联邦不动产公司

联邦不动产公司（Bundesimmobiliengesellschaft，简称BIG）是一家奥地利国有房地产公司，负责管理奥地利共和国大部分公共物业组合。该公司于1992年依法成立，旨在集中并专业化管理此前由多个公共建筑管理机构负责的联邦建筑。其职责涵盖公共机构所用房地产的提供、开发、运营、维护、翻新和处置。 BIG是奥地利联邦各职能部门的物业合作伙伴，其组合包括学校和大学、部委和行政大楼、法院、监狱、警察设施及其他专业公共部门物业。该公司并非被动持有资产，而是采用内部房东模式：公共机构占用BIG的物业并支付租金，而BIG负责维护建筑、进行翻新、安排新建项目，并在适当时开发替代设施。该模式旨在使政府部门更清晰地了解空间成本，并鼓励更高效地使用公共建筑。 该公司以有限责任公司（GmbH）形式组织，由奥地利共和国全资拥有。其所有权和战略角色与联邦政策密切相关。所有权转移需要修改公司治理的法律框架。尽管BIG在房地产市场运营并开展商业化的开发和管理活动，但其业务仅限于奥地利境内，主要客户群是奥地利公共部门。 BIG的业务涵盖多项活动：向联邦用户出租物业、建设新的公共设施、现代化改造现有建筑、维护和管理房地产、提供设施管理服务、出售多余建筑和土地，以及开发可能日后出售或用于私人用途的物业。它还承担与纳粹时期被没收且仍由奥地利共和国持有的某些犹太人财产相关的归还、出售或赔偿责任。 该公司在奥地利房地产市场中占据独特地位，因为其管理的许多设施是专用资产，几乎没有直接替代品。联邦学校、大学、监狱和法院需要专门建筑，因此使用这些设施的公共机构高度依赖可靠的国家物业提供商。因此，BIG的角色兼具商业性和基础设施性：它管理房地产资产，同时支持教育、司法、警务、行政和其他公共服务的连续性。从这个意义上说，该组织是奥地利联邦政府的中央房地产平台，而非面向消费者的传统物业品牌。

联邦不动产公司于1992年通过奥地利立法成立，旨在重组联邦房地产的所有权和管理。在BIG成立之前，公共建筑由分散的机构结构管理。维也纳联邦建筑管理局负责首都的职责，而其他奥地利省份的联邦建筑管理局则履行类似职能。这种安排将物业责任置于各个行政结构内部或旁边，使得跨政府比较空间使用成本和效率更加困难。 改革引入了集中化的物业公司和内部房东-租户体系。在这种模式下，联邦部委、大学、学校和其他公共机构使用BIG拥有或管理的建筑，并为其占用的空间支付租金。其经济逻辑是，如果住宿费用作为显性成本出现，而不是作为几乎无形的行政资源，各部门更有可能合理化其建筑使用。未充分利用或不必要的物业随后可以被重新分配、再开发或出售，而新投资可以用于具有持续公共价值的设施。 BIG以奥地利有限责任公司形式成立，其唯一所有者是奥地利共和国。公司的法律和所有权结构意味着它不是普通意义上的独立私人房东：其战略和运营环境仍与联邦政策、公共预算以及政府对学校、大学、司法设施和行政大楼的长期需求相关联。同时，BIG被设计为以商业纪律运营，包括物业会计、租金设定和投资评估。 随着时间的推移，公司的活动超越了基本的所有权和租赁。BIG参与了新建筑的建设、重大翻新、老化设施的再开发、物业维护以及技术和运营服务。它还管理不再需要用于公共目的的联邦建筑和土地的处置。一些开发项目可能涉及创建和出售用于私人用途的物业，从而将多余的公共资产转化为其他形式的价值，同时减少国家持有不必要的房地产。 该组合高度集中于专用公共基础设施。学校和大学构成最大的广泛类别，而监狱、警察局和法院建筑代表另一个重要群体。住宅和杂项物业占组合的较小部分。这种构成使BIG区别于多元化的商业物业公司：其许多资产是围绕公共部门需求设计的，不能轻易被普通办公、住宅或零售空间替代。 BIG还承担与纳粹时期被没收的犹太人财产相关的历史和社会责任。在相关财产仍归奥地利共和国所有的情况下，公司的活动可能包括归还、出售或赔偿程序。这部分职责将物业行政管理置于奥地利应对纳粹迫害和非法剥夺后果的更广泛框架内。 该组织的经济地位独特。它可以参与奥地利房地产市场并使用市场导向的方法，但仅在奥地利境内运营，且大部分租金收入来自公共实体。反过来，政府依赖BIG提供专用设施，如教育机构和监狱。这形成了公司与联邦行政之间的紧密关系，结合了资产所有者、服务提供商、开发商和公共基础设施管理者的职能。因此，BIG既代表了奥地利国家物业管理的结构性改革，也代表了一家房地产企业。

• 2008

  报告房地产组合估值

  [1]Bundesimmobiliengesellschaften.wikipedia.org

  公司房地产组合的账面价值据报道约为41.5亿欧元，其中学校和大学是最大的类别。

• 1992

  BIG依法成立

  [1]Bundesimmobiliengesellschaften.wikipedia.org

  奥地利成立联邦不动产公司，以集中管理联邦房地产，并引入更透明、更具成本意识的公共部门空间使用方式。

一家国有、覆盖奥地利全国的房地产合作伙伴，专注于为联邦公共部门提供和管理专用建筑。

• 房地产租赁 · 1992

  公共部门物业租赁

  BIG通过房东模式向奥地利联邦机构提供建筑。用户包括学校、大学、部委、法院、监狱、警察设施和其他公共机构。这种安排使占用机构能够看到住宿成本，而所有权、重大建筑决策和大部分物业生命周期则由BIG负责。

• 公共基础设施开发 · 1992

  建设和再开发

  公司规划并交付新的公共建筑，并再开发旧资产以供联邦继续使用。项目可能涉及教育、行政、司法、监禁或警务设施的建设，以及旨在延长现有物业使用寿命的大规模现代化改造。

• 物业和设施服务 · 1992

  物业维护和设施管理

  BIG管理其组合中物业的维护和运营，包括与租户商定的维护和设施管理服务。这些活动支持公共建筑的日常可用性、安全性和长期状况，并补充公司的投资和翻新职能。

• 房地产处置和开发 · 1992

  物业销售和开发

  联邦行政不再需要的建筑和土地可以出售、再开发或用于其他用途。BIG还可以开发涉及私人用途的项目并出售已完工的物业，帮助共和国减少多余持有并从运营需求之外的资产中实现价值。

• 历史物业归还

  与归还相关的物业行政管理

  BIG参与处理纳粹时期被没收且仍归奥地利共和国所有的某些犹太人财产的归还、出售或赔偿事宜。这一责任将公司的房地产工作与历史不公正产生的公共义务联系起来。

1. 1Bundesimmobiliengesellschaften.wikipedia.org
2. 2Bundesimmobiliengesellschaft official websitebig.at