碧桂园

碧桂园是一家中国房地产开发集团，总部位于广东省佛山市顺德区。公司由杨国强于1992年创立，从一家本地开发商成长为中国最大的住宅企业之一，专注于大型住宅社区，尤其是在中国三、四线城市。其开发模式将土地收购、标准化设计、快速施工、销售及相关服务整合在一个广泛一体化的企业平台上。 该集团在房地产价值链的多个环节开展业务。除开发住宅物业外，其业务还涉及建筑、室内装修和装饰、物业管理、商业设施和酒店。碧桂园还开展了海外项目，最著名的是在马来西亚和澳大利亚。其在马来西亚的投资组合包括碧桂园金海湾和森林城市，后者是靠近新加坡边境的一个大型填海开发项目。在澳大利亚，该集团通过Risland Australia运营，开发或收购了包括Ryde Garden以及维多利亚州和新南威尔士州的大型土地庄园在内的住宅项目。 2005年，杨国强将其股份转让给女儿杨惠妍。碧桂园控股于2007年4月20日在香港上市，加速了集团获得资本的渠道，并支持了其全国扩张。杨惠妍后来成为公司董事长，并保持最大股东地位。2023年，该集团跻身《财富》世界500强。 碧桂园以其高速项目开发方式而闻名，有时被称为“456”模式：从拿地到项目开盘计划四个月，五个月回笼购房款，六个月回笼项目投资。公司还采用项目层面的激励和利润分享制度，旨在使区域和项目管理者与销售和现金流目标保持一致。这些做法帮助公司快速扩张，但也增加了其对土地价格、预售、再融资条件和住房需求变化的敞口。 公司受到2020年以来中国房地产行业危机的严重影响。销售下滑、利润率下降、项目价值减值和融资受限导致2023年出现严重流动性紧缩。碧桂园警告称上半年将出现巨额亏损，推迟了离岸债券利息支付，最终于2023年10月未能支付一笔离岸美元债券。未支付触发了一大批离岸债券的交叉违约条款，公司进入与债权人的谈判，同时继续管理国内和海外项目。 2024年和2025年初，重组和清盘程序成为公司财务状况的核心。2024年7月，香港法院推迟了清盘呈请聆讯，而公司正在制定离岸债务重组方案。2025年1月，碧桂园向债权人提交了一项旨在处理约116亿美元离岸债务的计划。因此，该公司仍然是一家运营中的房地产集团，但其目前的定位是由去杠杆、项目交付、资产处置和与债权人的谈判所定义，而不是其早期增长所特有的快速扩张。

