牛车水坊

牛车水坊是新加坡牛车水区的一个混合用途购物中心与办公楼开发项目，位于新桥路和克罗士街上段交界处，紧邻牛车水地铁站。该开发项目将零售裙楼与上方的25层办公楼相结合，既是一个社区购物目的地，也是牛车水交通枢纽周边更广泛商业结构的一部分。 牛车水坊建于1980年代，于1990年开业。其早期租户结构反映了牛车水既有的商业特色，包括古玩店、当铺、珠宝店和其他小型零售商。该商场最初被视为一个重要的购物场所，但随着新加坡其他地方及周边地区新购物中心的开设，其受欢迎程度逐渐下降。这种衰退是较老的郊区及遗产区购物中心面临的更广泛挑战的一部分：在保持与原有本地客户群联系的同时，维持其相关性。 2010年7月，该物业由城市发展有限公司以2.5亿新元出售给鹏瑞利（新加坡）零售管理公司，实现了重大的所有权和管理层变更。随后，在2011年至2012年间进行了约9000万新元的重新开发和重新定位计划。工程将总零售面积扩大了约18%，并大幅改变了内部动线、公共区域和租户组合。牛车水坊在2012年底进行了软开业，并于2013年第二季度全面运营。 翻新保留了该场地作为零售中心的角色，但赋予了其更现代、面向家庭和便利导向的定位。新的或更新的主力租户包括职总平价超市、大创和优衣库，而餐饮组合包括鼎泰丰和“吃在台北”。因此，翻新后的业态组合包括日常杂货、平价零售、服装、餐厅和服务，而非主要依赖与原始商场相关的特色商店。 在建筑上，重新开发重新设计了原有的裙楼布局。原来的两个螺旋形裙楼之一被改造成更平坦的零售区域，而一个螺旋形的中央中庭成为关键的视觉和动线特征，使游客可以在上层零售楼层和一楼之间移动。其他改进包括穹顶状的中庭屋顶、选定区域的地毯、大型LED显示屏以及将地下室停车场移至上层以创造额外零售空间。与牛车水地铁站的行人连接改善了从铁路网络的通达性，一座桥梁将商场与芳林巴刹与熟食中心相连。 牛车水坊还与“牛车水图书馆”相关联，这是由新加坡国家图书馆管理局运营的位于四楼的公共图书馆。这个约1000平方米的设施专注于中华文化和历史，并由私人资助。它因是新加坡第一家几乎完全由志愿者运营的公共图书馆而闻名，为商场的商业角色增添了文化和社区功能。 如今，牛车水坊最好被理解为新加坡的一个社区购物中心，服务于居民、上班族、牛车水遗产区的游客和地铁使用者。其定位基于便捷的交通连接、广泛的日常零售和餐饮组合、与附近市政和美食目的地的整合，以及与牛车水相关的文化认同，而非奢侈品专业化或单一旗舰零售类别。

牛车水坊于1980年代在新加坡牛车水开发，并于1990年开业。其位于新桥路和克罗士街上段，紧邻牛车水地铁站，使其在新加坡历史悠久的商业和文化区之一中占据战略性的便利位置。该开发项目为混合用途，零售商场位于25层办公楼之下。 在早期，该商场反映了牛车水的传统零售特色。古玩店、当铺和珠宝店构成了租户基础的重要部分，该中心被认为是新加坡一个显著的购物场所。随着城市其他地区和周边市场新商场的开业，牛车水坊失去了一些早期的显赫地位。像许多较老的购物中心一样，它面临着现代化其物理环境和更新租户组合的需求，同时保留其基于位置的优势。 2010年7月，该物业由城市发展有限公司以2.5亿新元出售给鹏瑞利（新加坡）零售管理公司。交易之后是约9000万新元的重新开发计划。2011年至2012年间进行的工程将总零售面积增加了约18%，旨在重新定位商场以适应现代购物和餐饮需求。项目引入了新的主力租户并重新组织了中心的物理布局。 重新开发改变了几个突出的建筑特征。原始开发有两个螺旋形裙楼；一个被改造成更平坦的零售区域。一个螺旋形的中央中庭成为主要的内部组织特征，创造了一条购物者可以从上层向一楼移动的路线。其他改进包括中庭上方的穹顶状天花板、选定楼层的地毯、大型LED屏幕以及将停车场从地下室移至更高楼层，以便更多低层空间用于零售。与牛车水地铁站的直接行人连接和通往芳林巴刹与熟食中心的桥梁加强了商场与附近交通和社区目的地的联系。 翻新后的租户组合包括职总平价超市、大创和优衣库作为主要主力。餐饮新增包括鼎泰丰和“吃在台北”，以及其他餐厅和服装及零售店。这种组合将商场从主要传统的特色零售身份转变为日常必需品、平价商品、时尚和餐饮的结合。 通过“牛车水图书馆”增加了一个重要的社区组成部分，这是一个位于四楼的约1000平方米的图书馆，由新加坡国家图书馆管理局管理。该图书馆由私人资助，专注于中华文化和历史，被描述为新加坡第一家几乎完全由志愿者运营的公共图书馆。它的存在通过增加零售综合体中的教育和文化用途，强化了牛车水坊作为不仅仅是传统商场的作用。 该商场于2012年底进行了软开业，并于2013年第二季度全面运营。其随后的身份集中在便利性、交通可达性、广泛的日常租户组合以及其与牛车水遗产、美食和市政目的地的关系上。可用的参考材料并未为商场本身建立单独的当前公司网站、公开上市或指定的现任和前任高管。

