阿罗哈塔市场
位于夏威夷檀香山市中心檀香山港的开放式混合用途零售、餐饮和大学综合体。
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概览
阿罗哈塔市场是位于夏威夷檀香山市中心海滨的开放式混合用途综合体。它占据了檀香山港8至11号码头附近的部分区域，其名称来源于相邻的阿罗哈塔，这是檀香山最著名的港口地标之一。该场地还包含或邻近几处具有历史意义的海洋景点，包括福尔斯·克莱德号帆船和前夏威夷海事中心。 该市场源于州政府主导的重振檀香山海滨的努力。州长乔治·有吉提议将港口的部分工业环境改造为世界贸易中心、公共空间和商业活动区。夏威夷州立法机构随后成立了阿罗哈塔开发公司，负责监督约13英亩场地的再开发。早期的开发计划雄心勃勃，包括住宅塔楼、办公楼、酒店、邮轮码头和大量地下停车场。在州政府于1989年选择阿罗哈塔联合公司之前，两个开发团队未能推进他们的计划。该合作伙伴关系包括与节日市场先驱詹姆斯·W·劳斯相关的企业开发公司，以及当地公司。 财务和规划困难迫使项目缩减并分阶段建设。完工的部分被重新设计为节日市场，采用露天走道、阳台、灰泥拱门和绿色瓷砖屋顶，营造出以游客为导向的氛围，灵感来自巴尔的摩的港区和波士顿的法尼尔厅市场。零售和餐饮部分于1994年11月19日开业，四顶尖合唱团进行了盛大开幕表演。较大的办公楼、酒店、公寓和停车场部分从未完工，使市场比原计划更依赖零售和餐厅客流。 早期租户包括猫头鹰餐厅、戈登·比尔希啤酒餐厅和柴氏岛小馆。戈登·比尔希是夏威夷第一家现场酿造啤酒的餐厅，而柴氏则成为当代夏威夷音乐和太平洋沿岸美食的重要场所。该场地还受益于其与海上旅游和港口活动的联系，包括晚餐巡航运营和夏威夷海事中心。 该综合体经历了持续的商业问题。1998年，它被三一投资信托的子公司阿罗哈塔有限合伙收购。阿罗哈塔有限合伙在停车位有限、距离其他主要旅游区较远以及据报道的管理问题导致亏损后，于2002年申请破产。随后进行了租户重组，但到2000年代中期，该中心被广泛认为大部分空置或未充分利用。夏威夷海事中心因收入不足于2009年关闭。 夏威夷太平洋大学成为该场地后期身份的核心。该大学于2011年与一家开发商合作，几年后获得了完全控制权。从2012年开始，它将物业翻新为规模较小的混合用途校园，将许多以前空置的零售空间改造成学生宿舍，同时保留了一些餐厅、商店和面向游客的企业。巴诺学院于2013年同意运营一家大学书店，但其开业取决于翻新工程的完成。再开发遇到了许可问题、开发实体之间的纠纷、人员裁减以及与现有租户的冲突。 老意大利面工厂于2018年5月在市场开设了一家大型海滨餐厅，从沃德仓库搬迁而来。猫头鹰餐厅和戈登·比尔希在长期表现不佳后均于2020年2月永久关闭。目前，阿罗哈塔市场不再是一个传统的节日购物中心，而是一个大学、酒店、餐饮和海滨目的地的混合体。夏威夷太平洋大学的校园存在提供了常规的活动和入住率，而该场地的历史地标和港口环境继续提供旅游和文化维度。
沿革
阿罗哈塔市场源于一项大型公共再开发计划，旨在改造檀香山港一个以前工业化的区域。20世纪80年代初，州长乔治·有吉推动了一个海滨项目，将国际贸易设施与公共设施和商业开发相结合。州立法机构成立了阿罗哈塔开发公司（ATDC），负责指导8至11号码头之间约13英亩的再开发。 该项目有一段艰难的早期历史。南太平洋开发公司于1983年被选中，但次年退出。檀香山水滨有限合伙于1986年被选中，但其参与因与州的诉讼而结束。1989年，ATDC选择了阿罗哈塔联合公司，该合作伙伴关系包括与企业基金会和詹姆斯·W·劳斯相关的营利性开发部门企业开发公司，以及当地公司。