碧桂园于1992年在广东顺德由杨国强创立，他此前曾务农并在建筑工地工作。公司最初在珠江三角洲开发房地产，并逐渐将其模式扩展为集住宅、景观、商业设施和配套服务于一体的大型住宅社区。其增长反映了中国城市住房市场的扩张以及私营开发商在供应新房方面日益重要的作用。 2005年，杨国强将其股份转让给女儿杨惠妍。所有权过渡保持了家族控制，同时为公司迈出重大资本市场步伐做好了准备。碧桂园控股于2007年4月20日在香港联合交易所上市。上市帮助资助了土地收购和全国扩张；2007年晚些时候，杨惠妍被《福布斯》评为亚洲最富有的女性，引起了国际关注。 在2010年代，碧桂园成为中国合同销售额最大的开发商之一，并拓宽了业务范围。它高度集中于中国大陆三、四线城市，那里的大块土地可以支持大规模规划社区。该集团还开发了快速项目交付系统，通常称为“456”模式，目标是从拿地到开盘四个月，五个月回笼购房款，六个月回笼项目投资。利润分享安排使项目和区域经理分享利润，同时分担损失责任。2014年，公司推出了“同心共享”，高级管理人员和项目参与者与项目公司共同投资。 在此期间，碧桂园扩展到中国以外。其首个主要海外项目是马来西亚新山的碧桂园金海湾。随后，它参与了雪兰莪的碧桂园钻石城和依斯干达公主城的森林城市。森林城市被设想为在靠近新加坡的填海土地上建设一个超大型综合住宅和城市开发项目。该项目被构建为合资企业，碧桂园的实体持有60%股份，柔佛州关联合作伙伴持有40%。尽管该项目引起了广泛关注，但也面临环境、政治和市场批评。政策变化、COVID-19大流行和中国房地产低迷后来削弱了销售、建设势头和入住率。 该集团还通过Risland Australia进入澳大利亚。其悉尼的Ryde Garden项目在2014年录得快速早期销售。其他澳大利亚利益包括维多利亚州和新南威尔士州的大型土地和住宅项目。随着碧桂园财务状况恶化，一些海外资产被出售或考虑出售，包括Windermere项目和Wilton Greens庄园。 2023年2月，杨国强因年龄原因辞去董事长职务。杨惠妍接任，而杨国强保留特别顾问角色。领导层变动发生在中国住房市场面临严重压力之际。从2020年起，房屋销售下滑、融资收紧、开发商违约和信心减弱使得该行业高杠杆的增长模式越来越难以维持。 碧桂园的流动性问题在2023年公开化。公司警告称，由于项目减值和利润率下降，上半年将出现巨额亏损。它推迟或错过了离岸债券利息支付，暂停了几只境内债券的交易，并任命顾问处理其公开市场债务。2023年10月，未能支付离岸美元债券义务触发了一大批离岸债务的交叉违约条款。公司随后与债权人进行谈判，同时努力完成住房项目、保持运营现金流和处置资产。 2024年，香港清盘呈请被推迟，以便为重组讨论提供时间。2025年1月，碧桂园提出了一项旨在减少约116亿美元债务的离岸债权人方案。因此，其历史包含两个对比鲜明的阶段：通过标准化住宅开发和国际多元化快速扩张，随后是由中国房地产危机、债务偿还和项目完成义务所塑造的重组导向时期。

• 2025

  离岸重组方案

  [1]Country Gardenen.wikipedia.org

  碧桂园向债权人提交了一项旨在处理约116亿美元离岸债务的方案。

• 2024

  清盘聆讯推迟

  [1]Country Gardenen.wikipedia.org

  香港法院推迟清盘呈请聆讯，而公司致力于达成离岸重组安排。

• 2023

  领导层交接与流动性危机

  [1]Country Gardenen.wikipedia.org

  杨惠妍成为董事长；公司报告重大预期亏损，推迟离岸债务支付并进入债务重组过程。

• 2020

  疫情期间的供应行动

  [1]Country Gardenen.wikipedia.org

  碧桂园在悉尼的一家子公司采购医疗物资并空运至武汉，该行动也引发了澳大利亚关于防护设备供应压力的辩论。

• 2014

  海外扩张加速

  [1]Country Gardenen.wikipedia.org

  碧桂园在马来西亚和澳大利亚扩大主要业务，同时推出其同心共享项目投资计划。

• 2007

  香港上市

  [1]Country Gardenen.wikipedia.org

  碧桂园控股于4月20日在香港联合交易所上市。

• 2005

  股份转让给杨惠妍

  [1]Country Gardenen.wikipedia.org

  杨国强将其股份转让给女儿杨惠妍，加强了家族所有权。

• 1992

  碧桂园成立

  [1]Country Gardenen.wikipedia.org

  杨国强在广东顺德创立公司，开始其作为中国私营房地产企业的发展。

大规模大众市场和中高端住宅开发商，强调综合社区、快速项目交付和垂直关联的物业服务。

• 住宅房地产 · 1992

  住宅社区

  碧桂园的核心产品是大型住宅开发项目，通常规划为综合社区，包括公寓或房屋、景观公共区域、零售、学校或其他邻里设施。公司历史上专注于中国大陆三、四线城市，那里可以快速建造和销售大规模标准化项目。其运营模式将土地收购、建设、销售和竣工后物业服务联系起来。

