麗新發展
麗新發展是一家與麗新集團相關的香港上市房地產開發商。
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概览
麗新發展，通常簡稱LSD，是一家香港房地產開發公司，由紡織企業家林百欣於1987年創立。它隸屬於更廣泛的麗新集團，該集團的起源可追溯至林百欣於1947年創立的紡織公司麗新製衣。麗新製衣是麗新發展的控股股東，並在集團的企業結構中保持重要地位。 公司的業務包括商業和酒店物業的開發、擁有、重建和運營。其活動尤其與香港重要的市區地塊相關，包括中環商業區的富麗華地塊和前麗思卡爾頓地塊。通過其酒店部門，麗新發展還持有酒店資產的權益，並在重建或處置前運營物業。 公司歷史上一個決定性的事件是1997年收購富麗華酒店企業。麗新發展以約31.3億港元收購了45.42%的股份，隨後對剩餘股份提出要約，使總成本達到約68.93億港元。該交易是在香港房地產市場高峰期進行的，並通過大量借貸融資，包括約50億港元的銀行貸款和超過20億港元的債券。亞洲金融危機很快對房地產價值和公司的資產負債表造成了嚴重壓力。麗新發展的市值急劇下跌，集團進入重組和資產出售時期。 富麗華交易隨後被重新調整。2000年，麗新發展宣布將富麗華65%的權益出售給由淡馬錫控股控制的Pidemco和AIG組成的合資企業，作價18.8億港元。麗新繼續根據租賃安排運營酒店，同時推進重建計劃。富麗華於2001年11月關閉，並於次月被拆除。麗新後來通過Bayshore Development Group與AIG和凱德集團合作，在該地塊上開發了AIG Tower，這是一個39層的商業辦公項目。該項目的所有權結構據報導為AIG和凱德集團各佔35%，麗新發展佔30%。 集團還通過其他處置來去槓桿化。2002年，當債務仍高於60億港元時，麗新發展將其持有的亞洲電視32.75%的權益出售給該廣播公司的行政總裁陳永棋，作價3.6億港元。此次處置反映了在90年代末危機後減少財務槓桿的更廣泛努力。 另一個主要的重建項目涉及前麗思卡爾頓地塊。該地塊通過Diamond String持有，該實體由麗新集團多數擁有。2007年，中國建設銀行同意以13.7億港元收購Diamond String 40%的權益，將麗新發展的持股比例降至60%。合作夥伴計劃將酒店替換為商業辦公大樓，目標於2011年完成，部分由中國建設銀行佔用。麗思卡爾頓酒店於2008年1月1日關閉，重建準備工作繼續進行。 麗新發展由創始人之子林建岳領導，他也與寰亞傳媒集團有關聯。因此，該公司處於香港房地產、酒店業和更廣泛的家族控制商業集團的交匯點。其歷史特點是大規模城市重建的雄心、對週期性房地產市場的敞口，以及利用重組、合資企業和資產出售來管理資產負債表壓力。
沿革
麗新發展由林百欣於1987年創立，林百欣是香港紡織業巨頭，其早期企業麗新製衣成立於1947年。這家開發公司成為更廣泛的麗新集團的一部分，並以股票代碼488在香港聯合交易所上市。麗新製衣成為其控股股東。 公司從單純的物業持有擴展到酒店所有權、運營和重建。在林百欣之子林建岳的領導下，麗新發展追求大型城市項目，包括香港中環的富麗華酒店地塊和前麗思卡爾頓地塊。 1997年6月，麗新發展通過收購富麗華酒店企業，在酒店和房地產領域邁出了重要一步。它以約31.3億港元收購了45.42%的股份，並以每股33.50港元對剩餘股份提出全面要約。計劃總支出約為68.93億港元。麗新打算將富麗華地塊與其已控制附近的麗思卡爾頓地塊合併，打造一個優質辦公開發項目。 時機證明是困難的。亞洲金融危機導致收購後不久房地產和股票價值下跌。麗新通過約50億港元的銀行貸款和超過20億港元的債券為交易融資。據報導其價值下跌了一半，使集團陷入財務困境，並迫使重組和資產處置計劃。 2000年3月，麗新發展宣布將富麗華65%的權益出售給由淡馬錫控股控制的Pidemco和AIG組成的合資企業。代價為18.8億港元。麗新保留根據租賃運營酒店的責任，年租金據報導為1.45億港元，直至重建。酒店於2001年11月關閉，並於同年12月被拆除。麗新隨後與AIG和凱德集團一起加入Bayshore Development Group，該集團開發了AIG Tower，這是一座39層的商業辦公樓，總建築面積約45萬平方英尺。AIG和凱德集團各持有項目公司35%的股份，而麗新持有30%。 集團繼續出售資產以降低槓桿。2002年，當債務仍據報導超過60億港元時，麗新發展以3.6億港元處置了其持有的亞洲電視32.75%的股份。買家是該廣播公司的行政總裁陳永棋。 麗思卡爾頓地塊後來成為另一個合作夥伴關係的主題。該土地通過Diamond String持有，該公司在麗新集團內擁有76.57%的股份。2007年11月，中國建設銀行同意以13.7億港元收購Diamond String 40%的權益，使麗新發展持有60%。合作夥伴計劃將約14,900平方英尺的地塊重建為辦公大樓，預計2011年完成，部分建築供中國建設銀行使用。麗思卡爾頓酒店於2008年1月1日關閉。 麗新發展的歷史說明了在房地產週期頂峰進行高槓桿擴張的風險，以及利用合資企業、處置和重建項目來重新定位香港房地產投資組合。該公司仍然是麗新集團的一部分，林建岳與麗新發展和寰亞傳媒集團都有關聯。