拟议的开发项目价值约5.44亿美元，最初设想了两座豪华公寓塔楼、一座办公楼、一座拥有350间客房的酒店、一个邮轮码头和约2000个地下停车位。 到1992年，开发商面临财务压力，要求分阶段建设。8号和9号码头周围的过时仓库和其他建筑被拆除。该方案随后大幅缩减，并重新定位为节日市场，这是劳斯开创的一种开发形式，强调行人流通、主题建筑、露天购物以及食品和娱乐。设计采用绿色瓷砖屋顶、灰泥拱门和露天阳台，与巴尔的摩的港区和波士顿的法尼尔厅市场相媲美。 只有市场部分完工。未建的酒店、办公楼、住宅和停车设施对物业后来的表现至关重要，因为完工的中心缺乏原本预期支持它的更广泛的人口、就业基础和停车供应。阿罗哈塔市场于1994年11月19日开业。开幕庆典由四顶尖合唱团表演。其最初的租户和娱乐项目包括猫头鹰餐厅、戈登·比尔希啤酒餐厅和柴氏岛小馆。戈登·比尔希被认为是夏威夷第一家现场酿造啤酒的餐厅。柴氏由厨师柴·查瓦萨里创立，将高端太平洋沿岸美食与现场当代夏威夷音乐相结合，成为该地点的文化吸引力之一。 该综合体于1998年易主，被三一投资信托的子公司阿罗哈塔有限合伙收购。该物业因远离檀香山最集中的旅游走廊、停车位不足和管理问题而陷入困境。阿罗哈塔有限合伙于2002年申请破产，促使租户基础重组。市场的海洋环境仍然是一个吸引力：附近或相关的夏威夷海事中心展示了涉及历史帆船和波利尼西亚航海的展品，有时还展示独木舟。尽管如此，到本世纪中叶，零售业务被认为基本处于休眠状态。夏威夷海事中心于2009年5月1日关闭，因为它无法产生足够的收入。 2011年开始了一个重大的机构转型，当时夏威夷太平洋大学与一家未具名的开发商就该物业进行了合作。该大学后来买断了开发商，并于2013年完全控制。2012年开始的再开发计划旨在将陷入困境的购物中心转变为规模较小的混合用途校园。许多空置的店面被改造为HPU学生宿舍，同时保留了有限数量的餐厅和零售商。巴诺学院于2013年7月同意运营一家HPU书店，但书店的开业取决于大学的建设进度。 再开发因开发实体之间的纠纷、许可问题、人员裁减以及对现有租户的干扰而变得复杂。2014年2月，17家企业被安排驱逐，戈登·比尔希、猫头鹰餐厅、檀香山之星晚餐巡航办公室和The Cab调度等被列为例外。猫头鹰餐厅后来起诉HPU，声称宿舍建设产生了灰尘、噪音、路障和客户通道受损。这一争议说明了大学长期校园战略与市场现有商业运营之间的紧张关系。 该项目据报道于2015年基本完成。2018年5月21日，老意大利面工厂在其前沃德仓库旧址被拆除后，在该综合体开设了一家大型海滨门店。猫头鹰餐厅和戈登·比尔希在严重表现不佳后于2020年2月永久关闭。因此，该物业进一步偏离了其最初以旅游为导向的节日市场模式。它现在主要作为夏威夷太平洋大学校园和混合用途海滨物业运营，同时保留餐饮、有限的零售、学生住宿、港口活动以及与历史悠久的阿罗哈塔环境的联系。
- 2025
HPU在市场庆祝其60周年
[1]夏威夷太平洋大学在阿罗哈塔市场庆祝其60周年。
- 2020
两家主要原始租户关闭
[1]猫头鹰餐厅和戈登·比尔希啤酒餐厅于2月永久关闭了其门店。
- 2018
老意大利面工厂开业
[1]该餐厅于5月21日从沃德仓库搬迁后开设了一家大型海滨门店。
- 2013
夏威夷太平洋大学完全控制
[1]HPU买断了其开发合作伙伴并完全控制，推进了以校园为中心的再开发。
- 2013
巴诺学院书店协议
[1]巴诺学院同意在翻新后的物业运营一家大学书店。
- 2011