• 综合城镇 · 2015

  森林城市

  森林城市是马来西亚柔佛州依斯干达公主城的一个大型综合开发项目，建在靠近新加坡的填海土地上。它被构建为涉及碧桂园实体和柔佛州关联合作伙伴的合资企业。该计划结合了住宅塔楼、商业区和城市设施，但该项目后来面临政治、环境和市场挑战，包括房地产低迷期间入住率低和建设放缓。

• 住宅及综合用途房地产 · 2013

  碧桂园金海湾

  新山的碧桂园金海湾是该集团在中国以外的首个主要项目。沿海开发采用大规模住宅和综合用途形式，并录得强劲的报道开盘日销售。它成为碧桂园将其综合社区模式输出到海外市场的早期例子。

• 住宅开发 · 2014

  碧桂园钻石城

  碧桂园钻石城是马来西亚雪兰莪州士毛月的一个住宅项目。该开发项目将集团的马来西亚业务扩展到柔佛以外，并将其规划社区方法应用于吉隆坡附近的郊区市场。

• 住宅房地产 · 2014

  Ryde Garden

  Ryde Garden是通过Risland Australia开发的悉尼地区公寓项目。它在2014年吸引了快速早期销售，展示了集团为海外住宅项目产生初始需求的能力。随着碧桂园面临流动性压力，Risland Australia后来出售或重新定位了澳大利亚资产。

• 物业服务

  物业管理服务

  物业管理是支持碧桂园社区竣工后的相关业务。服务通常包括物业维护、公共区域管理、居民服务和社区设施运营。该活动在集团的开发业务之外提供了经常性服务组成部分。

• 2023

  债务违约与重组危机

  碧桂园未支付离岸债券及相关交叉违约使其成为受行业流动性危机影响的主要中国开发商之一。该事件导致债权人谈判、资产出售努力和拟议的离岸债务重组。

  来源

• 2019

  对South East Wilton的环境担忧

  悉尼South East Wilton第一阶段的批准引发担忧，认为开发可能影响Allens Creek沿线的考拉走廊，该地区与考拉种群恢复有关。

  来源

• 2018

  六安项目围墙和活动板房坍塌造成6人死亡

  2018年7月26日，安徽六安碧桂园城市之光项目工地围墙和活动板房在强降雨时坍塌，官方初步通报6人死亡。碧桂园表示涉事项目停工排查并配合调查。本条不以公司对天气的解释替代最终事故责任认定。

  来源

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• 2020武汉医疗物资行动

  Australia · China

  碧桂园在悉尼的一家子公司在COVID-19早期安排采购医疗物资并空运至武汉。该行动被呈现为紧急援助，但也引发了澳大利亚关于中国实体批量采购是否导致当地防护设备短缺的辩论。

  结果. 物资已运抵武汉；采购活动在澳大利亚引起公众关注。

  来源

• 2025

  提交离岸债权人方案战略

  背景

  公司需要处理约116亿美元的离岸债务，同时避免无序的清盘过程。

  采取的行动

  碧桂园向离岸债权人提交了一项重组方案，旨在减少和重组其债务。

  后续影响

  该方案代表了香港清盘聆讯推迟后谈判的下一阶段。

  Offshore debt addressed by proposal. Approximately US$11.6 billion (January 2025)

  来源

• 2023

  开始正式的公开发债重组工作战略

  背景

  销售下滑、项目减值、债券支付延迟和预计的上半年亏损造成了严重的流动性问题。

  采取的行动

  碧桂园任命中国国际金融公司为财务顾问，并开始就其公开市场债务进行讨论。

  后续影响

  公司随后在离岸债券支付上违约，并继续与债权人谈判。

  Expected first-half 2023 net loss. CNY 45 billion to CNY 55 billion expected loss (First half of 2023)

