Intu Properties
一家前英国房地产投资和购物中心管理集团，其面向消费者的 Intu 品牌覆盖特拉福德中心、莱克赛德和 intu Xanadú 等主要中心。
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概览
Intu Properties plc 是一家英国房地产投资和购物中心管理公司，其主要业务是大型零售中心的所有权、部分所有权、开发和运营。在倒闭之前，该集团是英国最著名的购物中心业主之一，并在西班牙持有零售资产。其面向消费者的 Intu 品牌被用于一系列主要中心，而公司集团则保留了源于早期多项业务和更名的结构。 该公司于1980年由唐纳德·戈登爵士创立，最初名为 Transatlantic Insurance Holdings plc，是 Liberty Life Association of Africa 的一个分支。它最初通过投资人寿保险业务发展。在1990年代初期，它出售了剩余的人寿保险权益，并与购物中心开发商和投资者 Capital & Counties 合并。该交易使业务转向房地产，并帮助获得了伦敦证券交易所上市资格。该集团于1996年更名为 Liberty International。 2010年，Liberty International 将其 Capital & Counties Properties 业务分拆为独立公司。剩余集团更名为 Capital Shopping Centres Group plc，通常缩写为 CSC，以强调其零售房地产重点。CSC 通过收购扩大了投资组合，包括曼彻斯特的 Trafford Centre 和诺丁汉 Westfield Broadmarsh 的多数股权。2013年，它采用了 Intu 名称，并开始将其许多中心以同一品牌重新命名。品牌重塑引入了橙黑视觉系统和鸟类标志，旨在创建跨独立命名的购物目的地的可识别消费者品牌。 Intu 将物业所有权与中心管理、租赁、再开发和客户体验活动相结合。其投资组合包括 Lakeside、intu Watford、intu Victoria Centre、intu Braehead、intu Derby、Merry Hill、Trafford Centre 和 intu Milton Keynes 等区域购物中心。它还运营或持有西班牙中心的权益，包括 Puerto Venecia、intu Asturias 和 intu Xanadú。该集团试图通过推出在线购物中心服务并将购物中心员工从设施管理提供商转为内部员工，来应对在线零售和不断变化的购物习惯。 该业务在2010年代大幅扩张，但其财务状况日益受到高杠杆、高街客流量下降和主要零售租户困境的影响。2017年，与 Hammerson 达成的34亿英镑拟议收购协议未能完成，因为 Hammerson 建议股东拒绝。后来涉及 Peel Group、Olayan Group 和 Brookfield Property 的财团投标于2018年被撤回。Intu 随后出售了部分西班牙资产以筹集流动性。 2020年3月，该公司放弃了拟议的13亿英镑紧急股权融资。它报告2019年亏损20亿英镑，并承担约45亿英镑债务，而 COVID-19 疫情增加了压力，因为零售商推迟支付租金。Intu 警告可能违反债务契约并需要贷款人豁免。在重组谈判失败后，该集团于2020年6月26日进入管理程序。一些购物中心后来被转移到新所有权和管理安排下或由其控制。因此，Intu 公司集团不再作为独立的上市房地产公司运营，尽管一些资产和中心品牌在继任所有者下继续存在。 Intu是英国购物中心投资和管理公司（前身为Intu Properties plc）面向消费者的品牌。该公司主要拥有、部分拥有、开发和运营大型零售和休闲目的地。在倒闭前，它在英国拥有17个购物中心，在西班牙拥有1个，截至2019年底，其房地产投资组合价值约59亿英镑。 公司的企业历史始于1980年，当时唐纳德·戈登爵士创立了Transatlantic Insurance Holdings，作为非洲自由人寿协会的一个分支。它最初专注于人寿保险投资，但逐渐退出保险业务。1991年，它出售了在Sun Life剩余的寿险权益，1992年与主要购物中心开发商Capital & Counties合并。合并后的公司于1996年更名为Liberty International。 2010年发生了重大结构性变化。公司分拆了Capital & Counties Properties，使其成为独立的房地产企业，并更名为Capital Shopping Centres Group plc。2011年，它从Peel Group收购了特拉福德中心，这是其投资组合中最重要的补充之一。