哈默森
哈默森是一家英国房地产开发和投资公司，专注于城市市场中的大型零售主导目的地。
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概览
哈默森是一家英国房地产开发和投资公司，其业务核心是拥有、开发、租赁和管理大型零售主导的目的地。其投资组合历来包括购物中心、零售园区、奥特莱斯目的地以及服务于英国、法国和爱尔兰大型城市腹地的其他商业房地产。该公司在伦敦证券交易所上市，并已被纳入主要房地产和英国股票指数。 该业务起源于刘易斯·哈默森，他于1942年开始投资房地产。他最初的活动是将房屋改造成公寓，但公司于1948年进入商业地产领域。哈默森于1953年成为一家上市公司，为后来该集团特有的机构所有权和开发模式奠定了早期基础。 哈默森在20世纪60年代进行了国际扩张，进入澳大利亚、新西兰和美国。在20世纪70年代，它在欧洲大陆发展了业务，并承担了其最重要的英国项目之一：伦敦北部的布伦特十字购物中心。布伦特十字于1976年开业，是英国第一个大型有顶购物中心，帮助在该国建立了现代封闭式购物中心模式。 该集团后来合理化其地理足迹。在20世纪90年代，它出售了欧洲以外的业务，并将其资源集中在欧洲房地产上。随后，它在英国和法国开发并收购了著名的零售资产。2003年伯明翰新斗牛场购物中心的开业代表了另一个重大转折点。该市中心开发项目成为英国最大的零售项目之一，并强化了哈默森作为大型、目的地导向资产开发商而非传统面向消费者的零售商的角色。 哈默森于2007年1月成为英国房地产投资信托，此前英国引入了REIT制度。这一变化使公司处于为房地产投资业务设计的税收优惠结构中，同时也强调经常性租金收入、资产管理和投资组合表现。其活动包括直接所有权以及通过合资企业和联营公司进行的投资。 在2010年代，哈默森应对不断变化的房地产市场状况和传统零售业日益增长的压力。它出售了部分资产，考虑了整合机会，并寻求专注于其所谓的旗舰零售目的地。2017年，它提议收购竞争对手Intu，但在2018年撤回了其建议，原因是担心英国零售市场的状况。它还在2018年拒绝了法国房地产公司Klépierre的更大规模收购。这一时期凸显了购物中心所有者面临的战略挑战，因为网上购物、消费者习惯改变和零售商重组影响了估值和入住率。 因此，哈默森的现代定位是著名城市零售和混合用途目的地的专业所有者、开发商和管理者。该公司主要不是产品制造商或消费者零售连锁店；其品牌通过与其投资组合相关的物业、租赁计划、重建项目和目的地管理活动而体现。其声明的战略重点已转向高质量、交通便利、拥有强大腹地的资产，同时减少对较弱零售园区和非核心物业的敞口。
沿革
哈默森始于刘易斯·哈默森1942年的房地产投资活动。早期业务将房屋改造成公寓，但于1948年以L.W. Hammerson & Co的名义进入商业地产。公司于1953年公开上市。 在20世纪60年代，哈默森扩展到英国以外的澳大利亚、新西兰和美国。在20世纪70年代，它进入欧洲大陆并开发了伦敦北部的布伦特十字购物中心。布伦特十字于1976年开业，是英国第一个大型有顶购物中心，成为现代英国零售地产发展的里程碑。 在20世纪90年代，哈默森出售了其欧洲以外的业务，并重新聚焦于欧洲。公司继续收购和开发大型零售资产，其中伯明翰的斗牛场成为一个特别重要的项目。新斗牛场于2003年作为大型市中心零售开发项目开业，帮助改变了伯明翰的中央购物环境。 哈默森于2007年1月采用房地产投资信托地位，此前英国引入了其REIT框架。这强化了该集团作为房地产投资和资产管理业务而非仅依赖项目销售的传统开发商的形象。 公司在2010年代继续调整其投资组合。2012年，它以2亿英镑将伦敦格雷沙姆街的一处办公物业出售给马来西亚国家养老基金Retirement Fund Incorporated。2017年，它宣布拟收购竞争对手Intu，但在2018年4月撤回了其建议，理由是对英国零售市场的担忧。2018年3月，它还拒绝了Klépierre提出的约49亿英镑的收购要约。2018年晚些时候，哈默森宣布计划处置约11亿英镑的物业，包括与其零售园区敞口相关的资产，同时专注于旗舰零售目的地。 公司的投资组合包括直接持有的权益以及通过合资企业和联营公司持有的权益。其运营重点仍然是英国和选定欧洲市场（尤其是法国和爱尔兰）的零售主导城市物业。哈默森的长期发展反映了购物中心所有权的演变：从封闭式购物中心的建设和扩张，到国际多元化，再到投资组合专业化和适应实体零售面临的压力。
