科霍斯公共市场

科霍斯公共市场是位于纽约州科霍斯市莫霍克街的一个小型城市封闭式购物中心。作为现有科霍斯特色商店业务的扩展，它被构想为一个高档时尚折扣店和特色零售商的购物目的地，而非传统的郊区购物中心。1986年公布的计划要求增建两层，新增约56,000平方英尺的零售空间，预计建设成本为400万美元。该项目旨在吸引纽约州首府地区大型郊区购物中心中不常见的商店。施工由科霍斯的赞德里建筑公司承担。 该购物中心原定于1987年8月开业。包括现有主力店在内，建成后的开发项目包含约75,000平方英尺的零售空间。科霍斯特色商店作为主要主力店，并保留了大楼50%的所有权权益。相关的清仓概念店科霍斯淘（Cohoes Too）也在街对面的一栋前丹麦（Dansk）建筑中设立，而丹麦本身成为购物中心最初的租户之一。该开发项目最初得益于其专业化的商品组合以及纽约州787号公路改善工程的完成，该公路改善了科霍斯与州际公路网络的连接。当时的报道描述了周六大量游客，包括巴士团体。 然而，该项目从一开始就面临结构性挑战。一些当地观察人士质疑游客是否会在科霍斯传统市中心商家消费，这些商家主要服务于价格敏感的购物者。该地点也缺乏郊区购物中心常见的大型地面停车场。更严重的是，主力零售商在购物中心开业后不久便陷入财务困境。科霍斯特色商店在积累沉重债务后于1989年被出售；其科霍斯公共市场门店在过渡期间暂时关闭，伯灵顿大衣工厂最终通过破产拍卖收购了该连锁店。伯灵顿继承了该连锁店在购物中心50%的权益。 所有权和融资变得越来越复杂。1987年，总部位于曼哈顿的莫霍克集团从科霍斯特色商店有限公司购买了该购物中心。到1993年，由伯灵顿大衣工厂运营的科霍斯时装作为有限合伙人参与了购物中心合伙企业。加利福尼亚第一国际银行持有抵押贷款，并在合伙企业未能支付每月44,000美元的还款后于1993年提交了止赎文件。为避免止赎，所有权在1995年底从莫霍克集团转移到加利福尼亚国家企业。 尽管在主力店所有权变更后的一段时间内，该中心表现尚可，但租户的离开逐渐削弱了它。到1995年，购物中心约68%的面积空置。新业主提议进行翻新，包括天窗和其他设计改动，旨在恢复更高档的氛围。剩余或近期报道的租户包括科霍斯时装、L'eggs/Bali/Hanes、Labels、Polo/Ralph Lauren和Prestige Fragrances。这些努力无法扭转零售势头的整体下滑。科霍斯时装于1999年4月宣布将迁至十字门购物中心，Polo/Ralph Lauren和其他精品店随后宣布离开。到1999年10月，主力店正在清算其在科霍斯公共市场的门店，2000年1月的当地报道称该购物中心基本空置。 主力店的流失导致了与封闭式购物中心收缩相关的常见客流下降和次要租户外流。该物业规模相对较小，不到200,000平方英尺，难以吸引替代零售商。然而，与许多大型失败购物中心不同，该物业并未完全拆除。其主要功能转向办公用途，包括由西顿健康（Seton Health）使用，后来由纽约州公务员部的一个单位使用。到2009年11月，其中一栋原有建筑的一部分已被拆除。因此，科霍斯公共市场主要作为一个前零售开发项目存续下来，其建筑环境被改造用于机构和办公用途，而非作为运营中的购物中心。

