巴尔港购物中心
位于佛罗里达州巴尔港的露天豪华购物中心，以其集中的国际时尚、珠宝和百货品牌而闻名。
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概览
巴尔港购物中心是位于佛罗里达州巴尔港的一个露天豪华购物中心，巴尔港是迈阿密海滩北部的一个富裕社区。该中心由斯坦利·惠特曼开发，于1965年在一个曾用作美国陆军营房和二战战俘营的场地上开业。其设计背离了封闭式郊区购物中心的模式：热带气候、海滨环境以及面向大西洋的位置支持了露天形式，配有景观化的流通空间和相对低层的建筑。 该中心是在惠特曼花费数年研究美国各地购物中心后构思的。他于1957年以当时据报道对零售土地而言异常高的价格收购了该物业。惠特曼最初聘请了建筑师维克多·格伦，但后来用迈阿密建筑师赫布·约翰逊取代了他。由此产生的项目定位不是大众市场零售设施，而是面向富裕的本地、季节性和国际客户的购物目的地。 巴尔港购物中心开业时汇集了成熟的美国零售商和时尚导向的企业，包括FAO Schwarz、Abercrombie & Fitch和Martha's，后者是一个著名的女性沙龙，曾举办过涉及Valentino和Oscar de la Renta等设计师的时装秀。欧洲奢侈品牌也成为该中心身份的一部分，伊夫圣罗兰和古驰是早期的设计师品牌。卡地亚、范思哲和香奈儿随后加入。主要百货公司的入驻巩固了该中心作为奢侈品零售目的地的角色：尼曼·马库斯于1971年开业，紧随其后的是萨克斯第五大道于1976年开业。 随着需求的增加，该物业进行了垂直扩展。1982年，它成为早期计划大幅增加第二层零售空间的购物中心项目之一，第二层于1983年完工，增加了约10万平方英尺的零售空间。这次扩建使该中心能够增加租户基础，同时保持其露天特色。在随后的几十年里，巴尔港购物中心以高销售效率和精心策划的租户组合而闻名，而不是以大量商店或广泛的折扣导向产品而闻名。 该中心还参与了更广泛的房地产和社区项目。2012年，惠特曼家族与海边教堂达成土地交换协议，根据该协议，将在海湾港群岛的一个前汽车经销商场地上建造一座新的教堂设施。2013年1月，巴尔港购物中心宣布与太古地产建立股权合作伙伴关系，涉及迈阿密市中心砖城中心的零售部分。2017年，一项价值5.5亿美元的提升计划获批，将增加约24.16万平方英尺的零售和餐饮空间。该计划被描述为目标完工日期为2024年；可用的参考资料并未确定该计划是否按时全面完成。 巴尔港购物中心仍然是一个与惠特曼家族相关的私人持有的奢侈品零售物业。其商业模式侧重于在度假村导向的环境中提供高级时尚、配饰、珠宝、美容、餐饮和百货购物。参考资料中公开引用的业绩数据将其销售效率列为购物中心中报告的最高水平之一，但这些数据代表的是物业层面的零售销售额每平方英尺，而不是单独上市运营公司的收入。该中心的重要性在于其长期结合了地理位置、建筑形式、富裕客户群和集中的国际知名品牌。
沿革
巴尔港购物中心源于斯坦利·惠特曼在迈阿密地区打造独特零售目的地的努力。1954年至1962年间，惠特曼游历美国各地研究购物中心和零售开发。1957年，他收购了巴尔港的一块场地，该场地此前曾包含美国陆军营房和二战战俘营。据报道，购买价格为每平方英尺2美元，在当时的参考资料中被描述为零售物业的创纪录价格。 该物业提出了与当时美国常见的封闭式、气候控制的购物中心不同的设计挑战。由于巴尔港是一个热带海滨社区，惠特曼追求露天设计。他首先聘请了著名的购物中心建筑师维克多·格伦，但后来解雇了他，并聘请了迈阿密建筑师赫布·约翰逊。该中心于1965年开业，最初的一组商店包括FAO Schwarz、Abercrombie & Fitch和Martha's。Martha's被公认为有影响力的女性沙龙，并举办了涉及Valentino和Oscar de la Renta等设计师的时尚活动。该中心还吸引了欧洲奢侈品牌，伊夫圣罗兰和古驰是其早期的设计师租户。 奢侈品定位在1970年代得到加强。尼曼·马库斯于1971年开设了一家商店，萨克斯第五大道于1976年跟进。古驰于1977年在该中心开设了另一个据报道的地点。这些百货公司和设计师的加入帮助巴尔港购物中心确立为高端时尚和配饰的集中目的地，而不是传统的通用购物中心。 随着零售需求的增加，该中心向上扩展。1982年，巴尔港购物中心成为早期规划垂直扩展的购物中心项目之一，在第二层增加了约10万平方英尺的零售空间。该层于1983年完工。这次扩建保留了基本的露天概念，同时增加了可租赁空间并支持更广泛的豪华租户。 据报道，销售效率随时间上升。可用的参考资料给出了1987年和1997年每平方英尺1000美元、2002年1350美元、2008年2000美元、2012年2730美元、2015年3000美元和2022年3400美元的数字。这些是购物中心报告的物业层面每平方英尺销售额，而不是上市公司的审计收入数字。来源材料未提供这些数字的完整方法论或独立可验证的财务报表。 惠特曼家族继续将该物业用作房地产和社区倡议的平台。2012年，该家族与海边教堂达成土地交换协议。根据报道的安排，巴尔港购物中心将在海湾港群岛的凯恩大道上建造一座6万平方英尺的教堂，该地点此前曾由一家汽车经销商占用。2013年1月，该购物中心宣布与太古地产建立股权合作伙伴关系，共同开发迈阿密市中心砖城中心约50万平方英尺的零售部分。 2017年，巴尔港购物中心批准了一项据报道价值5.5亿美元的提升计划。该提案要求新增约24.16万平方英尺的零售和餐饮空间，并声明完工目标为2024年。提供的参考资料未确认该计划的最终范围、完工状态或运营效果。因此，巴尔港购物中心最好被理解为一个活跃的、私人持有的豪华购物中心，其身份由露天建筑、长期的惠特曼家族联系和高度精选的国际租户组合塑造。
