城市北

CityNorth是位于亚利桑那州凤凰城东北谷的一个大型规划混合用途开发项目。由Thomas J. Klutznick构想，作为快速发展的东北谷的城市中心以及Desert Ridge总体规划社区的商业核心，该项目旨在结合零售、餐饮、住宅、酒店、办公、文化和市政设施以及娱乐用途，营造比传统郊区购物中心更适合步行的环境。其位置靠近101环线和51号州际公路，旨在使其在整个凤凰城都市区具有区域可达性。 总体规划占地约144英亩，预计完工时开发面积将超过550万平方英尺。初始阶段名为High Street，此前与CityCenter of CityNorth品牌相关，于2008年11月开业。它占地约20英亩，包括餐厅、零售、住宅单元和办公空间。项目分阶段规划，第二阶段名为The Boulevard，原定于2009年跟进。亚利桑那州的经济恶化和大衰退的广泛影响推迟了该扩建，后续阶段被搁置。High Street本身于2010年7月通过止赎归还给其建筑贷款人。 CityNorth在亚利桑那州全国闻名，因为凤凰城与Thomas J. Klutznick公司之间达成了公私合营的销售税激励协议。根据协议，开发商可以保留项目产生的销售税收入的50%，上限为9740万美元，期限为11.3年。作为回报，该市将租赁3180个停车位，为期45年，其中200个车位预留给公交乘客和拼车用户。凤凰城和开发商辩称，该安排将支持高密度、车库式开发模式，产生可观的税收收入和就业机会，并防止该地块被地面停车场主导。金水研究所对该安排提出质疑，认为其相当于违宪的企业补贴，且预测的经济效益被夸大。 诉讼Turken v. Gordon在亚利桑那州法院审理。马里科帕县高等法院法官于2008年4月维持该协议，认为预期的经济活动符合公共目的。亚利桑那州最高法院最终于2010年1月维持该协议，同时澄清了未来公私合营开发交易的法律标准：提供给私人开发商的利益必须与政府获得的直接利益相对应，而不能仅依赖就业或更广泛的销售税活动等间接结果。 该开发项目最初的租赁概念包括Bloomingdale's、Macy's和Nordstrom作为百货公司主力店。这三家均在2009年经济衰退期间退出，削弱了最初的大规模零售战略。该项目后来出现了新的场地活动：涉及供水和污水系统的基础设施工程于2019年6月开始，2020年报告的早期场地改善包括为规划的四车道道路进行平整。现有参考资料无法确定总体规划是否最终完成，也无法确定当前所有者、运营公司或最终完工日期。因此，CityNorth最好被理解为一个品牌化的、分阶段的房地产开发项目，其第一阶段已开业，但更广泛的计划经历了重大延误和重组。

CityNorth源于在凤凰城东北谷打造一个集中城市中心的愿景，该地区以郊区增长和主要高速公路扩建为特征。开发商Thomas J. Klutznick寻求创造超越传统封闭式购物中心的东西：拟议的区域将结合购物、餐饮、住房、办公、酒店、娱乐、文化设施和市政用途，营造步行友好的环境。该地块位于101环线和51号州际公路附近，可从凤凰城都市区各地进入，同时服务于Desert Ridge总体规划社区。 完整计划占地约144英亩，设想建设超过550万平方英尺的建筑。Thomas J. Klutznick公司领导开发，Related Companies作为联合开发商参与了最初的CityCenter阶段。项目旨在分阶段建设，第一阶段建立活跃的混合用途区域，后续阶段扩展零售、办公、住宅和市政项目。 第一阶段High Street于2008年11月开业。它为约20英亩的地块带来了餐厅、商店、住宅和办公空间。然而，该开发项目在商业房地产困难时期启动，更广泛的项目很快受到大衰退的影响。计划的第二阶段The Boulevard原定于2009年11月，但被推迟。几个计划中的百货公司主力店，包括Bloomingdale's、Macy's和Nordstrom，于2009年退出项目。2010年7月，High Street通过止赎归还给提供建筑融资的贷款人。由于经济状况，后续阶段随后被搁置。 该项目的公共融资结构引发了一场重大的法律纠纷。凤凰城同意开发商可以保留CityNorth产生的销售税收入的一半，上限为9740万美元，期限为11.3年。该安排与城市租赁3180个停车位45年相关，其中200个车位指定给公交通勤者和拼车者。凤凰城和开发商将该交易描述为支持结构化停车和更密集的城市形态的方式。他们辩称，如果没有激励措施，该地块可能会被开发为大量地面停车场和更少的税收企业。他们还坚持认为，开发商而非城市将承担项目的大部分开发成本和财务风险。 金水研究所在Turken v. Gordon案中对协议提出质疑。其批评集中在亚利桑那州宪法关于公共资金赠与、特权和豁免以及特别法律的规定。该研究所认为，该安排是不当的企业补贴，项目可能在没有公共援助的情况下建成，并且城市赞助的经济影响研究通过未能充分考虑替代经济活动和零售成本而高估了就业、产出和税收收益。凤凰城和开发商反驳了这些说法，并强调了停车租赁的直接价值和紧凑开发模式的预期公共效益。 马里科帕县高等法院法官于2008年4月裁定凤凰城和开发商胜诉。案件继续上诉，2010年1月25日，亚利桑那州最高法院允许协议继续有效。该决定还为未来的公私合营项目确立了一个重要原则：仅靠就业和一般销售税增长等间接利益不能单独证明政府贡献的合理性。协议需要确定政府直接获得什么，并证明该利益的价值支持公共投资。 在第一阶段财务困难并暂停后续阶段后，该项目多年后出现了新的建设活动。供水和污水基础设施工程于2019年6月开始，2020年的早期场地改善包括为规划的四车道道路进行平整。参考资料未提供确认的最终建设、当前所有权结构或当前运营状态。因此，CityNorth有记录的历史是雄心勃勃的城市规划、部分交付、衰退相关中断、第一阶段止赎、宪法诉讼以及不确定的后期再开发轨迹。