• 2013

  重新开发全面运营

  [1]Chinatown Pointen.wikipedia.org

  牛车水坊在重新开发和租户重新定位后于2013年第二季度全面运营。

• 2012

  翻新后软开业

  [1]Chinatown Pointen.wikipedia.org

  翻新后的商场于2012年底进行了软开业。

• 2011

  重新开发开始

  [1]Chinatown Pointen.wikipedia.org

  所有权变更后开始了重大翻新计划，计划对建筑、零售区域、通道和租户组合进行改进。

• 2010

  所有权和管理层变更

  [1]Chinatown Pointen.wikipedia.org

  鹏瑞利（新加坡）零售管理公司于2010年7月从城市发展有限公司收购了该商场。

• 1990

  商场开业

  [1]Chinatown Pointen.wikipedia.org

  牛车水坊作为新加坡牛车水区的购物中心开业。

• 1980

  1980年代建设

  [1]Chinatown Pointen.wikipedia.org

  包含牛车水坊的混合用途开发项目于1980年代建设，包括零售裙楼和25层办公楼。

一个交通便利的社区购物中心，结合日常零售、餐饮、社区服务和与牛车水相关的文化项目。

• 零售 · 2013

  日常零售和杂货

  商场的日常零售包括杂货、家居用品和一般商品。职总平价超市成为翻新后的主力租户之一，帮助将牛车水坊定位为面向附近居民、上班族和交通用户的便利导向目的地，而非仅作为旅游或特色购物场所。

• 折扣和杂货零售 · 2013

  平价和家居用品

  大创在重新开发后作为更新租户组合的一部分被引入。其杂货店形式拓宽了商场的价值零售主张，补充了杂货、家居和一般商品用途，并支持频繁、实用的访问。

• 时尚零售 · 2013

  服装零售

  优衣库是牛车水坊重新定位相关的新主力租户之一。服装存在为历史上更与小型特色商店和传统牛车水零售相关的商场增加了国际认可的日常时尚选择。

• 餐饮 · 2013

  餐饮和食品服务

  翻新后的商场扩大了其餐饮产品，包括鼎泰丰和“吃在台北”等租户，以及其他餐厅和餐饮店。这些新增将物业与牛车水既有的美食文化联系起来，同时为购物者和通勤者提供品牌化和现代的餐饮选择。

• 图书馆和文化服务 · 2013

  牛车水图书馆

  牛车水图书馆是位于商场四楼的约1000平方米的公共图书馆，由新加坡国家图书馆管理局管理。它专注于中华文化和历史，并由私人资助。该设施为商业开发增加了社区、教育和遗产导向的功能。

• 2011

  重大商场重新开发战略

  背景

  该物业在早期受欢迎程度下降后需要现代化和更强的零售主张。

  采取的行动

  商场在2011年至2012年间进行了约9000万新元的改造。项目将零售面积增加了约18%，重新设计了中庭和动线，改善了与牛车水地铁站和芳林巴刹与熟食中心的连接，并引入了新的主力租户。

  后续影响

  翻新后的中心于2012年底软开业，并于2013年第二季度全面运营。

  Renovation expenditure. Approximately S$90 million (2011–2012)

  来源

• 2010

  收购和管理层变更并购

  背景

  随着新购物中心的开业，老化的商场经历了受欢迎程度下降。所有权变更创造了进行重大重新定位计划的基础。

  采取的行动

  鹏瑞利（新加坡）零售管理公司于2010年7月以2.5亿新元从城市发展有限公司收购了牛车水坊。

  后续影响

  收购之后进行了重大翻新，扩大了零售面积，并大幅更新了租户组合。

  Acquisition price. S$250 million (July 2010)

  来源

1. 1Chinatown Pointen.wikipedia.org