H&R房地产投资信托
H&R房地产投资信托是一家加拿大开放式房地产投资信托，专注于加拿大和美国的商业、住宅及其他收益性物业。
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概览
H&R房地产投资信托，通常称为H&R REIT，是一家总部位于安大略省多伦多的加拿大开放式房地产投资信托。它拥有、运营和管理多元化的收益性房地产组合，涉及办公楼、零售、工业和多户住宅物业。该信托在多伦多证券交易所上市，已从以加拿大办公楼和零售为主的房东发展为地域更多元化的所有者，在美国拥有大量敞口，并不断增长的住宅平台。 H&R由Thomas J. Hofstedter于1996年通过约1.73亿加元的首次公开募股创立。其初始资产主要由与Hofstedter家族企业相关的办公楼组成。随着时间的推移，信托通过收购、开发项目和投资组合重组进行扩张。其最重要的开发承诺之一是卡尔加里的The Bow，这是一个大型办公楼综合体，作为Encana的总部开发。H&R于2007年同意在长期租赁安排下开发并拥有该项目。该开发在全球金融危机期间面临融资压力，包括暂时中断施工和大幅减少H&R的月度分配，但主塔最终完工。 该信托还成为加拿大零售房地产的重要参与者。2013年，H&R寻求收购Primaris REIT，这是一家主要的封闭式购物中心所有者。最初的拟议交易随后通过涉及KingSett领导的集团的协议进行了重组。H&R获得了约25处物业和Primaris名称的权利，而另一集团获得了18处物业。Primaris后来成为H&R加拿大封闭式购物中心平台的核心。 H&R的投资组合构成在2010年代和2020年代初期发生了重大变化。它出售了部分工业和零售资产，增加了对美国房地产的敞口，并将资本导向住宅物业，特别是通过其子公司Lantower Residential。多户住宅物业从2014年占投资组合的一小部分增长到更重要的组成部分，而办公楼和零售的相对贡献下降。同期，信托在美国的敞口也有所增加。其业绩受到零售和办公楼市场部分领域困难条件的影响，包括Target Canada和Sears Canada的关闭，这影响了某些零售物业和租户。 2021年，H&R进行了战略审查和更广泛的重组。该过程包括出售The Bow办公楼，并将其封闭式购物中心业务分拆为独立的Primaris REIT。Primaris分拆于2021年12月31日生效，减少了H&R对加拿大封闭式购物中心的直接敞口，并使其更加专注于住宅、办公楼、工业和精选零售房地产。重组后的H&R投资组合被描述为约2560万平方英尺，约70%的价值位于美国，约49%专注于多户住宅物业。该投资组合还包括非核心办公楼、零售和炼油相关物业。 与H&R相关的著名物业包括卡尔加里的The Bow和TransCanada Tower、多伦多的Atrium和休斯顿的Hess Tower。其住宅活动主要集中在美国南部，部分通过Lantower Residential进行。在Primaris分离后，Primaris成为独立的公开交易REIT，而不是H&R的运营部门。因此，H&R代表分离后的持续信托，其商业模式侧重于拥有和管理地域多元化的收益性房地产组合，而不是销售消费产品。
沿革
H&R REIT由Thomas J. Hofstedter于1996年通过在多伦多证券交易所进行的1.73亿加元首次公开募股创立。该信托最初拥有Hofstedter家族公司拥有的办公楼，随后发展成为加拿大大型多元化房地产房东之一。 一个重要的转折点出现在2007年，当时H&R同意开发并拥有The Bow，这是卡尔加里的一个地标性办公楼综合体，旨在作为Encana的总部。Encana签署了25年租约，H&R为土地支付了约7000万加元。该项目在全球金融危机期间难以融资。由于据报道有4亿加元的融资缺口，施工于2008年12月短暂暂停。计划中的第二座塔楼于2009年被搁置，而主塔在项目获得完成所需的融资后继续进行。H&R在融资期间将月度分配减少了一半。 H&R通过2013年的Primaris交易扩大了其零售业务。Primaris最初由与OMERS相关的购物中心资产创建，拥有数十个封闭式购物中心。H&R最初提出收购整个信托，但KingSett领导的竞争性提案导致了对投资组合的谈判分割。H&R获得了约25处物业，价值约31亿加元，以及Primaris名称的权利，而KingSett集团获得了18处物业，价值约18亿加元。重组后的交易使H&R获得了大量的封闭式购物中心平台，而没有实现其原始提议中设想的更大合并。 在2010年代，H&R调整了其资产组合和地理足迹。它于2014年出售了工业投资组合的50%权益，并于2017年宣布计划处置91处美国零售和工业物业。所述战略方向包括将资本重新部署到美国住宅房地产。同期，多户住宅资产成为投资组合中更大的部分，而零售和办公楼的相对份额下降。美国敞口增加，信托通过Lantower Residential在美国南部建立了重要的住宅业务。 H&R的业绩受到零售市场部分领域疲软的影响，包括Target Canada和Sears Canada的关闭。这些事件对某些物业和租户关系造成了压力。然而，该信托仍然维持了涵盖住宅、办公楼、工业和零售房地产的多元化平台。 2021年，H&R进行了战略审查，导致重大投资组合简化。The Bow被出售，Primaris封闭式购物中心业务被分拆为独立的公开交易REIT。分离于2021年12月31日生效。该交易使H&R更加专注于多户住宅物业、美国资产和精选商业物业，而Primaris成为分离的封闭式购物中心投资组合的独立所有者。 在参考材料描述的期间，H&R的投资组合覆盖约2560万平方英尺，总价值约92亿加元。约70%的投资组合价值位于美国，约49%与多户住宅物业相关。其余包括工业资产以及办公楼、零售和炼油相关物业的组合。与该信托相关的重要物业包括卡尔加里的TransCanada Tower、多伦多的Atrium和休斯顿的Hess Tower。Corus Quay于2023年出售给乔治布朗学院和Halmont Properties Corp。因此，H&R的持续身份是一家多元化的上市物业信托，其主要战略主题是投资组合回收、住宅扩张、跨境多元化和封闭式购物中心业务的分拆。
