诺斯兰中心
位于密歇根州南菲尔德的先驱性郊区购物中心，帮助确立了美国战后区域购物中心模式。
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概览
诺斯兰中心是密歇根州南菲尔德的一个大型购物中心，该地位于底特律正北的郊区。由底特律百货公司J.L. Hudson公司开发，建筑师维克多·格伦设计，于1954年3月22日开业，建设始于1952年。这个约159英亩的项目是Hudson's围绕底特律规划的四个方向性郊区购物中心中的第一个；随后是Eastland、Southland和Westland。诺斯兰的构想是对战后郊区化以及汽车购物日益普及的回应。开业时，它被广泛描述为世界上最大、最雄心勃勃的购物中心之一，并成为全国公认的规划郊区零售发展的典范。 最初的诺斯兰并非后来传统意义上的封闭式购物中心。其主要Hudson's百货商店位于景观综合体的中心，周围环绕着一圈较小的建筑和步行通道。设计融合了广场、喷泉、雕塑、广泛的景观美化、公共设施、礼堂、剧院、银行、邮局、医务室、失物招领处。配送和服务活动通过一个庞大的地下隧道网络与购物者分离，隧道内设有服务室、储藏区、车间，并一度设有指定的民防避难所。该中心最初吸引了底特律地区广泛的零售商、餐馆、专卖店和服务企业。 诺斯兰于1975年封闭，当时J.C. Penney也作为主力店加入。进一步的变化反映了美国购物中心和百货零售的演变。MainStreet，一个短暂的Federated Department Stores连锁店，于1985年开业，随后改建为Kohl's。T.J. Maxx和美食广场于1991年增加，Montgomery Ward于1994年开业，Target于1996年开业。一个家庭娱乐场所从1999年运营至2012年。这些新增设施无法完全抵消来自底特律地区新目的地（如Somerset Collection、Fairlane Town Center和Twelve Oaks Mall）日益激烈的竞争，也无法解决传统百货商店面临的更广泛的结构性问题。 该中心逐渐失去主力店和租户。Kohl's于1995年离开，Montgomery Ward于1998年因连锁店财务困难关闭，J.C. Penney于2000年退出，T.J. Maxx于2004年关闭。National Wholesale Liquidators从2005年至2008年占用前Montgomery Ward空间。Target于2007年翻新并扩建了其门店，增加了药房、星巴克和必胜客等设施，但于2014年底宣布关闭；该店于2015年2月关闭。Macy's，原Hudson's业务的继承者，于2015年3月22日关闭，恰逢中心开业61周年。随着仅剩少量内街租户，诺斯兰于2015年4月15日正式关闭。 所有权和财务困难加速了从零售中心到再开发场地的转变。Ashkenazy Acquisition Corporation于2008年收购该物业。据报道2014年拖欠3100万美元付款后，Spinoso Real Estate Group被任命为接管人。南菲尔德市于2015年10月购买该物业，并开始寻求拆除和再开发方案。拆除始于2017年，该市后来将该场地作为亚马逊第二总部的潜在选址进行营销，尽管亚马逊选择了底特律地区的另一个地点。2021年7月，南菲尔德将该物业出售给Contour Companies。大部分剩余购物中心于2021年9月开始拆除，用于拟议的诺斯兰市中心再开发项目，结合住宅、零售、餐饮、娱乐和办公用途。计划要求保留和再利用前Hudson's建筑，并建造大量租赁住宅。因此，诺斯兰中心主要作为……的地标而存在。
沿革
诺斯兰中心源于J.L. Hudson公司对二战后底特律都会区快速郊区化的回应。Hudson's是底特律一家主要的百货连锁店，其旗舰店位于市中心显眼位置。1948年，建筑师维克多·格伦说服该公司考虑在底特律内郊区周围建立一系列郊区购物中心。诺斯兰是四个计划中的方向性中心中的第一个，先于Eastland、Southland和Westland。 建设始于1952年，地点位于南菲尔德Greenfield Road和M-10（又称John C. Lodge高速公路）交叉口附近约159英亩的场地上。该中心于1954年3月22日开业，据当时报道投资约3000万美元。其开业受到全国广泛关注，因为它展示了一种协调的郊区零售新模式。