- 2008
麗思卡爾頓關閉
[1]酒店正式關閉，為計劃中的商業辦公大樓重建做準備。
- 2007
中國建設銀行加入麗思卡爾頓地塊項目
[1]中國建設銀行收購了Diamond String 40%的權益，該公司持有重建地塊。
- 2002
處置亞洲電視股份
[1]麗新在持續的去槓桿化計劃中出售了其在亞洲電視的少數股權。
- 2001
富麗華關閉並拆除
[1]酒店於11月關閉，並於12月被拆除，作為計劃重建的一部分。
- 2000
富麗華股份出售給合資企業
[1]公司宣布將富麗華65%的權益出售給Pidemco-AIG合資企業。
- 1997
收購富麗華
[1]麗新通過大規模股份購買和全面要約獲得了富麗華酒店企業的控制權。
- 1987
麗新發展成立
[1]林百欣在香港成立了麗新發展作為房地產開發公司。
- 1947
麗新製衣成立
[1]林百欣創立了麗新製衣，這家紡織企業後來成為麗新發展的控股股東。
产品与定位
一家專注於大型商業、酒店和城市重建資產的香港房地產開發商，隸屬於麗新集團。
房地產
商業物業開發
麗新發展開發和參與商業房地產項目，包括通過香港中心地塊重建而創建的辦公大樓。其AIG Tower項目說明了公司使用與機構和房地產合作夥伴的聯合體結構。
酒店業
酒店物業和運營
公司通過其酒店部門持有酒店資產的權益並運營酒店。酒店物業也作為重建機會，如富麗華和麗思卡爾頓地塊向商業用途的轉變。
商業辦公開發
AIG Tower
AIG Tower是富麗華地塊酒店用途結束後通過Bayshore Development Group開發的39層商業辦公項目。麗新發展持有30%的權益，AIG和凱德集團各持有35%。
品牌决策
2007
引入中國建設銀行參與麗思卡爾頓重建并购背景
麗新發展計劃將前麗思卡爾頓酒店替換為商業辦公大樓。
采取的行动
中國建設銀行同意以13.7億港元收購Diamond String 40%的權益，使麗新發展持有60%的權益。
后续影响
酒店於2008年1月關閉，合作夥伴繼續推進新辦公開發計劃，該計劃旨在包括中國建設銀行的入駐。
Consideration for 40 percent Diamond String interest. HK$1.37 billion (2007)
2002
處置亞洲電視股份战略背景
集團在90年代末房地產低迷後的財務困難中繼續出售資產以降低槓桿。
采取的行动
麗新發展將其持有的亞洲電視32.75%的權益出售給行政總裁陳永棋。
后续影响
該交易是集團更廣泛的去槓桿化和資產處置計劃的一部分。
Sale consideration. HK$360 million (2002)
2000
重組富麗華所有權战略背景
公司在亞洲金融危機後進行重組，並尋求減輕與富麗華收購相關的財務負擔。
采取的行动
麗新宣布將富麗華65%的權益出售給Pidemco和AIG組成的合資企業，作價18.8億港元，同時保留酒店運營責任，等待重建。
后续影响
酒店隨後關閉並被拆除，地塊推進至AIG Tower商業項目。
Consideration for 65 percent Furama interest. HK$1.88 billion (2000)
1997
收購富麗華酒店企業并购背景
麗新發展尋求將富麗華地塊與其已擁有的麗思卡爾頓地塊合併，並將合併後的地區重建為一個大型辦公項目。
采取的行动
公司以約31.3億港元收購了45.42%的股份，並對剩餘股份提出全面要約，使計劃總成本達到約68.93億港元。
后续影响
亞洲金融危機導致房地產和公司價值急劇下降，產生巨大的財務壓力，導致重組和資產出售。
Approximate total acquisition cost. HK$6.893 billion (1997)
近期事件
- 2008
麗思卡爾頓關閉以進行重建[1]
产品换代
麗思卡爾頓酒店於1月1日正式關閉，合作夥伴推進商業辦公大樓的計劃。
- 2007
中國建設銀行入股麗思卡爾頓重建項目公司[1]
并购
中國建設銀行同意收購Diamond String 40%的權益，將麗新發展的持股比例降至60%，並加入前麗思卡爾頓地塊的計劃重建。
- 2002
麗新出售亞洲電視股份[1]
并购
作為持續資產出售和去槓桿化的一部分，麗新發展將其持有的亞洲電視32.75%的權益出售給行政總裁陳永棋。
- 2001
富麗華關閉，地塊邁向重建[1]
其他
富麗華酒店於11月關閉，並於12月被拆除，為大型商業重建做準備。
- 2000
麗新重組富麗華所有權[1]
并购
公司宣布將富麗華65%的權益出售給由Pidemco和AIG組成的合資企業，作價18.8億港元，同時保留在重建前的運營角色。
- 1997
麗新發展收購富麗華酒店企業[1]
并购 · 其他
麗新發展收購了富麗華酒店企業45.42%的股份，並對剩餘股份提出要約。該交易總值約70億港元，隨後亞洲金融危機爆發，導致巨大的財務壓力。
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