租房协会联合体

Mietshäuser Syndikat，通常缩写为MHS，是一个德国非商业性住房网络和集体所有制模式。它帮助居民团体建立自主管理的Hausprojekte，购买建筑物和土地，并将其作为永久性可负担住房保留在正常的投机性房地产市场之外。该网络于1992年由前占屋者在弗莱堡成立，此后发展出一种法律和财务结构，将地方自治与中央反转售保障相结合。 一个潜在项目通常始于居民组成Hausverein，一个代表未来居住集体的注册协会。在联合体的支持下，该团体制定社会、组织和财务计划并申请加入。如果被接受，将成立一个Haus GmbH来拥有该物业。Hausverein持有约51%的初始资本，MHS持有约49%，但双方在需要联合批准的关键决策上各有一票平等投票权。Hausverein控制建筑的日常使用、管理和开发。联合体在出售、法律转让和公司章程修改方面起决定性作用；它利用这一角色否决私有化或其他将物业返还投机市场的步骤。 项目通常通过银行抵押贷款、居民和支持者的直接次级贷款以及网络的贡献来融资收购和翻新。因此，居民和支持者帮助提供传统贷款人可能要求的股权或抵押品，而项目仍由其自身集体管理。该模式还包含团结义务：已建立的项目向共同基金捐款，并为新倡议提供互助。这使得网络能够帮助那些正在寻找物业或组装可行融资方案的团体。 该组织不是传统的房东、开发商或零售住房品牌。它更适合被理解为集体财产所有权、居民自我管理和去商品化的联邦基础设施。其项目范围从小型家庭住宅到大型前机构或军事物业，可包括共享居住空间、社区设施、工作坊和其他社会用途。MHS的全体大会审议新项目并以共识方式做出网络决策。 截至2024年6月，据报道该网络包括191个Hausprojekte，另有22个倡议正在寻找合适的物业。2022年9月的描述称，177个项目中有超过3800名居民和超过15万平方米的集体持有居住空间。区域协调小组已在蒂宾根、巴伐利亚、柏林-勃兰登堡、不来梅、德累斯顿、汉堡、黑森、莱比锡、马尔堡和北莱茵-威斯特法伦等地发展。该组织还影响了国外的相关倡议，包括法国的Le Clip、奥地利的HabiTAT、瑞士的Genossenschaft Mietshäuser MHS、捷克的Sdílené Häuser和荷兰的VrijCoop。MHS一直致力于建立辛迪加基金会以扩展该模式。其主要挑战包括收购物业的复杂性、对志愿者和集体工作的依赖、需要大量存款以及次级直接贷款持有人承担的财务风险。

Mietshäuser Syndikat起源于弗莱堡的占屋和自治住房运动。前占屋者于1992年创立该组织，以解决集体占住房中反复出现的问题：项目最初可能出于社会目的而创建，但后来可能被出售、私有化或分割为个人所有的单元。联合体开发了一种法律安排，旨在使这种逆转在结构上变得困难。 该模式将地方管理与所有权否决权分开。未来的项目组成一个Hausverein，通常是一个注册协会，其成员是居民和潜在居民。一旦项目被接受，就成立一个Haus GmbH来拥有该物业。Hausverein和MHS作为股东参与，但每方在出售、转让和章程修改方面各有一票。Hausverein保留对建筑日常使用、内部组织、租金和开发的广泛权力。MHS通过其保留的投票权承诺阻止私有化。这种划分允许每个房子保持实质自治，同时将物业与更广泛网络的非商业目的联系起来。 融资是逐个项目组装的。Haus GmbH通常将抵押贷款与居民、亲属、朋友和其他支持者的直接次级贷款相结合。这些贷款可以提供完成收购所需的额外担保或股权，但比银行高级贷款风险更大，因为在破产时偿还顺序在银行债权之后。联合体已承认这一风险，并建议将较大贷款分散到多个项目。一个共同的团结基金和互助义务将较老的项目与仍在寻找建筑或安排融资的团体联系起来。 在2000年代和2010年代，该网络扩展到其最初的弗莱堡基地之外。蒂宾根的区域协调小组于2007年成立，随后在德国几个地区出现了区域或发展中的小组。报纸Synapse于2001年首次出版，2011年中断五年后恢复。该模式引起了住房活动家、共享资源研究者和直接民主学者的关注，因为它使用传统的有限责任公司来达到故意去商品化的目的。 截至2022年9月，公开描述统计了177个项目，超过3800名居民和超过15万平方米的居住空间。项目规模差异很大，从四口之家到拥有四栋建筑、可容纳265人的前军营综合体。截至2024年6月，报告的网络总数已升至191个项目，另有22个倡议正在寻找合适的物业。该组织还支持或启发了其他法律体系中的改编：法国的Le Clip、奥地利的HabiTAT、瑞士的Genossenschaft Mietshäuser MHS、捷克的Sdílené Häuser和荷兰的VrijCoop。 联合体的方法被呈现为集体所有权、直接民主、互助和抵制房地产投机的实际结合。支持者将其描述为降低住房成本和不平等、确保社区控制的一种方式。批评者或关注风险的观察者指出筹集存款的困难、自我管理所需的劳动、次级贷款人的风险敞口以及投资者可获得的有限财务回报。该组织还面临对某些相关项目的攻击，包括纵火企图和火灾。其持续发展包括致力于建立辛迪加基金会以加强和扩展该模式。

