又一城

又一城是香港九龙塘的一个大型购物及休闲综合体。该中心直接连接九龙塘站，该站是港铁东铁线和观塘线的换乘站，并与香港城市大学设有行人通道连接。其位置使其拥有大量本地居民、学生、上班族和铁路乘客的顾客基础。 该项目由太古地产和中信泰富在技术上困难、面积约21,000平方米的地块上开发。土地狭窄且呈阶梯状，而观塘线隧道沿场地全长延伸。施工需要挖掘约460,000立方米的土方以建造四层地下室。合作伙伴于1993年赢得政府土地拍卖，1994年开始建设，1998年11月建成并开业。开业时，它被描述为香港最大的购物中心。 又一城集零售、餐饮、娱乐、交通导向设施、停车场和办公室于一体。商场拥有约一百万平方英尺的零售空间，分布在多个地下、地面和地上楼层，约有220家商店和餐厅。其娱乐设施包括多厅电影院和室内溜冰场。三层停车场可容纳约830辆车，而零售平台上方约有220,000平方英尺的办公室。 在建筑上，该中心围绕一个长约120米、宽约30米的六层中庭组织。玻璃天窗将日光引入室内，最上层商场楼层设有俯瞰溜冰场的美食广场。该中心通常定位为舒适、服务导向的中端市场目的地，而非折扣主导的购物场所。其租户组合在不同时期包括中端和高端国际时尚、生活方式、美容、食品和餐厅品牌，如Agnes b.、Calvin Klein Jeans、Hollister、H&M、Juicy Couture和Kate Spade New York。 原合资企业后所有权发生重大变化。太古地产于2006年购入中信泰富的50%权益，取得全部所有权。丰树投资于2011年7月以报告物业价值188亿港元收购又一城。该资产随后于2013年转移至丰树大中华商业信托，作为其种子资产之一。该信托在2018年加入日本投资组合后更名为丰树北亚商业信托。该物业由丰树北亚物业管理有限公司管理。 又一城也受到运营和公民事件的影响。2014年3月，一场强雷暴期间异常大的冰雹损坏了屋顶玻璃，造成大量水浸和暂时中断。2019年11月，在香港抗议期间，抗议者进入商场，对玻璃屏障、窗户和内部区域造成广泛破坏；一棵圣诞树也被纵火。该中心仍然是香港活跃的零售和娱乐物业，尽管其租户构成和运营细节随时间变化。

又一城被构想为九龙塘一个大型、与交通连接的零售和娱乐开发项目。太古地产和中信泰富组成50:50合资企业，并于1993年通过香港政府土地拍卖获得开发地块。合作伙伴支付了29亿港元，并计划建设一个集购物、餐饮、娱乐、办公室、停车场和直接连接轨道交通网络于一体的综合体。 该地块面临不寻常的工程限制。它占地约21,000平方米，呈狭窄且阶梯状，并包含观塘线隧道全长。必须建造四层地下室，需要移除约460,000立方米的土方。施工于1994年开始，1998年完成。又一城于1998年11月开业，当时被视为香港最大的购物中心。 建成的综合体被布置为七层零售环境，包括三个地下层、一个地面层和三个地上层。其中心建筑特色是一个由玻璃天窗覆盖的六层长中庭。设计允许自然光到达大部分内部流通空间。零售和餐厅单元占据主要商场楼层，而上层美食广场俯瞰室内溜冰场。电影院和多层停车场增加了更多访客功能，办公楼层位于购物中心上方。 又一城的市场角色通常是一个舒适、服务主导的商场，而非低价折扣中心。其辐射范围包括附近住宅区、香港城市大学的学生和教职员工、办公用户以及通过九龙塘站换乘的乘客。租户组合结合了国际时尚和生活品牌以及餐厅、食品店、娱乐运营商和本地服务。商场还提供客户信息设施和宽敞的内部流通区域，旨在支持轻松的购物体验。 原始所有权结构分阶段变化。2006年，太古地产以61.8亿港元购入中信泰富的一半股份，成为唯一所有者。太古股份有限公司后来考虑是否可以将该资产放入房地产投资信托基金。2011年7月，丰树投资以报告物业价值188亿港元收购又一城。该交易被描述为当年全球最大的零售房地产交易。2013年，该物业成为丰树大中华商业信托的种子资产之一。该信托在2018年扩展至包括日本投资组合后更名为丰树北亚商业信托。丰树北亚物业管理有限公司管理该物业。 商场经历了运营变化和破坏性事件。2002年，安装了水冷空调系统，据报道成本为1300万港元，开发商称该系统降低了能耗。餐饮区域还配备了废物管理基础设施，包括有机食物分解器。2015年，据报道长期租户AMC影院因大幅租金上涨而结束租约，2016年八屏Festival Grand Cinema开业作为替代。 2014年3月30日，一场强雷暴带来了据报道约高尔夫球大小的冰雹。冰雹击碎屋顶窗户，使雨水进入商场，导致天花板坍塌和部分区域齐踝深的水浸。水还溢出到相连的火车站。管理层在现场协助，但该中心因公共沟通和疏散安排而受到批评。 2019年11月12日，在香港抗议期间，抗议者冲击并破坏又一城。玻璃屏障和窗户在综合体大部分区域被砸碎，圣诞树被点燃。损坏暂时影响了商场的运营，并成为与该物业相关的最突出的破坏性事件之一。又一城在丰树所有权下继续作为香港主要的购物、餐饮和娱乐目的地运营。

