北黑文购物中心
位于康涅狄格州北黑文的一个大型拟建封闭式购物中心，因长期的环境、经济和法律反对而放弃。
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概览
北黑文购物中心是一个拟建的封闭式购物中心，从未在康涅狄格州北黑文建成。该项目由纽约的Mall Properties, Inc.开发，出现在美国各地规划封闭式区域购物中心作为主要零售和就业中心的时期。其拟建地点位于昆尼皮亚克河和91号州际公路之间，占地约117.5英亩。1973年，该镇授权出售市政土地用于该项目，开发商后来向该镇支付费用以保留对该物业的选择权，同时工程和基础设施规划继续进行。 该方案在规划过程中大幅扩展。早期估计描述了一个耗资约4000万美元、面积约90万平方英尺的两层购物中心。后来的计划将预计投资扩大到约1.5亿美元，零售面积扩大到约110万平方英尺，这将是当时康涅狄格州最大的封闭式购物中心。拟议的租户组合包括四个百货公司主力店——G. Fox & Co.、J. C. Penney、Macy's和Sears——以及大约一百家较小的商店。计划还考虑了道路改善、娱乐设施以及周边交通基础设施的广泛变化。 支持者将该购物中心视为经济发展项目。北黑文官员认为，它可以创造多达3000个永久性工作岗位，产生可观的工资和建筑活动，并提供大量额外的税收收入。该项目还得到了一些地区官员的支持，他们认为这是吸引零售支出和投资到该地区的一种手段。 反对意见在多个方面出现。纽黑文市长Frank Logue认为，郊区购物中心会将顾客、租户和投资从纽黑文的商业区吸引走。环境问题变得尤为重要，因为拟建地点约有56英亩是湿地，开发计划要求填埋约31英亩。这些情况使该项目受到联邦湿地和通航水域法规的约束，包括1899年《河流与港口法》和《清洁水法》第404条的规定。 由Roberta Friedman领导、康涅狄格公民行动组织协助的当地反对组织“停止购物中心”对交通、空气污染、城市化、市政财政、零售租金以及快餐店的泛滥表示担忧。反对者引用的交通研究预测，繁忙的工作日和周六将有数万次车辆出行。纽黑文官员还委托或要求进行研究，考察该购物中心对区域经济的影响。1980年住房和城市发展部的一项研究预测，邻近社区将遭受重大的贸易、租户和未来投资潜力损失。 美国陆军工程兵团最终拒绝了必要的许可证，认为该项目违背了公共利益。这一决定受到环境影响以及对纽黑文经济发展损害的担忧的影响。尽管随后的诉讼对工程兵团的权力提出质疑，并一直持续到联邦法院，但法律程序并未导致建设授权。最高法院拒绝审查该争议，购物中心从未建成。 这一失败的提案在康涅狄格州发展史上仍然引人注目，因为围绕它的城市间冲突后来在米尔福德反对纽黑文在1990年代末和2000年代初计划的大型购物中心项目时得到了呼应。北黑文最终在附近的Universal Drive沿线发展了重要的零售集中区，但不是Mall Properties所设想的封闭式区域购物中心。
沿革
北黑文购物中心被设想为康涅狄格州北黑文的一个大型封闭式区域购物中心。该提案属于美国郊区零售发展的扩张时代，当时百货公司主力店和大型专业零售综合体被推广为就业、建筑活动、税收收入和区域商业增长的来源。 该项目依赖于在昆尼皮亚克河和91号州际公路附近组装一大块土地。1973年，北黑文授权以每英亩18,000美元的价格出售市政土地用于开发，交易总额为507,600美元。纽约开发商Mall Properties, Inc.于1975年开始向该镇付款以保留对该物业的选择权。到1978年，额外的付款用于与一项大型交通计划相关的工程工作。计划的变更包括拓宽华盛顿大道，通过一座新桥将Valley Service Road延伸穿过铁路轨道，在Toelles Road连接北黑文和沃灵福德，并将Valley Service Road从两车道扩展到六车道。 组装后的开发区域面积约为117.5英亩。该物业西临昆尼皮亚克河，东临91号州际公路，其中特别突出的部分位于Stillman Road和河流之间。拟议的中心最初被描述为一个两层、90万平方英尺的购物中心，耗资约4000万美元。后来的计划将预计规模增加到约110万平方英尺，预计成本增加到约1.5亿美元。G. Fox & Co.、J. C. Penney、Macy's和Sears被确定为主力租户，同时计划了大约一百家较小的商店。还考虑了一个娱乐设施，可能使用与疏浚池塘相关的材料或土地。 北黑文官员强调了该项目的经济效益。该镇估计，购物中心每年可产生约250万美元的税收收入，并创造多达3000个永久性工作岗位。支持者还引用了当地和区域建筑工人约1500万美元的工资。该项目得到了北黑文以外一些官员的支持，包括梅里登市经理Dana Miller，尽管担心与现有零售设施的竞争。 该开发面临纽黑文政治领导人和环保倡导者的反对。纽黑文市长Frank Logue认为，郊区购物中心会将业务从该市的商业区转移走。他对该提案的审查强调了影响湿地和通航水域建设的联邦限制。该地点约有56英亩是湿地，计划提议填埋约31英亩。这场争议使北黑文和纽黑文之间的关系紧张，北黑文的第一行政长官批评他认为邻市异常广泛的干预。在Logue的继任者市长Biagio DiLieto的领导下，反对声继续。 基层反对通过“停止购物中心”组织起来，由Roberta Friedman领导。该组织认为，该开发将导致严重的交通拥堵、增加空气污染、加速郊区化、给市政财政带来压力，并使当地商户面临高租金和加剧的竞争。