毛伊土地与菠萝公司
一家总部位于毛伊岛的土地持有和运营公司，其业务已从夏威夷菠萝种植发展为度假村运营、房地产开发、公用事业、农业和环境保护。
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概览
毛伊土地与菠萝公司是一家总部位于夏威夷、以毛伊岛为中心的土地持有和运营公司。其历史身份与菠萝种植密切相关，但目前的业务主要涉及土地管理、社区和度假村开发、物业管理以及卡帕鲁阿度假村的运营。公司控制着毛伊岛约24,300英亩的大量土地，使其成为区域性企业中拥有异常庞大私人土地基础的公司。 公司的根源可追溯至鲍德温家族在毛伊岛的牧场和农业利益。前身公司Keahua Ranch Company成立于1909年，农业业务后来成为毛伊菠萝公司。通过鲍德温家族、亚历山大与鲍德温利益以及J. Walter Cameron家族的相继合并，毛伊土地与菠萝公司于1969年成立并成为上市公司。菠萝在数十年间一直是重要的运营活动，同时公司逐步开发了西毛伊岛的度假村和房地产资产。 卡帕鲁阿成为公司主要的度假村平台。通过1975年成立的卡帕鲁阿土地公司，ML&P开发并运营了一个总体规划的度假村社区，包括住宅、宅基地、公寓、酒店、高尔夫球场、网球场、水疗中心、零售场所、娱乐设施及相关公用事业基础设施。度假村包括与丽思卡尔顿卡帕鲁阿、卡帕鲁阿湾地区以及种植园和海湾高尔夫球场相关的物业。公司还通过其社区开发活动和卡帕鲁阿房地产管理物业销售、租赁、建设、权益和经纪业务。 ML&P的土地组合还支持保护和环境管理。1978年，公司将沿海土地划归霍诺卢阿-莫库莱亚海洋生物保护区。1988年，公司承诺将约8,304英亩的西毛伊岛土地（包括普乌库库伊山顶区域）用于普乌库库伊流域保护区。该保护区被描述为夏威夷最大的私人自然保护区之一，保护重要的流域和原生生态系统资源。 随着生产经济、燃料成本、旅游状况以及夏威夷农业结构的变化，菠萝业务逐渐难以维持。毛伊菠萝公司于2009年12月31日结束了菠萝业务，结束了约97年的生产历史。前高管和当地投资者随后成立了Haliʻimaile菠萝公司，该公司收购或许可了部分资产，并继续种植和销售毛伊黄金菠萝。该继任运营公司与ML&P无关，ML&P不再种植或销售毛伊黄金品种。前有机卡帕鲁阿农场业务也移交给了另一家农业运营商。 如今，该公司最好被理解为多元化的毛伊岛土地所有者，而非菠萝生产商。其活动包括度假村运营、豪华和规划社区房地产、商业和工业物业、支持卡帕鲁阿的供水和污水处理公用事业服务、农业土地管理以及保护。项目和规划区域包括霍诺卢阿村中心、卡帕鲁阿海岸步道、卡帕鲁阿水疗中心、丽思卡尔顿俱乐部和卡帕鲁阿湾住宅、普莱莱胡阿以及Haliʻimaile的扩建规划。其业务和公众形象与毛伊岛土地的长期管理、西毛伊岛的经济发展以及度假村增长、当地住房、农业、文化资源和环境保护之间的平衡密切相关。
沿革
毛伊土地与菠萝公司起源于鲍德温家族在毛伊岛的农业和土地持有利益。家族的活动包括牧场和菠萝种植，前身公司Keahua Ranch Company成立于1909年。在接下来的几十年里，家族和相关利益方在东西毛伊岛积累了广阔的土地。到1933年，持有面积据报道约为22,600英亩。 农业业务于1932年成为毛伊菠萝公司。1962年，它与鲍德温包装公司合并。毛伊土地与菠萝公司于1969年通过亚历山大与鲍德温利益和J. Walter Cameron家族利益的合并而创建。公司上市，而毛伊菠萝公司作为农业子公司运营。科林·坎贝尔·卡梅伦是鲍德温家族的第五代后裔，成为首任总裁兼首席执行官，并任职至1992年去世。 