HPU参与物业再开发
[1]夏威夷太平洋大学与一家开发商就该市场建立了合作伙伴关系。
- 2009
夏威夷海事中心关闭
[1]相关的海事博物馆因收入不足于5月1日关闭。
- 2002
所有者申请破产
[1]阿罗哈塔有限合伙在经营亏损后申请破产，导致市场商店重组。
- 1998
所有权转移至阿罗哈塔有限合伙
[1]三一投资信托的子公司阿罗哈塔有限合伙收购了该市场。
- 1994
市场开业
[1]阿罗哈塔市场于1994年11月19日开业，四顶尖合唱团进行了盛大开幕表演。
产品与定位
一个海滨适应性再利用和以大学为中心的混合用途目的地，结合了餐饮、有限的零售、学生宿舍、历史地标和港口旅游。
零售 · 1994
零售市场
最初的开发项目提供了一系列商店，围绕露天节日市场环境布置。其零售计划旨在吸引檀香山居民和港口游客，但随着空置率增加和大学用途扩大，该综合体后来减少了对传统零售的依赖。
餐饮 · 1994
餐厅和餐饮场所
自开业以来，餐饮一直是该物业的核心组成部分。早期场所包括猫头鹰餐厅、戈登·比尔希啤酒餐厅和柴氏岛小馆。后来的餐厅活动包括老意大利面工厂，于2018年开设了一家大型海滨门店。随着综合体转向以大学为中心的模式，租户组合发生了重大变化。
高等教育和校园服务 · 2012
夏威夷太平洋大学校园设施
在HPU收购和再开发之后，许多以前空置的商业空间被改造成学生宿舍和其他大学设施。这一校园功能现在提供了该物业的主要机构锚点和常规用户群。
教育零售 · 2013
大学书店
巴诺学院同意在市场运营一家为夏威夷太平洋大学服务的书店。该书店是计划中的校园导向再利用的一部分，但其开业取决于HPU翻新工程的完成。
旅游和文化景点 · 1994
海事和海滨景点
该物业受益于其位于檀香山港旁的位置以及与阿罗哈塔、福尔斯·克莱德号帆船和前夏威夷海事中心等地标的关系。海事展品、波利尼西亚航海材料、独木舟展示和港口相关活动为其最初的游客定位做出了贡献。
争议事件
品牌决策
2018
老意大利面工厂开设海滨门店新品背景
该餐厅以前的沃德仓库位置被拆除，需要一个新的地点。
采取的行动
老意大利面工厂于5月21日在阿罗哈塔市场开设了一家大型新餐厅。
后续影响
尽管零售足迹减少，但该开业加强了该物业作为海滨餐饮目的地的持续角色。
2012
物业围绕夏威夷太平洋大学进行再开发战略背景
传统的节日市场模式遭受了空置和商业表现疲软。HPU寻求为该场地创造更可靠的机构用途。
采取的行动
大学翻新了综合体，将许多空置店面改造成学生宿舍，并保留了一小部分餐厅和零售商。
后续影响
阿罗哈塔市场成为HPU的主要校园环境，并从以旅游为主导的购物中心转向以大学为中心的混合用途物业。
2002
阿罗哈塔有限合伙通过破产重组其他背景
所有者正在亏损经营，市场受到停车位有限、距离其他旅游区较远和管理问题的影响。
采取的行动
阿罗哈塔有限合伙申请破产，导致商店和租户组合重组。
后续影响
该物业继续挣扎，到2000年代中期被认为大部分未充分利用。
1992
再开发缩减为节日市场战略背景
最初的公寓、办公楼、酒店、邮轮码头和大量停车计划遇到财务困难，无法按最初设计进行。
采取的行动
开发商分阶段进行项目，并建造了露天零售和餐饮部分，而不是完整的混合用途方案。
后续影响
市场于1994年开业，但计划中的酒店、办公楼、住宅和停车场的缺失使其更加依赖租户表现和游客流量。
Original project value. (1989-1992)
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