易中心旁的炮台公园城大型办公综合体。在奥林匹亚与约克获得该地区的开发权后开发，该综合体成为纽约的标志性项目，也是公司国际扩张的重要体现。

• 城市更新和办公区 · 1980

  金丝雀码头

  奥林匹亚与约克对伦敦道格斯岛约83英亩场地的大规模再开发。该项目包括一号加拿大广场，旨在在伦敦金融城以东创建一个新的金融中心。在20世纪90年代初经历严重的空置和融资问题后，它成为一个重要的长期成功案例。

• 住宅和城市开发

  弗莱明登公园

  位于多伦多唐米尔斯路及其周边的大型开发项目，是奥林匹亚与约克最早的重大项目之一。它展示了公司在后来专注于地标性商业办公物业之前承担大型规划开发的能力。

• 商业物业组合

  多伦多商业物业组合

  公司开发或拥有多伦多的一系列物业，包括交易所塔、第一银行塔、海事人寿大厦、罗杰斯-AT&T中心、约克中心、皇后码头终点站以及圣克莱尔大道西和央街的物业。

• 商业物业组合

  北美办公物业组合

  奥林匹亚与约克的前北美资产包括纽约、芝加哥、波特兰、西雅图、埃德蒙顿、渥太华、哈利法克斯和其他城市的物业。著名例子包括列克星敦大道425号、公园大道237号、水街55号、奥林匹亚中心、KOIN中心和维勒广场。

• 1992

  高杠杆崩溃与破产

  该公司的崩溃源于严重的房地产市场低迷、巨额债务、主要开发项目现金流疲软以及难以对其互联投资组合进行再融资。它以超过200亿美元的负债申请破产。

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• 1985

  海湾加拿大税收优惠引发争议

  奥林匹亚与约克收购海湾加拿大公司因该交易为公司带来大量税收优惠而引发公众争议。

  来源

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• 2005

  出售重建的加拿大房地产业务并购

  背景

  在原始公司倒闭后，赖希曼家族通过奥林匹亚与约克地产公司和O&Y房地产投资信托基金重建了一个较小的加拿大房地产平台。

  采取的行动

  家族将两个房地产部门出售给布鲁克菲尔德地产公司。

  后续影响

  加拿大投资组合成为布鲁克菲尔德房地产运营的一部分，完成了重建的奥林匹亚与约克业务的主要转移。

  Reported transaction value. $2.1 billion (2005)

  来源

• 1992

  破产保护与重组其他

  背景

  金丝雀码头的融资需求、伦敦和纽约办公市场疲软、现金流下降以及高杠杆投资组合造成了严重的流动性危机。

  采取的行动

  保罗·赖希曼离开总裁职位，奥林匹亚与约克于5月申请破产。

  后续影响

  原始公司于1993年被解散，而较小的奥林匹亚与约克地产公司幸存下来，后来重建了加拿大的房地产业务。

  Reported liabilities at bankruptcy. More than $20 billion (1992)

  来源

• 1985

  收购海湾加拿大并购

  背景

  赖希曼集团在20世纪80年代正在向主要的非房地产企业多元化发展。

  采取的行动

  奥林匹亚与约克收购了海湾加拿大公司。

  后续影响

  该交易因其税收后果而引发争议，并增加了集团复杂的公司结构。

  来源

• 1980

  向英国的国际扩张战略

  背景

  奥林匹亚与约克寻求扩展到加拿大以外，并收购了英国地产公司，这是英国较大的开发商之一。

  采取的行动

  公司利用英国平台在伦敦道格斯岛的金丝雀码头进行再开发。

  后续影响

  金丝雀码头成为全球公认的金融区，尽管其初始开发遭遇了经济衰退、空置、基础设施延误以及后来的破产危机。

  来源

• 1980

  积极收购纽约办公资产战略

  背景

  纽约商业地产市场低迷，为以相对较低的价格收购主要办公建筑创造了机会。

  采取的行动

  奥林匹亚与约克购买了一组九座摩天大楼，并使纽约成为其房地产运营的中心基地。

  后续影响

  该投资组合在随后的繁荣中大幅升值，但公司在曼哈顿的敞口后来在市场低迷期间加剧了其现金流问题。

  Reported purchase price for nine skyscrapers. $300 million purchase price (Early 1980s)

  来源

• 1971

  对加拿大第一广场的承诺战略

  背景

  公司赢得了多伦多国王街和湾街交叉口战略重要未开发地块的竞争性流程，尽管政治环境暂时限制了大型开发。

  采取的行动

  奥林匹亚与约克经过多年的游说和谈判，获得了批准并完成了这座地标性办公塔楼。

  后续影响

  加拿大第一广场成为加拿大最高的建筑，也是多伦多金融区的标志性资产。

  来源

1. 1Olympia & Yorken.wikipedia.org