公司逐渐扩展到农业之外。1975年，它成立了卡帕鲁阿土地公司，在西毛伊岛约1,650英亩的土地上开发并运营一个度假村社区。卡帕鲁阿项目发展到包括住宅、宅基地、公寓、酒店、高尔夫球场、网球场、水疗中心、零售空间和相关服务。第一个高尔夫球场于1975年开放，随后增加了更多球场、豪华住宅和丽思卡尔顿卡帕鲁阿。卡帕鲁阿房地产和卡帕鲁阿水公司成为更广泛的度假村和社区开发平台的一部分。 保护成为公司土地战略的另一个重要部分。1978年，ML&P将沿海土地划归霍诺卢阿-莫库莱亚海洋生物保护区。1988年，它承诺将8,304英亩的西毛伊岛土地（包括普乌库库伊山顶区域）用于后来成为普乌库库伊流域保护区的保护。该保护区保护流域功能和原生栖息地，被公认为夏威夷最大的私人管理自然保护区之一。 公司的度假村扩张也带来了文化和开发挑战。1989年，为酒店进行的挖掘发现了数百具古代夏威夷遗骸。这一发现强调了在毛伊岛沿海土地开发中考古和文化考虑的重要性。 所有权和管理在1990年代和2000年代发生了变化。投资者哈里·温伯格获得了大量股份，但在卡梅伦家族抵制他参与期间未获得董事会席位。温伯格去世后，哈里和珍妮特·温伯格基金会继承了其股份。律师丹尼尔·H·凯斯帮助安排了一项旨在保持公司连续性的交易，他的儿子史蒂夫·凯斯于1999年成为投资者。创始家族成员理查德·卡梅伦担任高管和董事长，于2005年辞去董事长职务并离开董事会。加里·L·吉福德于2003年宣布辞职，由唐纳德·杨临时接替。后来的度假村扩张计划与科尔有关，科尔于2008年底离职，而凯斯于2008年加入董事会。 毛伊菠萝公司在大部分时间里一直是主要的农业运营。它种植毛伊黄金杂交品种，并运营卡胡卢伊加工设施，该设施还为毛伊岛的农业社区提供冷库、货运整合和仓储服务。公司还运营卡帕鲁阿农场，包括有机和过渡性菠萝生产以及农场游览。毛伊黄金品种于2005年商业推出。 2008年，燃料成本上升、房地产价格下跌和旅游业疲软导致亏损和裁员。公司于2009年将种植园高尔夫球场出售给TY管理公司，并于当年12月31日结束了菠萝业务。前毛伊菠萝高管和当地投资者成立了Haliʻimaile菠萝公司，该公司于2010年1月1日开始运营。该继任者租赁或收购了ML&P的部分资产，并保留了部分前员工，同时继续生产毛伊黄金。卡帕鲁阿农场的有机菠萝业务由Ulupono可持续农业发展公司接管。 2010年，史蒂夫·凯斯将其所有权增加到60%以上，同时公司偿还了部分债务。卡帕鲁阿湾高尔夫球场出售给了与早期种植园球场交易相关的同一投资者。菠萝业务关闭后，ML&P的身份主要成为多元化的土地所有者和开发商。其持续活动包括度假村管理、住宅和商业开发、物业销售和租赁、公用事业运营、农业土地管理以及保护面积的管理。计划或提议的社区包括西毛伊岛的普莱莱胡阿和上毛伊岛Haliʻimaile的扩建。
- 2010
Haliʻimaile菠萝公司开始继任运营
[1]一家本地支持的继任公司接管了部分资产，并独立于ML&P继续种植毛伊黄金。
- 2009
菠萝业务关闭
[1]毛伊菠萝公司于12月31日结束了菠萝业务，历时约97年。
- 2005
毛伊黄金菠萝推出
[1]毛伊菠萝公司向市场推出了毛伊黄金杂交菠萝。
- 1989
开发过程中发现古代遗骸
[1]为酒店进行的挖掘发现了数百具古代夏威夷遗骸。
- 1988
普乌库库伊保护承诺
[1]ML&P承诺将8,304英亩的西毛伊岛土地用于保护，形成了普乌库库伊流域保护区的基础。
- 1978
沿海保护土地划拨