它还从Westfield Group购买了诺丁汉Westfield Broadmarsh 75%的权益。2012年，Peel董事长约翰·惠特克在持有大量股份后成为公司最大股东。 2013年，Capital Shopping Centres Group推出了Intu品牌。公司名称于2月改为Intu Properties plc，随后大部分购物中心以Intu品牌重新命名或重塑品牌。新的橙黑标识旨在将购物中心呈现为零售、休闲和社交体验的目的地，而非传统的房地产资产。在品牌重塑的同时，Intu推出了在线购物中心服务，并将购物中心员工转为内部管理，此前依赖外部设施管理提供商。 Intu在十年中期进一步扩张。2013年收购了米尔顿凯恩斯的Midsummer Place，2014年通过一项涉及Merry Hill、Westfield Derby和北爱尔兰Sprucefield Park的更广泛房地产交易收购了Merry Hill和Westfield Derby。该公司后来面临来自消费者行为变化、商业街客流量下降、零售商倒闭和资产负债表高杠杆的日益增大的压力。2017年同意Hammerson提出的34亿英镑收购要约，但在2018年Hammerson股东被建议拒绝后未能完成。后来涉及Peel Group、Olayan Group和Brookfield Property的财团提案于2018年11月撤回。 2019年，Intu开始出售西班牙资产以筹集流动性。2019年12月出售了在萨拉戈萨的Puerto Venecia权益，随后于2020年初出售了其在奥维耶多的资产intu Asturias。然而，该公司仍负债累累，2019年报告巨额亏损，债务约45亿英镑。2020年3月，在未能获得足够投资者支持后，放弃了拟议的13亿英镑紧急股权融资。COVID-19大流行加剧了问题，零售商推迟支付租金，公司警告可能违反贷款契约。 Intu于2020年6月26日进入管理程序，此前与贷方的重组谈判失败。管理程序结束了上市公司的运营生命，尽管个别子公司和购物中心资产在新所有权或新管理安排下继续运营。2020年下半年，与Intu相关的实体获得资金，并转移或重组了包括Lakeside、Watford、Braehead和Victoria Centre在内的中心控制权。因此，Intu这个名字在一段时间内与特定资产和管理结构相关，但最初的上市房地产集团已不复存在。
沿革
Intu 的公司历史始于1980年，当时唐纳德·戈登爵士创立了 Transatlantic Insurance Holdings plc，作为 Liberty Life Association of Africa 的一个分支。戈登于1957年创立了 Liberty Life，新的上市实体最初作为人寿保险业务的投资者发展。在1980年代，该集团成为保险行业的重要参与者。1991年，它出售了剩余的人寿保险权益，包括 Sun Life 的29%股份，并开始果断转向房地产。 一个重大转折点出现在1992年，当时公司与购物中心开发商和投资者 Capital & Counties 合并。该交易为集团提供了坚实的零售房地产平台和伦敦证券交易所上市资格。1996年，公司更名为 Liberty International。它还在英国以外保持权益，包括加利福尼亚子公司 Capital and Counties USA。该业务的大量股份于2010年出售给 Equity One；Equity One 随后被 Regency Centers Corporation 收购。 2010年5月，Liberty International 将 Capital & Counties Properties 分拆为独立业务。剩余公司采用 Capital Shopping Centres Group plc（或 CSC）的名称，反映其专注于购物中心投资和管理。CSC 进行了一系列收购。2011年，它从 Peel Group 购买了 Trafford Centre，并作为交易的一部分向 Peel 董事长 John Whittaker 提供了 CSC 的20%权益。Whittaker 继续购买股份，并于2012年成为公司最大股东，据报道持股24.63%。CSC 还于2011年11月收购了 Westfield Group 在诺丁汉 Westfield Broadmarsh 的75%权益。 公司于2013年1月宣布进一步更名。它将更名为 Intu，十二个购物中心将采用包含新品牌的名称。公司名称变更于2013年2月18日生效，而中心品牌重塑于5月开始。橙黑身份和鸟类标志旨在在整个投资组合中建立一致、面向消费者的形象。公司还推广了一种数字零售产品，被称为英国第一个在线购物中心，并将购物中心员工转为内部员工，取代了之前由 Bilfinger Europa 雇佣的安排。 