Choice Properties房地产投资信托
Choice Properties房地产投资信托是一家加拿大房地产投资信托，主要专注于零售和商业地产，Loblaw公司为其主要租户和主要股东。
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概览
Choice Properties房地产投资信托，通常称为Choice Properties，是一家加拿大非法人、开放式房地产投资信托，总部位于安大略省多伦多。它拥有、管理和开发加拿大各地的创收商业地产。其投资组合历来集中于零售物业，特别是以Loblaw公司（加拿大最大的食品零售商）经营的杂货店和其他业务为主的物业。与Loblaw的关系是Choice Properties身份的核心：Loblaw是该信托的发起人，仍是其主要租户，并在信托上市后保留了大量所有权权益。 该信托是Loblaw将其零售业务与大部分房地产分离的努力的一部分。2012年12月，Loblaw宣布计划将其大部分房地产资产转移到一个新成立的公开上市房地产投资信托中。该结构旨在释放房地产资产的价值，为Loblaw的杂货业务提供资金，并利用房地产投资信托相关的税收和融资特征。Choice Properties于2013年7月5日在多伦多证券交易所完成首次公开募股。Loblaw转移了426处物业，上市时价值约70亿美元。此次发行筹集了约4亿美元，Loblaw在IPO后保留了新信托83.1%的权益；George Weston Limited也持有权益。 上市之初，Choice Properties主要是一家零售物业所有者。其资产包括购物中心、独立商店以及与杂货和消费零售用途相关的其他商业物业。该投资组合的租户概况和长期租赁关系使该信托具有相对防御性的收入导向，同时也使其高度依赖Loblaw和加拿大杂货行业。 2018年2月发生重大变化，Choice Properties宣布同意以约39亿美元收购Canadian Real Estate Investment Trust（通常称为CREIT）。该交易于2018年5月完成，大幅扩大了信托的规模和物业组合。合并后，Choice Properties拥有752处物业，总价值约160亿美元，根据参考账户，成为加拿大最大的房地产投资信托。扩大后的投资组合不再仅依赖零售，交易后约78%的资产为零售，14%为工业物业，8%为办公物业。Loblaw持有合并实体约62%的股份，而前CREIT持有人持有约27%。 除了运营稳定的物业外，Choice Properties还在选定地点进行再开发和混合用途机会。参考材料中确定的例子包括多伦多Bloor和Dundas West以及士嘉堡Golden Mile的项目。这些项目反映了一种将经常性租金收入与通过集约化和城市再开发实现长期价值创造的潜力相结合的方法。 因此，Choice Properties最好被理解为一个公开交易的加拿大物业所有者和房东，而不是面向消费者的产品品牌。其竞争格局由投资组合规模、以杂货为主的零售资产、与Loblaw和其他商业租户的关系、资本市场准入以及向工业、办公和混合用途房地产多元化的能力所塑造。其主要风险包括加拿大商业地产集中度、对主要租户的依赖、零售模式变化、利率条件、开发成本以及房地产市场的周期性表现。
沿革
Choice Properties是通过Loblaw公司将其大量房地产投资组合与其杂货和零售业务分离的计划而成立的。Loblaw于2012年12月宣布拟议的分拆。该交易旨在变现物业资产，为运营业务释放资本，并建立一个具有加拿大房地产投资信托税收和结构特征的独立融资房地产工具。 新信托于2013年7月5日完成首次公开募股，并在多伦多证券交易所上市。Loblaw将价值约70亿美元的426处物业转移至该信托。这些资产代表了Loblaw运营相关的大部分房地产，主要是零售物业，其中许多以Loblaw杂货店或其他关联零售业态为主。IPO筹集了约4亿美元。Loblaw在发行后仍为控股股东，持有83.1%的权益，而George Weston Limited也持有进一步权益。这种所有权和租赁结构使Choice Properties从一开始就与Weston控制的Loblaw集团紧密相连。 该信托的初始投资组合旨在从加拿大商业物业中获得经常性租金收入。零售资产构成了业务的核心，提供了对以杂货为主的购物地点和其他面向消费者的场所的敞口。Choice Properties还拥有杂货形式以外的商业物业，但其早期身份是受Loblaw门店网络和租赁需求支持的大型零售房东。 