联邦房地产投资信托
一家美国房地产投资信托，专注于主要沿海和大都市市场的购物中心及混合用途物业。
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概览
联邦房地产投资信托是一家公开交易的美国房地产投资信托，专门从事购物中心和混合用途物业的所有权、运营、再开发和开发。公司由Samuel J. Gorlitz于1962年在华盛顿特区创立，并制定了以人口密集和经济重要市场中的高质量零售位置为中心的长期投资组合策略。 联邦房地产的运营足迹包括美国东北部、中大西洋各州、加利福尼亚州和南佛罗里达州。其物业通常定位为社区服务目的地，而非纯粹的封闭式购物中心，在适当的情况下结合零售、餐饮、娱乐、住宅、办公和公共空间元素。这种方法使公司能够服务日常需求消费者，同时通过餐厅、专业零售商和混合用途区域吸引目的地客流。 该信托与多个著名物业和混合用途开发项目相关，包括加利福尼亚州圣何塞的Santana Row、弗吉尼亚州阿灵顿的Pentagon Row和马里兰州贝塞斯达的Bethesda Row。这些物业体现了联邦房地产对步行友好、设施丰富的环境的重视，将购物与餐厅、服务、住宅、办公和社交空间相结合。公司的投资组合还包括其区域市场中的各种购物中心。 一个重要的公司里程碑发生在1999年，当时联邦房地产重组为马里兰房地产投资信托。REIT结构对公司身份和公开市场形象至关重要。联邦房地产通过收购和合资投资继续扩大其物业权益。2015年，它收购了佛罗里达州南迈阿密The Shops at Sunset Place的85%权益，据报道物业估值为1.102亿美元。2021年，它收购了加利福尼亚州拉梅萨Grossmont Center的60%所有权权益，交易相关物业价值据报道为1.75亿美元。 截至2021年12月31日，联邦房地产报告在104个购物中心拥有权益，总面积约2510万平方英尺。因此，其业务将来自可观物业基础的经常性租金收入与资产管理、再开发、租赁和开发活动相结合。公司的市场定位建立在位置质量、租户组合、物业再投资以及成熟都市贸易区的长期价值之上。 联邦房地产仍然是一家活跃的美国REIT。其品牌主要是企业型和投资导向型，而非消费包装商品品牌：客户通常通过其拥有或运营的各个购物中心和混合用途目的地接触公司。该信托的上市公司身份以股票代码FRT为代表。
沿革
联邦房地产投资信托由Samuel J. Gorlitz于1962年在华盛顿特区创立。从一开始，公司就经营购物中心房地产领域，围绕零售物业的所有权和管理建立业务，而非制造或销售消费产品。其后来的地理分布围绕东北部、中大西洋、加利福尼亚州和南佛罗里达州的主要大都市地区发展。 公司的主要资产是购物中心和混合用途物业。联邦房地产的投资组合策略强调成熟的贸易区和能够将零售与餐饮、娱乐、住宅、办公和其他互补用途相结合的物业。这种模式在Bethesda Row、Pentagon Row和Santana Row等物业中可见，这些物业作为更广泛的社区或目的地环境，而非简单的商店集合。 1999年，联邦房地产重组为马里兰房地产投资信托。重组将公司置于正式的REIT模式中，并强化了其作为公共房地产投资工具的身份。REIT结构还为持有创收物业和通过收购、开发、再开发和运营合作伙伴关系追求投资组合增长提供了框架。 公司创始人Samuel J. Gorlitz于2007年去世。联邦房地产随后继续通过收购和个别中心的权益扩大其物业权益。2015年，信托收购了佛罗里达州南迈阿密The Shops at Sunset Place的85%权益，该物业估值据报道为1.102亿美元。这项投资增加了公司在南佛罗里达州的业务，并反映了其对知名、城市或大都市零售目的地的偏好。 2021年，联邦房地产收购了加利福尼亚州拉梅萨Grossmont Center的60%所有权权益。该交易与1.75亿美元的物业价值相关，并扩大了公司在南加州的拥有权。截至2021年12月31日，信托报告在104个购物中心拥有权益，总面积约2510万平方英尺。 联邦房地产的业务仍然集中在拥有、运营、开发和再开发零售和混合用途房地产。其物业构成了品牌的消费者面向表达，而公开交易的信托提供了投资组合背后的企业和投资结构。因此，公司最好被理解为一家专业的美国商业房地产所有者和运营商，长期专注于高质量的大都市购物中心和混合用途目的地。
- 2021
投资Grossmont Center
[1]联邦房地产收购了加利福尼亚州拉梅萨Grossmont Center的60%所有权股份，交易与1.75亿美元物业价值相关。
- 2021
投资组合达到104个购物中心
[1]截至2021年12月31日，公司报告在104个购物中心拥有权益，总面积约2510万平方英尺。