Intu 在十年中期继续扩张。2013年2月，它同意以2.505亿英镑从 Legal & General 手中收购米尔顿凯恩斯的 Midsummer Place。2014年，它宣布了一项涉及 Merry Hill、Westfield Derby 和 Sprucefield Park 的8.678亿英镑房地产交易。该集团在英国运营混合全资和部分拥有的区域中心，同时在西班牙进行投资。其商业模式依赖于租金收入、资产价值、租户需求、中心客流量以及为再开发融资的能力。 零售房地产环境变得越来越困难。在线购物、消费者行为变化、高街客流量下降以及重要零售商的失败或财务困境给租金和估值带来压力。Intu 于2017年12月同意 Hammerson 提出的34亿英镑收购要约，但 Hammerson 后来建议股东拒绝该要约。第二个提案价值约28亿英镑，由 Peel Group、Olayan Group 和 Brookfield Property 支持，于2018年11月在尽职调查后撤回。 Intu 试图通过考虑处置资产来增强流动性。2019年底，它讨论了出售三个西班牙资产，并以2.377亿欧元出售了其在 Puerto Venecia 的权益，据报道净收益约1.15亿欧元。其 Oviedo 资产于次月出售，据报道收益约8500万英镑。这些交易并未解决集团更广泛的杠杆问题。 2020年3月，Intu 因投资者支持不足而放弃了计划中的13亿英镑紧急现金募集。公司拥有约45亿英镑债务，并报告2019年亏损20亿英镑。COVID-19 疫情加剧了危机，因为零售商推迟支付租金。Intu 警告称，7月份需要贷款人豁免，并可能违反债务契约。到6月，它表示如果重组谈判失败，购物中心可能面临关闭，并已任命 KPMG 作为应急管理人。2020年6月26日，Intu 进入管理程序。 管理程序导致了资产层面的重组，而不是一个单一的持续 Intu 集团。2020年8月，Intu SGS（一个子公司和四个中心的控股工具）获得资金完全控制这些中心。Global Mutual 成为资产管理人，Savills 成为物业管理人，该安排于10月完成。Intu Derby、Merry Hill 和 Milton Keynes 的转让于9月确认，Chapelfield 也宣布将移交新所有权。因此，上市的 Intu 公司业务不再作为独立公司运营，而几个前 Intu 物业在继任所有权和管理下继续存在。 1992年，该业务与主要购物中心开发商Capital & Counties合并，并在伦敦证券交易所上市。扩大后的公司于1996年更名为Liberty International。它还持有美国房地产企业的权益，包括Capital and Counties USA，但后来出售了该业务的大量股份。 下一次重大转型发生在2010年。公司分拆了Capital & Counties Properties，创建了一家独立的房地产企业，并将自己的名称改为Capital Shopping Centres Group plc。同期，它向Equity One出售了其加州子公司的重大股权，Equity One后来被Regency Centers Corporation收购。 Capital Shopping Centres于2011年从Peel Group购买特拉福德中心，扩大了其英国投资组合。该交易包括向Peel董事长约翰·惠特克提供收购公司20%股份的要约。该交易对特拉福德中心的估值约为16.5亿英镑，而所提供的股份据报道约为7亿英镑。惠特克继续购买股份，并于2012年成为公司最大股东。2011年11月，公司还收购了Westfield在诺丁汉Westfield Broadmarsh的75%权益。 2013年1月，公司宣布Intu品牌重塑。它于2月采用Intu名称，并从5月开始更改其大部分购物中心的标识。新的橙黑品牌使用了一个与公司相关的鸟标志，象征欢乐。品牌重塑伴随着业务现代化的尝试，以应对不断变化的购物习惯：Intu推出了在线购物中心服务，并将购物中心员工转为内部管理，此前这些员工由Bilfinger Europa提供。 扩张继续进行，2013年从Legal & General购买了米尔顿凯恩斯的Midsummer Place。2014年，Intu宣布了一项约8.678亿英镑的房地产交易，涉及Merry Hill、Westfield Derby和Sprucefield Park。这些交易增加了公司对主要区域购物目的地的敞口，而此时传统购物中心模式开始面临日益增长的结构性压力。 Intu后来的拟议公司交易反映了为大型零售房地产投资组合融资的困难。2017年12月，它同意Hammerson提出的34亿英镑收购要约，但Hammerson于2018年4月建议其股东拒绝该提议。