新家园

新家园是一家德国非营利性住房和建筑公司，总部位于汉堡，由德国工会联合会（DGB）及其附属工会控制。其机构根源可追溯至1926年在汉堡成立的一家非营利性住房协会。该组织于1939年采用“新家园”这一名称，当时住房协会及其资产在工会财产被没收后已置于纳粹德国劳工阵线的控制之下。二战后，经过货币改革、联邦共和国的建立以及1948年至1955年间住房资产和公司归还工会，一个围绕汉堡组织的新企业集团得以发展。 从1950年代起，新家园成为战后住房政策和工会社会政策的重要工具。在住房严重短缺时期，它建造了大型住宅区，通常保留公寓用于出租，同时也开发自有公寓和独立式住宅。该组织在德国非营利性住房法律框架内运作，符合条件的住房公司可获得税收优惠和补贴融资，但需限制利润并承诺社会可接受的租金。到1970年代初，超过150万人居住在新家园的公寓中，该集团已成为欧洲最大的非国有住房建设公司。到1982年，其建设产出据报道超过46万套公寓。 在所谓的“漫长的1960年代”，新家园将其活动扩展到传统非营利性住房之外。它进行了城市开发项目，并建造或管理了医院、市政厅和购物中心等项目。它还承接了国外的建设项目。这种扩张产生了复杂的集团结构，将非营利性住房与营利性业务相结合，这些业务不在非营利性住房法规的直接范围内。这种结合增加了集团的规模和知名度，但也使其面临更大的财务和管理风险。 1973年石油危机后，经济环境恶化。尽管国家和国际形势不断变化，新家园仍继续扩张，但该集团随后出现了严重的财务问题。1982年，新闻杂志《明镜》的调查报道指控高级管理人员以公司和租户的利益为代价中饱私囊。这一报道对一家所有权和公众身份与有组织劳工和社会住房紧密相关的集团造成了合法性危机。这一争议与业务中营利部分的财务问题密不可分，最终使现有结构难以为继。 1986年9月，工会以象征性价格将新家园出售给商人霍斯特·席瑟。这笔交易仅在几周后就被撤销。随后，该集团通过出售区域和其他部分的住房资产，以及出售或清算子公司而被拆解。营利性业务的清算给DGB和各工会带来了巨大成本；当代历史记载估计该过程负担约为10亿德国马克，而非营利部门的总体损失仍不清楚。该集团清算的结束通常定于1998年。如今，新家园主要因其对战后住房建设的巨大贡献以及其崩溃所暴露的治理、问责和财务风险而被铭记。

新家园的机构历史始于1926年在汉堡成立的一家非营利性住房协会。其发展受到二十世纪政治动荡的影响。1933年纳粹夺取政权后，工会住房协会被没收，其住房存量转移至德国劳工阵线。该组织于1939年引入“新家园”这一名称。 二战后，前工会住房组织的法律和机构地位逐渐重建。在1948年货币改革和1949年联邦共和国成立后，住房资产和公司在1948年至1955年间归还给工会。从汉堡出发，新的新家园集团在战后住房短缺期间扩展到西德各地。其主要角色是建造住宅区并出租所得公寓，同时也提供自有公寓和独立式住宅。 该公司的战后扩张与德国的非营利性住房体系相关。在1990年相关非营利性住房框架废除之前，符合条件的公司如果限制利润并将租金维持在可接受的社会水平，可以获得税收优惠和国家支持的贷款。新家园利用这一框架成为主要的住房建设者和运营商。其项目反映了战后重建的规模和有组织劳工通过实体开发影响生活条件的雄心。1973年，据报道有超过150万人居住在新家园的公寓中，到1982年，该集团已建造超过46万套公寓。 在漫长的1960年代，该组织变得更加扩张。它进入城市开发和传统非营利性住房以外的项目，包括医院、市政厅和购物中心。它还承接了德国以外的建设工作。这些活动产生了一个同时具有非营利和商业成分的集团。商业方面在不受非营利性住房规则直接管辖的领域运作，整体结构日益追求社会目标和利润导向目标。 1973年的石油危机和随之而来的更广泛的经济变化暴露了这一扩张模式的弱点。新家园一度继续增长，但其财务状况恶化。1982年，《明镜》发表了指控管理层自肥和损害公司及租户行为的报道。这些指控引发了深刻的信誉危机，因为新家园由工会所有，并作为社会导向的住房机构呈现。丑闻加剧了现有的财务困难，并削弱了该集团以既定形式继续运营的能力。 1986年9月，工会试图通过以象征性价格将集团出售给来自行业外的商人霍斯特·席瑟来解决危机。几周后交易被撤销。新家园随后被拆分。住房资产以区域化和其他批次出售，而子公司被出售或关闭。DGB和各工会清算集团营利部分所承担的成本估计约为10亿德国马克；非营利清算的财务影响则不太明确。该集团的清算通常被认为在1998年完成。 因此，新家园的遗产是双重的。它是战后核心的住房建设者，其住宅区容纳了数百万人，其项目对西德城市的发展做出了实质性贡献。同时，其向复杂商业活动的扩张以及1982年暴露的治理失败，使其成为将社会目标、政治所有权、公共合法性和大规模商业开发相结合的风险的持久案例研究。