该项目没有复制市中心街道，而是将一家大型Hudson's商店置于精心规划的步行环境中，周围环绕着较小的商店、广场、喷泉、雕塑、景观和市政风格的设施。最初的方案是露天的，多个建筑围绕中央百货商店布置。 开业时的租户组合将Hudson's与当地服装、鞋类、专卖店、家具、杂货、药店、糖果店、餐厅和服务企业相结合。该物业还包括剧院、剧场、银行、邮局、医务室、失物招领处和其他客户服务。其分离的服务基础设施尤为广泛。一个地下隧道系统，总长数英里，包含数百个房间，支持配送、存储、车间和其他运营需求。部分网络还与民防规划相关，曾一度用作核弹避难所。隧道有助于将卡车和其他后台活动与公共步行区分开。 诺斯兰的设计使维克多·格伦成为美国购物中心发展中的有影响力人物。然而，格伦后来批评了购物中心繁荣之后出现的商业过度和规划不善的模仿。他对郊区购物中心看法的转变成为诺斯兰更广泛历史意义的一部分：该项目既代表了精心设计的战后社区导向零售的承诺，也代表了最终依赖汽车的商业开发的蔓延。 该中心在1970年代发生了重大变化。1975年封闭，使其与日益主导的区域购物中心模式保持一致，J.C. Penney加入Hudson's作为主力店。Federated Department Stores的MainStreet概念于1985年开业。当该连锁店停业时，其位置于1989年改建为Kohl's。诺斯兰于1991年增加T.J. Maxx和美食广场，1994年11月增加Montgomery Ward，1996年4月增加Target。Jeepers!家庭娱乐场所于1999年开业，后于2012年关闭。 1980年代和1990年代也带来了更大的竞争压力。较新的中心，包括Somerset Collection、Fairlane Town Center和Twelve Oaks Mall，提供了更新的设施，在某些情况下提供更高档的租户组合。诺斯兰经历了反复的主力店更替：Kohl's于1995年离开，Montgomery Ward于1998年因其母公司面临财务问题而关闭，J.C. Penney于2000年退出，T.J. Maxx于2004年关闭。National Wholesale Liquidators于2005年接管前Montgomery Ward空间，但于2008年离开。 Target试图通过2007年翻新和扩建其门店来加强其地位。工程增加或改善了包括药房、星巴克和必胜客在内的设施。然而，Target于2014年11月宣布该店将作为全国一组关闭门店的一部分关闭；该店于2015年2月关闭。Macy's，通过百货连锁店后来的公司变更继承了Hudson's，宣布了自己的关闭。该店于2015年3月22日结束运营，恰逢原Hudson's开业61周年。诺斯兰于2015年4月15日正式关闭，仅剩少数内街商店。 该物业的所有权历史日益与财务困境和再开发相关。Ashkenazy Acquisition Corporation于2008年12月购买诺斯兰。在业主据报道2014年拖欠3100万美元付款后，Spinoso Real Estate Group被任命为接管人。2015年10月，南菲尔德市以据报道250万美元购买该物业，并开始规划拆除和再利用。南菲尔德后来在亚马逊寻找第二总部期间提议该场地，但亚马逊选择了底特律的前密歇根州博览会场地。 拆除始于2017年10月。2021年7月，南菲尔德将该物业出售给Contour Companies。2021年9月开始进一步拆除，用于拟议的诺斯兰市中心项目。计划描述了一个混合用途再开发项目，包括约1546套新五层和六层建筑中的租赁公寓，以及保留的围绕前Hudson's结构的壳体内的约254套阁楼式住宅。历史悠久的Hudson's建筑被提议改建为大型食品和商品市场，包括食品、娱乐、家居用品、本地企业和办公空间。再开发标志着该物业从运营中的购物中心转变为以住房和混合用途城市再投资为主的场地。
- 2021
Contour Companies收购该场地
[1]南菲尔德于7月将该物业出售给Contour Companies。
- 2021
诺斯兰市中心拆除和再开发阶段
[1]9月开始进一步拆除，用于拟议的以住宅为中心并再利用前Hudson's建筑的混合用途项目。
- 2017
初步拆除开始
[1]拆除开始，包括前Target结构在内的部分。
- 2015
零售运营结束
[1]Macy's于3月22日关闭，诺斯兰于4月15日正式关闭。