- 2012
格雷沙姆街办公物业处置
[1]哈默森以2亿英镑将其伦敦格雷沙姆街办公物业出售给马来西亚国家养老基金Retirement Fund Incorporated。
- 2007
转换为REIT地位
[1]哈默森在英国引入REIT制度时采用了房地产投资信托地位。
- 2003
伯明翰斗牛场开业
[1]新斗牛场购物中心在伯明翰开业，成为英国最大的市中心零售开发项目之一。
- 1990
重新聚焦欧洲
[1]哈默森出售了欧洲以外的业务，并将其房地产活动集中在欧洲市场。
- 1976
布伦特十字开业
[1]布伦特十字购物中心在伦敦北部开业，成为英国第一个大型有顶购物中心。
- 1960
欧洲以外的国际扩张
[1]公司在20世纪60年代扩展到澳大利亚、新西兰和美国。
- 1953
公开上市
[1]哈默森成为一家上市公司。
- 1948
进入商业地产
[1]L.W. Hammerson & Co从住宅改造转向商业地产。
- 1942
刘易斯·哈默森开始房地产投资
[1]刘易斯·哈默森开始投资房地产，最初将房屋改造成公寓。
产品与定位
一家上市的欧洲房地产所有者和开发商，专注于服务大型城市腹地的旗舰零售主导目的地。
购物中心 · 2003
斗牛场
斗牛场是哈默森在伯明翰市中心的主要零售开发项目。它于2003年开业，被描述为英国最大的城市零售开发项目之一。该目的地是哈默森零售主导投资组合的一部分，并体现了公司对服务大型大都市腹地的著名资产的重视。
购物中心 · 1976
布伦特十字购物中心
伦敦北部的布伦特十字购物中心由哈默森开发，于1976年开业。它是英国第一个大型有顶购物中心，成为塑造现代英国购物中心发展的封闭式、目的地导向零售形式的重要例子。
零售物业组合
旗舰零售目的地
哈默森的旗舰零售目的地产品包括英国和选定欧洲市场的主要购物中心及相关城市物业。该战略强调具有大量腹地的高知名度资产，并辅以租赁、重建和持续的目的地管理。
品牌决策
2018
拒绝Klépierre收购要约并购背景
法国房地产开发公司Klépierre在欧洲零售物业不确定时期向哈默森提出了收购意向。
采取的行动
哈默森拒绝了该提议，据报道价值约49亿英镑。
后续影响
哈默森保持独立，并继续推行自己的投资组合战略。
Takeover offer value. approximately £4.9 billion (March 2018)
2018
退出零售园区并专注于旗舰目的地战略背景
随着英国零售市场疲软，哈默森重新评估了其对不同类别零售物业的敞口。
采取的行动
公司宣布计划在2019年前出售约11亿英镑的物业，并专注于旗舰零售目的地。
后续影响
该决定代表了投资组合从零售园区向大型、目的地导向资产的转变。
Planned property disposals. approximately £1.1 billion (Announced July 2018; target through 2019)
2017
拟收购Intu并购背景
哈默森和Intu是英国购物中心资产的主要所有者，而零售物业市场正面临来自网上购物和消费者行为变化的结构性压力。
采取的行动
哈默森宣布拟以约34亿英镑收购Intu。
后续影响
哈默森于2018年4月撤回了其建议，理由是对英国零售市场的健康状况感到担忧。
Proposed transaction value. approximately £3.4 billion (December 2017)
2007
采用英国REIT地位战略背景
英国于2007年1月引入了房地产投资信托框架，为符合条件的房地产投资企业创建了新结构。
采取的行动
哈默森转换为房地产投资信托地位。
后续影响
公司继续作为上市房地产投资和开发集团运营，更加强调创收房地产。
近期事件
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