反对者还反对可能集中大量快餐店。争议期间引用的交通预测包括约42,000次工作日出行和56,000次周六出行。康涅狄格公民行动组织为“停止购物中心”提供了技术支持。1979年，反对者还质疑该镇是否从土地中获得了公平价值，并指出在项目未解决期间缺乏预期的财产税收益。 经济研究增加了另一个维度。应纽黑文官员和陆军工程兵团的要求，住房和城市发展部于1980年进行了一项独立研究。其预测是，该购物中心可能在其他区域社区造成大量的贸易、租户和未来投资潜力损失。陆军工程兵团最初发布了一份有利的报告，但最终拒绝了所需的许可证，确定该项目违背了公共利益。环境影响和对纽黑文经济发展的潜在损害是核心考虑因素。康涅狄格州州长William O'Neill在1985年的一次会议上也表示，该项目不值得冒对纽黑文的风险。 到1985年8月，媒体报道认为政治斗争实际上已经结束，引用了官员的担忧，即购物中心可能将纽黑文的零售业务减少多达20%。然而，法律程序仍在继续。1987年，地区法院裁定陆军工程兵团超出了其权力。纽黑文于1988年对结果提出质疑，认为诉讼实际上已为项目扫清了道路。第一巡回法院驳回了此案，解释说Mall Properties的审批过程只是转移到了另一个论坛，并未产生实际授权。最高法院驳回了纽黑文的调卷令申请。由于缺乏必要的许可证，且开发的法律和政治支持已经耗尽，购物中心从未建成。 这一事件后来在康涅狄格州土地使用政治中获得了更广泛的意义。纽黑文反对北黑文项目的策略后来被用于反对该市自己提出的纽黑文长廊项目，当时米尔福德在1990年代末和2000年代初阻止了该开发。北黑文最终确实在Universal Drive沿线发展了一个主要的零售区，成为该地区购物的焦点，但拟议的封闭式购物中心本身仍然是一个未建成的项目。
- 1988
最高法院拒绝审查
[1]最高法院拒绝审查持续的法律争议，此后该提案从未实现。
- 1987
地区法院审查工程兵团权力
[1]地区法院裁定陆军工程兵团超出了其权力，但该裁决并未导致购物中心建设。
- 1985
陆军工程兵团拒绝所需许可证
[1]陆军工程兵团得出结论，该购物中心将违背公共利益，并拒绝了相关许可证。
- 1980
HUD完成区域影响研究
[1]一项独立的HUD研究预测了对邻近社区贸易、租户和投资的重大负面影响。
- 1979
有组织的社区反对加剧
[1]“停止购物中心”公开了关于交通、土地价值、税收、污染、城市化以及该项目对当地企业影响的担忧。
- 1978
工程和道路计划扩大
[1]额外的付款用于支持与购物中心相关的重大道路、桥梁和铁路交叉口改善的工程工作。
- 1975
开发商获得土地选择权
[1]Mall Properties开始每月付款以保留拟议开发场地的选择权。
- 1973
北黑文批准市政土地出售
[1]镇会议授权以每英亩18,000美元的价格出售市政土地用于拟议的购物中心，交易价值为507,600美元。
产品与定位
一个拟建的超级区域封闭式购物中心，旨在整合百货公司和专业零售，同时作为北黑文的主要就业、税收收入和区域发展项目。
购物中心
拟建的封闭式区域购物中心
核心产品是一个计划中的两层封闭式购物中心，旨在将百货公司、专业商店、服务以及可能的娱乐用途结合在一个大型区域目的地中。该提案在规划期间从约90万平方英尺扩大到约110万平方英尺。它从未建成。
百货公司
百货公司主力店计划
拟议的租户结构包括G. Fox & Co.、J. C. Penney、Macy's和Sears作为主力店。这些承诺旨在提供与大型封闭式区域购物中心相关的客流量和零售规模。由于项目被放弃，没有主力店开业。
专业零售
专业零售店
计划在百货公司主力店旁边开设大约一百家较小的商店。拟议的组合将包括服装、配饰、家居用品、服务、食品店和其他基于购物中心的专业零售，但没有完成租户名单。
娱乐
拟建的娱乐设施
作为更广泛场地概念的一部分，考虑了一个娱乐设施。这个想法与涉及池塘和疏浚的计划工作有关，但现有的历史记录并未确定最终的设计、运营商或计划。
品牌决策
近期事件
- 1988
最高法院拒绝审查北黑文购物中心争议[1]
诉讼
最高法院拒绝审查联邦诉讼，使该项目没有完成开发路径。
- 1987
联邦法院诉讼继续围绕许可证权力展开[1]
诉讼 · 监管
地区法院裁定陆军工程兵团超出了其权力，但后来的上诉程序并未为施工扫清道路。
- 1985
陆军工程兵团拒绝购物中心许可证[1]
监管
在审查了湿地和区域经济影响后，陆军工程兵团拒绝了开发所需的许可证，认为该提案违背了公共利益。
- 1980
HUD研究预测区域经济损失[1]
监管 · 其他
由反对者要求的住房和城市发展部研究预测，该购物中心可能会减少周边社区的贸易、租户和未来投资机会。
- 1979
当地组织“停止购物中心”组织反对活动[1]
其他
“停止购物中心”在交通、环境、财政、零售和城市发展方面对该提案提出质疑，并得到康涅狄格公民行动组织的技术支持。
- 1975
Mall Properties保留开发选择权并资助基础设施规划[1]
其他
Mall Properties开始每月付款以保留土地选择权。后来的付款支持了道路拓宽、桥梁和相关交通变化的工程工作。
- 1973
北黑文授权出售拟建购物中心的土地[1]
其他
北黑文镇会议批准出售市政土地，该土地将成为拟建的北黑文购物中心场地的一部分。
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