- 2017
批准重大提升计划
[1]据报道，一项价值5.5亿美元的计划获批，将增加约24.16万平方英尺的零售和餐饮空间，目标完工日期为2024年。
- 2013
与太古地产的合作伙伴关系
[1]巴尔港购物中心宣布与太古地产建立股权合作伙伴关系，涉及迈阿密市中心砖城中心的零售部分。
- 2012
与海边教堂的土地交换协议
[1]惠特曼家族达成了一项协议，涉及在海湾港群岛的一个前汽车经销商场地上建造一座新的教堂设施。
- 1983
增加第二层
[1]计划的第二层完工，扩大了零售容量，同时保持了中心的露天形式。
- 1982
计划垂直扩展
[1]该中心计划增加约10万平方英尺的第二层扩展，这是购物中心垂直扩大的早期例子。
- 1976
萨克斯第五大道在该中心开业
[1]萨克斯第五大道加入尼曼·马库斯成为百货商店主力店。
- 1971
尼曼·马库斯在该中心开业
[1]尼曼·马库斯在巴尔港购物中心建立了百货商店，巩固了该中心的奢侈品定位。
- 1965
巴尔港购物中心开业
[1]露天购物中心开业，拥有美国零售商、一家著名的女性沙龙和早期的欧洲设计师代表。
- 1957
斯坦利·惠特曼收购巴尔港场地
[1]惠特曼以据报道每平方英尺2美元的价格收购了未来的购物中心场地，该场地曾与军事营房和二战战俘营有关。
产品与定位
一个私人持有的、以目的地为导向的豪华购物中心，通过精选的设计师精品店、高端百货公司、珠宝和手表零售商、美容企业和餐厅，服务于富裕的本地、季节性和国际客户。
服装
豪华时尚
该中心的核心零售产品包括女性和男性的设计师和高级服装。其租户策略历来强调国际知名的时尚品牌和高端百货公司，而不是广泛的大众市场服装。
配饰
设计师配饰和皮具
手袋、鞋履、腰带、小皮具和其他设计师配饰构成了该中心豪华购物主张的主要部分。这些产品通过品牌精品店和百货公司专柜提供。
珠宝和手表
高级珠宝和手表
巴尔港购物中心在时尚之外还容纳高级珠宝和手表零售。卡地亚等奢侈品牌的存在有助于该中心作为高价值个人物品目的地的吸引力。
美容
美容和化妆品
美容零售和沙龙服务补充了该中心的时尚和配饰产品。该场地的历史包括Martha's，一个与时尚秀和中心早期风格导向身份相关的女性沙龙。
餐饮和生活方式 · 2017
餐饮和生活方式产品
餐厅和生活方式导向的零售是该中心目的地体验的一部分。2017年的提升提案特别包括在新增零售区域之外增加餐厅空间。
品牌决策
2017
批准重大提升和扩展计划战略背景
该中心寻求增加其零售和餐饮容量，同时继续作为高端露天目的地运营。
采取的行动
据报道，一项价值5.5亿美元的计划获批，将增加约24.16万平方英尺的零售和餐饮空间，目标完工日期为2024年。
后续影响
可用的参考资料未确定该计划的最终完工状态、范围变化或财务结果。
Planned enhancement investment. $550 million planned investment (2017 announcement)
2013
砖城中心零售的股权合作伙伴关系并购背景
迈阿密市中心的砖城区正在进行大规模混合用途再开发，为巴尔港购物中心将其零售开发参与扩展到其主场之外创造了机会。
采取的行动
巴尔港购物中心宣布与太古地产建立股权合作伙伴关系，共同开发砖城中心约50万平方英尺的零售部分。
后续影响
该公告将巴尔港购物中心组织与迈阿密的一个主要混合用途开发项目联系起来，尽管提供的材料未详细说明该合作伙伴关系后来的表现或结构。
2012
涉及海边教堂的土地交换安排其他背景
惠特曼家族寻求涉及海边教堂和海湾港群岛的一个前汽车经销商场地的财产安排。
采取的行动
巴尔港购物中心同意在凯恩大道场地上建造一座据报道为6万平方英尺的教堂设施。
后续影响
该安排将私人持有的购物中心物业与社区和房地产开发项目联系起来。
1982
在保持露天形式的同时采用垂直扩展战略背景
不断增长的需求需要额外的零售容量，但该中心的露天建筑身份是其定位的核心部分。
采取的行动
巴尔港购物中心计划在第二层增加约10万平方英尺的额外零售空间，该空间于1983年增加。
后续影响
该项目增加了可租赁空间，而没有用完全封闭的购物中心取代原始的露天概念。
近期事件
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