其发展的下一个主要阶段是拟议收购Canadian Real Estate Investment Trust。2018年2月，Choice Properties宣布将以约39亿美元收购CREIT。CREIT带来了更多元化的商业物业组合，并为Choice Properties提供了一种扩展到工业和办公房地产的方式，同时提高其整体规模。交易于2018年5月完成。完成后，合并后的信托拥有752处物业，价值约160亿美元。零售资产约占投资组合的78%，工业资产占14%，办公占8%。所有权也发生了变化：Loblaw持有扩大实体约62%的股份，而前CREIT持有人持有约27%。 合并后，Choice Properties作为加拿大最大的房地产投资信托之一运营。其战略继续包括拥有和管理稳定的创收物业，同时强调多元化和再开发。该信托确定了多伦多Bloor和Dundas West以及士嘉堡Golden Mile等物业的混合用途和集约化机会。这些项目说明了在成熟城市地区提高现有场地生产力的潜力，而不是仅依赖收购已完工物业。 因此，Choice Properties的历史由三个相互关联的发展定义：作为Loblaw房地产分拆的创建，通过CREIT收购从主要零售房东演变为更广泛的商业房地产投资信托，以及继续利用大型城市和零售场地进行再开发。该公司的业务仍然面临加拿大房地产市场、租户集中度、零售行业变化、融资成本以及开发和投资组合整合相关的执行风险。
产品与定位
一家大型加拿大公开上市房地产投资信托，结合了以杂货为主的零售房地产与工业、办公和再开发资产。其定位与Loblaw的租户基础、长期商业物业所有权和投资组合多元化密切相关。
商业房地产 · 2013
零售物业
零售物业是Choice Properties投资组合的历史核心。许多是以Loblaw运营的商店为主的杂货店，而其他则服务于更广泛的消费和商业目的。这些资产旨在通过杂货、零售和服务租户的租赁产生经常性租金收入。
商业房地产 · 2018
工业物业
通过2018年CREIT收购，工业房地产成为投资组合中更重要的部分。该类别拓宽了Choice Properties在购物中心和杂货相关资产之外的敞口，可包括用于物流、分销、仓储和其他商业活动的物业。
商业房地产 · 2018
办公物业
办公物业作为CREIT合并的一部分被添加和扩展。它们代表交易后投资组合中较小的组成部分，除了Choice Properties的零售基础外，还提供对办公租赁和商业租户的敞口。
房地产开发
混合用途再开发项目
Choice Properties在选定物业进行再开发和集约化，包括多伦多Bloor和Dundas West以及士嘉堡Golden Mile的地点。这些项目旨在通过更密集或混合用途的开发提高现有土地的长期价值和效用。
品牌决策
2018
收购Canadian Real Estate Investment Trust并购背景
Choice Properties寻求更大的规模和更多元化的投资组合，除了零售外还涉及工业和办公物业。
采取的行动
Choice Properties同意收购CREIT，并于2018年5月完成交易。
后续影响
合并后的信托拥有752处物业，根据参考账户成为加拿大最大的房地产投资信托。其交易后资产组合约为78%零售、14%工业和8%办公。
Transaction value. $3.9 billion (Announced February 2018; completed May 2018)
2013
通过首次公开募股推出Choice Properties新品背景
拟议的房地产投资信托需要进入公共资本市场以及转移Loblaw房地产资产的机制。
采取的行动
Choice Properties在多伦多证券交易所完成IPO，并从Loblaw获得426处物业。
后续影响
Choice Properties成为公开交易的加拿大物业所有者，而Loblaw保留了绝大多数权益。
IPO proceeds. $400 million (July 5, 2013 IPO)
2012
创建独立上市的房地产投资信托战略背景
Loblaw寻求变现其大部分物业组合，同时将额外资本用于其杂货和零售业务。
采取的行动
Loblaw将大量物业组合转移至Choice Properties，并准备信托公开上市。
后续影响
该结构产生了一个独立上市的物业所有者，通过所有权和租赁与Loblaw保持紧密联系。
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