诺斯韦购物中心

诺斯韦购物中心是纽约州科洛尼的一个零售综合体，位于中央大道（即纽约州5号公路）沿线，与封闭式购物中心科洛尼中心隔街相望，与沃尔夫路和中央大道地区的商业发展密切相关。该物业自1970年开业至1990年代末一直作为名为诺斯韦商场的封闭式购物中心运营，之后被大规模重新开发为一系列独立的大型商店和较小的零售建筑。 该地块源于1968年秋季购买约59英亩土地。该物业此前曾是奥尔巴尼供水系统的一部分，自19世纪以来作为奥尔巴尼松林的一部分受到保护。纽约开发商莫里斯·斯坦伯格以120万美元从奥尔巴尼市购得该土地。1969年和1970年进行了规划和分区活动，包括关于细分工程和拟议商场标牌尺寸的听证会。初步场地工作在所有批准完成之前就已开始。 原中心于1970年10月开业，拥有两个大型百货公司主力店。联合商店旗下的阿尔马特于10月8日开业，随后E.J.科维特于10月15日开业。单层封闭式商场计划在两个主力店之间容纳约三十家较小的商店。伍尔沃斯是已公布的租户之一，同时还有一家银行分行和“时间隧道”家庭娱乐拱廊。该拱廊从中心开业一直租用到1998年封闭式商场关闭。圣弗朗西斯教堂是一座由方济各会圣名省赞助的天主教教堂，从1970年底起也在商场内运营，为购物者和员工提供宗教服务和牧灵指导。 该中心经历了影响许多美国老式商场的结构性压力。其最初的主力店在开业后约十年内关闭。1983年，原科维特空间被改造成较小的折扣导向单元，但这种形式并未恢复商场早期的实力。在1980年代，该物业有时被宣传为折扣中心，后来改用价值导向的措辞。1995年耗资200万美元的视觉翻新增加了绿植和更新的设计元素，但并未带来入住率或客流量的持久增长。 衰退在1990年代末加速。莱希米尔、伍尔沃斯和蒙哥马利沃德均在1997年或前后关闭了其门店；蒙哥马利沃德于1997年10月宣布关闭，并于1998年1月完成。到1997年底，只有大约一半的可用店铺空间被占用，到1998年12月，剩余店铺不足十二家。封闭式商场于1998年底关闭，但马歇尔由于租约继续运营至1999年。商场大部分于1999年5月开始拆除。 重新开发将该物业转变为现在的诺斯韦购物中心，一种大型零售配置。包含大卫婚纱店的部分作为独立建筑保留，而新的独立建筑在其后建造。塔吉特成为主要主力店，与重新开发中心相关的租户包括大卫婚纱店、乔安、马歇尔、艾迪堡折扣店、正装谷仓和亚麻与物品。霍伊特电影10院在独立的十屏建筑中运营了二十多年，于2000年8月租约到期后关闭。因此，该中心有据可查的身份最好被理解为一个幸存下来的零售物业，其物理和商业形式从封闭式商场转变为露天大型零售中心。

诺斯韦购物中心始于对与奥尔巴尼历史供水物业和奥尔巴尼松林相关的土地的重新开发。1968年秋季，纽约开发商莫里斯·斯坦伯格以120万美元从奥尔巴尼市购买了约59英亩土地。拟议项目需要当地规划和分区审查。1969年和1970年的听证会和会议讨论了细分、初步建设和超大标牌。尽管正式批准仍在讨论中，但在一些相关程序之前，平整工作已经开始。 最初的诺斯韦商场于1970年10月在科洛尼中央大道上作为单层封闭式购物中心开业。联合商店旗下的阿尔马特于10月8日开设了约15万平方英尺的商店。E.J.科维特于10月15日开设了约14万平方英尺的门店。计划在两个主力店之间开设约三十家较小的商店。伍尔沃斯被宣布为另一个主要租户，奥尔巴尼国家商业银行和信托公司的一个分行获准入驻。这些租户反映了当时美国郊区购物中心常见的百货公司和综合商品模式。 一些不寻常或社区导向的用途使诺斯韦独具特色。蒂科·博诺莫曾与博诺莫土耳其太妃糖有关，于1970年在那里开设了第一家“时间”家庭娱乐中心。“时间隧道”成为更广泛的东北拱廊连锁的一部分，并一直留在诺斯韦直到1998年封闭式商场关闭。圣弗朗西斯教堂由方济各会圣名省赞助，在施工延误后于1970年12月非正式开放。这座3267平方英尺的教堂为购物者和零售员工提供弥撒、祈祷和牧灵咨询。它于1971年3月正式奉献，吸引了来自多个信仰背景的游客以及天主教徒。 最初的主力店策略在接下来的十年中减弱。阿尔马特和科维特都在中心开业约十年后关闭。1983年，原科维特场所被分割成较小的折扣导向空间，但这一实验并未成功长期替代百货公司。该物业在不同时期也以折扣和价值导向的术语进行营销，反映了试图通过更低价格而非传统时尚商场身份进行竞争的尝试。 到1990年代，来自更新更大购物中心的竞争、消费者模式的变化以及租户流失降低了封闭式商场的可行性。业主于1995年投资约200万美元，用绿植和更新的设计元素刷新内部，但翻新未能吸引足够的新租户。餐饮供应收缩，据报道到1997年10月，在瑞克咖啡馆关闭后，阿里奥披萨是唯一剩下的餐厅。 衰退在1997年和1998年变得不可逆转。莱希米尔和伍尔沃斯于1997年关闭，而蒙哥马利沃德于当年10月宣布关闭其诺斯韦门店，并于1998年1月完成。到1997年底，大约一半的可用空间空置。1998年12月，剩余开放店铺不足十二家，封闭式商场于该月底关闭。马歇尔根据租约条款继续运营至1999年。 重新开发规划在关闭前已经开始。科洛尼镇规划委员会于1998年12月批准的差异允许不同的物理布局。封闭式商场大部分于1999年5月开始拆除。大卫婚纱店占据的部分作为独立建筑保留，而新的独立建筑在其后建造。塔吉特成为主要主力店，由此产生的露天综合体包括乔安、马歇尔、艾迪堡折扣店、正装谷仓、亚麻与物品和大卫婚纱店等零售商。这一转变标志着该物业从传统封闭式商场向大型零售中心的转变。 该地点的娱乐部分也在转型期间结束。霍伊特电影10院在独立的2.3万平方英尺建筑中运营了二十多年，拥有十个屏幕和约2000个座位。从1993年开始，它以降价放映二轮电影，但在2000年8月租约到期时未续租。因此，诺斯韦购物中心既代表了零售地点的持久性，也代表了其原始商场形式被更灵活的大型商店集合所取代。

