马扎画廊

马扎画廊是位于华盛顿特区西北部友谊高地社区威斯康星大道上的高档购物中心，靠近马里兰州边界，并直接连接华盛顿地铁的友谊高地站。该中心于1977年11月开业，经历了漫长的开发和建设过程，成为华盛顿地区著名的奢侈品零售目的地之一。在其鼎盛时期，该购物中心拥有约30万平方英尺的零售空间，共三层，设有停车场，并汇集了百货商店、专业零售商、餐厅和娱乐设施。 该物业建在马扎家族的土地上。其名称纪念路易丝·马扎，她的女儿奥尔加在开发前继承了该地块。当家族出售该物业时，他们规定未来开发必须保留马扎名称并展示路易丝·马扎的画像。这一命名要求赋予了该物业独特的地方特色。 该项目源于赫伯特·S·米勒的西部开发公司。米勒与奥尔加·马扎和斯坦利·马库斯（与尼曼·马库斯相关的著名零售高管）达成了开发协议。最初的概念雄心勃勃：开发商希望打造一个高档购物区，成为华盛顿的第五大道或罗迪欧大道。涉及办公楼和住宅部分的计划未获批准，最终项目以零售为主。 马扎画廊的开业因施工困难和劳资纠纷而推迟。该购物中心比最初预期晚了近四年开业，开业日期的不确定性导致租户空缺。一些零售商选择在贝塞斯达地区的白燧石购物中心落户。附近地铁站建设的延误也减少了早期客流，尽管其高端概念和尼曼·马库斯主力店，该中心初期声誉不佳。 该物业多次易主。1982年出售给包括保德信保险在内的所有权集团。1992年罗利服饰连锁店停业后，其空间于1993年被Filene's Basement取代。1997年，由丹尼尔·麦卡弗里领导的集团收购了该购物中心并进行了大规模翻新。这项约3000万美元的项目打开了原本封闭的大理石外墙，增加了窗户，改善了照明，并创造了更多入口，作为使中心更易进入和视觉上更开放的努力的一部分。还引入了娱乐和餐饮用途，包括通用影院和R Room餐厅，后者由尼曼·马库斯的餐饮部门运营。该餐厅于2000年关闭，而Rock Creek于2007年至2009年占据该餐厅空间。 TIAA于2004年从通用电气手中收购了该物业，通用电气此前收购了参与早期翻新的融资方Security Capital Group。Ashkenazy Acquisition Corporation于2017年购买了该购物中心。到那时，友谊高地零售区面临购物模式变化、来自市中心新开发项目（如CityCenterDC）的竞争、百货商店收缩以及封闭式购物中心整体衰退的压力。COVID-19大流行加剧了这些压力。尼曼·马库斯于2020年宣布关闭其门店，AMC影院于2021年宣布关闭其电影院，剩余零售基础继续萎缩。 Annaly Capital Management于2020年通过止赎获得该物业。随后，Tishman Speyer于2021年5月以据报道5200万美元的价格购买，并提议用混合用途项目取代衰落的购物中心。原购物中心于2022年12月24日永久关闭，当时其最后一家零售企业TJ Maxx停止运营。部分拆除于2023年3月开始。重建保留了地下停车结构和部分原有结构系统，同时建造了一座名为Mazza的新六层综合体。新项目规划有330套公寓和约9万平方英尺的零售空间，将该地块的角色从传统的封闭式购物中心扩展为住宅、零售和面向社区的 destination。TJ Maxx于2025年8月成为新建筑中第一家开业的零售商。

马扎画廊源于在友谊高地的威斯康星大道上建立奢侈品零售区的努力。该地块属于马扎家族，奥尔加·马扎在开发前继承了土地。最终的命名安排要求该物业保留马扎名称并展示奥尔加的母亲路易丝·马扎的画像。 赫伯特·S·米勒的西部开发公司领导了该项目，与奥尔加·马扎和斯坦利·马库斯合作。开发团队设想了一个可与纽约和比佛利山庄著名零售街相媲美的大型高档购物目的地。概念在规划过程中演变：办公楼和住宅部分的提案未获批准，最终成为以零售为主的项目。附近的百货商店，包括Woodward & Lothrop、Lord & Taylor和Saks Fifth Avenue，已经将该地区确立为重要的购物走廊，而计划中的地铁连接承诺提供区域通道。 施工受到技术困难和劳资纠纷的干扰。开业推迟了近四年，不确定性使潜在租户难以承诺开业日期。购物中心最终于1977年11月开业，尼曼·马库斯和罗利服饰为主要主力店。邻近地铁建设的延误也削弱了初期客流。尽管该项目旨在成为顶级奢侈品中心，但早期的空置和表现不佳使其被视为陷入困境的购物中心。 1982年，该物业被出售给包括保德信保险在内的集团时所有权发生变化。罗利后来在其连锁店中停止运营，前主力店空间于1993年成为Filene's Basement。1997年，丹尼尔·麦卡弗里领导一个集团收购了该中心并进行了大规模翻新。该项目部分由Security Capital Group融资，用额外的窗户、更强的照明和更多的入口取代了购物中心更封闭的大理石外观。翻新旨在提高可见性和行人通道，并支持更广泛的去购物中心化战略。 该中心还尝试了娱乐和酒店业。通用影院运营了一家电影院，R Room餐厅占据了与尼曼·马库斯餐饮部门相关的空间。R Room于2000年12月关闭。Rock Creek随后于2007年至2009年在该餐厅空间运营。TIAA于2004年从通用电气手中购买了该购物中心，通用电气于2001年收购了Security Capital Group。 Ashkenazy Acquisition Corporation于2017年1月购买了马扎画廊。到那时，更广泛的友谊高地地区正在失去零售商给更新的目的地，包括CityCenterDC，而百货商店和封闭式购物中心正经历更广泛的结构性压力。通常被称为零售末日的零售衰退，随后是COVID-19大流行，加速了衰退。尼曼·马库斯于2020年宣布关闭，AMC影院于2021年宣布关闭。Annaly Capital Management于2020年通过止赎获得该物业。 Tishman Speyer于2021年5月购买了该地块，并提出新的混合用途开发。该计划用公寓和大幅扩大的底层零售空间取代了传统购物中心。最后的购物中心运营于2022年12月24日结束，当时TJ Maxx关闭。部分拆除于2023年3月开始，保留了四层地下停车场以及一些柱子和楼板。替代的六层综合体被命名为马扎，计划包括330套公寓和约9万平方英尺的零售空间。TJ Maxx于2025年8月在新结构中开业，标志着零售活动在马扎身份下回归。