2018年10月，Peel Group、Olayan Group和Brookfield Property发起了另一项报价，据报道为28亿英镑。该财团在进行尽职调查后于11月撤回。 该公司试图通过出售西班牙资产来降低杠杆。2019年底，它同意出售在萨拉戈萨的Puerto Venecia、奥维耶多的intu Asturias和马德里的intu Xanadú的权益。萨拉戈萨出售于2019年12月完成，奥维耶多资产于2020年初出售。这些处置不足以解决公司的财务问题。截至2019年底，Intu的投资物业价值约59亿英镑，但集团债务约45亿英镑，当年报告亏损约20亿英镑。 上市集团不再作为独立的持续经营企业运营，但个别物业和子公司随后进行了重组。2020年8月，Intu SGS获得资金，全面控制Intu Watford、Braehead、Victoria Centre和Lakeside，Global Mutual被任命为资产管理人，Savills为物业管理人。该安排于10月完成。Intu Derby、Merry Hill和Milton Keynes的转让于9月确认给新所有者，而Chapelfield据报道也将转移到新所有权。这次崩溃结束了Intu作为上市购物中心集团的生命，尽管许多基础目的地继续在不同所有权或管理下运营。
- 2020
进入管理程序
[1]在紧急融资失败且与贷款人的重组谈判未产生解决方案后，Intu 于6月26日进入管理程序。
- 2019
西班牙资产处置
[1]Intu 出售其在 Puerto Venecia 的权益，随后出售其 Oviedo 资产，作为筹集流动性努力的一部分。
- 2017
拟议的 Hammerson 收购
[1]Intu同意Hammerson提出的收购要约，价值约34亿英镑，但需经批准。
- 2014
英国主要投资组合扩张
[1]Intu 宣布通过一项8.678亿英镑的房地产交易收购 Merry Hill、Westfield Derby 和 Sprucefield Park。
- 2014
Merry Hill和Westfield Derby扩张
[1]Intu通过涉及Merry Hill、Westfield Derby和Sprucefield Park的房地产交易进行扩张。
- 2013
Intu 品牌推出
[1]公司采用 Intu 名称，并开始对十二个购物中心进行品牌重塑。 公司更名为Intu Properties plc，并开始将其大部分购物中心以Intu品牌重塑。
- 2011
收购 Trafford Centre
[1]Capital Shopping Centres从Peel Group购买特拉福德中心，并收购Westfield在Westfield Broadmarsh的75%权益。 CSC 从 Peel Group 购买 Trafford Centre，并作为交易的一部分向 Peel 董事长 John Whittaker 提供 CSC 的20%权益。
- 2011
收购 Westfield Broadmarsh 权益
[1]CSC 购买了 Westfield Group 在诺丁汉 Westfield Broadmarsh 的75%股份。
- 2010
Capital Shopping Centres Group 成立
[1]在分拆 Capital & Counties Properties 后，剩余公司采用 Capital Shopping Centres Group 名称。
- 2010
Capital & Counties Properties被分拆
[1]公司分离其Capital & Counties Properties业务，随后采用Capital Shopping Centres Group名称。
产品与定位
作为大型购物中心所有者和运营商，其定位是将物业打造为区域零售、休闲和客户体验目的地，而非仅仅是传统商业房地产。Intu 品牌旨在将地理上多元化的投资组合统一为面向消费者的品牌。
商业房地产
购物中心所有权和投资
Intu 的主要产品是大型区域购物中心的所有权或部分所有权。集团通过租户组合、租赁、再开发和改善零售和休闲环境来赚取租金收入并寻求增加资产价值。其投资组合包括 Trafford Centre、Lakeside、Merry Hill 和 intu Derby 等英国主要目的地，以及西班牙资产。
物业管理
购物中心管理
公司管理其中心的日常运营，包括客户服务、设施协调、营销、租户关系和公共区域的呈现。Intu 还在2013年转型期间将中心员工转为内部员工，取代了之前涉及 Bilfinger Europa 的雇佣安排。
数字零售 · 2013
Intu 在线购物中心