科霍斯公共市场源于纽约州科霍斯市中心科霍斯特色商店的零售业务。1986年夏天，开发商宣布计划在现有商店旁边增建一个两层封闭式购物中心。计划增建面积约56,000平方英尺，建设成本估计为400万美元。其目的是创建一个紧凑的专业购物目的地，提供首府地区大型郊区购物中心中不常见的零售商。科霍斯的赞德里建筑公司被选中进行建筑施工，奠基仪式定于1986年10月1日。 该中心计划于1987年8月1日开业。建成后，包括主力店在内，提供约75,000平方英尺的零售空间。该概念强调高档时尚折扣店和特色商品。科霍斯特色商店拥有该建筑的一半，并作为主力店运营。该购物中心还促成了科霍斯淘（Cohoes Too）的创建，这是一家位于街对面前丹麦（Dansk）位置的清仓店。丹麦作为原始租户搬入科霍斯公共市场，将新中心与更广泛的科霍斯特色商店零售生态系统联系起来。 该开发项目引起了社区的担忧。科霍斯既有的市中心商家通常服务于价格敏感的消费者，一些居民怀疑购物者是否会光顾传统商业区。停车是另一个问题，因为该物业没有郊区购物中心常见的大型地面停车场。尽管如此，纽约州787号公路（连接I-787的干线）的完工改善了到科霍斯的交通。关于周六巴士游客的报道以及附近额外开发的讨论表明，该中心最初产生了显著的区域客流。 在主力连锁店遭遇严重债务问题后，购物中心的财务和零售状况恶化。科霍斯特色商店于1989年被出售。其科霍斯公共市场主力店在过渡期间从6月2日至6月18日暂时关闭，而其他门店则永久关闭。伯灵顿大衣工厂最终在破产拍卖中收购了该连锁店，并获得了其在购物中心50%的所有权。购物中心本身在一段时间内继续运营，但其主要零售商的动荡削弱了租户基础。 所有权结构变得越来越麻烦。总部位于曼哈顿的莫霍克集团于1987年从科霍斯特色商店有限公司购买了该物业。到1993年，运营购物中心的合伙企业包括科霍斯时装（当时由伯灵顿大衣工厂控制）作为有限合伙人。抵押贷款持有人加利福尼亚第一国际银行在合伙企业未能支付据报道每月44,000美元的还款后提交了止赎文件。到1995年底，该物业已从莫霍克集团转移到加利福尼亚国家企业，以避免止赎。 到1995年，空置率已达到约68%。新所有权试图重新定位该物业，提议安装天窗和其他改进措施，使内部感觉更高档。据报道，剩余租户包括科霍斯时装、L'eggs/Bali/Hanes、Labels、Polo/Ralph Lauren和Prestige Fragrances。这些措施不足以克服该中心的劣势：规模有限、来自大型区域购物中心的竞争、主力店支持减弱以及难以替换离开的专业零售商。 决定性的挫折发生在1999年，当时科霍斯时装宣布迁至十字门购物中心。Polo/Ralph Lauren和另一家精品店随后宣布离开，主力店到10月完成清算销售。2000年1月，《奥尔巴尼联合时报》将该综合体描述为基本空置。主力店的流失减少了客流量，并促使较小的商店离开，而购物中心的规模（不到200,000平方英尺）使其难以吸引替代租户。 科霍斯公共市场避免了完全拆除。相反，其主要用途从封闭式零售转变为办公和机构占用。塞顿健康搬入该建筑，随后纽约州公务员部的一个单位也搬入。到2009年11月，一座原建筑的一部分已被拆除。因此，该物业最好被理解为一个前购物中心，其剩余结构被改造为非零售用途。