- 2015
投资The Shops at Sunset Place
[1]联邦房地产收购了佛罗里达州南迈阿密The Shops at Sunset Place的85%权益，投资与1.102亿美元物业估值相关。
- 2007
创始人去世
[1]创始人Samuel J. Gorlitz去世，联邦房地产继续作为成熟的购物中心房地产公司运营。
- 1999
重组为马里兰REIT
[1]联邦房地产重组为马里兰房地产投资信托，正式确定了其拥有和运营创收商业物业的结构。
- 1962
公司成立
[1]Samuel J. Gorlitz在华盛顿特区创立了联邦房地产投资信托，建立了后来成为美国主要购物中心所有者和运营商的公司。
产品与定位
一家高质量的美国零售和混合用途物业所有者，专注于大都市位置、持久的租户需求、步行友好的环境以及长期房地产价值创造。
零售房地产
购物中心
联邦房地产在东北部、中大西洋、加利福尼亚州和南佛罗里达州市场拥有和运营购物中心。这些物业为零售商、餐厅、服务企业和其他商业租户提供空间，投资组合围绕成熟的都市贸易区和经常性消费者活动设计。
混合用途房地产
混合用途物业
公司开发和运营混合用途目的地，可结合零售、餐厅、娱乐、住宅、办公和公共空间元素。Santana Row、Pentagon Row和Bethesda Row等物业代表了这种商业房地产和场所营造的综合方法。
混合用途目的地
Santana Row
Santana Row是联邦房地产在加利福尼亚州圣何塞的著名混合用途物业。它与结合零售和其他用途的步行友好目的地形式相关，体现了公司对高质量大都市环境的关注。
混合用途目的地
Pentagon Row
Pentagon Row是联邦房地产在弗吉尼亚州阿灵顿的物业。它是公司中大西洋投资组合的一部分，反映了其对整合到成熟、人口密集社区中的零售目的地的重视。
混合用途目的地
Bethesda Row
Bethesda Row是联邦房地产在马里兰州贝塞斯达的物业。该目的地代表了公司在主要大都市位置运营知名零售和混合用途环境的策略。
品牌决策
2021
收购Grossmont Center的60%权益并购背景
联邦房地产继续通过成熟购物中心物业的所有权权益扩大其在加利福尼亚州的业务。
采取的行动
公司收购了加利福尼亚州拉梅萨Grossmont Center的60%所有权股份。
后续影响
这项投资增加了联邦房地产在南加州的持有量，并与报告的1.75亿美元物业价值相关。
Property value. $175 million (2021 transaction)
2015
收购The Shops at Sunset Place的85%权益并购背景
联邦房地产寻求扩大其在主要大都市市场（包括南佛罗里达州）的零售和混合用途物业所有权。
采取的行动
公司收购了佛罗里达州南迈阿密The Shops at Sunset Place的85%权益。
后续影响
该交易扩大了联邦房地产在南佛罗里达州的投资组合。该物业与报告的1.102亿美元估值相关。
Property valuation. $110.2 million (2015 transaction)
1999
重组为马里兰房地产投资信托战略背景
联邦房地产自1962年成立以来一直作为购物中心房地产公司运营，并于1999年重组为马里兰REIT。
采取的行动
公司采用马里兰房地产投资信托结构进行持续的物业所有权和运营活动。
后续影响
重组确立了与联邦房地产持续公开REIT身份相关的公司形式。
近期事件
报道
Federal Realty 晋升四名高管[3]
Federal Realty Investment Trust 宣布晋升 Deirdre M. Johnson、Michael Linson、Leah Andress Brady 和 Laura Houser，分别担任高级副总裁和副总裁职务。
报道
Federal Realty 宣布收购 Twinbrooke Shopping Centre[4]
Federal Realty Investment Trust 宣布已以 3380 万美元现金收购弗吉尼亚州费尔法克斯的 Twinbrooke Shopping Centre 100% 权益。
报道
Federal Realty为首期绿色债券发行定价[5]
Federal Realty Investment Trust宣布一项4亿美元、票面利率1.250%、2026年到期的公开发行定价，并将其称为绿色债券。发行预计于10月13日完成，须满足惯常交割条件。
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