[1]公司将3,307英亩的沿海土地划归霍诺卢阿-莫库莱亚海洋生物保护区。
- 1975
卡帕鲁阿土地公司成立
[1]ML&P创建了一家子公司，专门负责卡帕鲁阿度假村社区的开发和运营；其第一个高尔夫球场也开放了。
- 1969
毛伊土地与菠萝公司成立并上市
[1]现代公司通过家族和农业利益的合并而创建，并公开上市。
- 1962
与鲍德温包装公司合并
[1]毛伊菠萝公司与鲍德温包装公司合并。
- 1932
采用毛伊菠萝公司名称
[1]农业企业更名为毛伊菠萝公司。
产品与定位
长期毛伊岛土地所有者和开发商，结合度假村运营、房地产开发、公用事业服务、农业和保护管理。
度假村和总体规划社区 · 1975
卡帕鲁阿度假村
卡帕鲁阿是ML&P在西毛伊岛的主要度假村平台。通过卡帕鲁阿土地公司开发和运营，包括住宅、宅基地、公寓、酒店和俱乐部物业、高尔夫球场、网球场、水疗中心、零售场所和支持基础设施。度假村历来专注于豪华酒店和高端住宅房地产，同时也提供面向公众的娱乐和沿海设施。
高尔夫和休闲 · 1975
卡帕鲁阿高尔夫球场
卡帕鲁阿度假村历来包括多个高尔夫球场，包括种植园和卡帕鲁阿湾球场。这些球场是度假村旅游和房地产主张的一部分，并支持大型职业高尔夫赛事。ML&P于2009年出售了种植园球场，2010年出售了卡帕鲁阿湾球场，因此这些资产不应被视为ML&P当前全资拥有的产品。
房地产经纪
卡帕鲁阿房地产
卡帕鲁阿房地产是公司关联卡帕鲁阿度假村的综合经纪业务。它支持度假村内的物业销售和相关房地产活动，并构成ML&P社区开发部门的一部分。
供水和污水处理公用事业
卡帕鲁阿水公司
卡帕鲁阿水公司运营一个受监管的供水系统和污水输送基础设施，服务于卡帕鲁阿度假村。公用事业活动补充了公司的土地开发和度假村管理运营，并受夏威夷公用事业委员会监管。
保护土地 · 1988
普乌库库伊流域保护区
普乌库库伊流域保护区覆盖约8,304英亩的西毛伊岛土地，由ML&P于1988年承诺用于保护。它包括普乌库库伊山顶区域，保护流域资源和原生生态系统。它是与公司相关的最重要的保护持有之一。
菠萝农业 · 1932
毛伊菠萝公司
毛伊菠萝公司是ML&P的农业子公司，历史上是夏威夷菠萝的最大种植者之一。它种植毛伊黄金和其他品种，运营加工和包装设施，并管理卡帕鲁阿农场。该业务于2009年底关闭，不再是ML&P的产品或运营业务。
品牌决策
2010
史蒂夫·凯斯所有权增加并购背景
公司正在偿还部分债务，并寻求在菠萝业务结束和财务压力时期保持连续性。
采取的行动
史蒂夫·凯斯在2010年7月和8月将其持股比例增至公司60%以上。
后续影响
该交易加强了凯斯的控制地位，并使ML&P转向其土地、度假村、公用事业和保护资产。
2009
退出菠萝种植和加工战略背景
更高的运营成本、困难的农业经济以及夏威夷菠萝行业的更广泛压力使公司的农业业务越来越难以维持。
采取的行动
毛伊菠萝公司于2009年12月31日停止了菠萝业务，而ML&P继续专注于土地开发、度假村运营、物业管理、公用事业和环境保护。
后续影响
继任公司Haliʻimaile菠萝公司使用选定的资产和租赁土地继续生产毛伊黄金，但ML&P不再种植或销售菠萝。
2009
出售种植园高尔夫球场并购背景
公司正在亏损和度假村及房地产运营压力期间重组其资产基础。
采取的行动
ML&P将卡帕鲁阿的种植园高尔夫球场出售给TY管理公司。
后续影响
出售后，2010年卡帕鲁阿湾球场也出售给了同一投资者。
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