• 2000

  电影10院关闭

  [1]Northway Shopping Centeren.wikipedia.org

  霍伊特电影10院在租约于8月到期后停止运营。

• 1999

  重新开发为大型零售中心开始

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  封闭式结构大部分被拆除，取而代之的是独立的零售建筑。

• 1998

  封闭式商场关闭

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  在严重租户流失后，原始封闭式商场于1998年底停止运营。

• 1995

  内部现代化努力

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  据报道耗资200万美元的翻新引入了新的绿植和设计特色，但未能扭转中心的衰退。

• 1983

  原科维特空间被细分

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  原主力店场所被改造成较小的折扣店单元。

• 1971

  圣弗朗西斯教堂正式奉献

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  商场内的天主教教堂在1970年12月非正式开放后获得正式奉献。

• 1970

  诺斯韦商场开业

  [1]Northway Shopping Centeren.wikipedia.org

  封闭式商场于10月开业，阿尔马特和E.J.科维特为最初的主要主力店。

• 1970

  时间隧道开始运营

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  第一家“时间”家庭娱乐中心在诺斯韦开业，成为长期商场租户。

• 1968

  为拟议商场购置土地

  [1]Northway Shopping Centeren.wikipedia.org

  莫里斯·斯坦伯格以120万美元从奥尔巴尼市购买了约59英亩土地，启动了未来诺斯韦地点的开发。

一个便利导向的郊区零售中心，从封闭的、以价值为中心的商场演变为露天大型零售综合体。

• 零售 · 1999

  大型综合商品

  重新开发中心的主要形式是独立建筑中的大规模综合商品零售。塔吉特成为从封闭式商场转换后的主要记录在案的主力店，取代了早期以百货公司为中心的布局，采用更灵活的大型零售配置。

• 零售 · 1999

  专业零售

  诺斯韦曾接待过服务于服装、工艺品、面料、婚纱客户、家居相关购物者和折扣消费者的专业零售商。重新开发中心记录在案的租户包括大卫婚纱店、乔安、马歇尔、艾迪堡折扣店、正装谷仓和亚麻与物品。

• 购物中心 · 1970

  封闭式商场零售

  从1970年到1998年，诺斯韦作为单层封闭式商场运营，拥有百货公司主力店和约三十家计划中的较小商店。阿尔马特、E.J.科维特和伍尔沃斯是与该物业相关的主要早期零售品牌。

• 家庭娱乐 · 1970

  时间隧道

  时间隧道是蒂科·博诺莫于1970年在诺斯韦创立的家庭娱乐拱廊。该地点从商场开业一直运营到1998年12月封闭式商场时代结束。

• 1998

  用大型零售中心取代封闭式商场战略

  背景

  到1998年底，封闭式商场剩余店铺不足十二家，无法与更新、更大的零售目的地有效竞争。

  采取的行动

  在获得规划差异后，开发商关闭并大部分拆除了封闭式商场，同时保留大卫婚纱店建筑并增加独立商店。

  后续影响

  该物业成为诺斯韦购物中心，一个以塔吉特为主力店、由多家专业零售商占据的露天大型零售综合体。

  来源

• 1995

  投资进行外观翻新战略

  背景

  老化的封闭式商场正在失去租户，需要更强的视觉吸引力以对抗更新的购物中心。

  采取的行动

  据报道，业主花费200万美元用于绿植和更新的室内设计处理。

  后续影响

  这项投资未能吸引足够的新租户来阻止中心的衰退。

  Reported renovation expenditure. $2 million (1995)

  来源

• 1983

  将原科维特主力店改建为折扣单元战略

  背景

  原始主力店的关闭留下了大型空置百货公司空间，削弱了封闭式商场传统的租户组合。

  采取的行动

  原E.J.科维特场所被分割成较小的空间，供折扣导向的零售商使用。

  后续影响

  这一转换并未成功长期替代主力店，该物业继续面临入住率和竞争压力。

  来源

1. 1Northway Shopping Centeren.wikipedia.org