• 1998

  清算通常被认为完成

  [1]Neue Heimaten.wikipedia.org

  该集团漫长的清算过程通常被认为在1998年结束。

• 1986

  象征性价格出售被撤销

  [1]Neue Heimaten.wikipedia.org

  工会于9月以象征性价格将集团出售给霍斯特·席瑟，但交易在几周内被撤销。

• 1982

  建设产出超过46万套公寓

  [1]Neue Heimaten.wikipedia.org

  到这一年，新家园已开发超过46万套公寓，并面临重大的合法性和财务危机。

• 1973

  超过150万居民居住在新家园公寓中

  [1]Neue Heimaten.wikipedia.org

  该集团租赁住房运营的规模达到超过150万居民。

• 1948

  战后归还程序开始

  [1]Neue Heimaten.wikipedia.org

  货币改革后，住房资产和公司开始归还工会，这一过程持续到1955年。

• 1939

  采用“新家园”名称

  [1]Neue Heimaten.wikipedia.org

  德国劳工阵线为其控制下的组织确立了“新家园”这一名称。

• 1933

  工会住房资产被没收

  [1]Neue Heimaten.wikipedia.org

  纳粹政权没收了工会住房协会，并将其财产和住房存量转移至德国劳工阵线。

• 1926

  汉堡非营利性住房协会成立

  [1]Neue Heimaten.wikipedia.org

  在汉堡成立的一家非营利性住房协会为新家园后来的发展提供了机构根源。

一家工会所有的社会住房和城市开发机构，将非营利性住房供应与大规模建设以及日益增长的商业开发相结合。

• 社会和非营利性住房

  租赁住房小区

  大型住宅区是新家园战后活动的核心。该公司通常建造住房用于后续出租，利用非营利性住房框架和符合条件的供应商可获得的补贴融资。这些小区解决了严重的住房短缺问题，并成为西德建成环境的重要组成部分。

• 住宅开发

  自有公寓和独立式住宅

  除了租赁小区外，新家园还开发了供业主自住的公寓和独立式住宅。这些产品拓宽了该集团在提供公共导向的租赁住房之外的住宅角色。

• 城市开发

  城市开发项目

  在1960年代和1970年代的扩张期间，新家园进行了更广泛的城市开发工作。其项目包括住房与市政或商业基础设施的组合，反映了塑造完整城市区域而非提供孤立住宅建筑的雄心。

• 建筑和开发

  公共和商业建筑

  该集团扩展到医院、市政厅和购物中心的建设。这些活动主要属于企业集团日益商业化和多元化的方面，并促成了其非营利和营利运营的复杂组合。

• 1982

  管理层中饱私囊指控与治理危机

  《明镜》报道指控新家园管理委员会大多数成员以公司和租户的利益为代价中饱私囊。该报道引发了合法性危机，与集团的财务问题密不可分，最终促成了其解散。

  来源

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• 1986

  出售给霍斯特·席瑟并购

  背景

  在1982年报道危机和财务困难加剧后，工会寻求处置该集团，而不是继续运营其现有结构。

  采取的行动

  1986年9月，DGB和附属工会以象征性价格将新家园出售给商人霍斯特·席瑟。

  后续影响

  几周后交易被撤销。随后，该集团通过区域和其他资产出售以及子公司的出售或清算而被拆解。

  来源

• 1986

  区域化清算和资产处置战略

  背景

  在席瑟交易被撤销后，该组织无法恢复其原有的综合运营模式。

  采取的行动

  住房资产以较小和较大的批次出售，通常按区域进行，而子公司被出售或清算。

  后续影响

  该过程持续多年，通常被认为在1998年完成。营利部分的清算估计给DGB和附属工会带来了约10亿德国马克的负担。

  Estimated liquidation burden for the profit-oriented part of the group. Approximately DM 1 billion (Liquidation period after 1986)

  来源

1. 1Neue Heimaten.wikipedia.org
2. 2Die Neue Heimat (1950–1982): Eine sozialdemokratische Utopie und ihre Bautendam-online.de