• 2009

  原建筑部分被拆除

  [1]Cohoes Commonsen.wikipedia.org

  到11月，一座原建筑的一部分已被拆除，而剩余空间主要用于办公。

• 2000

  零售运营实际上崩溃

  [1]Cohoes Commonsen.wikipedia.org

  在主力店清算和其他零售商离开后，该物业据报道基本空置。

• 1999

  主力店宣布搬迁

  [1]Cohoes Commonsen.wikipedia.org

  科霍斯时装宣布将迁至十字门购物中心，随后其他租户也纷纷离开。

• 1995

  空置危机中的所有权变更

  [1]Cohoes Commonsen.wikipedia.org

  加利福尼亚国家企业从莫霍克集团接收了该物业，而空置率达到约68%，并提出了翻新计划。

• 1993

  止赎程序开始

  [1]Cohoes Commonsen.wikipedia.org

  在购物中心合伙企业未能履行其报告的每月还款义务后，抵押贷款持有人提交了止赎文件。

• 1989

  主力连锁店出售给伯灵顿大衣工厂

  [1]Cohoes Commonsen.wikipedia.org

  科霍斯特色商店在陷入财务困境后被出售，伯灵顿大衣工厂后来通过破产程序收购了该连锁店。

• 1987

  科霍斯公共市场开业

  [1]Cohoes Commonsen.wikipedia.org

  封闭式购物中心开业，包括主力店在内，拥有约75,000平方英尺的零售空间。

• 1986

  开发计划公布

  [1]Cohoes Commonsen.wikipedia.org

  宣布计划在科霍斯特色商店旁边增建两层零售空间，旨在创建一个独特的高档专业购物目的地。

一个紧凑的城市专业和折扣导向的购物中心，旨在提供与纽约州首府地区大型郊区购物中心不同的高档时尚零售商。

• 主力时尚零售商

  科霍斯特色商店

  作为购物中心的最初主力店和核心部分，科霍斯特色商店提供时尚导向的商品，并帮助确立了该中心的高档折扣定位。该连锁店曾拥有大楼一半的股份，其财务崩溃成为购物中心后来衰落的主要因素。

• 时尚零售

  科霍斯时装

  科霍斯时装是购物中心后期零售岁月中的主要主力店。其1999年决定迁至十字门购物中心，移除了该中心最重要的客流来源，并加速了较小租户的离开。

• 清仓零售

  科霍斯淘

  科霍斯淘在科霍斯公共市场街对面的一栋前丹麦建筑中运营。它销售来自科霍斯特色商店连锁店各门店的清仓商品，并补充了购物中心的折扣零售模式。

• 购物中心 · 1987

  科霍斯公共市场零售中心

  该封闭式中心专注于高档时尚折扣店和特色商店，包括服装、袜类、香水和品牌商品。其零售业务在主力店和租户离开后衰落，该建筑随后主要改造为办公和机构用途。

• 2000

  从零售转为办公用途战略

  背景

  在90年代末期租户离开后，这个小型封闭式购物中心无法更换主力店或吸引足够的新零售商。

  采取的行动

  剩余物业主要被重新用作办公和机构综合体，包括塞顿健康和州公务员单位的占用。

  后续影响

  科霍斯公共市场不再作为传统购物中心运作，尽管部分建筑仍在使用，后来一座原建筑的一部分被拆除。

  来源

• 1999

  主力店迁至十字门购物中心战略

  背景

  科霍斯时装仍然是购物中心的主要客流来源，而该物业在维持入住率方面苦苦挣扎。

  采取的行动

  科霍斯时装宣布迁至十字门购物中心，并清算其在科霍斯公共市场的门店。

  后续影响

  这一离开引发了额外的租户损失，并使该中心在2000年初基本空置。

  来源

• 1995

  尝试高档重新定位战略

  背景

  经过多年的租户流动以及所有权和融资问题，空置率已达到约68%。

  采取的行动

  新业主提议进行翻新，包括天窗和其他改进措施，旨在使购物中心看起来更高档并吸引替代零售商。

  后续影响

  翻新策略未能阻止后来十年中更多主力店和精品店的离开。

  来源

• 1989

  主力店所有权转移给伯灵顿大衣工厂并购

  背景

  科霍斯特色商店背负着巨额债务，在财务困境后被出售。

  采取的行动

  伯灵顿大衣工厂通过破产拍卖收购了该连锁店，并承担了其在购物中心50%的权益。

  后续影响

  主力店在新所有权下幸存，但连锁店的不稳定和门店关闭削弱了购物中心的长期租户基础。

  来源

• 1986

  将项目定位为郊区购物中心的专业替代品战略

  背景

  开发商认为，光顾科霍斯特色商店的购物者希望附近有更多商店，并寻求大型区域购物中心中不常见的零售商。

  采取的行动

  他们计划建造一个紧凑的两层封闭式中心，强调高档时尚折扣店和特色商品。

  后续影响

  该中心于1987年开业，最初吸引了区域客流，但其有限的规模和缺乏郊区式大型停车场后来成为竞争劣势。

  Estimated construction cost. $4 million (1986 development plan)

  来源

1. 1Cohoes Commonsen.wikipedia.org