- 2015
南菲尔德购买该场地
[1]该市收购了该物业，并开始寻求拆除和再开发。
- 2008
Ashkenazy收购该物业
[1]诺斯兰被出售给Ashkenazy Acquisition Corporation。
- 1996
Target开业
[1]Target于4月在中心西端开业。
- 1994
Montgomery Ward开业
[1]Montgomery Ward于11月在诺斯兰开业。
- 1991
增加T.J. Maxx和美食广场
[1]该物业通过T.J. Maxx和美食广场扩大了低价和餐饮供应。
- 1985
MainStreet开业
[1]Federated的MainStreet连锁店在诺斯兰开业，后来改建为Kohl's。
产品与定位
一个标志性的、以汽车为导向的郊区购物中心，将大型百货商店与景观步行空间、专卖零售、公共设施以及后来的封闭式购物中心便利设施相结合。在后期，它被定位为传统的区域购物中心，但面对底特律地区更新、更高档的购物目的地时举步维艰。
百货商店 · 1954
Hudson's百货商店
Hudson's是诺斯兰最初且定义性的主力店。这家四层商店由底特律的J.L. Hudson公司运营，提供广泛的百货商品，包括服装、家居用品和一般零售产品。其中心位置塑造了最初的步行规划，使该中心成为围绕主要城市百货连锁组织的郊区购物目的地的早期例子。
百货商店
Macy's百货商店
Macy's在诺斯兰作为购物中心的最后时期运营于前Hudson's主力建筑内。它代表了通过连续的公司和品牌变更延续了原百货主力店。Macy's于2015年3月22日关闭该地点，消除了该物业最后一个主要主力店，并加速了购物中心的最终关闭。
购物中心 · 1954
诺斯兰专卖零售综合体
诺斯兰的更广泛供应将百货商店与当地专卖零售商、服装和鞋类商店、家具、杂货、药店服务、餐馆、糖果店、银行、邮政服务、娱乐以及后来的折扣零售相结合。其面向公众的设计增加了广场、喷泉、雕塑、景观和步行区，使综合体不仅仅是商店的简单集合。
混合用途再开发 · 2021
诺斯兰市中心
诺斯兰市中心是前购物中心场地的拟议再开发项目。计划描述了一个以住宅为主导的项目，包括新的租赁建筑、融入原Hudson's综合体保留壳体的阁楼式公寓，以及一个大型食品和商品市场，结合餐饮、娱乐、家居用品、本地企业和办公室。
品牌决策
2021
启动诺斯兰市中心再开发战略背景
在购物中心关闭和多年部分拆除后，该场地被重新定位为大型混合用途项目，而不是恢复传统的零售运营。
采取的行动
Contour Companies收购了该物业，并开始拆除，用于拟议的以住宅为主导的再开发，保留前Hudson's建筑。
后续影响
拟议项目将诺斯兰的身份从区域购物中心转变为混合用途住宅、零售、餐饮、娱乐和办公区。
Proposed redevelopment investment. $403 million (2021 redevelopment plan)
2015
从购物中心运营转向公共主导的再开发战略背景
Target和Macy's的离开使诺斯兰几乎没有剩余租户，而物业的所有权面临财务问题。
采取的行动
南菲尔德购买了该物业，并寻求拆除、再利用和再开发方案。
后续影响
该场地进入了漫长的再开发过程，包括2017年的初步拆除和后来出售给Contour Companies。
Property purchase price. $2.5 million (October 7, 2015)
2007
翻新和扩建Target商店战略背景
诺斯兰正在失去主力店，需要更强的日常零售客流。Target仍然是该物业的主要租户之一。
采取的行动
Target翻新并扩建了其内部和外部空间，增加了药房、星巴克和必胜客。
后续影响
Target后来于2014年宣布关闭该店，并于2015年2月关闭。
1975
将露天中心改建为封闭式购物中心战略背景
到1970年代，封闭式区域购物中心已成为美国零售业中越来越有影响力的形式。诺斯兰适应了其最初的露天设计，同时增加了另一家百货主力店。
采取的行动
该中心被封闭，并增加了J.C. Penney作为主力店。
后续影响
这一变化使诺斯兰在当时现代化，但并未防止后来的租户更替和来自新购物中心的竞争。
近期事件
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