  来源

• 2023

  出售澳大利亚Windermere项目其他

  背景

  碧桂园面临越来越大的压力，需要保持流动性并减少对海外开发资产的敞口。

  采取的行动

  Risland Australia将维多利亚州366公顷的Windermere项目出售给Frasers Property。

  后续影响

  该交易构成了债务危机期间处置澳大利亚资产的更广泛努力的一部分。

  来源

• 2014

  推出同心共享战略

  背景

  碧桂园寻求加强高级管理人员、区域领导层和个别开发项目之间的协调。

  采取的行动

  它创建了项目公司，董事、副总裁、区域总裁、项目经理和其他项目参与者可以与企业一起投资。

  后续影响

  该计划成为集团快速扩张期间激励和风险分担方法的一部分。

  来源

• 2021-10-01

  碧桂园沈阳项目促销降价[4]碧桂园沈阳项目促销降价house.hexun.com

  据报道，国庆假期期间，碧桂园沈阳西棠项目每平方米直降4000元。

• 2020-05-26

  碧桂园荣登中国上市房企百强榜首[5]碧桂园荣登中国上市房企百强榜首finance.sina.com.cn

  报道日期：2020-05-28

  5月26日，亿翰智库发布榜单，碧桂园位列“2020中国上市房企百强”第一名。

• 2020-05-08

  碧桂园入股蒙娜丽莎[6]碧桂园入股蒙娜丽莎finance.sina.com.cn

  报道日期：2020-05-08

  报道指出，碧桂园入股瓷砖生产商蒙娜丽莎，以加速布局家居产业。

• 尚未确定

  中国联通发布MEC规模商用网络[7]中国联通发布MEC规模商用网络rfidworld.com.cn

  中国联通发布了文章所称的全球首张MEC规模商用网络，并同时发布MEC边缘云平台架构及商用实践白皮书。

• 2020-04-29

  碧桂园与中国重汽集团签署战略合作协议[8]碧桂园与中国重汽集团签署战略合作协议jn.focus.cn

  碧桂园集团与中国重汽集团签署战略合作协议，将在智能制造、现代农业、智慧园区开发建设和智慧物流等领域交流合作。

• 2020-04-26

  碧桂园成为中国重汽房地产业务唯一意向受让方[9]碧桂园成为中国重汽房地产业务唯一意向受让方finance.sina.com.cn

  报道日期：2020-04-26

  经山东产权交易中心确认，碧桂园成为中国重汽集团房地产开发有限公司100%国有产权及债权转让项目的唯一意向受让方；最终交易仍在按交易中心要求办理。

• 2020-03-09

  碧桂园农业收购华大农业控股权[10]碧桂园农业收购华大农业控股权finance.sina.com.cn

  报道日期：2020-03-12

  碧桂园宣布，碧桂园农业于3月9日以3亿元收购深圳华大基因农业控股有限公司80%股权，成为其控股股东。

• 2020-02-24

  碧桂园调整集团及区域组织架构[11]碧桂园调整集团及区域组织架构finance.sina.com.cn

  报道日期：2020-02-28

  碧桂园于2月24日发布内部通知，涉及合并或裁撤超过20个区域，并进行38项人事调整，包括集团层面和区域层面的调整。

• 2020-02-24

  碧桂园任命并调整多名高管[12]碧桂园任命并调整多名高管finance.sina.com.cn

  报道日期：2020-02-24

  碧桂园在组织调整中任命并调整多名高管，包括任命程光煜为投资策划中心总经理、黎晓林为人力资源管理中心总经理。

• 2019-12-26

  碧桂园集团荣获“年度卓越企业”大奖[13]碧桂园集团荣获“年度卓越企业”大奖finance.sina.com.cn

  报道日期：2019-12-27

  碧桂园集团在2019中国好公司年度评选中荣获“年度卓越企业”大奖。

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