• 2024

  报告网络达到191个项目

  [1]Mietshäuser Syndikaten.wikipedia.org

  截至2024年6月，据报道网络内有191个Hausprojekte，另有22个倡议正在寻找物业。

• 2022

  报告网络达到177个项目

  [1]Mietshäuser Syndikaten.wikipedia.org

  公开数据描述了177个项目中有超过3800名居民和超过15万平方米的集体持有居住空间。

• 2017

  VrijCoop在荷兰成立

  [1]Mietshäuser Syndikaten.wikipedia.org

  VrijCoop使用基于协会的结构将模式翻译到荷兰语境。

• 2015

  Sdílené domy在捷克共和国成立

  [1]Mietshäuser Syndikaten.wikipedia.org

  一个捷克组织开始改编受MHS启发的集体住房模式。

• 2014

  奥地利和瑞士的改编成立

  [1]Mietshäuser Syndikaten.wikipedia.org

  HabiTAT在奥地利成立，Genossenschaft Mietshäuser MHS在瑞士成立，将概念适应当地法律和合作社传统。

• 2011

  Synapse恢复印刷出版

  [1]Mietshäuser Syndikaten.wikipedia.org

  中断五年后，网络报纸重新出版。

• 2010

  MHS报告项目破产

  [1]Mietshäuser Syndikaten.wikipedia.org

  该组织后来确定了一个项目破产，并强调了项目融资中使用的次级直接贷款的风险。

• 2007

  蒂宾根区域协调小组成立

  [1]Mietshäuser Syndikaten.wikipedia.org

  随着网络扩展到其最初的本地基地之外，在蒂宾根创建了区域协调结构。

• 2001

  Synapse第一期出版

  [1]Mietshäuser Syndikaten.wikipedia.org

  该网络的报纸Synapse开始出版，作为项目和支持者的交流平台。

• 1992

  Mietshäuser Syndikat在弗莱堡成立

  [1]Mietshäuser Syndikaten.wikipedia.org

  弗莱堡的前占屋者建立了该网络，以支持集体住房并防止前公共物业的私有化。

非商业性、集体所有和自主管理的住房基础设施，旨在保护可负担住房并防止私有化。

• 集体住房 · 1992

  Hausprojekt框架

  核心产品是一个支持和会员框架，供希望集体购买和管理住房的居民团体使用。团体组成Hausverein，准备社会和财务概念，寻求加入网络，如果被接受则建立拥有物业的Haus GmbH。该框架结合了地方自我管理和永久性反出售保障。

• 法律和所有权模式 · 1992

  Hausverein和Haus GmbH所有权结构

  Hausverein代表居民集体并管理项目，而Haus GmbH拥有建筑。MHS和Hausverein在物业出售、转让和相关章程变更方面各有一票。这种安排赋予居民运营自主权，同时允许MHS否决私有化。

• 住房金融 · 1992

  团结基金和直接贷款网络

  项目通过银行贷款、启动资金和居民及支持者的直接次级贷款来融资收购和翻新。已建立的项目还向团结基金捐款并协助新倡议。直接贷款人可能面临重大风险，因为他们的债权在破产时排在银行融资之后。

• 2022

  Grünberger Straße 73项目发生火灾

  柏林另一个项目Grünberger Straße 73后院的一处建筑被烧毁。该事件在影响MHS相关项目的袭击背景下被报道。

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• 2021

  柏林住房项目遭纵火袭击

  两周内，柏林-斯潘道的Jagowstraße 15项目遭到两次未遂纵火袭击。此前出现的纳粹相关涂鸦导致国家保安和柏林刑事调查人员检查这些事件。

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• 2017VrijCoop

  Netherlands

  VrijCoop成立是为了在荷兰应用MHS概念，使用基于协会的结构。

  结果. 荷兰倡议拓宽了该模式的国际改编网络。

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• 2015Sdílené domy

  Czech Republic

  Sdílené domy成立为受MHS模式启发的捷克组织。

  结果. 它提供了集体、非投机性住房所有权的进一步国家改编。

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• 2014HabiTAT

  Austria

  HabiTAT成立是为了将MHS的法律和组织概念翻译到奥地利语境。

  结果. 奥地利倡议将该网络的影响力扩展到邻近的住房系统。

  来源
• 2014Genossenschaft Mietshäuser MHS

  Switzerland

  瑞士倡议通过合作社结构而非德国GmbH形式改编了该模式，反映了瑞士的合作社传统。

  结果. 该概念在保留集体控制和防止转售的同时实现了本地化。

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• 2010Le Clip

  France

  Le Clip成立是为了将Mietshäuser Syndikat方法适应法国住房项目和法律条件。

  结果. 它成为该模式在德国以外转移的国际范例。

  来源

• 2024

  致力于建立辛迪加基金会战略

  背景

  该网络一直在寻求加强其长期机构能力并扩展其集体住房使命的方法。

  采取的行动

  MHS一直致力于建立辛迪加基金会。

  后续影响

  最终结构和结果未在参考材料中具体说明。

  来源

• 1992

  采用集体反私有化模式战略

  背景

  创始人试图防止集体创建的住房被出售或转换为私有财产。

  采取的行动

  MHS将居民控制的Hausvereine与拥有物业的Haus GmbH相结合，联合体在出售和私有化方面保留否决权。

  后续影响

  该结构成为网络在投机市场之外保留住房的决定性机制。

  来源

• 1992

  创建团结融资义务战略

  背景

  新的住房项目通常缺乏传统抵押贷款融资所需的存款和抵押品。

  采取的行动

  成员项目被要求向团结基金捐款并为未来项目提供互助。

  后续影响

  该网络发展了一种机制，使已建立的项目能够支持仍在寻找物业和融资的倡议。

  来源

1. 1Mietshäuser Syndikaten.wikipedia.org
2. 2Mietshäuser Syndikat official websitesyndikat.org