• 2018

  信托更名为丰树北亚商业信托

  [1]Festival Walken.wikipedia.org

  拥有该物业的房地产投资信托在收购日本投资组合后采用丰树北亚商业信托的名称。

• 2016

  Festival Grand Cinema开业

  [1]Festival Walken.wikipedia.org

  八屏Festival Grand Cinema取代了原AMC影院业务。

• 2013

  转移至丰树大中华商业信托

  [1]Festival Walken.wikipedia.org

  又一城成为丰树大中华商业信托的两个种子资产之一。

• 2011

  丰树收购

  [1]Festival Walken.wikipedia.org

  丰树投资以报告物业价值188亿港元收购又一城。

• 2006

  太古地产取得全部所有权

  [1]Festival Walken.wikipedia.org

  太古地产购入中信泰富的50%权益，结束了最初的合资所有权。

• 2002

  安装水冷空调系统

  [1]Festival Walken.wikipedia.org

  作为物业节能措施的一部分，安装了水冷空调系统。

• 1998

  又一城开业

  [1]Festival Walken.wikipedia.org

  建成的购物和娱乐综合体于11月开业，当时被描述为香港最大的购物中心。

• 1994

  施工开始

  [1]Festival Walken.wikipedia.org

  在包含观塘线隧道的狭窄阶梯状地块上开始施工。

• 1993

  开发地块获得

  [1]Festival Walken.wikipedia.org

  太古地产和中信泰富以据报道29亿港元的出价赢得九龙塘地块的政府土地拍卖。

一个舒适、服务导向的中端市场购物和生活目的地，拥有精选的中档和高端国际品牌。

• 零售和生活目的地 · 1998

  又一城零售商场

  又一城核心综合体包含约一百万平方英尺的零售空间和约220家商店和餐厅。其租户组合包括国际时尚、美容、生活方式、食品和服务品牌，中心定位介于大众市场和高档零售之间。商场与九龙塘站和香港城市大学的连接支持了超越附近居民的广泛客户群。

• 电影院 · 2016

  Festival Grand Cinema

  Festival Grand Cinema是一个八屏影院综合体，取代了又一城原AMC影院。它与室内溜冰场、餐厅和零售设施一起构成中心的主要娱乐支柱之一。

• 体育和娱乐 · 1998

  室内溜冰场

  室内溜冰场是又一城内一个突出的休闲设施。它可从上层美食广场看到，并有助于中心定位为混合购物、餐饮和娱乐目的地，而非纯零售物业。

• 办公房地产 · 1998

  又一城办公室

  购物中心上方约有220,000平方英尺的办公空间。办公部分为物业的客户生态系统增加了日间工作者，使又一城成为混合用途综合体，而非独立零售建筑。

• 2019

  香港抗议期间的破坏行为

  2019年11月12日，在香港抗议活动中，又一城遭到冲击和破坏。抗议者砸碎了大面积的玻璃，并用燃烧装置点燃了商场的圣诞树，造成严重的财产损失和干扰。

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• 2015

  AMC租约在报道的租金上涨后结束涨价

  背景

  AMC作为又一城的主要影院支柱已运营超过17年。

  采取的行动

  影院运营商在报道的租金上涨后将AMC业务迁至元朗，又一城选择了替代影院概念。

  后续影响

  Festival Grand Cinema于2016年在商场开业，设有八个屏幕。

  来源

• 2011

  丰树收购又一城并购

  背景

  在太古地产取得全部所有权后，该物业作为香港主要零售房地产资产被提供。

  采取的行动

  丰树投资收购了该物业。

  后续影响

  又一城成为丰树商业地产平台的一部分，后来被注入丰树房地产投资信托。

  Property value. HK$18.8 billion (July 2011)

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• 2006

  太古地产购入中信泰富的股份并购

  背景

  又一城最初由太古地产和中信泰富各占一半所有权。

  采取的行动

  太古地产购入中信泰富的50%权益，成为唯一所有者。

  后续影响

  该交易结束了最初的合资所有权结构，之后该物业被出售给丰树。

  Purchase price for 50 percent interest. HK$6.18 billion (January 2006)

  来源

1. 1Festival Walken.wikipedia.org
2. 2Festival Walk official websitefestivalwalk.com.hk