马什皮公共区

马什皮公共区是位于马萨诸塞州科德角马什皮的一个生活方式中心和混合用途开发项目。它既是一个零售目的地，也是新城市主义发展早期有影响力的范例。该项目没有保留传统郊区带状购物中心的常规物理和视觉形式，而是将现有的购物中心场地重新组织成一个更像城镇的区域，包括街道、街区、店面、办公室、住宅空间和面向公众的步行区。 该物业最初名为新西伯里购物中心，建于1960年，是一个带状购物中心开发项目。原中心包含四栋单层平顶建筑，零售面积约62,000平方英尺。到20世纪80年代初，拥有该物业的菲尔德角公司寻求将其重新开发为混合用途区域。菲尔德角聘请了安德烈斯·杜安尼和伊丽莎白·普拉特-齐伯克（他们与佛罗里达州海滨镇有关，后来成为新城市主义大会的创始人）来设计改造方案。 由此产生的概念保留并翻新了原有建筑，同时赋予它们受新英格兰传统建筑启发的新立面。更重要的是，重建将原来以停车场为中心的布局大部分替换为街道和街区。建筑通常靠近街道，而停车场则移至路边空间以及主要零售建筑后方或周围。两层建筑通常将底层商店与上层办公室或住宅单元相结合，形成了比典型郊区购物中心更多功能化的模式。 重建后的物业于1986年以马什皮公共区的名称重新开放。随后进行了多次扩建，巩固了其作为当地科德角市场主要商业节点的地位。其建筑风格，包括殖民风格立面和城镇中心布局，旨在唤起新英格兰既有定居点的感觉，同时容纳现代零售和服务用途。 马什皮公共区通常被归类为生活方式中心。其产品组合包括购物、餐饮、服务、办公室以及有限的住宅或其他混合用途功能，而非仅作为封闭式购物中心运营。尽管该开发项目包含步行导向的街道和面向公众的建筑，但主要零售区周围仍保留了大量地面停车场。这种混合结构既反映了其作为传统购物中心的起源，也反映了其后来转变为可步行的、以城镇为灵感的商业区域。 该开发项目在新城市主义历史中具有重要意义，因为其转型始于20世纪80年代初该运动的形成时期。它展示了如何通过改变街道、建筑布局、立面处理、停车组织和土地利用组合来改造现有的郊区零售物业。因此，马什皮公共区既是一个消费目的地，也是美国混合用途、步行导向零售环境演变的案例研究。

马什皮公共区位于前新西伯里购物中心的旧址，该购物中心建于1960年，是一个郊区带状购物中心物业。原始开发项目包括四栋单层平顶建筑，零售面积约62,000平方英尺。其布局是20世纪中期汽车导向购物中心的典型特征，商店围绕大型停车区布置。 20世纪80年代初，物业所有者菲尔德角公司开始考虑将该场地大规模改造为混合用途区域。目标不仅是现代化建筑，还要改变建筑、街道、停车场和公共空间之间的关系。菲尔德角委托安德烈斯·杜安尼和伊丽莎白·普拉特-齐伯克（以在佛罗里达州海滨镇的规划工作而闻名）设计改造方案。两人后来都成为新城市主义大会的杰出人物。 重建项目翻新了现有建筑，赋予其新立面，并在原停车场的部分区域引入了街道和街区框架。建筑更靠近街道，新建或改建的结构通常采用两层形式，底层为商店，上层为办公室或住宅单元（如适用）。停车场被重新组织为路边空间、建筑后方区域以及中央零售区周围的大型地面停车场。建筑处理借鉴了传统新英格兰城镇中心，包括殖民风格立面和更具凝聚力的街景。 该场地于1986年以马什皮公共区的名称重新开放。其开放使其成为后来与新城市主义相关的规划理念的早期建成范例，包括可步行街区、面向街道的建筑、混合用途以及减少对建筑前停车的视觉依赖。该项目尤其引人注目，因为它将这些理念应用于现有购物中心的改造，而非全新的定居点。 马什皮公共区在最初重新开放后进行了扩建。随着时间的推移，它发展成为一个生活方式中心，包含零售、餐厅、服务、办公室以及有限的多功能开发。该项目并未完全放弃郊区购物中心模式：其大部分非街道停车场仍保留在主要零售区周围的广阔地面区域。因此，其特点是传统汽车可达购物中心与步行导向城镇中心的混合体。 该开发项目的重要性在于适应性与设计实验的结合。通过使用熟悉的区域建筑形式，同时重组场地的交通和土地利用模式，马什皮公共区为孤立的带状购物中心提供了一种商业上可行的替代方案。它与新城市主义发展的早期历史以及创造类似传统美国城镇中心的零售环境的努力相关联。它仍然是科德角的商业目的地，也是通过城市设计变革而非完全重建来重新定位旧零售物业的范例。

• 1986

  马什皮公共区开业

  [1]Mashpee Commonsen.wikipedia.org

  重新设计的物业以马什皮公共区的名称重新开放，拥有新立面、街道、街区、步行导向区域以及更多样化的用途组合。

• 1980

  业主开始混合用途再开发规划

  [1]Mashpee Commonsen.wikipedia.org

  20世纪80年代初，菲尔德角公司着手将现有购物中心场地改造为混合用途区域。

• 1960

  新西伯里购物中心开业

  [1]Mashpee Commonsen.wikipedia.org

  前身物业以传统带状购物中心风格开业，包含四栋单层建筑，零售面积约62,000平方英尺。

• 后续扩建强化了生活方式中心模式

  [1]Mashpee Commonsen.wikipedia.org

  该物业在1986年首次重新开放后进行了额外扩建，继续发展其零售主导的混合用途区域。

一个以城镇中心风格为特色的生活方式目的地，在可步行的新英格兰风格环境中结合了购物、餐饮、服务和有限的混合用途开发。其独特定位源于根据早期新城市主义原则对郊区带状购物中心场地进行的适应性再开发。

• 零售 · 1986

  零售和购物区

  核心产品是沿街道和城镇中心风格街区布置的商店集合。与封闭式购物中心不同，零售环境强调独立店面、户外流通、路边通道和新英格兰风格的建筑环境。参考材料中未指定可用的商品组合。

• 餐饮 · 1986

  餐饮和食品服务

  餐厅和其他食品相关企业构成生活方式中心体验的一部分，补充购物和服务用途。开放街道和步行导向区域使餐饮能够作为城镇中心环境的一部分运作，而非孤立的食品广场。

• 混合用途房地产 · 1986

  混合用途办公和住宅空间

  重建中的两层建筑通常将零售或其他商业用途置于底层，上层为办公室或住宅单元。这种垂直混合用途将项目与原始带状购物中心的单一用途、单层形式区分开来，并支持更具城镇风格的区域结构。

• 1980

  将带状购物中心改造为混合用途城镇中心战略

  背景

  菲尔德角公司在20世纪80年代初寻求重新定位前新西伯里购物中心。现有物业是一个汽车导向的带状购物中心，拥有大面积地面停车场和单层建筑。

  采取的行动

  业主聘请安德烈斯·杜安尼和伊丽莎白·普拉特-齐伯克重新设计该物业。该计划翻新了原有结构，添加了传统新英格兰风格立面，将场地重新组织为街道和街区，并引入了包含零售、办公和住宅功能的建筑。

  后续影响

  该物业于1986年以马什皮公共区的名称重新开放，成为新城市主义再开发的早期范例。它保留了大量地面停车场，使其成为传统购物中心与步行导向城镇中心之间的混合体。

  来源

1. 1Mashpee Commonsen.wikipedia.org
2. 2Mashpee Commons official websitemashpeecommons.com