作为对在线零售和不断变化的购物习惯的回应，Intu 推出了数字购物中心产品，被称为英国第一个在线购物中心。该服务旨在将实体中心品牌扩展到在线零售，并将客户与基于中心的购物活动联系起来。
房地产开发
购物中心开发和再开发
Intu 利用开发和再开发项目来保持大型零售目的地的竞争力。这些活动包括扩建或现代化中心、改善休闲和餐饮部分，以及管理租户和访客体验。该方法依赖于资本获取和持续的零售商需求。
购物中心
特拉福德中心
大曼彻斯特地区的一个主要区域购物和休闲目的地，由 Capital Shopping Centres 于2011年收购。它成为与 Intu 投资组合相关的最知名物业之一，代表了公司专注于大型目的地中心的战略。
购物中心
莱克赛德
伦敦通勤区的一个大型购物中心，也是2020年管理程序后与 Intu SGS 相关的资产之一。在管理后过渡期间，它是通过 Intu 相关子公司安排管理或控制的中心之一。
购物和休闲中心
intu Xanadú
马德里的一个西班牙购物和休闲目的地，也是 Intu 在2019年考虑出售的西班牙资产之一。它与萨拉戈萨和奥维耶多的物业一起构成了公司的国际投资组合。
购物中心
intu Asturias
位于西班牙奥维耶多的 Intu 品牌购物中心。Intu 在2019-2020年流动性计划期间同意出售该资产，该处置是其减少债务和简化投资组合努力的一部分。
购物中心
Merry Hill
Intu 通过2014年涉及 Westfield Derby 和 Sprucefield Park 的房地产交易收购的一个主要购物中心。它是管理前与集团相关的大型英国区域资产之一。
购物中心
Westfield Derby
德比购物中心，其所有权作为2014年房地产交易的一部分转移给 Intu。它体现了 Intu 在成熟区域零售目的地进行收购扩张的战略。
购物中心 · 2013
Midsummer Place
米尔顿凯恩斯的一个购物中心，于2013年从 Legal & General 收购，价格约为2.505亿英镑。此次收购扩大了 Intu 在英国重要零售地点的投资组合。
营销活动
- 2013Intu 品牌发布和中心品牌重塑
United Kingdom
公司推出了统一的橙黑 Intu 身份，包括与欢乐相关的鸟类标志，并将该名称应用于十二个购物中心。该计划旨在使一系列独立命名的物业对消费者更具辨识度，并将中心呈现为体验驱动的目的地。
结果. 集团的大多数中心在公司集团独立存在的剩余时间内以 Intu 身份运营。
- 2013在线购物中心计划
United Kingdom
Intu 推出了在线购物中心产品，被称为英国第一个，作为应对数字商务和不断变化的客户行为的更广泛努力的一部分，并将实体中心与在线购物习惯联系起来。 作为对消费者行为变化的回应，Intu推出了在线购物中心服务，旨在将实体目的地模式扩展到数字零售。
结果. 该计划构成了 Intu 数字和客户体验战略的一部分，尽管公司集团后来进入了管理程序。 该举措伴随着更广泛的品牌重塑，反映了公司连接实体购物中心与在线购物习惯的努力。
- 2013Intu品牌重新发布
United Kingdom · Spain
Capital Shopping Centres Group推出了Intu标识，包括橙黑视觉系统和与欢乐相关的鸟标志。最初选择十二个购物中心进行品牌重塑，新标识旨在使目的地更加以消费者为导向和体验驱动。
结果. Intu名称成为集团购物中心投资组合的主要消费者品牌，并从2013年5月起在其大部分中心使用。
品牌决策
2020
放弃紧急融资战略背景
Intu 面临约45亿英镑债务、2019年报告亏损20亿英镑以及 COVID-19 疫情期间租金支付延迟增加。
采取的行动
公司因未能获得足够的投资者支持而放弃了拟议的13亿英镑紧急现金募集。
后续影响
Intu 警告可能违反债务契约，进入与贷款人的重组谈判，并最终进入管理程序。
Emergency fundraising sought. £1.3 billion proposed cash call (March 2020)
2020
进入管理程序其他背景
重组谈判失败，因为公司面临债务压力、契约风险和疫情期间租金收入减少。 COVID-19大流行减少了租金收取，因为零售商推迟付款，而Intu与贷方的重组谈判失败。
采取的行动
Intu 任命 KPMG 作为应急管理人，并于6月26日进入管理程序。 Intu于2020年6月26日任命管理人，此前警告称如果无法达成融资协议，其中心可能面临中断。
后续影响
其中心转移到资产层面的所有权、融资和管理安排，涉及新所有者和包括 Global Mutual 和 Savills 在内的公司。 上市集团不复存在。个别中心和子公司随后被转移、再融资或置于新的资产和物业管理人之下。