• 2025

  零售回归重新开发的马扎

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  TJ Maxx成为替代综合体中首家开业的零售商。

• 2023

  部分拆除开始

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  前购物中心被部分拆除，同时保留了地下停车场和选定的结构元素。

• 2022

  原购物中心永久关闭

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  最后一家零售商TJ Maxx于12月24日关闭，结束了原购物中心的运营。

• 2021

  Tishman Speyer宣布混合用途再开发

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  在收购该物业后，Tishman Speyer计划了一个以住宅为主导的项目，包括公寓和零售。

• 2017

  Ashkenazy Acquisition Corporation成为所有者

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  Ashkenazy Acquisition Corporation从TIAA手中收购了该物业。

• 2004

  TIAA购买购物中心

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  TIAA从通用电气手中收购了马扎画廊。

• 1997

  重大翻新和去购物中心化项目开始

  [1]Mazza Gallerieen.wikipedia.org

  新所有权开始了重大翻新，引入了更多窗户、照明和入口，使购物中心外观更加开放。

• 1992

  罗利连锁店退出市场

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  罗利连锁店停止运营，在马扎画廊造成主要主力店空缺。

• 1977

  马扎画廊开业

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  这座三层高档购物中心在经历大量施工延误后于11月开业，尼曼·马库斯和罗利服饰为主力店。

• 1950

  Woodward & Lothrop在附近建立零售业务

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  一家独立的Woodward & Lothrop百货商店帮助将友谊高地的威斯康星大道确立为重要的零售走廊。

历史上定位为服务华盛顿特区及邻近马里兰社区的高档、奢侈品购物目的地。目前，马扎项目定位为混合用途住宅和零售重建项目，而非传统封闭式购物中心。

• 百货商店 · 1977

  奢侈品百货零售

  尼曼·马库斯是马扎画廊开业时的主要奢侈品主力店，并帮助定义了该购物中心作为华盛顿地区高档购物目的地的预期角色。该店后来的关闭反映了百货零售的更广泛收缩和友谊高地购物区的削弱。

• 时尚零售 · 1977

  专业时尚和服装零售

  该购物中心容纳了专业服装、配饰和百货业务，面向广泛的都市客户群，整体租户组合最初由其高档定位塑造。罗利服饰是开业主力店，其前空间后来成为Filene's Basement门店。

• 娱乐

  电影院和娱乐

  娱乐作为购物中心努力超越传统购物的一部分被添加。通用影院运营了一家电影院，后来电影院业务由AMC影院运营。AMC门店在购物中心最后几年关闭。

• 混合用途房地产 · 2023

  马扎混合用途再开发

  替代的马扎综合体是一个六层、以住宅为主导的开发项目，计划包括330套公寓和约9万平方英尺的零售空间。它保留了前物业的部分地下停车场和结构框架，同时将场地从封闭式购物中心转变为混合用途社区目的地。

• 2021

  从封闭式购物中心转变为混合用途开发战略

  背景

  该物业失去了主要主力店，并面临友谊高地零售需求下降，这一趋势因大流行而加剧。

  采取的行动

  Tishman Speyer收购了该地块，并计划了一个六层、以住宅为主导的项目，包括330套公寓和约9万平方英尺的零售空间。

  后续影响

  原购物中心于2022年关闭，部分拆除于2023年开始，零售于2025年在新马扎结构中恢复。

  Reported acquisition price. $52 million (May 2021)

  来源

• 1997

  购物中心翻新和去购物中心化计划战略

  背景

  购物中心的早期表现和不断变化的竞争环境促使新所有权改善可见性、流通性和可达性。

  采取的行动

  业主投资进行大规模翻新，用窗户打开部分大理石外墙，升级照明，并增加入口。

  后续影响

  该项目重新定位了物业，并增加了娱乐和餐厅用途，尽管中心后来面临零售业衰退的新压力。

  Renovation investment. $30 million (1997 renovation)

  来源

1. 1Mazza Gallerieen.wikipedia.org