- 2023
Corus Quay处置
[1]H&R将Corus Quay出售给乔治布朗学院和Halmont Properties Corp。
- 2021
战略审查和Primaris分拆
[1]H&R出售了The Bow，并将其封闭式购物中心平台分拆为独立的Primaris REIT，于2021年12月31日生效。
- 2016
出售Scotiabank广场股份
[1]H&R出售了其在Scotiabank广场的权益。
- 2014
出售工业投资组合权益
[1]H&R出售了工业物业投资组合的50%权益。
- 2013
重组的Primaris交易
[1]H&R和KingSett领导的集团同意分割Primaris物业，H&R获得约25个购物中心和Primaris名称。
- 2012
收购Scotiabank广场的股份
[1]H&R与Dundee REIT协调收购了多伦多Scotiabank广场的三分之一权益，后者收购了剩余的三分之二。
- 2007
The Bow开发协议
[1]H&R同意在25年租约下为Encana开发并拥有卡尔加里的The Bow。
- 1996
H&R成立并完成首次公开募股
[1]Thomas J. Hofstedter创立了H&R，并通过约1.73亿加元的首次公开募股在多伦多证券交易所上市。
产品与定位
一家多元化的加拿大房地产投资信托，强调经常性租金收入、地域多元化和不断增长的多户住宅平台，同时保留精选的办公楼、工业和零售资产。
住宅房地产
多户住宅组合
H&R的多户住宅业务拥有并运营租赁住房，主要集中在美国南部。随着信托将资本转向住宅资产，该平台显著增长，部分通过Lantower Residential进行。多户住宅物业成为参考材料中描述的投资组合中最大的战略组成部分。
商业房地产 · 1996
办公楼组合
办公楼组合包括位于加拿大和美国的收益性办公楼。历史上是H&R的核心，但通过资产出售和2021年的战略审查已减少。著名物业包括卡尔加里的TransCanada Tower、多伦多的Atrium和休斯顿的Hess Tower。
工业房地产
工业组合
H&R拥有精选的工业物业，服务于商业和物流相关租户。信托还从该领域回收资本，包括2014年出售工业投资组合的50%权益，以及2017年宣布的美国工业和零售物业处置计划。
零售房地产 · 2013
零售组合
H&R历史上拥有电力中心和封闭式购物中心，包括通过Primaris交易带入其投资组合的资产。大部分封闭式购物中心平台于2021年底分拆为独立的Primaris REIT，使H&R保留了更有限和精选的零售敞口。
品牌决策
2021
通过战略审查简化投资组合战略背景
H&R在办公楼、零售和住宅房地产条件变化的情况下审查了其投资组合和业务结构。
采取的行动
该信托出售了The Bow，并于2021年12月31日将Primaris REIT分拆为独立实体。
后续影响
H&R更加集中于多户住宅、美国资产和精选商业资产，而Primaris作为封闭式购物中心REIT独立继续运营。
2013
重组拟议的Primaris收购并购背景
H&R寻求收购Primaris REIT，同时面临KingSett领导的集团的竞争兴趣。全面收购将大幅扩大H&R的封闭式购物中心平台。
采取的行动
H&R没有完成最初提议的整个公司收购，而是同意与竞争集团分割Primaris的物业。H&R获得了约25处物业和Primaris名称。
后续影响
H&R获得了重要的零售平台，但没有像原始提议下可能的那样成为加拿大最大的REIT。
- KingSett Capital-led group — 竞争集团谈判分割了Primaris，并获得了剩余的物业。
近期事件
报道
H&R REIT 将以67亿加元被收购[2]
H&R房地产投资信托宣布与GO住宅房地产投资信托及1001700058 Ontario Inc.（代表包括Blackstone Real Estate关联基金、Crestpoint Real Estate Investments Ltd.、公共部门养老金投资委员会以及Tom Hofstedter家族成员控制的公司在内的联合收购方）达成协议，通过法院批准的安排计划以约67亿加元的现金和单位交易收购H&R全部资产，包括承担部分债务。
- 尚未确定
报道
GO REIT与买方财团拟以约67亿加元收购H&R房地产投资信托资产[3]
H&R房地产投资信托与GO Residential Real Estate Investment Trust（GOREIT）及代表联合买方财团的1001700058 Ontario（买方）签订安排协议，GO REIT与买方同意通过法院批准的安排计划收购H&R全部资产，交易以现金加单位形式进行，价值约67亿加元，包括承担部分债务。H&R单位持有人将获得每单位4.28加元现金加0.5688个GO REIT单位，相当于每H&R单位12.01加元。财团包括Blackstone Real Estate、Crestpoint Real Estate Investments、PSP Investments关联基金以及由H&R首席执行官Tom Hofstedter家族成员控制的公司。
报道
来源5 个来源
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