2020
放弃紧急现金募集战略背景
Intu报告巨额亏损，债务约45亿英镑，需要额外资本来支持其资产负债表。
采取的行动
由于投资者支持不足，公司放弃了拟议的13亿英镑紧急股权融资。
后续影响
失败的融资使Intu依赖贷方谈判，并面临违反契约的风险，这导致其于6月进入管理程序。
Proposed emergency cash raising. £1.3 billion proposed but abandoned (March 2020)
2019
出售西班牙资产战略背景
Intu 需要筹集流动性，同时面临债务、零售客流量下降和租户条件疲软的压力。 Intu在承担大量债务并面临购物中心估值和租金收入压力时寻求流动性。
采取的行动
公司出售了其在 Puerto Venecia 的权益，随后出售了其 Oviedo 资产，此前讨论了处置三个西班牙购物中心。 它同意出售在Puerto Venecia、intu Asturias和intu Xanadú的权益，于2019年12月完成Puerto Venecia处置，并于2020年初完成奥维耶多处置。
后续影响
处置产生了现金收益，但并未解决集团更广泛的融资危机。 这些处置产生了资金，但未能阻止整个集团的财务恶化和进入管理程序。
Puerto Venecia sale consideration. €237.7 million gross consideration; approximately €115 million reported net proceeds (December 2019)
2018
财团收购投标撤回并购背景
在 Hammerson 提案失败后，Intu 仍然是潜在目标，因为购物中心估值和零售业表现面临压力。
采取的行动
Peel Group、Olayan Group 和 Brookfield Property 发起了28亿英镑的拟议投标，但在尽职调查后撤回。
后续影响
Intu 保持独立，并继续寻求投资组合和融资解决方案。
Proposed takeover value. £2.8 billion proposed bid (2018)
2017
同意 Hammerson 收购并购背景
英国大型零售物业所有者之间的整合正在增加，Intu 同意与 Hammerson 合并。 Intu运营着大型购物中心投资组合，面临消费者行为变化和传统零售条件疲软带来的日益增大的压力。
采取的行动
公司宣布了一项价值34亿英镑的拟议收购，但需经股东批准。 公司同意Hammerson提出的收购要约，但需经股东批准。
后续影响
Hammerson 后来建议其股东拒绝该交易，因此收购未进行。 拟议的交易未完成。Hammerson于2018年建议拒绝，同年晚些时候的财团出价被撤回。
Proposed takeover value. £3.4 billion proposed transaction (2017)
- Hammerson — Hammerson董事会后来建议其股东拒绝拟议的交易。
2013
采用 Intu 品牌战略背景
公司寻求在主要购物中心投资组合中建立一致的消费者身份，而零售行为正变得更加数字化和体验驱动。
采取的行动
Capital Shopping Centres Group 采用 Intu 名称，引入新的视觉身份，并对十二个中心进行品牌重塑。 Capital Shopping Centres Group将其公司名称改为Intu Properties plc，重塑了大部分中心，并推出了在线购物中心服务。
后续影响
Intu 名称成为集团及其许多物业的主要公众形象。 Intu成为购物中心投资组合的主要公众身份，尽管该业务继续面临零售模式变化带来的结构性压力。
2010
分拆并重新定位为购物中心集团战略背景
公司已从人寿保险投资转向房地产，并决定将 Capital & Counties Properties 分拆为独立业务。
采取的行动
集团分拆了 Capital & Counties Properties，并将剩余公司更名为 Capital Shopping Centres Group。
后续影响
剩余业务更明确地专注于购物中心所有权和管理。
2010
分拆和向购物中心集中战略背景
公司正在重组其历史悠久的保险和房地产利益，并已将Capital & Counties Properties分离为独立业务。
采取的行动
它更名为Capital Shopping Centres Group，并将其公司身份集中在购物中心投资和所有权上。
后续影响
重组创建了后来采用Intu品牌并追求大型区域购物中心收购的公司平台。
近期事件
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