• 2020

  报告道路相关场地平整

  [1]CityNorthen.wikipedia.org

  早期场地工作包括为拟议的四车道道路进行平整。

• 2019

  供水和污水基础设施工程开始

  [1]CityNorthen.wikipedia.org

  施工活动以地下基础设施工程重新开始，随后计划正式奠基。

• 2010

  亚利桑那州最高法院维持CityNorth交易

  [1]CityNorthen.wikipedia.org

  法院保留了协议，同时要求未来的政府与开发安排必须证明直接的政府利益。

• 2010

  High Street进入止赎

  [1]CityNorthen.wikipedia.org

  第一阶段于7月通过止赎归还给其建筑贷款人。

• 2009

  The Boulevard被推迟

  [1]CityNorthen.wikipedia.org

  随着亚利桑那州经济疲软和诉讼持续，计划的第二阶段错过了预期开业时间。

• 2009

  计划中的百货公司主力店退出

  [1]CityNorthen.wikipedia.org

  Bloomingdale's、Macy's和Nordstrom在大衰退期间放弃了计划中的主力店角色。

• 2008

  High Street开业

  [1]CityNorthen.wikipedia.org

  CityNorth第一阶段于11月开业，结合了零售、餐厅、住宅和办公空间。

• 2008

  高等法院维持公私协议

  [1]CityNorthen.wikipedia.org

  马里科帕县高等法院驳回了金水研究所对凤凰城激励安排的宪法挑战。

一个位于郊区凤凰城的步行友好、高密度城市中心，旨在成为东北谷和Desert Ridge的零售、就业、住宅、文化和市政核心。

• 混合用途区域 · 2008

  高街

  CityNorth的第一个完成阶段，High Street于2008年11月在约20英亩的土地上开业。它被规划为餐厅、零售、住宅单元和办公空间的步行友好组合，建立了更大总体规划的初始运营部分。该阶段后来于2010年7月通过止赎归还给其建筑贷款人。

• 计划中的混合用途阶段

  林荫大道

  The Boulevard被规划为CityNorth的第二个主要阶段，原定于2009年11月开业。其计划旨在扩展该区域的零售、商业、住宅和面向公众的城市环境。该阶段因亚利桑那州经济衰退和围绕项目激励协议的诉讼而被推迟，后续阶段被搁置。

• 总体规划混合用途开发

  CityNorth城市中心

  CityCenter of CityNorth指的是更广泛的CityNorth概念的初始阶段，由Thomas J. Klutznick公司和Related Companies联合开发。计划中的项目结合了零售、餐厅、住宅、办公、酒店、娱乐、文化和市政用途，营造步行友好的环境。现有参考资料描述了一个分阶段的计划，而非已完工的项目。

• 2019

  基础设施工作重新开始其他

  背景

  经过多年延迟，项目记录了新的场地活动。

  采取的行动

  供水和污水建设于6月开始，随后一年报告了额外的场地工作和道路平整。

  后续影响

  该工作表明试图推进或重新配置部分开发，但参考资料未确定项目的最终完成或当前运营状态。

  来源

• 2009

  开发阶段被搁置战略

  背景

  大衰退、亚利桑那州疲弱的经济状况、主力店退出和诉讼降低了原始建设时间表的可行性。

  采取的行动

  High Street以外的计划扩建，包括The Boulevard，被推迟并随后搁置。

  后续影响

  最初的区域零售战略在实践中被缩减，现有材料未确认550万平方英尺计划的完成。

  来源

• 2007

  凤凰城采用销售税激励和停车租赁结构战略

  背景

  该市和开发商寻求鼓励高密度、车库式混合用途项目，而不是以地面停车场为主的低密度方案。

  采取的行动

  协议允许开发商保留CityNorth产生的销售税收入的50%，上限为9740万美元，期限为11.3年，而凤凰城将租赁3180个停车位，为期45年。

  后续影响

  该安排引发了Turken v. Gordon宪法挑战，并成为亚利桑那州关于开发协议中直接公共利益的重要先例。

  Maximum sales-tax retention. $97.4 million (11.3 years)

  来源

1. 1CityNorthen.wikipedia.org